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老年住宅市场现状典型项目分析注：前期已针对老年公寓市场、区域旅游度假市场、区域住宅市场等做过详细调查研究，此次仅作简单回顾，并就典型项目作重点分析。小结中原地产市场简析31老年住宅市场现状典型项目分析小结中原地产养敬老院传统家居养老形式养敬老院与家居养老并存老年商品住宅产生老年商品住宅发展初步阶段以普通家庭住宅作为养老设施需要及时良好的医疗服务，减轻子女负担提供专业服务人员，便利的医疗设施养敬老院未被人们所完全接受，家居养老仍为主要形式老年人养老需求心理对于养老设施的品质要求提升，养老观念发生改变以东方太阳城、北京太阳城的建设为标志老年住宅项目数量小，发展还处于摸索阶段中原地产市场简析31老年住宅市场现状典型项目分析小结中原地产养敬老院老年商品住宅现有形式经营方式典型项目酒店式管理的会员制经营模式出售出租太申祥和国际老年公寓汇晨老年公寓将府庄园北京太阳城东方太阳城+中原地产占地10万㎡，采用中国传统古典园林建筑，集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的大型综合性服务机构。是北京市为侨服务定点单位，全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，太申祥和国际老年公寓汇晨老年公寓总建25万㎡，分3期开发，共计3000多套住房。目前一期可出租住宅288套已全部建成完工。2期将于年底或明年初动工，其中包含一栋独立的商业配套。3期动工日期不定，包括少量的别墅产品。一、养敬老院中原地产项目产品会员费签约年限存货月租金要求入住情况太申祥和单人间20㎡25万-无房交水电费、餐费约1000元/月50岁以上，生活自理，无精神病、传染病常住会员500余位标准间30㎡40万-无房套间50㎡65万3年10套汇晨2居套间（100㎡)100万1-2年288套，2居较少，仅20余套0（水电、生活费另算）女55岁以上，男60岁生活自理，无精神病、传染病常住会员100余位1居套间(60㎡)50万5600元（水电、生活费另算）单间(48㎡)8万4250元（水电、生活费另算）基本情况一、养敬老院中原地产项目基础服务医疗特色太申祥和房间设应急呼叫系统，24小时热水供应，电视、电话、空调，每天专人打扫卫生、护理，整个区域采用无障碍通道，防滑地面；餐饮中心设自助餐厅、零点餐厅、大小包间及大厅；开设图书阅览室、健身房、康复训练室、书画室等；社团组织丰富，有合唱队、舞蹈队、模特队、园艺组、摄影沙龙等；康乐中心为星级宾馆，拥有单人间、双人间、豪华套间等共300个床位。设保龄球馆、台球厅、沙弧球、射击项目、游泳馆、室外网球场、门球场、等多种娱乐项目。太医馆：定点医疗机构，中医为主，邀请各专科权威专家定期坐诊；会员可享受一年两次的免费体检服务；常规门诊就诊可免除挂号费；会员享受优惠费率。健康管理：老年疾病症状变化观察、健康生活方式指导、老年人慢性病防治、健康咨询及讲座、预防保健工作、院前急救和转院工作。汇晨基本服务：24小时值班代订报、送报、邮寄叫醒服务房内宽带上网清洁服务：每周一次房间打扫每日一次垃圾收集膳食服务：预约订餐营养配餐医疗服务：每年一次例行体检配备随身紧急呼叫器每月一次接送社区定点医院就诊休闲服务：温泉、游泳、健身、娱乐设施、电影放映购物服务：社区内超市送货班车停靠附近购物中心医用专梯：特配医用电梯，突发情况可快速进出公寓送达医院。120急救卡：通过老人救助看护系统将整个社区的室内外区域纳入无线救助网络监护，老人按下随身携带卡片上的紧急救助按钮时，监控中心电脑屏幕将显示老人的健康状况、曾患疾病等相关信息及该老人所处位置，方便医护人员快速响应、紧急求助。配套服务情况一、养敬老院中原地产将府庄园北京太阳城东方太阳城占地38万㎡，建面约6万㎡，设计床位共约1000张。2008.3.1开工，目前正在施工阶段。