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0央企非主营地产业务经营模式标杆研究2009年北京央企非主营地产业务经营模式标杆研究1版权声明本报告系根据公开市场信息编撰，除另有说明者外，原始数据版权归原版权人所有；本报告版权归XX顾问所有；本报告由XX顾问提供给中国兵器装备集团公司（“兵装集团”）内部使用；本报告属于机密文件，兵装集团应适度限定使用人员的级别与范围；未经XX顾问书面许可，使用者不得向兵装集团以外的机构或个人传阅本资料或其任何部分；未经XX顾问书面许可，其他任何机构或个人不得传阅、复制或引用本资料或其任何部分；对于违犯上述限制的机构或个人，XX顾问和兵装集团保留追究其责任的权利。央企非主营地产业务经营模式标杆研究2一个目标两种资源四个问题标杆研究围绕兵装集团房地产业务板块面临的主要问题展开对工业地产等欲进入的领域缺乏充分了解集团公司已于2006年正式把房地产作为集团公司的主导产业，并将把更多的资源配给到房地产业。集团公司房地产目前的基本情况是：截至2006年底，8家公司累计开发项目30个，累计开发面积接近200万平方米，实现收入70亿，利润5亿，目前储备的项目14个，储备面积约480万平方米。但是集团的房地产公司仍然处于小、散、弱的局面，还没有形成合力。——摘自兵装集团地产业务汇报资料兵装集团旗下的8家房地产公司中，其中3家计划在未来3年内上市。——整理自兵装集团地产业务汇报资料明确地产业务板块发展战略现有行业经验+各地优质土地资源本研究项目要解决的问题可以概括为：围绕“一个目标”，运用“两种资源”，解决“四个问题”业务分散，对集团资源整合运用不善如何规避政策风险，实现业务长期发展对工业地产业务与主业的融合无明确思路中央企业房地产业务优劣分析劣势专业能力薄弱业务松散主辅分离的政策约束优势土地资源资金实力政府关系央企非主营地产业务经营模式标杆研究3第一:清晰的战略方向是中央企业房地产业务做大做强的前提目前135家主业不含房地产业务的中央企业拥有共计500多家各种类型房地产公司，这部分辅业资产总额达1800亿人民币；在国资委要求央企主辅分离和房地产业发展向好的两大背景下，这部分央企必须为自己的房地产业务确定发展战略。中远集团通过股权改革使房地产业务走向分拆上市，而一航集团则选择通过引入战略合作方加强总部房地产管理能力；由于战略清晰，中远集团和一航集团都达到了盘活现有土地和资金，将业务作强做大的目的。引入战略合作方或分拆上市，整合地产业务一航集团（一航万科）中远集团（远洋地产）……出售或无偿剥离地产业务华能集团（地产业务无偿划拨中房）申请将房地产业增列为集团主业之一五矿集团（五矿置业）保利集团（保利地产）……1)整合旗下的地产业务，形成规模优势和品牌优势2)提升地产专业能力3)规避政策风险，保证地产业务健康发展难度较大，可能性较小房地产公司的战略方向选择央企非主营地产业务经营模式标杆研究4第二:央企进行工业地产开发，充分利用主业的行业优势工业地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报稳定的特点。作为央企，除政府资源外，庞大的分支机构也使其在各地域拥有强大的优势资源，成为其工业地产开发的基础，已有众多央企在工业地产开发取得了成功。定义主要特点备注工业园区开发模式主体企业引导模式在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置，是促进区域经济发展的强有力的推动器。是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，此次邯郸国际物流城就是新兴铸管异地工业开发的选择。