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淘金家园三期营销策划报告世联地产2011年6月谨呈：广州华鸿房地产开发有限公司第1部分背景与前提调控下的市场趋势市场分析洞悉市场·知己知彼1、广州宏观市场分析及预判2、越秀区区域市场分析及预判3、广州市豪宅市场未来展望5月起，成交量有所回升︱价格小幅波动广州市场近3个月市场成交数据统计宏观市场——市场呈现回暖迹象近期市场新盘新货以外围区域居多，即番禺、花都、南沙及增城。中心六区的新推盘包括白云的云山名都、岭南新世界嘉云府、凯德置地御金沙以及荔湾的凯粤湾等供应人气价格成交五一期间人气处胶着状态，限购、限贷的政策影响约束着买卖双方，看客多，实客少，双方持观望情绪。从五月中下旬几个新盘的开售来看，包括中海橡园国际、凯德御金沙、招商金沙谷、公园上城等项目，人气逐步回升，部分个盘开盘场面重现火爆。多盘价格保持平稳，未见频繁的促销优惠。随着投资型、多次改善型需求被政策挤出，具有资金实力的首置、首改客户，强劲的需求有力地支撑了新推盘的人气和价格。刚性需求支撑市场，综合素质高的楼盘成交火爆。持续的调控使得越来越多的买家趋于理性，不再是一味观望或盲目出手。适中的户型、承受能力之内、具有一定保值增值能力的楼盘受到追捧。——综合素质高的楼盘成交火爆市场分析洞悉市场·知己知彼1、广州宏观市场分析及预判2、越秀区区域市场分析及预判3、广州市豪宅市场未来展望区域市场环市东板块沿江路板块正佳东方国际公寓东山领汇广场爱群荟景湾在售盘基本处于尾盘阶段，后续供应量少区域内楼盘供应量少，仅有10个可售项目，其中7个为尾货；待售项目11个，将在今年或明年入市。环市东板块目前在售楼盘仅有1个，待售楼盘含本项目有2个，板块内供应稀缺。沿江路板块暂无后续供应量。——多为尾盘销售，供应少区域市场一期32000285002500033000270003300031000金润铂宫290006000026000兰亭璟濠大厦爱群荟景湾御江苑东湖肯辛顿御东和府东山领汇广场敏捷国际公寓东山一品正佳东方国际公寓80%在售盘带装修销售，标准2500-8000/㎡不等——普遍带精装修销售区域市场价格维持2万以上高位，月均消化一般不超10套越秀区近3个月一手房成交前10名——价格稳定在高位，缓慢去化区域个盘环市东板块唯一可售商务公寓主打投资型买家,当前价格：30000元/㎡——正佳东方国际位置越秀环市东路370--372号（花园酒店东侧）规模/规划规模：占地面积:5870平方米，建筑面积:121894平方米；规划：项目共54层，地下3层，1至6层为商场；7至51层为国际公寓，共1048套，停车位700个产品二期推40-50层的高层单位，户型为60—220m²的单身公寓和二至四房项目动态一期售磬，二期6月初开始登记，交5万获95折优惠价格一期32000元/㎡，带3500元/㎡装修，二期价格未推出配套内部配套：会所，会所里有健身房、红酒屋、雪茄屋、餐厅以及游泳池物管/物管费第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司/5.00元/平方米·月客户构成项目主力户型为小户型，因此主要面对的使用客户群体将以短期租客为主而非自住，而消费群体则以投资买家为主，其中投资买家与自用买家的比例大约为70%：30%区域个盘——御东和府位置越秀农林下路35-39（王府井百货对面）规模/规划规模：占地面积:8400平方米，建筑面积:87431平方米；由A/B两栋30层建筑及裙楼组成，分为南北两塔，-1至8楼为高档百货，美东百货。10至30层为住宅。产品80多平方米的两房和90平方米、103平方米的小三房项目动态2011年2月开盘，目前处于尾货阶段价格27000元/㎡毛坯配套内部配套：架空花园、高级商场、餐饮物管/物管费全意物业管理有限公司/2.7元/平方米·月客户构成周边医院、学校等企事业单位职工及干部农林下路双地铁物业，带市一级小学学位紧凑居家型产品,当前价格：27000元/㎡区域个盘——东山领汇广场位置越秀中山一路59、61、63号（地铁杨箕站处A出口）规模/规划规模：占地面积:10325平方米，建筑面积:56247平方米规划：由2栋35层的塔楼组成；东区：-3层为停车库，-1、-2、1至5层为商场，6层为架空层，7-35层为住宅。