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【翡翠新天地】招商运营建议1市场分析广园东商业格局碧桂园凤凰城项目名称凤凰城项目位置增城广园东快速路碧桂园凤凰城占地面积6666700平方米总建筑面积13320000平方米容积率2.0绿地率75%总户数20000建筑类别小高层、联排、独栋、双拼入市时间2002项目名称碧桂园凤盈苑项目位置增城广园东快速路碧桂园凤凰城（凤盈苑）租金：30-70元/㎡面积：40-140㎡层高：5.4米押金：两个月租金开间：3-4米签约年限：3年商铺总数64间商铺空置率3%碧桂园凤盈苑商铺凤盈苑经营品种调查凤盈苑商铺经营业态社区配套生活用品经营品种数量百分比茶叶店634%洗衣店1家政4便利店2服装1彩票1纯净水专卖3烟酒店3粮油店1合计22餐饮餐饮店12%合计1凤盈苑商铺经营业态家庭装饰经营品种数量百分比装修公司1739%窗帘布衣6五金配件2合计25休闲娱乐美容325%发廊1书店1学车1养生3琴行3宠物店1高尔夫用品1钓具2合计16总计：64间•项目优势：处于翡翠绿洲交通中心与凤凰城之间，可以吸引两个楼盘的客户，层高有5.4米一层可以变两层增加了一半以上的使用面积。•项目缺点：商铺开间较小平均为3米。陈家林路人流较少，外来客户少。经营业态较为单一以家庭装修为主。所有商铺已全部销售完毕，商铺租金由业主自己决定楼盘管理处只负责登记不进行管理。项目名称碧桂园交通中心项目位置广园东快速路碧桂园凤凰城租金：150-250元/㎡面积：20-280㎡层高：5.4米押金：两个月租金开间：3-4米签约年限：3年商铺总数55间商铺空置率0%碧桂园交通中心商铺交通中心经营品种调查交通中心商铺经营业态社区配套生活用品经营品种数量百分比茶叶店135%洗衣店1药店3水果专卖1婴儿商店3面包屋1便利店2彩票1服装1烟酒店2超市1银行2合计19交通中心商铺经营业态餐饮经营品种数量百分比餐饮店1833%合计18家庭装饰装修公司12%合计1休闲娱乐美容522%字画1发廊3音像2书店1合计12其他移动充值手机销售19%教育3儿童摄影1合计5总计：55间•项目优势：是凤凰城楼巴上下点，凤凰城整个楼盘的大部分业主都要经过此处才能回家，人流非常多。配备烟道的商铺较多可以发展饮食业。•项目缺点：开间较小只有3米，租金较贵个别商铺转租要收取较高转手费。现状：全部商铺已出租一铺难求，饮食业占据了交通中心的四分之一位置。业主部分为凤凰城居民。项目名称碧桂园东门商业街项目位置增城广园东快速路碧桂园凤凰城（东门）租金：80-150元/㎡面积：40-70㎡层高：5.4米押金：两个月租金开间：3-4米签约年限：3年商铺总数91间商铺空置率4%碧桂园东门商业街商铺东门商业街经营品种调查凤盈苑商铺经营业态社区配套生活用品经营品种数量百分比茶叶店734%洗衣店3电脑1服装7教育1家政1海味店1便利店2烟酒店5彩票1纯净水专卖1银行1合计31餐饮餐饮店89%合计8其他洗车店11%合计1凤盈苑商铺经营业态家庭装饰经营品种数量百分比装修公司919%窗帘布衣3五金配件1水族店4合计17休闲娱乐美容1037%酒吧1高尔夫用品1发廊3工艺品店7宠物店1土特产2旅行社1养生7琴行1合计34总计：91间•项目优势：位于碧桂园凤凰城东门与汽车城大道相联通，有较多的外来客户。商铺铺位较多可以经营一些特殊业态（洗车店，汽配店），层高有5.4米可以作两层使用。•项目缺点：开间较小只有3米，只有凤凰城楼巴到达没有公交车辆。公共交通比较不便。金泽豪庭项目名称金泽豪庭项目位置增城新塘镇广深大道108号（新康花园北门对面）占地面积99829平方米总建筑面积354785平方米容积率3.00绿地率30%总户数2193户建筑类别高层洋房入市时间2010-10项目名称金泽豪庭项目位置增城新塘镇广深大道108号（新康花园北门对面）租金：30-40元/㎡面积：80-150㎡层高：5.2米押金：5000元开间：4米签约年限：2年商铺总数28间商铺空置率68%金泽豪庭商铺•项目优势：租金低只租不售由管理处统一招商管理。