VTSJQR005 规划及建筑方案设计任务书示范文本

北京万通地产股份有限公司项目管理手册设计示范文本规划及建筑方案设计任务书示范文本编号：VT/SJ/QR005版号：A0文件页码：第1页共10页规划及建筑方案设计任务书示范文本编辑日期2007-11-28审核日期2007-11-28批准日期2007-11-28文件编号：修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人北京万通地产股份有限公司项目管理手册设计示范文本规划及建筑方案设计任务书示范文本编号：VT/SJ/QR005版号：A0文件页码：第2页共10页一、项目概况1.项目地理位置项目属于XX区域，位处XX市，临近XX道，项目周边市政配套情况其它2.宗地四至东面：南面：西面：北面：3.项目地块现状地块已经属于“熟地”或“生地”地块形状：项目东、南、西、北部面临。4.项目周边配套商业配套生活配套：教育配套：其他配套：5.项目地块总体建设指标总用的面积：㎡（含绿化用地），㎡（不含绿化用地）建筑密度：按照规划院设计规范执行容积率：≤绿化率：按照规划院设计规范执行车位配比：按照规划院设计规范执行退缩要求：按照政府规划红线退缩公共设施配套：会所、幼儿园及其他政府规范要求执行北京万通地产股份有限公司项目管理手册设计示范文本规划及建筑方案设计任务书示范文本编号：VT/SJ/QR005版号：A0文件页码：第3页共10页二、项目定位1.客户定位【新生代及中青代的精英人群】居住人群主要是社会上企业的精英人群，也是各行各业的中坚力量，事业已经打下一定的基础。他们年轻而充满活力，追求时尚、彰显个性生活，追求生活档次的提高，希望新家能在环境、产品等方面与原居住产品有明显提升，并希望新家能给予释放自己身体上、心灵上压力的空间；2.目标客户群年龄：25～40岁为主客户特征：公务员、私营主、投资者、与父母分居的人群以及社会精英层，有一定经济能力的中青年人，进入新居住时代，对外国情调的事物十分感兴趣。收入特征：3～6万年收入为主。3.市场定位【高质·中价·精品·社区】从价格上看属于中档型楼盘，但产品的缔造属于精品，并且要有浓烈的社区氛围；4.建筑风格【带东南亚风格的简约建筑】要通过带有东南亚元素的建筑风格和文化沉淀，拥有浓郁的生活气氛及建筑特色。5.形象定位【365天心晴假期】通过新品质的异国环境，追求舒适、休闲的和谐生活，拥有一群中等文化的居住人群。北京万通地产股份有限公司项目管理手册设计示范文本规划及建筑方案设计任务书示范文本编号：VT/SJ/QR005版号：A0文件页码：第4页共10页三、规划设计原则本项目的规划及建筑设计，应确立“创造社会精英人群的人居环境，开发竞争力强的产品”为原则。充分分析本项目的地理位置、人文环境、气候特点、水文地质状况及景观环境等要素，关注目标客户群的文化素质层次、生活习惯等方面的需求，针对郑州市房地产市场再规划、建筑的薄弱点，进行务实创新的规划、建筑、环境设计。1.注重效益的设计原则考虑发展商的开发效益，应将项目开发的最大效益作为设计出发点，合理组织小区功能分区关系，创造出高效、合理和方便的使用空间。同时符合以后的运营和管理要求。考虑使用者的效益，应为居民设计出“物超所值”的高附加值产品和优雅舒适的生活环境。考虑开发的社会效益，应考虑本项目对周边的辐射作用、部分配套设施（如：超市、会所等）针对的服务对象除了本区居民还应包括周边居民。从而树立项目的品牌和社会形象。2.符合项目开发的定位的原则：规划及建筑设计，应符合项目开发的定位，体现主题概念的整体性，并以此作为总体规划、建筑风格、园林环境设计的指导。3.设计方案应体现以下特征：时代性：用带东南亚风情的简约建筑艺术手法，体现项目异国都市品质小区的形象；人文性：结合区域文化特征和目标客户群的特点，以及东南亚文化的融合，设计方案要具有独特的人文特性。