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2019/10/20版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问股份有限公司所有，未经世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。民宿案例研究2案例1：北京山里寒舍度假村【案例——北京山里寒舍度假村】山里寒舍的休闲度假配套功能齐全，既保留了乡村的风味，又增加了现代居民的生活与精神需求，是乡村改造与时俱进的设计典范3概况：“山里寒舍•干峪沟”位于长城脚下，自然生态资源丰富。在废弃的宅基地上改造建设近30套创意乡村民居，将城市化的星级酒店享受与乡村自然宁静的生活自然融合。地理区位：北京市北庄镇密云县干峪沟村交通：没有公共交通可以到达，只有一条路通到村里，车程约一个半小时时间：2013年7月正式营业规模：山里寒舍一共分为七个部分：乡村酒店、农业种植区、山顶游泳池、儿童娱乐区、高尔夫球场、西餐厅、中餐厅定位：“乐活、有机”，即共生永续，乐享生活，推广可持续的健康生活方式。荣誉：荣获“2014年中国最美休闲乡村”称号，是全国29个特色民居村北京唯一入选单位。【项目背景】干峪沟地处偏远，这个小村庄像中国很多空心化农村一样难逃日益荒凉、日渐凋敝的命运，整个村庄仅有十余老人生活于此4空早年的干峪沟堪称是名副其实的空心村，几乎有一半的房子常年都是空置的。因为地理位置偏僻，交通不方便，很多人都被迫出去打工赚钱。小干沟峪村也是密云最小的村庄，全村总共才38户人家，不到70口人。加之很多人陆续搬迁出去，村子在人口规模上也渐渐变小。穷这座小村庄还有一个致命的缺陷，就是缺水，当年很多人投资商来这里考察过，虽然看好这里的自然景观，但是，在一个吃水都困难的地方，怎样也留不住投资者。【开发契机】古朴自然、历史悠久的民居、优越的生态为干峪沟村重新焕发生机提供了契机5院落古朴干峪沟位居大山深处，几十座民居，均为半世纪以上老屋，多数有百年历史，古朴自然，建材多为山石和当地树木，不加水泥而用石灰和黏土垒砌，一家一院，户户不同，高低相间，错落有致。生态和谐干沟峪村上万亩的原始次生林使这里成为天然的野生动植物栖息地，有植物36852种，动物59356种。这里野兔成群、狍子追逐、山鸡飞舞，生长着山核桃、野生杨树、野生丁香、胡枝子、荆条、酸枣等自然植被，茂密丰富，红果、核桃以及山鸡产业是村民的主要经济来源。邻近北京北京人长期受到雾霾的影响，有着很强的回归自然的愿望。而且很多人非常渴望迟到健康的农家食品。此外，北京的很多中高端消费者具有较高的消费能力，故项目将目标客户群锁定在追求乡野风情、个性旅游的普通城市工作者以及金融、IT等行业及外企、上市公司等高端商务人士。6【开发策略】“山里”项目有机地利用了闲置土地和废弃宅基地，以北庄镇干峪沟旅游专业合作社作为主题，把这部分资产开发并经营，整合资源及劳动力，使之产生效益开发策略成立旅游专业合作社，推动土地、房屋流转起来促进本地劳动力就业，将农民组织起来引进优质社会资源，确保资产良性经营起来在不改变所有权的前提下，村民以自家的房屋、果树和土地自愿入社，化零为整，再委托企业统一运营管理。安排社员、村民就业。北庄镇政府协调企业拿出合适的岗位优先安排社员就业，为农民带来了土建维修、客房服务、安保巡逻、卫生保洁、农场耕作、果树管护等力所能及的工作。企业垫资、投资房屋改造。截止2013年9月，干峪沟改造完成了庭院10处，每个庭院都包括至少两个标准间，可以提供24小时热水，并采取地暖供暖；中餐厅1处，可以提供100人同时用餐；并已完成了24小时监控系统、wifi无线宽带的全覆盖，客房与总台的电话等。