•项目缺点：小区离107国道1000米中间有大片空地隔开没有外来消费客户。周边汽车销售及修理店多环境比较差。社区人流少商铺空置率高。现状：28间商铺只有9间开业，空置率达到68%。商铺经营非常艰难。东方名都项目名称东方名都项目位置增城广园东与新塘出口东洲大道交汇处占地面积18000平方米总建筑面积500000平方米容积率2.77绿地率35%总户数3000户建筑类别小高层、高层入市时间2011项目名称东方名都项目位置增城广园东与新塘出口东洲大道交汇处租金：50-80元/㎡售价：2-2.8万元/㎡面积：80㎡层高：5.2米押金：两个月租金开间：6米签约年限：1年商铺总数20间商铺空置率45%东方名都商铺•项目优势：小区位于107国道与汽车城大道交汇处车流及人流较多，商铺开间达到6米价值较高。小区规模大入住人口多。•项目缺点：周边环境较差，建筑工地和汽修店多。现状：现有商铺已全部售完，新一期的商铺正在建设中。部分商铺还处于空置状态生意一般。业主部分为新塘市区居民。汇东国际花园项目名称汇东国际花园项目位置增城新塘汇东南路1号（107国道天鹏酒店旁）占地面积32498.60平方米总建筑面积114794平方米容积率3.0绿地率30%总户数852户建筑类别高层入市时间2010项目名称汇东国际花园项目位置增城新塘汇东南路1号（107国道天鹏酒店旁）租金：40-100元/㎡面积：40-100㎡层高：6.3米押金：两个月租金开间：3米签约年限：3年状况正在招商中汇东国际花园商铺•现状：全部商铺正在招商中，开间3米，层高较高为6.3米可以作两层使用。部分商铺要强制加租10-15平方的面积。周边缺少居民住宅区租金定位过高。海伦春天项目名称海伦春天项目位置增城区新塘镇永和永顺大道永联路18号（永和经济技术开发区旁）占地面积223000平方米总建筑面积331000平方米容积率1.48绿地率38%总户数3084户建筑类别小高层、联排入市时间2011项目名称海伦春天项目位置增城区新塘镇永和永顺大道永联路18号（永和经济技术开发区旁）租金：30-80元/㎡售价：1.1-2.3万元/㎡面积：100-127㎡层高：5米押金：两个月租金开间：5米签约年限：不定商铺总数24间商铺空置率67%海伦春天商铺•特点：楼盘位于增城永和周边公共交通较为不便，大部分小区商铺不能与公路直接相连有近1米的绿化带隔开。•现状：全部商铺已售完，但开业商铺只有8间空置率高到67%，住宅居民中有少部分入住，入住率低。金地荔湖城项目名称金地荔湖城项目位置增城新塘新新五路15号占地面积2507000平方米总建筑面积2456860平方米容积率0.98绿地率35%总户数15000户建筑类别小高层、多层、联排、独栋、双拼入市时间2008项目名称金地荔湖城项目位置增城新塘新新五路15号租金：30-70元/㎡售价：1.5-2万元/㎡面积：60-100㎡层高：5.2米押金：两个月租金开间：1米以上签约年限：3年商铺总数25间商铺空置率24%金地荔湖城商铺•特点：位于增城新塘新新五路，离新塘市区较远，楼盘周边较为荒凉公共交通不便。部分商铺开间极小只有1米.楼盘入住人口较少客流不多。•现状：只有饮食街的商铺出售其他商铺只租不售。•商铺售出量非常少到现在为止只售出5间。租金面积签约开间层高凤盈苑30-70元/㎡40-140㎡3年3-4米5.4米交通中心50-250元/㎡20-280㎡3年3米5.4米东门商业街80-150元/㎡40-70㎡3年3米5.4米金泽豪庭30-40元/㎡80-150㎡2年4米5.2米东方名都50-80元/㎡80㎡1年6米5.2米汇东国际花园40-100元/㎡40-100㎡3年3米6.3米海伦春天30-80元/㎡100-127㎡-5米5米金地荔湖城30-70元/㎡60-100㎡3年1米5.2米商业对比综合分析1、永和区域商铺可以承受的租金较低；2、凤凰城楼盘规模大，入住率高商铺可以承受的租金较高；3、靠近新塘市区，交通方便人流量大，外来客户多的商铺租金承接力高周边市场供求关系分析商铺总数开业商铺数量空置商铺数量空置率凤盈苑646223%交通中心555500%东门商业街918744%金泽豪庭2891968%东方名都2011945%汇东国际花园----海伦春天2481667%金地荔湖城2519624%通过总结得到整个商铺市场是供大于求，商铺空置率普遍为20%以上，开业的商铺也是经营艰难，商铺需求较低。