西区：-3至-1为停车库总共280户，车位150个项目动态目前在售124m²和127m²的三房和224㎡的四房预计2012年年底入住，车位只租不售，价格未定价格均价31000元/㎡，带装修配套内部配套：-2至5层的地铁购物商城、架空层精品园林物管/物管费仲量联行/2.70元/平方米·月客户构成投资客、区域内换房客地铁上盖物业，自带大型地铁购物商城名校学位,当前价格：30000元/㎡区域个盘——爱群荟景湾位置越秀沿江西路143号规模/规划占地面积:5600平方米建筑面积:90000平方米规划：双塔结构，共48层，首层13米架空层、2-4F为裙楼商业配套、5-6F为配套俱乐部、7F为空中园林，户数145户，车位约400个项目动态在售330—1000平方的户型，其中8-44层为3梯2户的330m²和360m²的户型，45层和46层为1梯1户的700多m²的大平层单位；47层和48层为1000多m²的复式单位价格均价49000元/m²，带8000-10000元/m²豪华装修，车位出售价格未定配套内部配套：首层13米架空层、2-4F为裙楼商业配套、5-6F为配套俱乐部、7F为空中园林物管/物管费广州市景兴物业管理有限公司/6.00元/平方米·月客户构成客户群：广东顶尖精英人士区域内价格标杆、身份标签型产品资源奢享型产品,当前价格：49000元/㎡越秀区市场总结供应少，尾盘多，个盘体量小，楼盘间竞争不大;整体成交价格全市前茅，高价格在一定程度上影响消化速度;凭借成熟配套、优越环境、名校资源及人文氛围，自有一批追随客;区域受政策影响较大，投资客处于观望期，需做引导。客户以换房客和投资客为主，以老广州人、有老城情节的年长客为主；供应价格环境客户政策市场分析洞悉市场·知己知彼1、广州宏观市场分析及预判2、越秀区区域市场分析及预判3、广州市豪宅市场未来展望豪宅市场——未来两年的发展与展望待售项目待开发地块星河湾保利琶洲湾新鸿基猎德村广铁南站中信湾保利白云新城项目新鸿基林和村爱群荟景湾珠江璟园侨鑫珠江新城N5-1项目瑞安创逸中海白云新城地块老城（琶洲）板块珠江新城板块琶洲板块白云新城板块未来供应豪宅项目散点分布在珠江新城、荔湾、天河北以及其他各个区域，各区域2-3个项目供应，豪宅板块竞争格局弱化，广州豪宅市场回归真正豪宅产品竞争时代。豪宅板块竞争弱化，新项目呈散点式分布豪宅市场——珠江新城侨鑫N5-1项目新鸿基猎德村临江大道珠江博雅首府凯旋新世界在售豪宅未来项目珠江新城未来供应项目地处CBD核心地段、且占据一线珠江景观资源。目前附近在售豪宅项目如博雅首府、凯旋新世界两个项目因地段与资源优势已经成为整个广州豪宅市场的价格高点、均价约4-10万/平米，与在售豪宅项目相比，未来项目在资源、地段上更具优势、价格有望实现新的突破。项目名称占地建面容积率开发商物业类型核心卖点预计价格入市时间猎德富力综合体11万56.8万5.16新鸿基、合景泰富、富力五星酒店、国际服务式公寓、购物中心、写字楼CBD、品牌开发商、自身综合体配套5-10.52011年底侨鑫珠江新城N5-13.2万21万4.8侨鑫－CBD、一线江景、品牌开发商4－6.52011年底开发接近尾声，集品牌开发商、绝版地段、资源于一体的压轴产品，有望打造新的市场标杆豪宅市场——老城区板块中信湾广铁南站爱群荟景湾白鹅潭越秀、荔湾等老城区规划落后、环境拥挤，一直以高容积率、小规模复合型豪宅项目供应为主，价格存在箱体。未来项目都占据一线景观资源，预计价格会有所突破。其中广铁南站占据优质景观资源，且地处具备广州文化历史渊源的稀缺地段。目标均价超出区域内其他项目，有望成为市场标杆。