合理性：结合项目为综合商住小区的特性，充分考虑各物业类型之间的关系，通过合理的布局使各物业之间产生良性的互动关系，分合有序。北京万通地产股份有限公司项目管理手册设计示范文本规划及建筑方案设计任务书示范文本编号：VT/SJ/QR005版号：A0文件页码：第5页共10页人性化设计：充分考虑居民的生活习惯，通过合理的室内平面设计、小区的配套设计布局以及人性化的细部处理，体现项目“以人为本”的精神。四、规划设计要求1.规划设计指导思想：以人本关怀为主导，结合东南亚风格的设计要素，借用文脉主义、引喻主义、装饰主义来赋予建筑历史和传统，与现有环境融合，使其成为真正的经典建筑。住宅地块中，以建筑体的分布自然形成南北地块的小型广场中心；商业规划中，原XX路的商业以广场形式作为规划元素，以广场来聚集人流；沿XX国道以充分利用临街面的商业价值作为规划的重点；规划以广场为节点，广场应有不同形状，不同面积，不同风格，不同主题，不同的绿化设计。2.规划布局要求：住宅规划布局的前提要求：1）满足建筑密度的规范要求；2）满足地块退红线的要求和保留绿地的要求；3）满足保护地下电缆沟的要求；4）充分利用项目潜在的住宅价值，住宅与临街商铺进行有机的结合又互不干扰；5）充分利用森林公园的景观优势，体现住宅价值。住宅地块中的每层户数：一梯两户为主，少量一梯三户，在容积率允许下，尽量避免一梯四户。商业地块中的规划要求XX路商业以对街商业设计为主，形成较强的商业氛围，在建筑风格上要有特色风情设计，在之间要设计园林广场，形成悠闲广场，吸聚人气，该广场要有观赏性、参与性。园林广场同时作为南北地块的分割。临XX国道的北京万通地产股份有限公司项目管理手册设计示范文本规划及建筑方案设计任务书示范文本编号：VT/SJ/QR005版号：A0文件页码：第6页共10页商业开发商进行自用及管理经营，以设计为汽车行业为主的商业展厅，在商业街与XX国道之间，要考虑如何形成空间，摆放汽车作为展场的用途；物业高度的要求：1）XX路商业：建筑层数以一层为主，层高设计以3.5m为主；2）XX国道商业：以标准汽车展场的需求进行设计，建筑层数以二层为主，首层层高设计要达到5m，二层层高以3m为主，避免影响后面的住宅。景观轴线的要求：1）以弧线（非直线式）进行景观轴线设计2）有移步换景的要求3）景观轴线要为规划轴线一同考虑，以景观来规划各建筑间的关系4）设计景观时，尽量避免减少住宅南向面积，以东西向的景观轴线为主；车库布局的要求：1）以高层住宅的负一层作为车库的主要设置点，可以考虑占用高层附近绿化面积的负一层增大地下车库的面积，在未满足车位指标要求的条件下，其余车位以地上车位作为补充；3.开发顺序要求：开发顺序：1)开发北部地块中的多层；2)开发北部地块最北端的高层（除临近XX国道商业群楼）；3)开发南部地块中的多层；4)开发西南部地块中的高层；5)开发东北部地块临近XX国道商业群楼；6)开发东南部地块临近XX国道商业群楼；开发时各种不同的住宅都需要照顾到。4.道路交通车辆的疏导：北京万通地产股份有限公司项目管理手册设计示范文本规划及建筑方案设计任务书示范文本编号：VT/SJ/QR005版号：A0文件页码：第7页共10页XX国道是车流的主要来向，合理安排商业与住宅区内的车辆进出流线，确保车流畅顺、安全。合理安排商业与住宅车流的车行流线，尽量减少相互的交叉和干扰。小区人车分流：居住区应合理安排车辆主次入口和主次道路的位置，做到人车分流，以保证居住区的私密性和安全性。区内车行系统的布置：1）车行系统（一级道路网）：这级道路主要是连接市政道路与准步行系统的行车系统。这级道路的两旁以栽植行道树为主，配上灌木与花卉，形成层次感较强的绿化效果，加上与住宅建筑风格雷同的建筑物及部分配套设施，减弱市政道路的形象，将之形成小区内道路的感觉。2）准步行系统（二级道路网）：此道路系统具备车行的条件。除紧急情况（消防、急救、搬家）外，一般为步行道路。这级道路应与街区的布置情况、绿化景观体系的设计相结合。