2项目运营定位根据目前状况及市场研究，我司建议本项目商业街发展方向应遵循：由内向至中间，再到外向的过程。即商业街的启动应先顾及本社区居民的需求，设置居民日常的配套需求业态；待社区商业街初步成型并有一定盈利后，再局部兼顾周边消费群体，逐步过渡为中间型社区商业；而中间型社区商业向外向型转型必须具备较浓的商业氛围及完善的路网作为前提条件，该过程将作为商业街的终极发展目标。内向型中间型外向型项目发展建议发展机遇及客户群机遇：本项目拥有庞大的居住群体，对于商业街将带来一定数量的消费需求。核心客户群：社区内业主机遇：周边大量已开发或待开发的住宅项目，将引入更多的居住人口，成为未来直接的消费群体。边缘客户群：周边住宅区居民21本项目住宅开发规模巨大，有着庞大的居住群体，但社区的商业配套还没从根本上解决业主日常的生活消费需求。项目未来周边区域将依然发展为居住区，有着充足人口作为消费依托，有利于形成合理的居住和生活消费邻里社区体系；同时，更可提升项目形象和品质，提升住宅和商业设施价值。因此建议将商业街定位为：以主要服务社区范围内居民的商业服务中心，以便民、利民，满足和促进居民综合日常消费为目标的属地型商业。在解决日常基本需要的同时，并向多元化发展，进一步满足居民节假日的休闲娱乐消费。中间型社区商业（邻里便利中心）项目运营定位3租户业态建议1、控制业态档次：在招商主体店的选择及后期租赁协助中，有意识地契合“邻里便利中心”定位；2、通过商铺面积选择商业业态：在招商店的选择上，根据商铺面积选定特定业态及商家；3、形成对周边业态的补充和完善：交通中心及凤盈苑具备一定的基本生活配套，本案的业态布局应对其形成补充，并成为区域的特色商业中心。商业布局原则：业态及布局建议：一、零售型社区业态：•中小型超市•药店•影像店•家居饰品店•干洗店•西点面包店•烟酒专营店•美容美发店•鲜花水果店•通信店零售型商店建议布局在外街商铺：1.形成相对集中的生活类业态区域；2.位于小区主要出入口附近，方便社区居民购物。3.A区大部分在100方左右，B区在150方左右,大面积二层商铺适合较大规模的商家入驻。具体根据实际情况及店面大小做适当调整。二、服务型社区业态•银行•流行服装店•茶坊•咖啡店•美容店•保健按摩•健身俱乐部•形象设计•SPA会所服务型社区业态主要布局于内街：1.承接本社区及周边其他社区的消费人群；2.主要业态与外街商铺形成区分；3.内街商铺适中的面积适合规模较小的店铺经营。此类商家的进驻对于商业街氛围的形成起较大的拉动作用，因此需要主动联络商家，进行招商,并出台优惠政策。4招商策略1．根据商铺大小选择性招商。主出入口/主干道1层/2层1,000-5,000社区标超位置要求不高，可移动弹性较强1层10－40其他不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高1层10－20冲印店靠近主出入口，离居住区域较近1层10－20干洗店新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力较高，通常位置较优越1层30－100地产中介属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可1层/2层100-200生活家居一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高1层30－60饼屋（蛋糕店）靠近主出入口，离居住区域较近1层50-200便利店主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面1层/2层500-1,000休闲类主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求1层/2层美发：50-100美容：200-1,00