民宿专题研究

民宿专题研究1.民宿背景分析篇1.1民宿概述广义：①.利用自有住在空闲房间，结合当地文化，以家庭副业方式经营提供住宿、餐饮等服务场所。②.强调产权的自由性和经营的副业性。狭义：①.除了一般常见的饭店以及旅游之外，其他具有独特吸引力的小型旅馆住宿接待设施；②.强调的是主题的特色性，在我国一般指的是广义的民宿。小规模个人经营别有特色的家庭旅馆日本以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所台湾为外出郊游或远行的旅客提供个性化住宿场所其他利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、环境资源及农林渔木生产活动的基础上•以建筑面积不超过1000㎡，且客房数量不超过25间为原则。1.小规模的住宿设施•经营者提供有浓厚的人情味、家庭温馨或者个性化的住宿设施，注重游客与经营者交流互动，体验居家氛围2.家庭般的住宿氛围•结合当地文化、自然景观、环境资源及农林渔牧生产生活等，当地的历史文化和风土人情，与当地社区居民形成接触互动，实现深度旅游体验。3.结合本土地域文化民宿特点总结规模小房间数一般在50间一下，多为民居改建而成价格差异大价格区间根据不同定位，分低、中、高端不同等级，差异较大有特色在建筑、装饰与服务上都是更多体现当地文化，供游客欢聚、分享的公共开放空间。1.2民宿特点1.按位置分城市民宿和乡村民宿1.1城市民宿于城中村或者城市闹市区，以公寓大楼式小客房形式居多，有各种风格不同装潢与VIEW，如暑期出租学生宿舍，城市特色村落的旧房子。1.2乡村民宿以乡村文化为内涵，多依托景区或者地域特色资源而发展，乡土气息浓厚。2.按功能分纯粹住宿型和特色服务型2.1纯粹住宿一般邻近景区，依托周边景区的人气而发展，具有干净清爽、价格低廉等特点。2.2特色服务自身也是旅游吸引物，通常结合周边资源，打造温泉养生、乡村运动等特色主题，提供农业体验、生态观光多项服务。3.按产权分传统民俗和社会型民宿3.1传统型利用自用住宅空闲房间，以家庭副业方式经营3.2社会型外来投资者租赁房屋，以家庭主业方式经营主要类型1.3民宿类型境外民宿发展历史较为久远，并逐渐由依托景区发展升级为民宿自身成为旅游吸引物的特色；目前，国外民宿正向专业化、高端化的趋势发展。1960年1970年1980年1990年2000年目前英国出现B&B型（bed&breakfast）家庭旅馆，被称为最早的民宿台湾因景区发展迅速，住宿设施不足，民宿应运而生美国民宿以家居式/青年旅舍的形式存在。发过台湾修订法规，对民宿的设立标准进行规范。台湾、英国等地区成立各类协会部门，引导民宿发展。由于全球化的发展，国外的民宿向专业化，高端化方向发展起步发展阶段（依托景区发展）规范发展阶段（政府引导发展）全面发展阶段（自身成为旅游吸引物）地区发展特色开发方式欧洲地区以英国、法国为突出，是民宿发展的起源地；优先保护农舍，结合农庄开发，采用副业形式经营；亚洲地区以台湾、日本为经典，是全球民宿发展精品代表；不同主题风俗的民宿类型成为旅游核心吸引物之一，并呈现高端化、精品化、高服务化的趋势；美洲地区美国民宿发展相对成熟，以居家式为特点；以青年旅舍、家庭旅馆的形式呈现，价格相对低廉；1.4境外民宿的发展1.5国内民宿的发展国内民宿处于起步阶段，家庭旅馆式民宿成为旅游景区的一大特色；社会投资逐渐进入民宿行业，“洋家乐”等特色民宿崭露头角，颇受游客欢迎。20世纪80年代末2003年2010年目前•开始发展，起初由当地自发创办以迎合游客•“家庭旅馆”这一概念引入中国；•家庭旅馆缓解了旅游旺季住宿的紧张困境。•直到上海世博会的来临，这种住宿形式才得到更多的关注。•在我国丽江、厦门等地，家庭旅馆已成为当地一大旅游特色；•投资家庭旅馆也成为热点；•“洋家乐”等特色民宿受人欢迎。2.民宿开发研究篇2.1开发条件民宿开发需要良好的资源环境，从依托景区到挖掘自身旅游资源吸引力，创造民宿个性特色的吸引力资源是其开发成功的首要条件；其次，外部资源包括区位、政策都是良好的推动力。