占地面积42万㎡，总建面34万㎡，分三期建设，共约1500户。其中一期的银龄公寓用来出租，其余部分均为销售；目前一期二期售罄、三期在售。总建面234万㎡，分三期建设；其中项目会所作为老年公寓用于出租，由3栋楼组成，共110户。项目其余部分均为销售；目前一期二期售罄，三期在售（共2000套，已售1000余套）。二、老年商品住宅中原地产出租情况项目类别会员费合同期限起租期月租金(元/月)将府庄园会员入会费：3000元年费：100元1年1年35㎡4000-500052㎡北京太阳城会员20万1-5年1年（有租期限制最长不超过5年）单人间2000双人间2200大双人间（北向房）1900非会员无-1个月单人间3000双人间3300-4000大双人间3500东方太阳城会员1万无1天（320元/天*0.8）公寓一居室A套（29.8㎡）4500*0.81天（600元/天*0.8）公寓一居室B套（49.8㎡，带阳台）7000*0.81天（900元/天*0.8）公寓二室一厅10200*0.8非会员无无1天（320元/天）公寓一居室A套（29.8㎡）45001天（600元/天）公寓一居室B套（49.8㎡，带阳台）70001天（900元/天）公寓二室一厅10200二、老年商品住宅中原地产出售情况项目产品类型数量面积（㎡）均价（元/㎡）将府庄园别墅67580-72015000公寓148116,156北京太阳城公寓19670-1407500东方太阳城公寓1100110-2008500-9500别墅114240-80028000将府庄园所出售产品均不含产权，只有52年的使用权；北京太阳城和东方太阳城所出售产品与普通商品房一致，拥有产权；将府庄园对购房者有严格的年龄限制：男60岁以上，女55岁以上，夫妻至少有一方需满足，如多方合买则须有一人满足；北京太阳城和东方太阳城则对购房者无年龄限制。二、老年商品住宅中原地产配套服务情况项目基础服务医疗特色将府庄园综合服务中心：供应日常生活用品，二楼设计为可出租的单间健身娱乐中心：内含健身娱乐设施、餐厅、酒店医疗保健中心：聘请专业的医生进驻园区，提供老人日常体检、保健、基础门诊等服务，与北京多家三甲医院开通绿色通道；护理中心：首层为护理室、康体医疗设施，二层为不方便行动的老人提供有单间；呼叫中心：在每栋板楼的一层均设置有呼叫中心，用于紧急情况的应急处理。北京太阳城中庭绿地、酒店、温泉健身中心、文化艺术中心、家政服务中心、中国邮政储蓄娱乐区有乒乓球、美式台球、英式斯诺克、棋牌、游戏机等设施，凡是入者均可免费活动；伙食费每月在300-400元之间，营养餐每餐保证6个菜(家常菜）。全保姆服务；每天有医务人员进行身体检查；有专门的医疗中心——太阳城老年医疗中心东方太阳城5万平米康体会所、嘉宾国际酒店等高端配套设施；餐饮、娱乐、购物休闲商业街、社区幼儿园等一应俱全。每种户型均有厨房并厨具齐全，有冰箱、电磁炉、炒锅等；客厅配置茶几沙发、桌椅、柜橱、电话等；卧室配备卫星电视、空调，卫生间配备热水器、温泉淋浴间及浴巾等。所有酒店客房及公寓房间均可以宽带上网。商务中心可以提供打字复印、传真及收发邮件等服务，商务事宜随时处理。康体医疗中心：包括温泉疗养浴、洗浴中心、有氧锻炼室、室内游泳馆、多功能体育场、室内跑道、体操房、保龄球馆、疗养型健身器械区等；社区医院：由东方太阳城与中日友好医院合作成立，开设老年病专科门诊，聘请老年病专家定期坐诊，并为来此就医的病人建立与中日友好医院总部共通的医疗档案开展“家庭病房”、医务人员上门服务；社区医院还配救护车，实行全周日服务。