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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010成都市精装房报告四川中原二级市场营运中心策略服务部ChengDu.10.2010Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010说明报告编制依据：数据来源于中原微观系统数据库、中原研究中心。统计范围：成都市主城区及周边郊区楼盘。划分标准：奢华精装型：3000元/㎡以上的装修标准舒适精装型：1500-2500元/㎡的装修标准实用精装型：800-1200元/㎡的装修标准各档次存在的空白价格区间不在统计范围内。统计时间：截止到2010-9-19（原因：顶级豪装类的嘉里雅颂居于2010-9-16开盘）统计价格：分为表面均价（即为优惠前价格）和成交均价（即为优惠后价格），报告内除有标注外，其他均为成交均价。Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010报告内容第一部分发展背景分析第二部分市场分析第三部分客户需求分析第四部分溢价能力分析第五部分整体报告启示41320293940页码Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010发展背景分析Part1Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010一、精装房相关政策序号政策名称编号发布日期颁发部门主要内容1关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见国办发（1999）72号1999年7月5日建设部、国家纪委、国家经贸委、财政部、科技部、国家税务总局、国家质量技术家独具、国家建材局加强对住宅装修的管理，积极推广一次性装修或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费及扰民等形象2商品住宅装修一次到位实施导则建住房（2002）190号2002年7月18日中华人民共和国建设部住宅装修的各个实施细则3关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知建质（2008）133号2008年7月29日中华人民共和国住房和城乡建设部制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式国家政策：覆盖面广，引导方向明确Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010一、精装房相关政策城市主要内容上海到2010年，上海市精装房占新建商品住宅的比例在中心城区要求达到60-70%，其他地区力争达到30-40%。北京发布《关于北京市经济适用住房建设安装工程费用标准的通知》，明确规定经济适用住房装修要一次到位。深圳2008年初，深圳市国土房产局出台《关于推进住宅产业化的行动方案》，提出强力推进住宅一次性装修，力争2010年年底前实现精装房销售率100%，7月，《深圳市建筑废弃物减排与利用条例》再次提交市人大常委会审议，规定普通住宅将不能再以毛坯房的形式销售南京2008年8月，南京市建工局在《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》发布后，第一时间宣布精装房“一房一验”实施细则将出台实施。而在南京实施“一房一验”的两年多时间里，精装房的装修标准纳入检查范围。重庆到2012年，装修成品住宅将达到新建住宅的30%以上。江苏6月1日，国内首部具有强制性条文的成品住房装修技术标准——江苏省《成品住房装修技术标准》(以下简称《标准》)开始实施，致力节能减排。地方政策：国家政策的完善与补充，大力推动地方精装房发展Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010一、精装房相关政策成都：地方政策指日可待目前成都尚未出台相关地方政策，各开发商仍以国家政策为指导；2010年8月举行的“2010成都全装修住宅发展论坛”上，成都将鼓励发展全装修住宅。成都市建委开发处相关负责人表示，下一步成都将引导开发企业逐步提高这一比例，并力争出台相关鼓励政策。Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010精装房市场发展迅速，占住宅市场绝对份额近几年趋势将是向着人性化设计及产业化方向发展北京上海深圳自2002年北京精装房开始迅速发展，最先引领市场的基本为酒店公寓2009年，北京精装房面积占所开发面积60%以上，在全国处于领先水平目前北京正在酝酿出台规定，要求今后新建的廉租房、经济适用房都要一次装修到位，减少住户二次装修的烦恼和浪费。国内最先发展精装房的一线城市，早在2000年就在15个新建小区内试点推行菜单式全装修“目前上海市中心城区新开发楼盘全装修比例已达到50%以上到2010年，精装房占新建商品住宅的比例在中心城区将达到60%-70%2004年带装修小户型的公寓产品进入市场深圳清水房将在2010年退出市场在满足住宅基本居住装修功能的基础上，向更为人性化的设计及住宅产业化方向发展二、各重点城市发展历程Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010三、成都精装房发展状况精装房初现（南苑公寓、锦绣花园）市场接受度不高萌芽阶段（1997年以前）起步规范阶段（1998年-2006年）迅速发展阶段（2007年-2009年）完善发展阶段（2010年至今）近几年在品牌开发商带动下发展迅速市场机遇将促使精装房更快发展行业规范出台（1994年国家出台《住宅工程初装饰竣工验收办法》）品牌开发商试水（粼江峰阁、鹭岛国际社区）外来开发商加入（万科、龙湖、恒大等）市场出现细分（一体化装修、豪宅等）市场接受度大幅度提升宏观调控下高房价下的市场出路精装房市场份额历史出现高点Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010市场分析Part2Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010截止2010年9月精装房供应项目数量同比09年上涨92%图2.1：成都市在售精装房项目数量（个）一、成都市场供应市场状况Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010一、成都市场供应市场状况图2.2：成都市精装修项目分布图Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010二、成都市场供应市场状况从上图可以看出主城区在售精装修占到成都整个精装房项目供应的56%成都市奢华型精装房项目5个，舒适型精装房项目19个，实用型精装房项目最多，达24个。