ABC首要条件：周边或者自身拥有极具吸引力的旅游资源，可以吸引大量的游客；优美宜人的气候环境，适合游客居住逗留。次要条件：良好的区位条件，抵触热门的旅游区，便利的交通路线上；鼓励性的政策，政府对民宿鼓励性开发；巨大的客源市场，能满足民宿发展需求。首要条件：旅游旺季时住宿设施紧张；拥有独特的居民建筑群。2.2市场特征民宿是国内旅游散客化和休闲度假趋势的产物，目前以低价为主，游客以背包客、驴友为主，以中低收入群体为主；未来，其产品与客群都必将走向多元化，特色化与体验性成为吸引力。2.3运作模式民宿开发可以分为自发型、协会型、政府主导型、企业主导型四种运作模式；其中，自发型模式较为传统，但其创新力较强，企业主导型则逐渐向高端、精致化方向发展。开发模式开发方式定位资金来源各利益主体的职责典型代表本地居民政府协会开发商外来居民自发型居民依托自家房屋自发开发民宿副业业主开发、经营管理、推广、协调————租赁开发/经营丽江古城民宿、洋家乐政府主导型政府统一引导当地居民改造自家房屋，开发民宿副业/主业业主+政府开发、经营编制规划规范；提升从业者素质；市场监管；营销推介；利益协调————租赁开发/经营北戴河民宿协会型业主（村委）成立民宿协会，自行开发管理，居民以服务入股副业/主业业主+协会+政府开发、经营引导、规范、协调组织开发、管理、推广————桐庐民宿乡村农家乐企业主导型开发商租赁或购买村落房屋，整体开发，独立或分散经营主业开发商参与服务/经营引导、规范、管理——开发+经营二次开发/经营较场尾民宿、莫干山民宿2.4民宿评选标准及技术规范2.5产品模式民宿产品构成包括基本产品、特色产品及相关配套产品，基本产品以传统的住宿餐饮为主，同时突出特色个性，配套产品以休闲娱乐及旅游活动构成，进一步增强民宿的体验性及吸引力。基本产品•开发思路：提供最基本的住宿，餐饮服务；产品内容风情/主题住宿、特色早餐副业产品•开发思路：提供民宿以外的餐饮、购物、休闲等配套产品；产品内容：咖啡馆、餐厅、特色销售等；特色产品•开发思路：结合主人爱好，打造创意民宿，休闲活动；产品内容“工艺品DIY、休闲娱乐室、音乐室旅游产品•开发思路：提供民宿以外的餐饮、购物、休闲等配套产品；产品内容：咖啡馆、餐厅、特色销售等；2.6民宿营销推广随着大量资金涌入，民宿将朝着精品化、豪华化、高端化等方向演进。民宿将会不断延伸产业链，在住宿和早餐基础上，拓展出向导服务，特产销售，休闲娱乐等增值服务。目前国内的民宿发展尚缺乏统一的标准，未来将出台相应的法律法规和管理细则，推进民宿开发与管理规范化。随着竞争的家居，未来民宿将逐渐摆脱早期单一的依托景区发展的模式，而围绕某个主题进行差异化的打造。形成本身具有旅游吸引力的主题民宿。在民宿发展到一定阶段，经营者将着手打造自身的独特品牌，并组建扩大经营范围，实现连锁化经营。2.7民宿产业发展趋势随着市场成熟、资金涌入、竞争加剧，民宿产业发展逐渐向品质精致化、产品主题化、经营连锁化、管理规范化、业态多元化这五大趋势发展，形成具有高端品质的旅游住宿休闲产业。五大发展趋势品质精致化产品主体化经营连锁化管理规范化业态多元化•追求原始化，保持最初始的形态；•将以“客栈、家庭旅馆、青年旅馆”等形式存在。•追求高端化，向高服务、奢华小资式发展；•以“原生型民宿、奢华型民宿、主题型民宿、复合型民宿”为突出。2.8民宿产品发展趋势民宿产品未来呈现两极化发展趋势，形成追求原始状态的传统民俗和追求高端服务的精品民俗两大产品类型，其中精品民俗以游客需求为导向，提供高品味民宿产品。•以原生环境、原真民俗风情为特色的纯原生民宿。原生型•以高端设施、精致服务、奢华享受为特色的超贤弟民宿。奢华型•以异域风格、特色文化为主题的民宿。主题型•融传统地域文化、现代技术、特色主题于一体的民宿。复合型野奢专合精品民宿：以游客需求为导向，提供多元化、精致化、深度体验式的高品位民宿。