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我国老年住宅的发展打造老年社区必备条件国内案例国外老年社区发展模式老年人群的特点养老居住模式的分类便利感与舒适感安静的声环境阳光充足，温暖的气候无障碍的居住环境安全感归属感（社会参与与融入）生理需求心理需求邻里感与家庭感受尊重与被关怀的需求喜欢清静阅读、喜欢饲养花鸟、喜欢储存食物、喜欢坐在阳光充足的地方、喜欢随手放置东西、喜欢隔三差五的与朋友相聚、喜欢参与集体活动被关注、不喜欢过于复杂的东西、不喜欢丢掉不用的东西、不喜欢幅度太大的动作、不喜欢吹空调、不喜欢太麻烦的清扫行为特征我国老年住宅的发展打造老年社区必备条件国内案例国外老年社区发展模式老年人群的特点养老居住模式的分类独立型与子女合居毗邻而居同一组图养老院托老所居家养老机构养老护理院服务型同一社区老年公寓老年社区医护型具有相当规模，服务更完善我国老年住宅的发展打造老年社区必备条件国内案例国外老年社区发展模式养老居住模式的分类老年人群的特点美国、亚洲的老年住宅主要是政府扶持+发展商盈利型的，是我们研究的主要对象养老医院美国法国日本新加坡独立式老年住宅集合式老年住宅护理型老年住宅两代居养老院收容所老年公寓美洲亚洲欧洲护理院设施完善租赁式公寓福利制老年社区政府扶持+发展商盈利政府福利型研究对象选取美国老年社区美国佛罗里达太阳城中心老年社区——闻名世界的最为成熟老年社区之一社区现状人口构成：老年人口占绝对多数年龄段0-1818-2425-4445-6465以上比例0.40%0.20%1.30%15.10%83%户型构成：大多数是独栋住宅，也有双户公寓、联排别墅和多家庭公寓分六大居住社区：太阳城中心:独立家庭别墅国王之殿:连体别墅湖中之塔:辅助照料式住宅和家庭护理机构庭院阿斯顿花园:出租的独立居住公寓自由广场:辅助照料式住宅和家庭护理机构美国太阳城中心名称缘起：西方不称老年人为夕阳，而是太阳意大利哲学家康帕内拉曾著《太阳城》区位：临近海湾社区坐落于佛罗里达西海岸，位于坦帕和萨拉苏达之间，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程规模：接近微型城市社区太阳城中心共有10500个住宅单元，目前入住来自全美及世界各地的住户1.6万目标定位和建设理念：社区自1961年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区；使老年人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活概况：全美最典型、最好的老年社区美国太阳城中心整个社区功能分区明确：六大居住社区，各社区共享一个邮局，超市、医疗机构、银行和教堂物业类型为老年人量身定做：“太阳城中心”（独栋别墅）“国王之殿”（联体别墅）“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）“庭院”“阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓）“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）制度上增强老年人的归属感——由老年业主组成社区委员会，社区对低龄人群活动严格限制社区委员会办公室自社区1961年开始建设以来，社区各项活动一直由开发商运营，不久成为开发商的沉重负担。1987年，开发商与业主首次成立了独立的非盈利机构——社区委员会，负责社区各项活动的组织，同时委员会收取参与各项活动业主的年费，以维持机构的运营。社区委员会成员均为社区内居住的老年业主美国太阳城中心成功因素分析社区委员会由社区老人构成——便于沟通减少隔阂社区委员会负责社区的日常运作，有常设办公室，每月定期举行例会。