目前在售精装房主要分布在主城区，主城区精装项目有27个，郊区21个。其中，城南精装项目有9个居首，城西和城北最少。主城区2环-3环在售精装项目达14个，占整个主城区精装项目供应的52%。Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010一、成都市场供应市场状况成都市目前在售精装房物业类型仍然以高层住宅为主，其中高层住宅精装房占到76%。2010别墅类物业精装房猛增，在2009年别墅类精装房只有双流的雅居乐花园和麓山国际社区的部分产品，但是目前都江堰青城山大量精装度假别墅项目的上市，整个精装别墅类物业供应猛增。图2.5：成都市精装房供应物业类型占比Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010一、成都市场供应市场状况成都市主城区精装房供应为50㎡以下面积最多，大多以商务公寓的形式面市图2.6：2010年1月-9月主城区精装房户型各面积段新增供应量Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010一、成都市场供应市场状况奢华型精装房户型设计在70㎡以上，而120㎡以上户型只出现在奢华型精装房项目；舒适型精装房户型设计120㎡以下，各个面积段户型都存在；实用居家型大部分为公寓式住宅，总价较低的50㎡以下成了供应主体。图2.7：2010年1月-9月主城区各档次精装房面积段新增供应套数（套）Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010成都市精装房主要分布在城南及城东，环域集中在2-3环之间1供应的物业类型仍以高层为主2奢华型精装房只在区域成熟的城中与城南，户型面积段主要集中在144㎡以上3舒适型精装房在各个区域均有供应，户型面积段集中在70-90㎡，无120㎡以上户型供应4实用居家型装修除城中外，其他区域均有供应，供应的面积段以50㎡以下的小户型为主5供应市场小结：一、成都市场供应市场状况Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010二、成都市场需求市场状况主城区2010年1月-9月商品精装房新增供应9902套，新增供应建筑面积73.7万㎡，占商品住宅新增供应总体量的15.1%；精装房成交体量58.7万㎡，占商品住宅成交总体量的12.6%。图2.8：主城区2010年1月-9月各档次装修房新增供应比成交情况Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010二、成都市场需求市场状况奢华型精装房144㎡以上户型销售较好，其次为90-120㎡的大户型；舒适型精装房以70-90㎡的中等户型和实用居家型50-70㎡销售量都较高。图2.9：2010年1月-9月主城区各档次精装房面积段消化量（万㎡）Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010二、成都市场需求市场状况奢华型精装房面积越大，销售率越高；舒适型精装房销售率最高的集中在90-120㎡，其次是50-70㎡；实用居家型的销售率与户型面积也是成正比关系，销售率较高的集中在50-70㎡和70-90㎡。图2.10：2010年1月-9月主城区各档次精装房面积段销售率（%）Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010目前成都市精装房市场供需两旺，客户对精装修房逐渐认可1预计未来1年内成都市将有134万㎡精装房面市2奢华型精装房的市场消化速度较慢，高端客户倾向于购买144㎡以上奢侈性户型3舒适型精装房70-90㎡面积段市场消化速度最快，而90-120㎡的销售率最大4实用居家型精装房成交量为中小户型最多5需求市场小结：二、成都市场需求市场状况Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2010誉峰的产品多为180㎡-300㎡的套4以上的大户型主仆空间设计大师梁志天装修设计挑选世界当地名贵石材，传统手工打造艺术。顶级厨卫装修配套；世界先进智能及配套技术。客户特征:多为40岁左右的个体工商户；以投资为主,且多为一次性付款。集顶级住宅、超甲级写字楼、超五星级酒店、一流商业卖场优势：区位优势，自身配套优势，产品优势劣势：可供选择户型较少，外立面颜色为紫，灰，白为主，显得不够大气，客户反映也较差。誉峰三、重点案例分析——奢华装修楼盘Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2010原石滩的概念：最贴近自然和生态的都市桃源1、汇集世界顶尖设计大师及国际顶级品牌，全面刷新西南精装度假公寓标准；2、专为跨国公司CEO量身定做，每平米售价1.5-2万元；3、零距离享受亚洲顶级SPA生活方式。优势：零距离紧挨外双楠的第二商业中心，具有不可复制的地段优势，带来最完善的商业配套；八大设计大师、高绿化率、水晶国际公寓、鹭岛国际会所。鹭岛国际社区三、重点案例分析——奢华装修楼盘Codeofthisreport|24©CopyrightCentalineGroup,2010翡翠城金润华府龙湖三千城华润二十四城北城天街金域西岭万景峰恒大城恒大绿洲开发商华润万科龙湖华润龙湖万科合景恒大地产恒大地产总占地83万㎡5.2万㎡7.1万㎡55.9