青岛中山路商圈分析

青岛中山路商圈分析青岛中山路商圈分析商圈概述远近闻名的青岛中心商业街——中山路，贯通南北，起伏蜿蜒，如同一条历史川流，在老青岛人的心上已流淌了百年。瞩目今日繁华洁净的商业街，回首百年的中山路，沧桑巨变，令人惊叹。中山路是青岛市“名片”，长1500米，堪称青岛的“母脉”。世纪之初，中山路一带仅有一两个小村庄，1897年11月，德国武力强占青岛，青岛开埠方辟为南起前海栈桥北止大窑沟的斐多里街，中山路原分为两段，南段是栈桥至德县路，名斐迭里街，属德国等欧美侨民居住，史称“青岛区”，也叫“欧人区”；北段自德县路至大窑沟，属国人居住的“鲍岛区”，也称“华人区”，俗称大马路。1914年开始，日本取代德国对青岛进行了8年的殖民统治，这条路改名为静冈町，至今还留下了日本商号的一些遗迹。1922年中国收回青岛，则更名为山东路。1929年5月22日为纪念孙中山先生，改名为中山路。沦陷时期改为山东路，抗战胜利后又复名中山路，同时将第一（汇泉）公园定名中山公园。中山路路名沿用至今。直到现在。中山路在前五十年走过的足迹中，落满了旧时代的历史尘埃。德国占领青岛后，一度将中山路划成欧人、华人两个区域，以保定路口为界（当年的界石现存于青岛山炮台展览馆），南部是欧人居区，北部是华人居区，南段的路面比北段宽出六米。由于居区的分别，中山路的商业格局就形成了洋行与华人店铺分据南北的局式。青岛解放前夕，中山路的店铺仍残存着这种旧的斑痕。三、四十年代，随着青岛城市规模的扩展，以中山路为轴线的青岛中心商区已经形成，中山路上银行、商店、饭店以及影剧院鳞次栉比，包括中山路附近的河南路、天津路、北京路、海泊路、潍县路，商店、饭店、旅店也比比皆是。这片中心商业区就是几代青岛人亲切地称做街里的地方，“逛街里”是当年青岛人时尚的消闲方式。旧中国的五十年中，“逛街里”的青岛人不仅用消费娱悦了自己，而且怀着朴素的爱国之情，用老青岛们的消费造就和支撑了一批至今仍然林立在中山路上的华商老字号，诸如：福禄寿、春和楼、宏仁堂、盛锡福以及那爿字号鲜明的青岛国货公司。当年的“国货”二字在中国人的心中是何等的回肠荡气。1949年6月2日，青岛回到了人民的怀抱，走过五十年风雨的中山路洗刷了历史的尘垢，光彩亮丽，百业俱兴。改革开放后的十余年里，中山路上现代商厦拔地而起，老字号们风韵犹存，“逛街里”的青岛人也不再满足到“谦祥益”扯几尺洋布，到“劈柴院”吃碗面条，而是进则时装店，入“肯德基”。洋荤已不仅是洋人的了。一、中山路商圈特点分析1、与栈桥的紧密相连也是中山路得天独厚的优势。旅游业带来的消费是中山路蓬勃发展的巨大动力，各类海产品、工艺品摆满街头，吸引着络绎不绝的外地游客。天主教堂、总督府,沉淀着历史质感的欧式风情为此地独有。这条拥有海风般浪漫的商业街也成为必去的景点之一。吸引更多的普通消费者来这里休闲购物！二、典型商业项目中山路商圈的主要商场有百盛，中山商城（中山商城是由青岛市房产置业集团有限公司、青岛市经济开发投资公司与香港希特国际贸易公司合资开发的，1997年11月29日开门营业。商城总长度约380米，营业面积3600平方米，主要经营租赁柜台、物业管理及配套服务，租赁率一直保持在95%，创全省同类商场最好水平，并连续六年被省、市工商局评为规范化达标市场、规范化文明样板市场）。依都锦，苏宁中山路店（苏宁电器是中国3C家电连锁零售企业的领先者，在商务部统计的全国前30家连锁企业中，位居前三甲。