钱江新城市场研究报告

钱江新城市场研究报告总体概况项目地理位置与自然条件钱江新城位于杭州市江干区东部，距离西湖风景区约4.5公里，距萧山国际机场约18公里。新城一期东临钱塘江，南靠复兴大桥，西依秋涛路，北至钱塘江二桥、艮山西路。总占地面积15.8平方公里。其中包括一个核心区和两翼，为2001~2007年重点打造区域。整个一期核心区规划建设总体量将达到820万平方米（包括政府投资项目在内），两翼规划均为住宅。二期规划为东至和睦港，南至钱塘江，西与一期相连，北至规划中的钱江路，总面积2.86平方公里。二期主要规划为住宅。钱江新城依钱塘江而立，沿江一线规划有大面积的生态绿化带，使整个新城最大限度地接近水体。与此同时，新城内还规划有大面积的绿色公共空间。意在结合内外景观，营造一个园林式城市栖居空间。区位总体定位伴随着经济的快速发展和城市的飞快建设，西湖区域已不能满足杭州未来发展的需要，因而钱江新城是杭州寻求新发展的产物。其将是杭州未来的发展“原点”,在此“原点”上，杭州有了更为开阔的发展空间。钱江新城总体分为两期。一期被大体划分为三大区块，形成“一心两翼”的格局。其中，位于中心位置的中央商务区已经首先启动建设。整个新城，旨在进一步提高杭州的城市品位，改善城市的生态环境，完善城市的基础功能，提高城市的综合竞争力，实现城市的可持续发展。新城未来不仅仅将是杭州的CBD，也将是城市的行政中心。届时，市委、市政府机关及院外部门，除个别单位外，将会全部搬迁至新城办公。除商务办公之外，钱江新城内还将为人们创建一个优美舒适绿色的居住环境，大幅度地提高人们的生活质量。中央商务区规划定位核心区块即中央商务区占地面积4平方公里,可建建筑面积约为650万平方米。商务区规划有八个功能区：商贸会展区滨江休闲游憩区商务办公区办公园区金融办公区商业娱乐综合区行政办公区文化休闲区平行于钱塘江的富春江路作为核心区商务发展轴，将是钱江新城最长、最繁华的景观道路；新城核心区以市民中心为核心，将形成中轴线。轴线上建设有杭州大剧院，国际会议中心等标志性建筑。整体布局中央商务区公共建筑文化娱乐施，包括市民广场，大剧院，国际会议中心及城市阳台大体量高品质办公楼高星级酒店大型中高端零售少量住宅产业向导作为杭州调整城市形态布局、构筑网络化大都市的先导性工程，钱江新城承载着强化区域中心城市功能，更好地服务全省发展和参与长三角合作竞争的重要任务。在产业定位上，促进现代服务业向钱江新城聚集是新城的重要发展方向，这包括行政办公、金融、贸易、会展、文化娱乐、旅游服务等行业。钱江新城定位为区域型金融中心，并结合上海的发展，成为上海国际金融中心的有机组成部分。在整体定位上，钱江新城将更关注于成为服务民营企业和中小企业的示范区，以发挥杭州在服务民营经济方面的特色。新城将优先进行对外开放试点，鼓励外资金融、保险机构的入驻，特别是对于将机构总部设立于钱江新城的公司给予优惠政策支持。此外，新城还将积极吸引国际组织的驻华机构、国际知名的律师事务所、会计师事务所、商会组织和外商代表机构等入驻中央商务区；根据我国加入WTO后的对外开放时间表，对钱江新城会展、广告咨询等行业实行开放。钱江新城核心区总体规划市政文化类建筑48万平方米(含保留10万平方米)；酒店商业娱乐类建筑120万平方米(含保留7万平方米)；公寓式办公酒店混合类建筑约90万平方米。办公建筑面积约457万平方米(含保留38万平方米)；办公建筑比例在54%左右。规定企业总部自用办公约45万平方米，专用金融办公约70万平方米，面向市场写字楼304万平方米。政府因素：实行鼓励金融机构和大企业总部入驻的优惠政策。在2010年底前，入驻钱江新城核心区的金融和保险机构总部或省级以上（含省级）地区总部、外资金融和保险机构分支或办事机构、大企业或大企业总部，在核心区建设办公大楼的，对其自用办公房按土地开发补偿费30%的额度予以补助。