累计投资超过3000万元。•山里寒舍酒店用来接待客人住宿的房间就是村民原先的老宅，从外面看，几乎没变。所有客房都是在原有老房的基础上装修改造而成的，原先的木门、木窗、椽子，还有院里的石头墙，都得到了保留。外观保留•房间内部则融合了古朴与现代的室内设计，五星级的客房及卫浴设施，中西餐厅，无限网络全面覆盖；木门、木窗内加衬了双层的塑钢玻璃门窗，青石板铺地，还安装了地采暖设施。屋里有卫生间、淋浴。另外，房间里的家具摆设很多都是从村民手里淘来的老物件，透着悠久的乡舍韵味。内部改造•每个庭院都包括至少两个标准间，可以提供24小时热水，并采取地暖供暖；中餐厅1处，可以提供100人同时用餐；并已完成了24小时监控系统、wifi无线宽带的全覆盖，客房与总台的电话等。配套设施包括中西餐厅、多功能会议厅、水榭露台、游泳池和迷你高尔夫球场等。部分院落增加自助厨房、烧烤区以及水疗设施等。服务完善7【打造流程】结合当地的风光，利用石材、木料等传统建筑材料，在村落原本的建筑风格基础上，在细节处加以修饰和完善，同时强化了山里寒舍作为度假酒店的生活配套功能【功能分区】山里寒舍根据目标客户群的休闲娱乐需求，结合干峪沟村的生态资源，配置了相应的娱乐休闲配套区域8E.高尔夫球场C.山顶游泳池H.润·食坊——中餐厅F.西餐厅D.儿童娱乐区B.农业种植区A.乡村酒店BCDEFHA田园中的诗人：极致乡野生活，自然奢华的山水田园天堂9【客房开发】山里客房一共分三期开发，根据院落规格共开发了乐逸、乐享、乐悠、乐活四种套院，并以农耕时节、季节、花名等来命名客房院落乐逸乐享乐悠乐活10【客房开发】山里客房一共分三期开发，根据院落规格共开发了乐逸、乐享、乐悠、乐活四种套院，并以农耕时节、季节、花名等来命名客房院落乐逸套院乐享套院乐悠套院乐活套院仲夏荷月桂月重阳上元花月初夏霜月上秋菊月梨花惊蛰小满孟冬七夕暮岁仲夏立春端午小雪秋分芒种立秋谷雨春分中秋白露4人院4人院6人院10人院4人院4人院6人院6人院4人院8人院4人院4人院4人院4人院4人院4人院2人院4人院2人院4人院4人院4人院4人院4人院4人院2人院4人院11【表现手法】以古色古香的建筑之“型”为表现，以原汁原味的传统乡村文化为载体，以精雕细琢的装饰和装修进行完善，以乐享其中的功能配套设施进行串联室内装饰及卫浴设施细节处理12【相关配套】配套设施包括中西餐厅、多功能会议厅、水榭露台、游泳池和迷你高尔夫球场等。部分院落增加自助厨房、烧烤区以及水疗设施等餐厅高尔夫球场儿童娱乐区农业种植养殖区13【盈利分析】“山里”项目15年营业收入达1446万元，动态投资回收周期为3.58年酒店住宿收入：2015年旺季4-10月，入住率约为50-60%，淡季11-3月，入住率约为20-30%；房间价格约2000-3000元/天/院。餐饮收入：500元/天/院。采摘、体验收入：150元/天/院。纪念品收入：20元/天/院。经营期为旺季7个月，淡季5个月，均价2500元/天/院。住宿收入82%餐饮收入1%采摘体验收入16%纪念品收入1%纪念品包括当地特产、村民手工制品等住宿收入是山里寒舍的主要收入来源，占总收入的80%-90%村内盛产红果、核桃，同时还有山楂、梨等各类果树自然山野的原味有机美食，红豆饭，芝麻烧饼，烤红薯，炖豆腐，烧排骨，小鸡炖蘑菇等等14化零为整：成立旅游专业合作社，推动土地、房屋流转起来。在不改变所有权的前提下，村民以自家的房屋、果树和土地自愿入社，化零为整，再委托企业统一运营管理。