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[键入文字]1关于M公司在昆明南部客运站综合开发地产的可行性研究报告公司董事会：经本人考察调研后，建议在昆明官渡区南部客运站片区开发综合性地产项目，即全部融资贷款，在昆明南部客运站宏仁片区购买一块占地面积9048.5平方米，用途为综合性的土地，建造一栋甲级商务写字楼，地下三层，地上四十层，建筑面积74736平方米，用于出售和出租，以收回成本，获得利润。具体内容请详见附件(可行性研究报告)。特此报告礼致报告人：二零一二年十二月一日[键入文字]2附件：关于M公司在昆明南部客运站综合开发地产的可行性研究报告摘要：此研究报告对于这个项目的可行性进行整体评估分析，其中包含昆明房地产的现状、市场需求分析、开发成本估算、财务的风险分析和评价分析，为整个开发项目提供参考依据，真实客观地反映昆明房地产的发展趋势，有效地避免因决策失误造成本公司的经济损失，为整个项目的成功开发提供有效的依据。关键词：南部客运站；建筑成本；风险；价值一、市场分析本项目的所有建筑资金为全部融资贷款，经过严密的调研分析，在昆明南部客运站附近宏仁片区购买一块综合性土地，用于修建一栋集商务和公寓于一体综合性大楼，用于出租和出售，完全可以收回投资成本，创造利润。1、背景分析2010年因楼市调控政策频出被称为“政策年”。但房地产市场的实际运行显示这些调控政策仅在短时间内对成交量有所影响，2011年昆明商品住宅成交均价达到8598元/平方米，环比2010年大幅上涨43%，调控效果微弱。在房价高居不下的压力下，首次改善型购房者纷纷将购房目标转移到性价比高的项目上，以时间换空间，导致市场上中端项目的需求量井喷。据多家机构数据显示，2011年1至11月昆明的房价一直是稳中有升，没有出现大幅变化。据思源经纪昆明公司11月月报数据显示，2010年1-11月普通住宅价格均价为8875元/m2，通过对几家房地产数据机构的比对发现，云南中原的月报数据显示，2011年1-11月昆明普通住宅价格均价为8299元/m2；中国房产信息集团克而瑞昆明机构月报数据显示，2011年1-11月昆明普通住宅价格均价为8354元/m2。昆明南部客运站是经相关部门批准经改扩建后建成的一级汽车客运站。南部客运站接纳了途径320国道的8地州客运车辆进站经营，现有营运车辆1152辆，营运线路41条，另外还有与西北部客运站共同发班的楚雄地区17条班线，共58条班线，500多个班次发往临沧、云县、沧源、凤庆、双江、耿马、孟定、南伞、永德、瑞丽、盈江、陇川、景东、上允、六库、福贡、兰坪、香格里拉、等地，是目前省内业务量较大的客运枢纽站之一。随着地铁的贯通和昆明“桥头堡”战略的进一步深入，多家公司纷纷前往驻扎，作为商用的写字楼和公寓必将成为宏仁片区区域受高度重视的项目。并且，作为昆明城市建设的重点，南市区的城市化程度是昆明各区当中目前最高的。昆明新城区的开发也必将加速二环外的发展，再加上与之毗邻的是新螺蛳湾商贸城。该区域的房地产价格必将在未来的一段时间上涨非常明显。从昆明整体房地产市场发展的态势来看，南部客运站片区的公寓和写字楼的市场活跃程度很高，成交活动日益频繁。[键入文字]32、需求分析作为昆明新兴的商务区，南部客运站片区近年来写字楼的需求量增长非常快，多家房地产开发商纷纷进驻，写字楼的档次的提高也将带动租金的上涨。虽然政府相继出台宏观调控措施，但是作为住宅的公寓有利于开发商和购买者规避限购政策。2011年上半年6000-10000元/平方米之间的房源呈现供需两旺，价格在10000元/平方米以上的房源依然是昆明的稀有房源，其供应比例仅为10%，但因供应量少、客户积累期长、客户群定位鲜明、客户购买力强对价格敏感度较低等特点，开盘成交率较高。因此在该区域规划商务和公寓于一体的综合性大楼的经济效益比较明显。从昆明市现有的规划来看，南部客运站片区、空港新区、呈贡经济开发区都将成为今后土地供应的热点地区，进而发展为房地产开发的热点区域。因此，这些片区未来土地市场的成交将呈现区域性，未来住宅市场的热点区域也更为多元，购房者的区域购房观念也将发生变化。通过上面分析，本人建议在南部客运站片区购买地块，作为本项目的开展。政府对于该地块的出让价格是2.6亿元。二、项目的基本信息、数据和假设此项目是位于昆明南部客运站宏仁片区，用途为商务、公寓一体性综合建筑，类型是政府出让。本项目计划在该土地上建造一栋综合性大楼，地下三层，地上四十层，其中地上一至十层作为商务之用，用于出租，十一至四十层作为公寓，用于出售。预计的总工期一年半，从2013年1月至2014年6月。项目从开工起，剩余的土地使用年限为30年。1、项目主要经济技术指标总用地面积:9048.5平方米总建筑面积：74736平方米建筑密度：47.68%容积率：4.98地下建筑面积：10490平方米地上建筑面积：64246平方米2、项目面积分布图（表1）楼层使用功能每层面积（㎡）总面积（㎡）负三层管理中心、维修间、变压器、配电房等44644464负二层车库30133013负一层车库30133013小计104901层大堂134613462-10层写字楼18831695111-24层公寓17042215425层避难层1641164126-40层公寓170422154小计64246合计74736[键入文字]43、工程进度表（表2）序号工序名称201320141234567891011121234561准备工作2主体施工3设备安装施工4装修施工5红线工程施工6公建配套工程7交楼8招租∕出售4假设●整个项目的建筑成本是按照建筑面积计算，写字楼的出售价格是按照使用面积，40000元∕平方米，昆明公寓预计在2014年达到15000∕平方米，车位租金按7200元∕个·年。●除去负三层、一层和二十五层，其余楼层均可以产生效益，本项目预计每年的回报率在8%。●成本的扣除款项中，包括以下几项：建筑成本和费用综合费率是建筑工程费的12.5%融资成本年利率12%不可预见费按建筑工程费的3%计算。