苏宁电器是国家商务部重点培育的“全国20家大型商业企业集团”之一。秉承“整合社会资源，合作共赢；满足顾客需要，至真至诚”的企业经营理念和“创新标准、超越竞争”的企业竞争理念，苏宁电器集团不断创新连锁经营模式，为供应商服务，为顾客服务）、青岛国贸股份有限公司（该公司创建于青岛民族工商业发展较快的本世纪30年代，是1933年爱国工商业者在“抵制日货、提倡国货”运动中成立的，以“利用国货之制造与推销为宗旨”而命名，给外国资本以有力打击，大长了中国人民的志气，这在当时的青岛是很有影响的。近年来，该公司深化改革，开拓进取，又创造了新的业绩。被授予省、市先进企业，全国城市文明经营单位，全国商业先进单位）经营的品牌主要来自广东，江浙等南方货居多，且该商区的定位是中低档次，这有利是青岛市老是青岛历史最悠久的大型钟表眼镜专业店。。字号大型综合性百货商店，在全省乃至全国均有一定名气。亨得利钟表眼镜店（该公司始建于1924年，1956年合并了亨达利、长城、金龙、金星、美丽钟表店和三山城眼镜店，亨得利公司门市营业面积达370平方米，技术力量雄厚，拥有省内一流水平的技师，门市部设验光室，拥有电脑验光验目设备，准确率很高。公司系前店后厂式经营，店后车间装有成套的自动粗、细研磨设备，可为顾客配制各式各样的眼镜。1987年该店率先倡议，联合全国60多个大中城市，成立全国亨得利、亨达利钟表联合保修会。实行“一店卖表，全国保修”，既方便了顾客，又扩大了“亨”字号企业的声誉和影响）青岛在20世纪初成为贸易自由港，许多国际贸易公司在20世纪初抢滩中山路，象汇丰洋行、德士古洋行、汉堡--美洲航运公司等都在中山路南段的斐迭里街占据一席之地。30年代青岛的经济文化进入繁荣时期，步入鼎盛的中山路成为岛城的金融中心。中国银行青岛分行、交通银行、实业银行、大陆银行等各类官办、私营银行、钱庄凭借着自己的财大气粗，在中山路上建起高楼大厦。据统计，1933年青岛有银行21家，有13家位于中山路及周边区域，有7家在中山路商业区的延伸范围即馆陶路、堂邑路一线。青岛的私营钱庄共40家，有30家位于中山路附近，中山路的金融商业中心地位由此可见一斑。现在的中山路上，坐落有几家大型商场，百盛、青岛海滨食品商店、妇女儿童用品商店、东方国贸、中山商城等。还有即墨路小批发市场和一些其他的琳琅满目的专卖店和时装精品店，在这里既有高档的名品，也有中低端的小商品，更有“老字号”专卖店。其他诸如饮食、娱乐、休闲的去处也较多，饮食有王姐烤鱿鱼、美达尔、排骨米饭、江西米粉、红屋牛排等。中山路成为青岛的购物、休闲、娱乐的商业中心，一直延续至今，而中山路的名声也日见传播，成为外地游客的购物首选地。三、发展和布局存在的问题1、中山路的商业发展一直以小的个体店铺为主，商店档次参差不齐，质量风格都差距较大。四周除百盛外，还缺乏像台东万达、东部佳世客这样的大型零售百货公司的带动力，娱乐、餐饮等商业配套产业较之仍有明显差距。重新起步的中山路除要应对台东、东部、李村这几大成熟商圈的竞争压力外，正在崛起的城阳、崂山、CBD等新兴商圈也不容小觑。找准商业定位，发展新型商业聚集区，中山路全方位的复兴还有很长的路要走。20世纪初，中山路南段欧式居住区奠定这条路风格和基调--日本占领青岛以后城市商业中心的扩张--20世纪30年代之后岛城商业的一枝独秀，百年中山路成为青岛历史进程的缩影。