是主体企业进行的工业地产开发某领域具有强大综合实力的企业，营建一个相对独立的工业园区；在借助自身企业在产业中的强大凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业主体企业引导模式严格意义上来说并不是单纯的房地产开发，其主要是围绕主体企业进行的开发运作，是企业产业链的打造及完善，如普天上海工业园就是凭其行业地位所选择的开发模式。央企非主营地产业务经营模式标杆研究5基于对兵装集团问题的认识，XX顾问从中选取四家企业作为标杆研究对象XX顾问基于兵装集团“一个目标，两种资源，四个问题”的认识，对其管控模式、资源优势、业务分布、区域分布及未来发展方向进行了详细分析，从中得出选择标杆的4个维度，据此从以房地产为非主营业务的135家中央企业中选出4家作为此次标杆研究的对象。远洋地产一航万科新兴铸管置业普天工业园主动进行战略布局地产业务规模大属于投资性产业国资委直管企业资金实力雄厚土地储备充足合作，整合资源拓展异地工业地产引入战略合作伙伴盘活优质资源提高专业能力依托集团产业优势通过产业链延伸拓展工业地产央企非主营地产业务经营模式标杆研究6目录远洋地产经营模式研究一航地产经营模式研究新兴铸管工业地产研究中国普天工业地产研究XX观点：对客户开展地产业务的建议央企非主营地产业务经营模式标杆研究7中远集团是以航运和物流为主业的多元化经营的跨国企业集团下海航运登陆地产上天空运1998年底中远重新梳理发展战略一主运输业两重航运、物流五支柱航运工业、航运贸易、金融、资本市场、IT地产业务向投资性业务转变1999年之前中远采取多元化战略1999年之后转向聚焦主业战略主要结论：聚焦主业一是由全球承运人向以航运为依托的全球物流经营人转变二是由跨国经营向跨国公司转变航运、物流辅业船舶货代造船码头贸易金融房地产IT——中远集团总裁魏家福中远集团业务结构现状核心主业Resource除另有说明者外，远洋地产报告所有数据均来自中远集团网站、远洋地产招股说明书及年报、季报等公开资料央企非主营地产业务经营模式标杆研究8根据集团的战略定位，房地产业务板块明确转向投资型业务明确房地产业务的非主业战略定位，所有发展思路在此基础上展开整合总部及二级公司旗下分散的房地产业务，形成以战略性持股为主的投资性管理模式不再参与地产业务具体经营，逐步放弃机会性分散地产业务中远集团中远国际远洋地产上海远洋置业颐和集团天津远洋置业物业管理有限公司远洋建设实业公司旗下航运公司地产业务持股出售持股并入广州远洋投资发展有限公司整合中远房地产整合青岛远洋房地产有限公司大连丰源房地产开发有限公司海南中远博鳌有限公司沈阳中远颐和房地产开发有限公司上海鸿洋中远香港……退出机会性投资/合作浙江远洋房地产江门远辉机会性投资/合作央企非主营地产业务经营模式标杆研究9作为中远地产体系的旗舰，远洋地产已成为区域市场领导者，并向全国市场拓展远洋地产创始于1993年，已于2007年9月在香港上市。公司年开发量据北京房地产同业第一位。年开发300万~350万平方米，竣工100万~130万平方米，销售额60亿~70亿元。在北京市、天津市、沈阳市、大连市、杭州市和中山市等地拥有近30个开发项目。截止2007年9月土地储备近13000亩。目前该公司的地产业务总体规模与兵装集团相当。由于中远集团对地产板块有清晰的战略发展思路，其业务整合度较好，目前已在区域乃至全国范围内取得卓越的开发业绩。单位（㎡）已开发面积开发中面积已获得土地使用权证的可开发用地未获得土地使用权证的可开发用地住宅办公楼零售酒店其他建面总计*除合作方权益总计176161319275910806255901378414249674923204918009609535689898-21268311988971021539182372021878926482538529352314269817726573395292678000428028135532925288008280381*除合作方权益总计：指合作项目中除去合作方权益部分之外的建筑面积央企非主营地产业务经营模式标杆研究10通过股权结构优化，远洋地产规避了政策风险，保证了业务持续发展1993.61亿2.8亿4.29亿7.514亿10亿20亿38亿股权结构调整期上市公司国有独资公司股份公司中外合资公司注册资本金2004年国资委发出央企地产业务重组文件1993199519971999200120032005200720081996.81998.42001.12003.32006.112007.9业务探索期经营起步期市场转型期迅速扩张期成熟发展期战略明晰机制健全跨越式发展期跨区域发展专业化运作使中远集团无需从集团层面参与具体运作的条件下呈现了房地产业务又好又快发展的局面。