项目名称占地建面容积率物业类型核心卖点主力户型预计价格入市时间爱群荟景湾47529万13.94高层江景高端住宅300-10003－4.52011年中荔港南湾21万98万4.76高层CBD+江景+公园100-5003.5－4.52012年初广铁南站26.15万49.78万3.2超高层+联排别墅一线江景豪宅140-2504－6.52012年初未来2个规模较大项目供应，主打稀缺地段价值及珠江江景资源项目分为南北两个区域，规划建成68栋高层住宅和1栋写字楼。南区计划开发总面积达16万平方米，在北区基础之上进行了革命性升级，以突破性的建筑理念、前瞻的社区规划创造荔湾前所未有的江畔致尚居住典范。在整体规划、园林设计、户型设置、生活配套、物业服务、社区人文等都将有较大的提升，例如大型的影视娱乐休闲商场、综合大型会所、三大主题中心园林。中信湾：以珠江和公园景观资源价值为核心卖点，目标均价3.5-4.5万/平米中信湾为中信地产收购的荔港南湾南区紧靠珠江边及青年公园的住宅用地，收购价格为21亿元，楼面地价10000元/平方米。项目是荔湾区名符其实的唯一江景楼盘，拥有私家江岸线。项目规模较大，占地11万平方米，总建筑面积39万平方米，将建成一个集生活、休闲、娱乐、教育为一体的超大型高档社区，也是目前荔湾区最大型最完善的生活社区。社区内配套完善，将规划有中学、商业街、会所、码头等一应俱全，还有豪华级的园林绿化。产品线丰富，覆盖80-350平米各面积段产品。广铁南站项目：老城区稀缺50万规模大社区+一线江景资源，目标均价4－6.5万/平米地块指标/属性用地面积265489平米可建筑用地155559平米市政道路用地27792平米城市绿化用地82138平米建筑容积率≤3.2总建筑面积497789平米其中：居住建筑面积≤461656平米公共建筑用地36133平米限高其中：住宅高度≤120米公共建筑高度≤180米建筑密度≤35%绿地率≥35%人均公共绿地≥1平方米项目核心卖点：最具广州人文气息的区域项目地处广州的发源地荔湾核心区，历史悠久，人文荟萃，遍布的大大小小的景点与保护区，使得荔湾区成为广州独特的人文核心区。老城核心区大规模高端社区珠江沿线的江景物业规模都不大，但广铁南站项目不仅地处城市核心区内，交通便利，配套完善，生活氛围成熟，而且建面超过45万社区，具有大规模的社区居住性优势。一线江景资源项目地处三江交汇处，属于南向看江，江面较宽，水质较好，且江景视野开阔。中等容积率下的产品多样性选择广铁南站项目3.0的容积率，类比其他城市核心区的豪宅项目（多在5～10），有着更为多样性的产品设计选择，能够很好的提升居住的舒适性。同时项目的沿江绿化带和外围的老城居住区区隔，为社区提升了更多的私密性。豪宅市场——其他板块区域项目名称预计入市时间占地（㎡）建面（㎡）预计价格/价格（万）主力户型番禺海怡半岛（二期）2011年底42万93万预计4万310、510、640平星河湾七号（七期）2011年第二季度5.4万10万预计3.5270-310平海珠保利琶洲湾2012年中15.8万14.7万预计3.5万－珠江帝景苑2011年初65万87万复式毛坯3.5万,平层2.5万带装修204-239五房、460-720复式白云白云新城保利地块2012年中约17万约48万----白云新城中海地块2012年中2万约5.9万----天河瑞安创逸2011年初1.5万11万2.6-2.9100-120两房、150-160三房及190四房新鸿基林和村项目2012年初6.5万40万--－汇景新城持续销售130万80万2.9带装修200-255四房未来供应还散点分布在天河北、海珠、琶洲、番禺以及白云新城等各个板块豪宅市场——产品全面竞争时代的到来项目名称占地建面容积率物业类型核心卖点主力户型预计价格入市时间林和村旧改6.5万40万6.15超高层住宅天河北CBD超高住宅群云集高档大社区－3.5－4.52012年初猎德富力综合体11万56.8万5.16五星酒店、国际服务式公寓、购物中心、写字楼CBD中轴大型综合体－5-10.52011年底天健广氮5.67万