2、中山路曾经是青岛人心目中惟一的商业街，在20多年前，青岛人只要逛街，首先就会想到中山路，这里聚集了青岛最大的商场及多家老字号。分析来看，三大原因造成了中山路的衰退。第一，随着青岛东部的开发，青岛市的经济中心随之东移，台东商圈、李村商圈、东部商圈陆续出现，中山路客流量迅速回落，中山路在整个城市的发展中，慢慢脱离了中心位置。第二，经营模式老旧加速了中山路的退化。中山路的商家不再是商业先锋区，而是一个“跟跑者”的形象，再加上西部城区改造以及火车站改造等一系列城市基础建设的推进，使得最后的人气源泉被抽掉。第三，外部环境的不便客观上阻碍了中山路的发展。栈桥为岛城首大景观，也是旅游必到之地，长时间以来大量外地车，旅游大客车扎堆停放，高峰期时部分外地车甚至停放在斑马线等交通禁区，交通秩序的混乱、拥堵，限制并消耗了市民、游客游逛中山路的兴致。2、由于青岛城区东移，一些居民陆续搬迁，加之政府的改造工程导致人流量大减，中山路商圈的地位不如以前，中山路可能改造成为休闲美食广场！四、未来发展和布局建议重振中山路往日辉煌是青岛人义不容辞的责任和使命，但多年来，各种建议和方案不断却都未有大的成效，如何发展与保护一直困扰着人们。直到青岛筹办2008年奥帆赛而全面进行的城市建设，才给中山路的复兴带来了真正意义上的良机。虽然历经百年，中山路的“商业宝地”地位不曾改变，她所改变的是无穷的商业财富，还有一种经济观念和一种生活方式。她在青岛所处的优越地理位置与优美的自然风光相匹配，使当地百姓游逛中山路成为一种生活习惯，更是旅游者在青岛的必经之路，从而自然而然在心里构成了一种中山路情结和一种挥之不去的情愫。1、青岛市的中山路可就其独特性，发展出与众不同的文化美食专区。建议一方面可复兴中山路的文化产业(说书、唱戏、茶馆等)，另一方面，引入香港、澳门、台湾以及东南亚地区的特色美食及文化特产，为该区注入新元素、新亮点，增加特色的多样性，吸引更多人流。而考虑到青岛冬季气候的影响因素，建议市政府可考虑于中山路行人专用区加建玻璃天幕及在内加设暖气灯或其它暖气设施，既可保留该区的面貌，亦使中山路行人专用区成为四季皆宜之旅游、消费热点区域。因中山路原有的历史及文化根基的吸引力，政府在发展此计划中，只需改善交通及针对冬季气候之基本设施，招引外地资金，可减少发展初始时需投放的资金。利用中山路深厚的历史与文化资源，吸引青岛市民重温这片昔日繁华之地的风采，唤起老居民的集体回忆，吸引青年人积极参与，带领旅客从人民生活中了解及认识青岛，从而带动外围商铺发展。2、继承与创新传统商业街区定位原则，突出以消费者为本的宗旨，深入挖掘百年商业老街的建筑、历史、宗教、景观、市井等文化资源，建设一个购物、餐饮、娱乐、居住、商务功能齐备，兼顾就地消费人群、跨商圈消费人群和外地游客消费人群的中高档次特色商业（旅游）街区。传承青岛的百年历史文脉，续接青岛人的感情纽带，展现青岛的昨天、今3、中山路商圈将结合区域内历史、文化和旅游景点较多的特点，将其建设成为以商业为主、商旅结合、功能完善、档次较高、中西文化交融的商圈；东部商圈则充分考虑区域内商务办公配套服务需求，适当增加各类服务网点，强化餐饮、文化娱乐等功能，加快发展知名品牌专卖店等各类先进业态的商业网点，突出高档商业区特点，将其建设成为商业商务结合、功能完善、档次较高、现代气息浓厚的商圈；