规划远景钱江新城建设项目分布示意图钱江新城项目表编号地块名称投资商竣工时间GFA物业类型1财富金融中心浙江特福隆房地产开发有限公司2009162,500办公楼2华成大厦浙江华成置业发展有限公司200959,250办公楼3集美国际大厦杭州合盛置业有限公司201054,000办公楼4光彩国际中心光彩事业投资集团有限公司2011210,000办公楼，酒店5/杭州力达房地产开发有限公司122,072办公、商业金融业6尊宝大厦浙江浙欧置业有限公司2008114,800办公楼7荣安大厦荣和置业有限公司200928,770办公楼8宏程国际大厦杭州日出钱塘置业有限公司200955,107办公楼9世纪中天浙江世纪中天置业有限公司201047,000办公楼10国际时代广场浙江鑫亚建设投资开发有限公司2010199,628办公11华联UDC时代广场杭州华联经济开发有限公司2010122,781办公楼，商业，酒店12圣奥中央商务大厦浙江圣奥置业有限公司200960,000办公、商业金融业13钱江商务广场杭州金基房地产开发有限公司2009180,000办公，商业，住宅14东航大厦杭州东杭房地产开发有限公司200935,216办公、商业金融业15蓝鲸国际钱塘房产集团有限公司2009124,153办公、商业金融业16迪尚大厦浙江城建房地产集团有限公司201050,000办公、商业金融业17迪凯国际中心浙江迪凯房地产开发有限公司200860,684办公、商业金融业钱江新城项目表编号地块名称投资商竣工时间GFA物业类型18万银国际大厦杭州万银置业有限公司201064,818办公楼19亚包大厦亚洲包装中心有限公司201017,900办公楼20万象城华润新鸿基房地产（杭州）有限公司2013800,000办公楼，商业，酒店，住宅21中华航空大厦浙江移动集团2011102,715办公楼22/浙江一统实业有限公司/102,781办公、商业23/浙江大有实业有限公司/72,279办公24/杭州滨江房产集团有限公司/91,676住宅25/浙江金瑞房地产开发有限公司/96,439办公、商业金融业26/杭州金基房地产发展有限公司//办公、商业金融业27/迪凯股份、横店集团浙江东磁房地产开发公司/58,164办公、商业金融业28/杭州华科房地产开发有限公司/43,134办公、商业金融业29来福士广场新运投资管理（杭州有限公司）2012280,000办公楼，商业，酒店30/华峰集团有限公司、迪凯股份有限公司2012137,089办公、商业金融业31高德置地项目高德置地（维尔京群岛）有限公司2009300,000办公楼，商业，酒店32/万银置业有限公司/133,884办公、商业金融业土地情况总供应量如图所示：2003年至2010年8月，钱江新城已出让的商业办公用地总建筑面积为391.3万平方米。其中2004年和2007年的供应量都超过100万平方米。050100150钱江新城商业用地历年供应量供应量（万方）8.4108.165.722.1128.122.87.428.720032004200520062007200820092010已供应量如图所示：2007年至2010年8月，钱江新城商业办公项目面向市场的总量为166.73万平方米。其中2010年上半年的推盘量就超过了历年的推盘量。0204060钱江新城商业办公用地历年开盘量供应量（万方）4931.9326.8592007年2008年2009年2010年潜在市场作为杭州未来的CBD，钱江新城2010年下半年后还有近225万平方米各类档次的办公物业供应市场，将会成为杭州最具规模效应的商务区域。地铁、市民中心和大剧院等公建设施将会极大的改善和促进CBD的办公氛围的形成。大型知名项目，如华润万象城和新加坡凯德置地集团旗下来福士广场将会对区域内的办公提供全方位的支持。整体而言，钱江新城的办公物业综合品质高于杭州现有的物业，展现了高端化发展的趋势。