转发《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理

—1—江苏省地方税务局文件苏地税发[2009]53号转发《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》的通知各省辖市及苏州工业园区地方税务局，常熟市地方税务局，省地方税务局直属分局：现将《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号，下简称《通知》）转发给你们，并补充以下意见，请一并遵照执行。一、关于计税毛利率（一）房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，按照《通知》第八条规定的计税毛利率计算预计利润时，允许扣除营业税金及附加、土地增值税。（二）房地产开发企业根据《通知》第九条规定出具开发产品—2—实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告时，应出具差异调整专项报告。报告应包括以下内容：1、开发企业基本情况，包括企业资质等级、资质有效期、从业人数、法人代表、出资方、关联方有关情况等；2、开发项目基本情况，包括开发项目名称、地理位置及概况、占地面积、容积率、绿化率、开发用途、初始开发时间、完工时间、销售情况、销售方式、销售费用（含佣金或手续费，尤其是委托境外机构销售费用结算情况）、配套设施的归属及核算、停车场所的核算、企业的融资情况、利息核算和支付情况等；3、《房地产开发项目完工对象会计成本、计税成本调整计算明细表》（见附件1）；4、非货币性交易、关联方交易、其他涉及纳税调整的事项，纳税调整金额。（三）房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率,由各省辖市地税局根据《通知》第八条规定的毛利率,联合同级国税局结合不同开发产品共同确定。二、关于经济适用房、限价房和危改房（一）经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。房地产开发企业开发的经济适用房、按《通知》第八条的计税毛利率申报纳税时，需向主管地税机关报送以下资料：—3—1、立项批准机关对经济适用房立项的批准文件；2、土地管理部门划拨土地的批准文件；3、物价部门核定的有关经济适用房销售价格的批件；4、住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明；5、列明该项目的政府经济适用房建设投资计划；6、经济适用房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；7、主管地税机关要求提供的其他资料。（二）房地产开发企业开发的限价房和危改房按《通知》第八条规定的预计毛利率申报纳税，需符合政府有关部门的规定和要求。房地产开发企业在企业所得税纳税申报时，需向主管地税机关报送以下资料：1、《国有建设用地使用权出让合同》和政府主管部门出具的其他能证明限价房和危改房的证明文件；2、限价房和危改房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；3、主管地税机关要求提供的其他资料。（三）对商品住房小区配套建设经济适用房、限价房和危改房的，应分别核算销售收入，并按照对应的计税毛利率计算预计利润；—4—不能分别核算的，一律从高适用计税毛利率。对经济适用房、限价房和危改房项目中配套建设的商铺、车库、车位等未完工产品取得的收入，不得按照经济适用房、限价房和危改房的计税毛利率执行。三、关于成本对象的企业所得税管理（一）房地产开发企业应按照《通知》第二十六条规定合理确定计税成本对象，并报主管地税机关备案。（二）成本对象由企业开工之前报主管地税机关备案。企业进行成本对象备案时，需报送以下资料：1、《房地产开发企业计税成本对象备案报告表》（见附件2）；2、《土地使用权证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等资料。主管地税机关在登记备案出具书面告知书后，房地产开发企业按照已备案确认的计税成本对象计算各成本对象的计税成本。（三）房地产开发企业对已达到完工条件的开发产品未按成本对象结算计税成本的，主管地税机关有权确定成本对象并核定其计税成本，企业据此进行纳税调整。（四）2008年完工的开发产品不再进行备案，但计税成本的归集和分配需按《通知》规定核算。2008年未完工开发产品应按照本规定提请备案。（五）房地产开发企业按照《通知》关于计税成本核算的要求，按期按成本对象做好共同（间接）成本的核算和分配，—5—并登记相关台账，台账格式参照附件3。（六）2008年1月1日前已销售完工产品分摊的共同（间接）成本不再追溯调整，已发生但尚未税前扣除的共同（间接）成本应按《通知》有关规定进行分配。四、关于预提（应付）费用（一）房地产开发企业根据《通知》第三十二条第一款可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。房地产开发企业可以据以预提的出包工程合同总金额，不包括甲供材料的金额。预提的出包工程款最高不得超过工程合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费用总计不得超过出包工程合同总金额。预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后年度实际发生时按规定在税前扣除。（二）房地产开发企业根据《通知》第三十二条第二款可以预提的公共配套设施建造费用，对售房合同、协议或广告，或按照法律法规及政府相关文件等规定建造期限而逾期未建造的，其预提的公共配套设施建造费用在规定建造期满之日起一次性计入应纳税所得额。未明确建造期限的，在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，其以前年度已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。以后年度实际发生公共配套设施建造费用时，按规定在税前扣除。—6—（三）房地产开发企业根据《通知》第三十二条第三款预提的报批报建费用、物业完善费用，必须是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用，同时需提供政府要求上交相关费用的正式文件。