纯粹老年社区——增强老年人的归属感居民必须55岁以上，18岁以下的陪同一年居住不超过30天规划设计人性化：针对老年人的无障碍设计、空间导向设计，身心健康相关的社区设施社区图书馆社区交流大厅美国太阳城中心成功因素分析针对老年人的建筑规划：无障碍设计——强调方便安全：社区住宅以低层建筑为主，在所有区域布置无障碍步行道、无障碍防滑坡道，设置低按键、高插座极强的空间导向性——应对老年人的记忆力感知力下降：对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流针对老年人的社区设施——强调身心健康：身体健康——建有医院和老年护理中心，心理健康——老年图书馆，社区交流大厅电梯内低按钮设计防滑坡道设计多彩的体育运动——会所可以满足大多数运动需求草地保龄球室内游泳池高尔夫球场美国太阳城中心成功因素分析丰富的会所运动：室内外游泳池、草地保龄球、网球场，棋牌室，保龄球场，舞厅，健身房，应有尽有特色：高尔夫爱好者的天堂：约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者。社区里拥有多个高尔夫球场，交纳入会费后，社区居民可享受126洞高尔夫球场，每年费用约1500美元太阳城中心是世界闻名的BENSUTTON高尔夫学校的本部全美草地保龄球锦标赛在太阳城举行白天可以在社区宽阔的棕榈树街道上驾驶高尔夫车，大多数购物场所都有专门为高尔夫车提供的停车场健身室俱乐部丰富了社区活动，各业主联合社区委员会组织的俱乐部活动精彩纷呈超过200种各类俱乐部和组织美国太阳城中心成功因素分析丰富多彩的俱乐部课程：社区有各种各样业主自发组织的俱乐部，开设课程和组织活动超过80种，如业余无线电、计算机、缝纫、卡片收藏、投资和舞蹈等这可以帮助老年人完成年轻时未竟的理想。比如，您曾经是一个外科大夫，但年轻时您可能一直喜欢做木匠活，退休后生活在太阳城里，您可以到木工坊随意去做您喜欢的事情。艺术室木工工坊瓷器收藏俱乐部活动交流中心为老人设置专业、完善的配套设施各社区均有自己严格的机构、组织和规划，许多娱乐性和社会性节目活动对六个社区的所有成员开放。在太阳城中心每人每年享用综合会所的费用为140美元。享受的康乐设施包括室内和室外游泳池，网球和推圆盘游戏场，草地保龄球，健身和娱乐中心，会议室，和一个10000平方英尺的剧场。桌球室游泳池图书室手工制作中心美国太阳城中心数据统计房屋结构类型套数独栋16,516双拼6,734两户7243-4户6255-9户84310-19户28620-49户31250户以上1,458活动住屋78船、房车等8房屋类型所占套数美国太阳城中心数据统计太阳城内部设施7个娱乐中心8个高尔夫训练场3个乡村俱乐部2个图书馆2个保龄球馆2个湖30个教堂19个购物中心体育活动：高尔夫和小小高尔夫游泳足球场马场滑旱冰网球和桌球健身房手球式墙球室外地滚球跳舞草地保龄球慢跑和竞走推圆盘游戏垒球和篮球台球交际活动：桥牌、纸牌和其他游戏俱乐部舞会交际俱乐部众多特别爱好的俱乐部业余爱好：木工艺银器匠编织绘画中国画金属工艺制陶术裁缝宝石陶瓷彩色玻璃书法摄影针线手艺皮革工艺铁路模型电脑艺术熏陶：美术馆博物馆亚洲老年社区为老年社区提供完善的配套港北新城提供无障碍设施的老龄人住宅产品、提供具有看护性质的老龄人住宅产品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅产品。通过这三种老龄住宅产品在社区内的共存，才可以形成满足各类型老龄人基本生活需求的老龄人生活社区。当然，在社区内还需要提供完善的配套设施，用于满足老年人在健康和精神方面的需求。老年人的日常生活相对单调，使得他们在精神方面的需求和满足显得十分重要。日本港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，使老年人的生活更加活泼多彩。健身步道爱好活动步道无障碍设计兴趣活动中心外国典型老年社区模式特点西方发达国家老年社区，在政府福利制、老年住宅体系完善及适度的政策优惠保障下发展的西方发达国家老年住宅发展目前处在第三个阶段，充分体现其人性化设计理念和区别对待的关怀模式，普通化和社区化发展成为新的热点。第一阶段传统养老院第二阶段老年公寓老龄化初期老龄化中期老龄化加剧政府政府+开发商开发商为主保障水平低政府给予一定支持社会保障体系完善形成条件运营主体社会保障第三阶段老年社区“普通化”及“社区化”政府大力扶持老年社区的发展，政策、资金上大力支持人口结构老龄化是导致老年社区出现的主要原因老年社区完全社会化，处于成熟阶段集中在经济发达国家，老年社区建设较完善面向社会老年人，区域位置交通便利、环境优雅国外老年社区产生机制国外老年社区发展模式我国老年住宅的发展打造老年社区必备条件国内案例问题现状养老居住模式的分类老年人群的特点我国老年住宅模式类型：按建设经营者划分为三种模式政府收益型主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一定的费用的老年住宅形式。