1引进投资：引进优质社会资源，确保资产良性经营起来。企业垫资、投资房屋改造。2文化融合：山里寒舍通过对地区文化的了解，充分挖掘文化内涵，开发特色产品，并将其贯穿于整个服务过程中，感染和吸引游客。打造竞争对手难以模仿的核心竞争力，真正成为与乡村风情、民俗文化和自然环境融为一体的绿色、科技、人文的北京一流乡村生态旅游基地。3【案例启示】村企合作共荣，注重文化融合，铸就无可复制的“山里”品牌15案例2：阆中花间堂·阆苑【案例——阆中花间堂·阆苑】阆中花间堂运用正宗工法对老宅予以修复，在保有川北民居原有建筑结构的同时，融入独有的花间美学，使阆苑宛若仙境一角，感受如梦花事16概况：阆中被誉为“中国第一风水古城”，花间堂·阆苑汲取博大精深的中华风水文化，道法自然，呼应天地之美，以原汁原味的川北民居打造宜人之家地理区位：四川南充阆中市古城区武庙街50号时间：2014年正式营业规模：庭院小跃层，阳光庭院房，阳光精品套房，尊享套房，20间房间可供选择品牌核心：“家+庭”的思考。家代表儒家，是礼教的传承；庭代表道家，师法自然的放松，花间堂以家的传承+庭院生活。定位：花间堂将自己的模式称之为精品连锁，总而言之就是连锁不复制，每家店都有不同的店名及风格。【项目背景】阆中花间堂·阆苑所在的院落曾是当地酿醋世家田家的大院，始建于清朝，其建筑风貌是非常原汁原味的川北民居，比如基于榫卯技术的穿斗结构，比如小青瓦双坡悬山式屋顶17中国传统建筑中的穿斗式结构，多用于汉族民居和较小的建筑物。潮湿的四川盆地，对外墙造成了损害，建筑立面也已经补修了多次，改造先从其入手。川蜀之地，绵延细雨，屋内的光照不足，增加进光量成了我们首要要解决的问题。出现明显的断裂的砌墙，显得岌岌可危。破败的门窗，以及青石与吱扭作响的座椅。18【改造方案】整个改造的主要是其中两个院落，将改造为高档的精品客房，如何体现其中的精致，并且保留古朴的民风，是设计的重点花间堂鸟瞰图传统瓦房建筑具有防腐、通风、采光等优势，瓦片层层叠叠地铺在坡面上，形成了利于空气流通的缝隙，使得整栋屋子冬暖夏凉。因此在改造过程中设计师和团队完全保留了屋瓦的结构，尽可能的还原最初的民居特色。设计师们一方面考察当地民居，广泛收集资料，一方面进行精心测量，对建筑型制、总体布局、平面构成、内部结构、装饰细节等进行深度复原，木作、瓦作、油漆作等都严格遵从川北民居的营建法式，包括使用材料，都尽量做到保持一致，因而整个改造修缮的结果，就是整体民居的风貌有了延续性，跟古镇上面的老房子相得益彰。19【改造方案】设计师们对建筑型制、总体布局、平面构成、内部结构、装饰细节等进行深度复原，木作、瓦作、油漆作等都严格遵从川北民居的营建法式，包括使用材料，都尽量做到保持一致在房间内部，我们看到传统的穿斗式结构，我们依旧用木质的龙骨来作为加强，但还是保留了原本的石质基座。在钢筋混凝土水泥的时代，很少再能看到这种经典的木式结构的工艺过程。穿斗式结构的特色，虽然用的柱子较少，但这种结构会通过“穿方”房顶的受力均匀的分散，所以比较抗震。东客房部分的隔断墙，起分隔空间的作用，但上方并没有隔断，保证了空气的流通。植物作为这个院落的元素之一，也将其完整的保留，包括之前的青石板，也都成为了造景的元素。20【改造成果】在大家不懈的努力下，阆苑花间堂终于浮出水面，华丽的呈现在我们眼前21【改造成果】以中式风格出发，利用现代的元素，并加入了年轻的LOFT风格的布置，节省了空间，也保证了基本的使用功能花间堂•阆苑还引申出一系列如花间书苑、茴香西餐厅、小型会议室、红酒吧、影音娱乐室及健身会所等这些具有都市气息的活动空间。在古朴的小镇里，也能感受颇有现代感的生活方式。