未完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用不得预提在税前扣除。除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明确期限外，预提期限最长不得超过3年；超过3年未上交的，计入应纳税所得额。以后年度实际支付时按规定在税前扣除。（四）房地产开发企业当年度按《通知》第三十二条规定预提有关费用时，应在企业所得税年度申报时同时附报《房地产开发企业预提费用明细表》（见附件4）。五、房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，按照国税函[2008]299号文件规定的预计利润率已预缴的，2008年度汇缴时暂不调整。待开发产品完工后，再调整实际毛利额与预计利润之间的差额。从2009年1月1日起，房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入按《通知》第八条规定的计税毛利率执行。六、房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数，但开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。—7—附件：1、房地产开发项目完工对象会计成本、计税成本调整计算明细表2、房地产开发企业计税成本对象备案报告表3、房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表（1）、（2）、（3）4、房地产开发企业预提费用明细表二○○九年四月二十八日—8—附件1：房地产开发项目完工对象会计成本、计税成本调整计算明细表纳税人名称（公章）纳税人识别码可销售面积（㎡）已销售面积（㎡）以前年度销售本年度销售成本项目直接成本纳税调整明细完工成本对象一完工成本对象二会计金额税收金额纳税调整会计金额税收金额纳税调整1、建筑成本（1）人工费（2）材料费（3）机械费（4）现场经费（5）其他直接费2、安装成本3、规费4、预提费用5、其他费用直接成本合计完工产品应分摊的共同（间接）成本会计金额税收金额纳税调整本年完工产品总成本各成本对象总可售面积该成本对象可售面积单位工程成本该成本对象已销开发产品成本以前年度已销产品其成本费用在本年税前扣除金额本年纳税调整金额企业法人代表声明本人知悉并保证本企业提供的资料真实、完整、准确，并承担因资料虚假而产生的法律和行政责任。（签名）年月日1、本表填报房地产开发企业会计成本与计税成本的差异。2、本年纳税调整金额填入企业所得税年度纳税申报表附表三40行次。—9—附件2：房地产开发企业计税成本对象备案报告表纳税人名称（公章）纳税人识别码开发项目名称成本对象的确定原则过渡性成本对象成本对象确定时间(预计)开工时间具体分期共分期本年度实际开工为第期规划需要建设的公共配套项目公共配套设施预算造价万元第（）期成本对象一成本对象名称（具体栋号）开工时间设计占地面积设计建筑面积第（）期成本对象二成本对象名称（具体栋号）开工时间设计占地面积设计建筑面积第（）期成本对象三成本对象名称（具体栋号）开工时间设计占地面积设计建筑面积成本项目分摊方法相关内容备注共同成本和不能分清负担对象的间接成本具体分配方法土地占地面积法□土地整体预算□其他方法□开发用地总面积：开发用地整体预算：公共配套设施建筑面积法□其他方法□开发项目总建筑面积：借款费用直接成本法□预算造价□其他方法□预算造价：其他成本项目企业法人代表声明本人知悉并保证本企业提供的资料真实、完整、准确，并承担因资料虚假而产生的法律和行政责任。如以后需改变成本对象的，将及时向主管税务机关报告。（签名）年月日财务负责人：经办会计：时间：(税务机关盖章)受理时间:年月日1、本表应由纳税人在房地产项目开工之前报主管税务机关备案。2、成本对象的确定原则是指：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。企业可选择一个或一个以上原则。3、成本对象一、二、三行次可根据本企业成本对象的数量自行增加相应行次。4、对土地的分摊不采用占地面积法的,在备注栏应说明采用的具体方法、原因；对公共配套设施、借款费用等采用其他方法的，在备注栏应说明采用的具体方法、原因；对其他成本项目应填写分摊的具体方法、原因。—10—附件3：房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表(1)纳税所属年度：年度纳税人名称（公章）纳税人识别码本年共同（间接）成本归集起始日本年共同（间接）成本归集截止日本年共同（间接）成本发生总额项目金额项目金额1.土地征用及拆迁补偿费（2）安装工程费（1）土地买价或出让金4.基础设施建设费（2）市政配套费5.公共配套设施费（3）耕地占用税、契税其中：预提费用（4）土地使用费、闲置费6.开发间接费用（5）拆迁补偿支出、安置及动迁支出（1）工资及福利费（6）其他（2）折旧费2.前期工程费（3）修理费（1）水文地质勘测（4）办公费（2）规划、设计（5）水电费（3）可行性研究（6）劳动保护费（4）筹建、场地通平（7）工程管理费（5）其他（8）利息支出费3.建筑安装工程费（9）周转房摊销其中：预提费用（10）项目营销设施建造费（1）建筑工程费（11）其他共同（间接）成本在不同期分摊及纳税调整明细本项目共分几期每一期占地面积()期面积:()期面积成本项目总金额分摊方法计算分摊比例的分母金额一期二期分摊比例分摊金额纳税调整金额分摊比例分摊金额纳税调整金额1.土地征用及拆迁补偿费2、公共配套设施3.借款费用4、其他成本费用-合计企业法人代表声明本人知悉并保证本企业提供的资料真实、完整、准确，并承担因资料虚假而产生的法律和行政责任。（签名）年月日本表为本年发生的共同（间接）成本需要在项目各期进行分摊时填写。—11—房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表(2)纳税所属年度：年度纳税人名称（公章）纳税人识别码本年本期共同（间接）成本归集起始日本年本期共同（间接）成本归集截止日由（1）表转入应本期分摊的金额本项目为()期项目金额项目金额1.土地征用及拆迁补偿费（2）安装工程费（1）土地买价或出让金4.基础设施建设费（2）市政配套费5.公共配套设施费（3）耕地占用税、契税其中：预提费用（4）土地使用费、闲置费6.开发间接费用（5）拆迁补偿支出、安置及动迁支出（1）工资及福利费（6）其他（2）折旧费2.前期工程费（3）修理费（1）水文地质勘测（4）办公费（2）规划