租赁中介代理费是GDV（开发价值）的4%广告费按GDV（开发价值）的1%计算。利润率按GDV的17%计算。折现的时间是建设工期18个月，综合折现系数是0.788。[键入文字]5三、财务评价分析1.开发价值GDV计算表（单位；万元）（表3）楼层使用功能建筑面积（㎡）使用面积（㎡）单位租金万元/㎡.单位售价万元/㎡.每年收取租金销售收入GDV（开发价值）负二层车库3013120个车位0.7286.42042.5负一层车库3013120个车位0.7286.42042.5小计240172.840852-10层写字楼16951152564610246102411-24层公寓22974221541.5332313323126-40层公寓24615221541.53323133231小计6454058087127486127486合计1315712.项目成本分期支付表（单位：万元）（表4）建设期数1（2013.1-2013.3）2（2013.4-2013.6）3（2013.7-2013.9）4（2013.10-2013.12）5（2014.1-2014.3）6（2014.4-2014.6）合计（万元）前期工程费8650000008650工程建设费7500139809910125598213685659018综合费（含租售税及利息）9009009009009009005400不可预见费2002002002003003001400广告费008008008008003200总计17250150801181014459102138856776683.资金筹措表（单位：万元）（表5）序号项目合计建设经营期1（2013.1-2013.3）2（2013.4-2013.6）3（2013.7-2013.9）4（2013.10-2013.12）5（2014.1-2014.3）6（2014.4-2014.6）1投资总额77668172501508011810144591021388561.1建设投资77668172501508011810144591021388562资金筹措77668172501508011810144591021388562.1自有资金00000002.2借款资金（含租售税及利息）77668172501508011810144591021388562.3资金缺口776686041845338335281906988560[键入文字]64、总成本计算表（单位；万元）（表6）序号项目名称合计建设经营期1234561现金流入77668172501508011810144591021388562现金流出77668172501508011810144591021388562.1建设投资77668172501508011810144591021388563净现金流量00000004累计净现金流量00000005利息支出77812%年173151118145102896折现系数0.7880.7880.8220.8220.8550.8557累计现值633731359311883970811885873275728总成本原值77668（万元）9总成本折现63687综合折现率0.82063687（万元）5、可购买土地的费用EUV计算表（单位；万元）（表7）项目名称原值系数计算开发价值（GDV）131571见表一建筑成本（BC）77668见表四项目开发利润（P）2236717%GDV*17%=131571×17%=22367可购买土地的费用（EUV）31536EUV=GDV-(BC+P)=131571-(77668+22367)=31536四、项目风险分析整个项目在实施过程中有很多不确定因素，主要包含有土地成本、建筑前期费用投入、建设面积、建筑施工成本，银行利率波动、广告费、租金变化和房价波动等，在所有的影响因素中，建筑成本、租金和房价波动的影响是最大的。●假设建筑成本上涨10%和20%，租金和出售价格也分别上涨10%和20%。地价波动表如下：（单位：万元）项目名称原值建筑成本上升10%建筑成本上升20%租金/出售价格上升10%租金/出售价格上升20%开发价值（GDV）131571131571131571144728157885建筑总成本（BC）7766885435932027766877668开发利润（P）2236722367223674706060217获取地价（EUV）3153633112346903626640997地价波动率05.0%10.0%15.0%30.0%[键入文字]7●在所有的影响因素分析过程中，除了要分析租金变化和建筑成本以外，还需要充分考虑到项目工期和出租率以及公寓的出售率。如果工期的延长必将导致资金回收期延长，整个项目的成本必将增加。出租率和出售率都会影响资金的回收情况，无形之中会使整个项目的风险大大增加。五、结论通过上面对昆明商务楼租赁市场和市场需求的分析，以及未来房地产市场价格的预测，建议在昆明南部客运站片区购地实施本项目，可以降低项目在开发过程中的风险。从项目风险分析可以得出，租金变动、出租率和出售率对于整个项目的影响最大，建筑成本变动较小，该项目具有较强的抗风险能力。通过财务评价分析结果来看，本项目的开发价值为131571万元，建筑成本97668万元，开发利润为22367万元。获得的购买土地费（EUV）31536万元，超出了地块（编号）的出让价格26000万元。因此，本项目的开发计划完全可行，特请董事会批准!参考文献：1.兹维·博迪，罗伯特·莫顿.金融学(第2版)人大出版社，20112.卢新海.房地产估价----理论与实务.复旦大学出版社，20063.杨宝民and江禾.etal.(2006)，商业房地产开发与管理实务，第1版，北京，清华大学出版社。4.徐勇谋等.房地产金融学----房地产投融资分析.中国建筑工业学出版社.20085.刘秋雁.房地产投资分析.东北财经大学出版社，20036.祝平衡.(2007)，房地产估价理论