在铺地用材上可考虑采用能承受消防车荷载的广场砖，或以硬地绿化的形式铺设，这样既扩大了绿化面积，又满足了紧急情况下的使用要求。3）纯步行系统（三级道路网）：这级道路应结合景观、绿化营造除特色，可设计成缓跑径或曲径通幽的休闲散步小路。这部分道路建议以亲人的空间尺度、人性化的环境小品及五彩缤纷的花卉植物，配合卵石、碎砖等较天然的铺地材料，突出休闲、舒适的生活情调。5.空间与园林景观结合的要求：区内自然而成的中心集中点主要由广场拼砖、雕塑、图腾、休闲位置等组合，以不同的形式与方式进行合理的配搭；在园林内各处设置东南亚风格元素，利用景墙、水池、木制庭院等小品，营造生活氛围及风格彰显；北京万通地产股份有限公司项目管理手册设计示范文本规划及建筑方案设计任务书示范文本编号：VT/SJ/QR005版号：A0文件页码：第8页共10页用堆砌坡地的方式增加园林的空间感觉；注重草地、树篱、树木等的综合考虑，使园林更加丰富多彩；园林巧妙与东南亚文化进行融合；6.小区配套的要求风情文化商业街：在水科路商业上以较高档次的生活配套商业为主；生活配套：便利店、餐厅、小吃店、超市、银行、邮政、医疗保健中心、公交车站、生活用品店（五金、窗帘、装饰等）、文娱用品店（音像、图书室、报纸摊等）。会所配套：前台接待厅、乒乓球、健身室、舞蹈室、棋牌室、攀岩、桑拿房、网吧教育配套：幼儿园商业配套：休闲用品店、露天咖啡厅、洗衣店、精品店、美容店、美发店、影像馆、花店、蛋糕店等；7.会所位置设置在XX路东部临近XX国道处，面积约1500㎡，可以采用中空自然采光方式五、建筑设计要求1.建筑风格：建筑主体以东南亚现代主义清新、高雅的建筑风格为主，建筑细部和景观环境等借用东南亚文化和历史的符号提升建筑的文化内涵。2.建筑设计要求：户型面积配比户型面积区间套数比例1房30～65㎡11%2房65～95㎡18%3房2厅1卫95～138㎡40%4房2厅2卫（可打通改建为3房2厅2卫）138～144㎡13%4房2厅2卫135～144㎡7%特殊户型200以上11%北京万通地产股份有限公司项目管理手册设计示范文本规划及建筑方案设计任务书示范文本编号：VT/SJ/QR005版号：A0文件页码：第9页共10页户型设计要求：1）厅、主卧、次卧尽量朝南：要求客厅可以看到集中景观、园林及花园的景色，借景入室。2）部分单元设计成带首层花园：要求客厅可以看到花园的景色，并且能通过客厅进入花园。3）采用转角窗，飘窗：飘窗台等有赠送空间与面积的设计；4）其他要求：景观和视线最好的位置布置面积较大的户型；明厨明厕；动静分区，功能分布合理；房间窗户采用飘窗台设计；根据朝向，部分房间可设置转角飘窗台；5）顶层部分单位可以设计成坡屋顶的设计；6）特殊户型（首层复式、顶层复式）：布置在区内景观最优的位置；复式单位不是简单的平层叠加起来，应具备更舒适和更有特色的空间，例如客厅采用中空设计，增加天台花园或客厅带采光蓬等特色设计。可以设计双套房、空中花园等具有较多亮点的产品；带保姆房，且保姆房自带洗手间，独立入户方式；明厨明厕；7）首层单元要求：首层带20～30㎡（迁就规划布局，尽可能大面积）的花园；可以通过花园入户；六、设计成果要求1.设计成果必须符合本任务书的设计原则。规划设计要求、建筑北京万通地产股份有限公司项目管理手册设计示范文本规划及建筑方案设计任务书示范文本编号：VT/SJ/QR005版号：A0文件页码：第10页共10页设计要求等有关要点的规定。2.设计图纸和文本文件所有文字说明和方案标注必须采用中文版本，尺寸标注必须采用国家标准计量单位，并做到清晰、完整、准确，同类图纸规格应尽量统一。3.设计成果文件要求：项目总体规划构思设计说明。提供展示图一套，图纸内容为：设计说明、总体规划设计图，总体规划鸟瞰图，交通组织及配套布置分析图，特色代表住宅外观效果图，商业街的景观效果图，广场布置景观效果图，市政道路景观效果图，会所外立面及大堂效果图，销售中心外立面及内部布置效果图。所有单体提供各层平面、两个主要立