在售项目尊宝大厦背景介绍地块编号A-02-1、2开发单位浙江浙欧置业有限公司设计单位浙江大学建筑设计院物业管理公司浙江南都物业有限公司土地取得时间2004-04-30开盘时间2008-1-25交付时间2010总体介绍总建筑面积165914地上建筑面积122025建筑高度160m外立面用材分析裙房部分干挂花岗岩，主体玻璃幕墙公共部位用材分析花岗岩、瓷砖墙面，青钢龙骨石膏板吊顶写字楼介绍写字楼建筑面积87412标准层面积1472.8户型分割面积56-1830；银尊50-60方为主金尊230-250方为主写字楼客户定位集团公司、银行层高3.7（6-19）；4.15（22-33）室内交付标准金尊（简装）银尊（精装）配套介绍电梯数量、品牌金尊8台；银尊8台空调系统、品牌VRV中央空调智能化标准“5A”智能化停车位数量651裙房介绍裙房建筑面积26989商业裙房功能介绍商场、餐饮、茶吧、会议中心、休闲健身层高迪凯国际背景介绍地块编号D-02-3开发单位浙江迪凯房地产有限公司设计单位浙江省建筑设计院/加拿大ACA物业管理公司世邦魏理仕土地取得时间2005-08-01开盘时间2008-06-14交付时间2009-12-31总体介绍总建筑面积81844地上建筑面积63120建筑高度165m（40层）外立面用材分析裙房部分干挂花岗岩，主体Low-E玻璃公共部位用材分析花岗岩、瓷砖墙面，青钢龙骨石膏板吊顶写字楼介绍写字楼建筑面积5.5万标准层面积1500户型分割面积地区以360-380为主，高区分三户写字楼客户定位以清华学子会相关企业层高3.6室内交付标准简装、公用面积精装配套介绍电梯数量、品牌8台迅达电梯，两台摆渡电梯空调系统、品牌VRV中央空调智能化标准“5A”智能化停车位数量400余个裙房介绍裙房建筑面积1万多商业裙房功能介绍金融服务机构、主题餐饮、休闲健身、奢侈品展示等商务配套。层高4.8万银国际大厦背景介绍地块编号D-1-11开发单位杭州万银置业有限公司设计单位德国思图物业管理公司绿城物管土地取得时间2005-08开盘时间2008-07-11交付时间2010-08总体介绍总建筑面积92000地上建筑面积64000建筑高度180m（47层）外立面用材分析裙房部分干挂花岗岩，主体玻璃幕墙公共部位用材分析花岗岩、瓷砖墙面，青钢龙骨石膏板吊顶写字楼介绍写字楼建筑面积54000标准层面积1700户型分割面积147：172：193：228=4：1：2：2写字楼客户定位浙江以杭州为中心发展型的中间企业层高3.9；净高2.9m室内交付标准简装配套介绍电梯数量、品牌14台大堂用厅，2台摆渡梯空调系统、品牌中央空调+VRV双系统空调智能化标准“5A”智能化停车位数量600裙房介绍裙房建筑面积10000商业裙房功能介绍大堂、餐厅、咖啡、会议等功能层高大堂15m挑高蓝鲸国际背景介绍地块编号D-10开发单位杭州钱塘房地产集团有限公司设计单位美国GENSLER环球建筑设计事务所物业管理公司世邦魏理仕土地取得时间2005-5-13开盘时间2007-07-13交付时间2008年下半年总体介绍总建筑面积43000地上建筑面积28550建筑高度70多米外立面用材分析裙楼金属漆实墙与水平床结合，主体玻璃幕墙公共部位用材分析花岗岩、瓷砖墙面，青钢龙骨石膏板吊顶写字楼介绍写字楼建筑面积25000标准层面积1592户型分割面积400-800；主力以500-700方写字楼客户定位银行层高3.8m室内交付标准水泥地面，内墙吊顶为普通涂料配套介绍电梯数量、品牌10台，6台主梯空调系统、品牌VRV中央空调智能化标准“5A”智能化停车位数量270裙房介绍裙房建筑面积9616.9商业裙房功能介绍大堂、餐厅、休闲吧、会议等功能层高大堂挑高13m，一层4.95，二层4.55宏程国际大厦背景介绍地块编号D-02-4开发单位杭州日出钱塘置业有限公司设计单位浙江省建筑设计研究院物业管理公司杭州开元国际物业管理公司土地取得时间开盘时间2008-07-03交付时间2010-03-01总体介绍总建筑面积71797地上建筑面积579