房地产是兵装集团的主要业务板块，建议兵装集团注重继续明晰业务发展战略，对旗下业务进行有效整合，实施专业化管理，以支持房地产业务的快速成长。央企非主营地产业务经营模式标杆研究11历次改制中，中远保持大股东地位，保证了对业务的控制力度中化集团中远集团国有企业股份制企业合资企业*上市公司中远集团中远集团中化集团颖博**立丰实业中国经贸信托公司繁荣集团天津中远中化集团等7持股方中化系中远系机构投资者公众原有投资者新增投资者1993年2002年2003年2007年*合资化后的股权结构中化集团20%中远集团20%颖博20%立丰实业17%中国经贸信托公司7%繁荣集团12%天津中远4%中化系累计：44%中远系累计：44%独立第三方：12%立丰实业和中国经贸信托公司为中化集团全资子公司港资天津中远为中远集团全资子公司颖博为中远国际全资子公司港资繁荣集团为独立第三方公司港资外资股份累计：49%**新加入公司股权说明股权结构变更央企非主营地产业务经营模式标杆研究1230%为达到上市目的，远洋地产及各持股方对其股权结构进行一系列调整20%20%20%17%7%12%4%2003.312%2004.8中化中远颖博立丰经信繁荣津中远2005.9(中化)WCI收购繁荣所持股份，后WCI又被(独立第三方)悦鹰收购17%(中化)方兴地产收购(中化)立丰所持股份20%4%2006.920%17%7%中化系所持股份由(中化)Rillbuck收购中远和天津中远所持股份由(中远国际)昇能收购100%Rillbuck、WCI、颖博、昇能两次增资2006.112007.4100%2006.11通过换股协议，各方所持股份统一售予持股公司耀胜Newco耀胜又向(中远)Sunnywealth、中化香港、(第三方)悦鹰出售其44%、44%、12%股份44%44%12%中化系中远系第三方增资扩股中间持股方30%财务投资者SSF、SC、Indopark、IFR、骏洋、RECP认购耀胜新发行股票2006.11通过上市前重组换股协议，耀胜持股方将全部股份售予远洋控股远洋控股再按耀胜原股份结构将本公司全部股权售予耀胜各控股方，正式完成上市前重组30.8%30.8%8.4%100%财务投资者2007.5央企非主营地产业务经营模式标杆研究13远洋地产上市之后，中远集团持有21.56%股份，继续保持相对控股地位中远集团通过旗下全资子公司中远香港持有的控股子公司中远国际实施控股中远国际再通过中远国际的全资中间控股公司SunnyWealth持有远洋控股远洋控股通过股权置换公司耀胜(Newco)持有远洋地产和香港远洋地产的100%股份远洋地产和香港远洋地产对旗下各项目和项目公司进行实际管控远洋控股央企非主营地产业务经营模式标杆研究14远洋地产的成功不是依赖母公司所具有的优势资源，而是凭借较高专业操作能力远洋地产的企业使命远洋地产将以客户专家为手段，致力于房地产开发及相关领域的经营管理，提供高品质房地产物业产品及增值服务，为人们创造更好的工作与生活环境远洋地产旗下项目从二级市场购入毛利率50%由公开拍卖或竞标获得毛利率42%04年8月前以合约销售取得毛利率35%5个8个10个23个由于主动进行业务重组，远洋地产旗下有一支专业能力较强的房地产管理团队，在市场判断、业务发展、成本管理等方面都积累了丰富的经验。从远洋地产的土地储备结构中，可以看出积累的操作经验对于房地产业务发展的重要影