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房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！——泊客·精舍——营销策划报告房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！2019/10/212目录第一章泊客·精舍对一个什么样的市场第二章泊客·精舍针对的客户第三章泊客·精舍竞争力分析第四章泊客·精舍占位与突破第五章泊客·精舍整体营销策划执行方案房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！2019/10/213第一章泊客·精舍面对一个什么样的市场1、泊客人在贵阳2、贵阳的经济环境背景3、新敏感时期的贵阳房地产市场4、新敏感时期的区域房地产市场5、大盘营销经验小结房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！2019/10/214泊客－城市的主流现在都市中生活着这样一群人——他们刚参加工作不久；他们具有较高的学历、知识面丰富；他们很快进入企业中层管理或中坚力量；他们努力工作、收入较高；他们迫切为自己安个家，但他们支付能力有限……他们自嘲为泊客.本项目案名定为泊客将市场定位直指目标客户群体，通过系列包装能很快引起共鸣。房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！2019/10/215贵阳－温厚的世俗文化文化：在人们的印象中贵阳的文化意识淡薄；但当你走进贵阳甲秀楼，就会体会到贵阳不是没有文化——只是主宰这个城市的不是那种抽象、优雅的文化，而是一种温厚的世俗文化。特征：强烈的平民色彩，是一种世俗文化、市民文化、商品文化，其特征是重商性、开放性、兼容性、多元性、直观性、平民性、灵活性，可概括为“新、实、活、变”。注：许多城市广场、公园（如黔林公园、河宾公园、民族广场），会看到市民在下棋、跳舞，还有老少合唱老歌，旁边有拿琴伴奏的或清唱－洋溢着一种愉悦、青春的快感房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！2019/10/216贵阳人－价值观价值观：只在乎能真实落入手中的点点滴滴，再远大的理想到了贵州人手里，都另有一套物化、量化的判定标准－具体的票子、房子、车子、健康保险－全都是实实在在的东西。这样会促进贵阳市整体的消费,从某种意义上是可以促进房地产的发展.房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！2019/10/217贵州人－消费观以房地产开发为例，贵州地产开发商现在是注重“柚木地板加大理石头”，意思是说贵州发展商普遍在交楼时的货真价实与价廉物美方面更加着力与用心，因为所在贵州的消费者在受到中国房地产市场拐点和金融危机的影响下,在选择判断时更加细心,同时比较时会更倾向于注重物品的价格优与用料实这方面的因素，即货真价实，强调性价比。注：与之形成对照的是，贵州的亨特国际所卖的则是“另外一种可能”。试图以个性化的产品寻找市场中的差异以求能够搏出位，即希望向消费者提供“另外一种可能”，或者说倾向于价格上的创新。房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！2019/10/218社会消费指标2005年，贵阳市汽车等消费热点持续升温，交通消费比去年增长了※※。旅游、文化休闲等消费亦大幅增长。数据来源：贵阳市2004－2006年统计年鉴社会消费指标地区2006200720081社会消费品零售额增长率贵州增城2消费热点私人汽车拥有量/百人贵州增城——————广州—增城年度社会消费指标（2003-2005）到目前为止中国金融机构采取两次降息,这样促进社会整体消费力强劲，消费需求快速增长，新一轮消费升级特征明显。社会消费品零售总额上升，以私用汽车、住房为代表的消费热点持续上升.→机会：强劲的消费力为房地产投资、消费提供有力支撑→机会：私家车的逐步普及，旅游休闲文化的兴旺，贵阳居民的消费观念升级，是郊区大盘投资开发的有利因素之一。房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！2019/10/219固定资产投资状况贵阳市年度固定资产指标（2006-2008）固定资产指标2006年2007年2008年1固定资产投资(亿元)数额增长率2基本建设投资(亿元)数额增长率3房地产开发投资(亿元)数额增长率4GDP增长率贵阳增城5房地产开发投资/GDP（%）数据来源：贵阳市2004－2006统计年鉴固定资产投资持续增长，其中基本建设投资力度强劲，其增长率连续三年均高于房地产开发投资和GDP增长速度→提示1：2010年前是贵阳进行城市建设和改造的关键期，轨道交通、快速路建设使城市功能不断完善、城市面貌发生巨大变化→提示2：贵阳市固定资产投资/GDP（1445/5115）的比重接近30％，这意味着提高资本/劳动比率已经具备了良好的大环境背景，它将进一步反作用于区域的城市化建设和工业化建设房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！2019/10/2110市政基础建设－贵阳小河政策：交通：环境：青山绿水工程、房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！2019/10/2111人口素质和生活指标贵阳—增城度居民生活指标(2006-2008)居民生活指标地区2006200720081户籍人口增长率贵阳增城2恩格尔系数贵阳增城数据来源：贵阳市2006－2008统计年鉴、《广州市2005年全国1％人口抽样调查主要数据公报》贵阳市人口增长平稳，素质不断提高：户籍人口平稳增长，常住人口不断下降.→提示：它说明伴随贵州产业结构的调整，高新技术产业、服务业、物流业比重不断上升，对低学历的外来打工者需求减少，而高素质人群需求不断提升，这一现象在开发区、城市周边亦得到印证。