如：北京四季青老年公寓，四季青乡香山公司主办（乡镇单位）、海淀区民政局直接领导和管辖，最低收费约1000元/月·人政府福利型主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传统的养老院与福利院。如：威海老年公寓是目前山东省标准最高、规模最大的集老年人生活、居住、疗养、医疗保健、娱乐、度假为一体的新型的社会福利服务机构。企业赢利型由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区设计配套设施，但并不成熟。如：02年，北京太阳城，均价6800元/㎡，绿地21城均价3600-5100元/㎡我国老年住宅特点：企业赢利性初级老年社区，仅为中高经济实力老年群体打造，投资额大，开发周期长我国老年住宅现状及问题–现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性化居住条件和人性化服务–仅有部分发达城市的个别发展商开发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚的发展商–我国社会保证体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成“产业化、社会化、规范化”。–无真正针对老年人生活习惯、消费习惯、心理特点等方面研究，服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善。目前处于老年住宅第二阶段，多为商业赢利性老年住宅受众群体有限建设投资额巨大，资金回收期长，赢利风险大现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差–现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范畴人口开始老龄化，老年客户细分市场出现，老年住宅处于初级阶段，还不成熟我国老年住宅生存条件分析我国老年人口绝对数字大，到2040年60岁以上的老人3.74亿，而65岁以上达到2.87亿人，增长速度将快于经济发展速度。传统的“家庭养老”观念在相当时间内仍占主导地位，“度假养老”观念没有形成。充分条件人口结构龄化加剧老年人养老观念转变必要条件经济发达，社会保障体系完善政府扶持，给予政策与资金的支持我国处于老龄化初期，市场虽然已经开始细分，但老龄化并未加剧，老年住宅的需求量不大，因此，在没有具备充分条件和必要条件的已有的赢利性老年住宅并不成熟。我国老年住宅情况小结人口结构老龄化趋势显现引发老年住宅的发展进程社会保障体系不完善阻碍老年住宅的快速发展服务、设施等不完善致使老年住宅处于初级发展阶段传统养老观念将导致老年住宅需要一定的市场培育期缺少政府的扶持及较高的成本投入限制了老年社区的发展国外老年社区发展模式我国老年住宅的发展打造老年社区必备条件国内案例国外老年社区发展模式养老居住模式的分类老年人群的特点北京东方太阳城定位——“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者”项目概况区位：坐落于有“东方莱茵河”之美誉的北京市顺义区潮白河畔7000亩浩瀚林地中规模：规划面积近234万平方米，总建筑面积70万平米，共可入住2万余人功能：以会议展览为经营主业，集休闲度假、康体健身、美食购物、影视拍摄等多种功能于一体建筑形式：独栋别墅、联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓，面积为78-716平方米不等定位：“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者”北京东方太阳城规划特点带状排布，借景最大化：社区傍水而建，周边为7000亩绿化隔离带。三期组团呈带状平铺，保证了每个组团与景观最大的接触面积组团设计，功能独立：由于项目各期均体量较大，周期较长，采用组团式设计，功能景观内部配套，互不依赖组团对外闭合、对内开放：老年人需要更多的安全感，因此，组团均以组团中央景观为核心围合布置，对组团外空间有效隔绝；老年人渴望交流，因此在内部布置大量开敞交流空间公建区二期一期三期为老人的生活提供全方