民宿传统民宿精品民宿3.民宿案例篇E.高尔夫球场C.山顶游泳池H.润·食坊——中餐厅F.西餐厅D.儿童娱乐区B.农业种植区3.1.1乡村功能分区【民宿概况】位置：位于北京市东北部的密云县北庄镇,规模：山里寒舍一共分为七个部分，依次为乡村酒店、农业种植区、山顶游泳池、儿童娱乐区、高尔夫球场、西餐厅、中餐厅。【环境特色】山里的休闲度假配套功能齐全，既保留了乡村的风味，又增加了现代居民的生活与精神需求，是乡村改造与时俱进的设计典范。A.乡村酒店BCDEFHA田园中的诗人：极致乡野生活，自然奢华的山水田园天堂3.1北京山里寒舍乡村民宿3.1.2客房开发时序建设山里客房一共分三期开发，并以农耕时节、季节、花名等来命名客房院落。乐逸套院乐享套院乐悠套院乐活套院仲夏荷月桂月重阳上元花月初夏霜月上秋菊月梨花惊蛰小满孟冬七夕暮岁仲夏立春端午小雪秋分芒种立秋谷雨春分中秋白露4人院4人院6人院10人院4人院4人院6人院6人院4人院8人院4人院4人院4人院4人院4人院4人院2人院4人院2人院4人院4人院4人院4人院4人院4人院2人院4人院3.1北京山里寒舍乡村民宿【民宿概况】•地点：位于浙江省莫干山，距上海两个半小时车程，距杭州半个小时车程；•目标客群：个人及家庭旅游者、商务会议旅游者；【开发模式】•年轻的国外投资者，时尚嗅觉灵敏；•生态的营造模式，原汁原味的乡村风格；•中西文化的紧密融合，异域高档的生活氛围；以住宿为核心体验，创新理念的奢华主题民宿【民宿营造】居住体验——原味本地风情+中西结合华丽风情原汁原味乡村民宿，静逸质朴的相聚情怀；结合亚洲和非洲风情，打造成独特的奢华生态度假村；配套体验——传统艺术学习+生态低碳生活会所、茶艺馆、陶艺馆、竹艺馆；有机餐厅、梯田酒吧、水疗中心、会议中心；娱乐项目——运动休闲怡情骑马、瑜伽、爬山、山地车、高尔夫；书法课、钓鱼、采茶、儿童乐园、泳池；洋在理念合在文化美在环境3.2莫干山裸心谷民宿发展模式市场定位产品本质“1+N”模式中低端产品快速扩张一般民宿“1+N”模式高端产品品牌打造裸心谷“住”是配套：满足格调住宿工的产品配套在成熟旅游区域中：锦上添花“帮助区域旅游住宿产品转型升级“住”是核心：享受绝妙在住宿体验的风情产品在优质自然旅游资源中“雪中送炭”区域旅游产业发展提升的：引擎“体量成规模高度私密外形独特天人合一设施全面运营偏平3.2莫干山裸心谷民宿【民宿概况】•地点：位于深证大鹏新区东侧沿海；•规模：质量较好的一级建筑，基本分布于沿海带，约80栋；【环境特色】•较场尾海岸线风景独好，其方圆一公里内集齐“山、海、田、园（大鹏农业观光公园）、城（所城）、寺（东山寺）”等许多景点；•较场尾民宿为提升当地旅游业的整体服务水平而大受欢迎；【民宿营造】创客个性——较场尾优势环境吸引创客介入，经过自发的探索，联合设计师对民宿进行改造，形成极富个性特征的民宿；特色营造——近80栋民宿由精心设计而各有主题，各有特色作为各自卖点，充分发挥经营者各自特色；选址精确——民宿的经营选址分布于村落中靠近海岸一带，突显海天一色的亮点，满足了游客梦想中的面朝大海的精神享受；创客自发主题鲜明分散经营环境优势3.3较场尾民宿【民宿概况】•地点：江西省婺源县江湾镇篁岭村；•环境资源：古村古建、原生古树、梯田花海、民俗晒秋、峡谷奇观等；【经营模式】•整体改造，分散经营型·篁岭模式；•由一家开发公司独立收购（租用）整个村落，解决民居的使用问题，对村落与民居进行整体改造、包装，然后重新招商，吸引有经验的经营者做二次租赁；古村文化古韵生活村民服务原生创新开发公司整体改造包装经营者收购、租赁招商、二次租赁【民宿营造】古民居原生修复——老建筑“寄养”式保护修缮，一批徽州技艺水平高超的古建修复师汇聚篁岭，全手工修复古村风貌；生活情景古趣留存——修复后的古树、石雕、砖雕、木雕，“三雕”工艺精美绝伦，戏台、水口林、书院、祠堂、人文建制格局完整，官宅、商宅、茶坊、酒肆、书场、店铺，生活情境古趣盎然；新业态活力注入——随着建设的深入，篁岭也在创造更