房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！2019/10/2112人口素质和生活指标恩格尔系数持续下降，但相比其他城市相对较高，皆因为贵州人对吃的情有独中。→提示：“吃在贵阳”，是全国导游和到过贵阳游客的口头禅调研教育类消费——增城区域教育类消费徘徊不前→机会：新的消费升级（教育）正在酝酿——目前东部品牌地产发展商对教育配套的重视即是明证（中天花园、山水黔城.）羊肉粉，叹世界——不仅仅是物质消费，更是一种精神享受。房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！2019/10/2113商品住宅市场分析数据来源：贵阳市2005－2006统计年鉴.2005年2006年2007年商品住宅施工面积(万㎡)增长率（％）商品住宅竣工面积(万㎡)增长率（％）批准预售住宅面积(万㎡)增长率（％）预售住宅销售面积(万㎡)增长率（％）贵阳商品住宅市场分析（2005－2007）分析商品住宅的施工量在2006年有较大幅度增长，原因是2004年开始政府严格执行了施工许可证的审批制度2006-2007三年间，房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！2019/10/2114商品住宅市场分析贵阳商品住宅需求状况－整体（2005-2007）数据来源：贵阳市国土资源和房屋管理局销售状况200520062007全市状况销售面积增长率分析：商品住房需求基本稳定，然而受全国的宏观调控政策的影响，整体市场波动较大.受供货量减少、新政使部分买家持币观望、全国的楼市的拐点是主要原因影响，2007年到现在的住宅成交量有所下降，成交速度放缓，但市场的供不应求还处于不平衡。→提示：宏观调控对后市发展带来不明朗因素。房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！2019/10/2115商品住宅市场分析贵阳商品住宅供需状况－区域市场（2005-2007）2005年2006年2007年批准预售住宅面积(万㎡)增长率(%)分析：提示：郊区置业购买力的持续性与项目自身及社区周边的配套完善、交通快捷程度息息相关，另外与城区相比一定要有足够的价格优势。房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！2019/10/2116商品住宅市场分析广州城区商品住宅－区域市场成交比例(2003-2005年)数据来源：广州市国土资源和房屋管理局预售住宅需求比例200320042005→机会：贵阳市住宅市场不断从旧城向外围拓展，(如金阳、小河、乌当、白云、)住宅郊区化的观念与消费意识逐渐形成，郊区住宅市场格局亦在变化，新的郊区住宅热点区域逐渐形成。房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！2019/10/2117商品住宅市场分析贵阳商品住宅市场价格分析（2005-2007）数据来源：贵阳市国土资源和房屋管理局2005年2006年2007年预售住宅成交面积(万㎡)增长率(%)预售住宅成交价格(元/㎡)增长率(%)分析：住宅价格的大幅下跌已经造成了整体市场的波动，但住宅价格目前仍然处于下降。原因有四：1、全国的楼市严重拐点和金融风暴；2、长期积累的市场供需不平衡；3、市民心态不正常------追涨不买跌:4、收入与房价的拐点.房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！2019/10/2118新政影响－新政前新政前楼市（1－6月）状况良好：a.市场供应—继续下降：受到开发和销售计划的影响，贵阳住宅历年新增供应上下半年之间有较大的差异，普遍规律是下半年的新增供应一般比上半年多30％。全市住宅新增供应仍维持下降趋势，只有万平方米，同比下降2.6％，供求缺口进一步拉大。半年01上01下02上02下03上03下04上04下05上05下06上供应贵阳住宅供应趋势图（2001－2005）房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！2019/10/2119新政影响－新政前b、市场需求—成交旺盛：贵阳市住宅成交量从2003年开始跃上新台阶，原十区成交量由上年的不足800万平方米跃升至突破900万平方米。随着价格的回升，购房者信心亦同步上升，近年的成交量呈上升趋势，维持在900-1000万平方米/年之间。2006年上半年，市场成交量继续保持旺盛，总成交量达到498.4万平米，同比上涨14.5％。c、市场价格——快速上升自2004年开始，广州住宅市场成交均价一举扭转连年下降的趋势，价格持续上升。到2006年上半年，原十区住宅成交均价达6067元/平方米，比2005年下半年上升即超过900元/平方米，环比升幅达17.6％，是近年的最大升幅。楼价的持续快速上升，在买涨不买跌的心理刺激下，自住和投资客纷纷入市，住宅的成交量稳步上升，而供应量受到土地供应等诸因素制约不升反降，供需缺口越发拉大，市场供不应求，以致成交均价与消化率交替上升。房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！2019/10/2120新政影响－新政前d、“五一”黄金周楼价升至近年高位，销售形势良好2006年6月贵阳原十区住宅成交均价达※元/平方米左右，升至近年的最高位。成交面积达60万平方米左右，是历年“五一”黄金周中成交量最高的一个月。（注：6月的成交登记数据一般是反映5月的市场交易情况）6月01年02年03年04年05年06年成交65.2669.9277.4388.3292.22106.23增幅7.1%10.7%14.1%4.4%15.2%贵阳住宅五一黄金周销售趋势图（2001－2005）房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！2019/10/2121新政影响－价跌量减a.政策：关于90㎡以下住宅单位须占总建面积70%以上的规定，将使未来大面积户型单位成为紧俏商品。个人购房不足5年全额征收营业税，有效打击投机购房者