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1珠三角四个主要城市三旧改造及城市更新政策培训——深圳市、广州市、东莞市、佛山市——附：惠州市三旧改造政策分析2一、深圳市城市更新政策二、广州市城市更新及三旧改造政策三、东莞市三旧改造政策四、佛山市三旧改造政策五、各城市政策比较分析附：惠州市三旧改造政策分析目录3目录四三二一城市更新政策介绍城市更新基本概念城市更新分类解读城市更新主要程序五非农建设用地及征返用地转让办法4Part1深圳城市更新政策介绍5城市更新政策介绍时间名称2005《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》深府[2005]56号2007《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号2007《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号2008《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号2008《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93号2009广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）2009《深圳市城市更新办法》市政府令第211号2010《关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知》深规土(2010)59号2010《深圳市人民政府关于深入推进城市更新工作的意见》深府〔2010〕193号2010《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》深规土[2010]3242010《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》2011《城市更新单元规划审批操作规则（试行）》2011《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》2012《深圳市城市更新办法实施细则》深府〔2012〕1号2012《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》深府办〔2012〕45号6Part2深圳城市更新基本概念72.1城市更新的必要条件城市更新基本概念城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和《办法》规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：82.2城市更新的三个途径综合整治类功能改变类拆除重建类不改变土地使用权的权利主体和使用期限保留建筑物的原主体结构改善消防设施改善基础设施和公共服务设施改善沿街立面、环境整治既有建筑节能改造不改变建筑主体结构和使用功能改变部分或者全部建筑物使用功能可能改变土地使用权的权利主体可能变更部分土地性质严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施城市更新基本概念92.3城市更新单元城市更新单元拆除重建城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域；基本单位确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基本管理单位多个项目一个城市更新单元可包含一个或者多个更新项目城市更新基本概念102.3城市更新的规划计划•城市更新单元的边界应结合更新地块、行政区划、法定图则的界线及道路围合、山体、河流等自然地理实体边界进行划定。如何确定城市更新单元的边界？•旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城市更新单元•已纳入市城中村综合整治）计划且实施整治完毕未满5年的城中村区域原则上不得单独拟订为城市更新单元。不得拟定城市更新单元的情况？城市更新基本概念112.3城市更新的规划计划•城市更新单元内拆除重建用地的面积原则上应当大于10000平方米。•城市更新单元内拟拆除重建范围的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的60%。•五类用地：国有已出让用地、城中村用地、旧屋村、已按历史遗留违法建筑处理的用地，已按登记历史遗留问题处理用地。•注：城中村用地就是指非农指标覆盖的地块，为了达到五类用地要求，才出现很多开发商购买非农指标的情况。•确需纳入城市更新单元的边角地、夹心地、插花地等未出让的国有用地总面积不得超过项目建设用地面积的10%，位于特区内的不得超过3000平方米。城市更新单元的面积及建设量要求？•申报的城市更新单元应保障规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共利益项目可按规划实施；同时确保用于城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共利益项目建设的用地应大于3000平方米且不小于拆迁范围用地面积的15%。城市更新单元配套设施及建设量要求？城市更新基本概念即：五类用地不少于60%。122.3城市更新的规划计划城市更新单元规划的制定计划；已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划相关资金来源等内容；城市更新年度计划城市更新基本概念13Part3深圳城市更新分类解读143.1综合整治类城市更新城市更新分类解读——基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目.不改变建筑主体结构和使用功能；一般不加建附属设施，加建的附属设施应当满足相关规范的要求。综合整治包括哪些内容？沿街立面更新环境绿化美化公共服务设施改造153.1综合整治类城市更新城市更新分类解读——由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.综合整治的实施主体是谁？市政府区政府权利人其他相关人有关部门批准或者备案经费来源申报涉及改善基础设施、公共服务设施和市容环境区政府制定方案并组织实施163.2功能改变类城市更新城市更新分类解读——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.1、符合城市规划；2、已取得《深圳市建设用地规划许可证》和《深圳市建设工程规划许可证》；3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款；4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。