二、老年商品住宅中原地产市场简析31老年住宅市场现状典型项目分析小结中原地产纵观以上市场上现有的高端养老公寓经营现状，有以下共同点：建设运营服务推广•位置均较偏远，且周边无景观，多为项目内部造景•均设置康体会所，满足老人活动、娱乐需求•均设置医疗中心或社区医院，注重医疗设施•多采取“出租+出售”的方式•出租多采用会员制，入会费从3000元~100万元高低不等•出租均有严格的年龄及身体状况限制•出租有一定的起租期限，多为1-2年•针对老人出售的公寓的仅出售使用权，出售产权者多演变为常规商品房，老年公寓特征已不明显•均有餐饮服务•均有清洁家政服务•组织多种社团活动，重视老年同龄层次交流，但忽略家庭（下一代、下下一代）层次情感因素•营销上相对低调，客户的群体界定具有共性中原地产项目定位22.2定位支持2.3项目定位2.1定位战略2.4目标客群中原地产项目定位2定位支持项目定位定位战略目标客群中原地产亟待开发的市场空间创造新需求开拓、扩展产业边界蓝海战略红海蓝海•位置均较偏远，且周边无景观，多为项目内部造景•出租均有严格的年龄及身体状况限制•出售公寓针对老人的仅出售使用权•重视老年同龄层次交流，但忽略家庭层次情感因素？中原地产项目定位2定位支持项目定位定位战略目标客群中原地产环境支持•自然景观（群山、河湖……）•健康指标（空气清新、环境污染小……）•交通便利（京承快速）定位支持产品支持•豪华会所（设施、服务完备）•医疗中心（红十字基金会鼎力之作，提供安全保障）•完美建筑（牺牲一定经济指标保障产品高质性：联排进深9.5米，面宽11.4米；洋房进深11.86米，面宽11米）中原地产项目定位2定位支持项目定位定位战略目标客群中原地产项目定位全国首家高端、健康的居住型老年公寓营销定位北京最优度假环境中的首席养生住宅项目关键词健康、养生、珍稀中原地产项目定位2定位支持项目定位定位战略目标客群中原地产享受恬静、舒适、高尚的居住生活对独特、稀缺的自然财富的领先占有安逸性、私密性高度的私人社交需求、圈子文化对生理、心理健康、安全的注重与要求独特的价值观及生活哲学的高度契合首席养生住宅客群核心需求中原地产“富爸爸”•有较强经济实力的中老年人“富儿子”•为父母养老的年轻财富新贵中原地产服务建议33精神关怀酒店服务老年家居中原地产共走访54位老年人（有效46人），调查其对老年公寓的要求，并根据调查及研究提出相关服务建议（见后）。年龄（y）有效人数50－55656－601461－651866－70671－802职业有效人数医疗系统4教育系统6企业27自营5部队4家庭年收入（万/年）有效人数20万以下320－40万940－60万1560－100万17100万以上2中原地产服务建议33精神关怀酒店服务老年家居根据老人年龄、生理特点，设计适合其起居的设施及服务。中原地产户型设计：明卫，采光较好家具：床及座椅的高度不宜过矮，床垫不宜太软，家具棱角宜圆弧状，箱柜不宜过高。家电：电视屏幕宜较大，配小型冰箱及微波炉，饮水机，台灯。其他：各房间里设紧急呼救按钮一、符合老年人生活需求的产品设计中原地产色彩搭配：医学证明，蓝黄绿红橙色具有安抚人心的作用。在房间的色彩设计上，可组合运用这些色彩，为老人提供舒适的居住环境。一、符合老年人生活需求的产品设计中原地产灯光设计：通过特别的设计，让光通过反射作用照亮房间，避免灯光直接刺激老人的眼睛；设置夜视灯，避免夜间老人起床摔倒。防滑地板：地面采用防滑地板，防止老人失重滑到。一、符合老年人生活需求的产品设计中原地产卫生间特别注意：医学专家统计数字表明，老年人由于视力衰退无法在卫生间内辨别马桶位置而导致的摔伤率很高。因此建议卫生间墙壁磁砖的选择：坐便器的位置后选用深灰磁砖，其余用白色。且可在马桶上安置醒目颜色配饰以作提醒。一、符合老年人生活需求的产品设计中原地产无障碍设施：在马桶两侧设置扶手，增加安全系数；在淋浴旁按章L形扶手，有助于老人扶持。一、符合老年人生活需求的产品设计中原地产二、充分满足老年人生活需求的配套设施医疗保健中心：•引入北京著名医院；•免费建立会员健康档案；•24小时为老人提供各项医疗服务；•每个室内配紧急呼叫系统；•每年免费为会员提供两次体检。中原地产护理中心：•专业护理人员为会员提供日常检测等健康服务；•会员也可依据需求从护理中心获取额外护理服务，如按摩、护理、沟通交流等，服务折扣随会员级别有所不同；•护理人员根