进行功能改变的条件是什么？173.2功能改变类城市更新城市更新分类解读——具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新:禁止功能改变的情况有哪些？(一)申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的(二)申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的(三)申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能的(四)建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者公共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的(五)申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求或者造成建筑物剩余部分使用不便的(六)建筑物由业主区分所有，未经本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其他主张与改变功能有利害关系的业主同意的(七)未经评估和无害化治理的污染场地申请改变功能进行二次开发的183.2功能改变类城市更新城市更新分类解读——向市规划国土部门申请办理规划许可变更和相关手续.如何申请建筑物功能改变？土地使用权人或建筑物业主递交申请材料受理申请公示规划审批土地部门签订土地使用权出让合同的补充协议付清地价款规划部门收回原《深圳市建设工程规划许可证》重新核发《建设工程规划许可证》或建筑工程装饰、装修许可文件193.2功能改变类城市更新城市更新分类解读功能改变后补缴地价怎样计算？原有建筑面积部分补缴地价原土地用途剩余期限的公告基准地价改变后土地使用权剩余期限的公告基准地价——改变功能后的原有建筑面积地价+增加建筑面积地价.改变后的功能和土地使用权剩余期限的市场评估地价标准增加建筑面积部分补缴地价203.3拆除重建类城市更新城市更新分类解读——所有符合改造条件的建成区（旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）.（一）更新范围符合更新单元划定的条件;（二）拟建用途符合法定图则的基本规定;（三）业主改造意愿符合两个三分之二的条件;或者经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同意。什么样的片区能进行拆除重建？21城市更新分类解读——业主说了算，充分发挥市场的配置作用.谁来决定改造实施的主体？遵循平等自愿的市场原则土地权利人房屋权利人单一权利主体协议买卖原地和异地安置作价入股合作开发3.3拆除重建类城市更新22城市更新分类解读——协议出让和公开市场招拍挂.采用哪种方式出让土地？市场主体政府主导签订土地使用权出让合同补充协议补签土地使用权出让合同公开招拍挂出让土地使用权3.3拆除重建类城市更新233.4拆除重建地价测算城市更新分类解读城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地指标范围内的建成区域。城中村新建建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。24城市更新分类解读现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价；超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。1993年7月市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的居住用途旧屋。旧屋村占地面积建筑面积1建筑面积2此部分按基准地价补缴3.4拆除重建地价测算25城市更新分类解读政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。即：70个历史遗留项目，可按基准地价补交地价。3.4拆除重建地价测算工业区改造原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；改建为工业用途或者市政府鼓励发展产业改造为住宅、办公、商业等经营性用途增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。26城市更新分类解读按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。即：按照基准地价减去残值。其他情形中最主要的一种是：国有住宅用地改为商住用地。3.4拆除重建地价测算其他情形用地补缴地价原有合法建筑面积地价改造后应缴地价27Part4深圳城市更新主要程序28城市更新项目审批操作流程1、更新单元计划立项审批计划立项申报（常态化）区政府旧改办初审市规划国土委审核市政府批准编制、申报单元专项规划符合法定图则规划国土委审批无法定图则或突破法定图则市规划委员会建环委审批单一主体形成拆迁人申请签订项目监管协议区政府核准建筑物拆除原产权注销实施主体申报项目建设用地签订土地使用权出让合同申请建设行政许可事项管理局建设事项行政审批区政府监督项目实施规划验收、预售、回迁2、更新单元专项规划审批3、更新单元实施主体认定4、更新单元建设用地出让5、更新单元项目开发建设294.1进行城市更新的一般程序城市更新主要程序业主签署改造意愿委托书受托单位申报纳入城市更新单元规划制定计划批准纳入城市更新年度计划土地及房屋确权、登记开发商与业主签订拆迁补偿协议编制更新单元规划草案核发更新单元规划批复核发建设工程规划许可证核发改造实施主体批准文件核发房屋拆迁许可证并完成旧建筑物拆除建设用地报备申请建设用地方案图建设用地规划许可证注销房地产证制作宗地图申报改造实施主体核发施工许可证开工许可证核发竣工验收证明缴纳地价办理房地产证入伙签订土地使用权出让合同占建筑总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意拆除重建，并提供身份证及房产证复印机以便申报.由拆迁工作完成起36个月完成建设30城市更新主要程序4.2涉及修改/制定法定图则的流程受理提出初审意见征求相关部门意见形成审定的规划草案审议规划草案和公示处理意见审议公示核发规划批复城市更新单元规划获批准后视为已完成法定图则的修改（或制定）程序纳入法定图则规土委管理局城市更新科市城市更新办市规划国土委技术委员会规划组织编制主体市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会10个工作日内45个工作日内15个自然日10个工作日内市规划国土委31Part5非农建设用地及征返用地转让办法32非农建设用地及征地返还用地交易时间名称2011《深圳市人民政府关于印发深