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南江亿联建材家居电商城项目定位研究、操盘策略及执行方案2015南江之前南江看亿联全国南江之后全国亿联看南江时势造英雄！我造时势！南江梦智联操盘维度1—品牌布局关键词：全国复制；三四线城市；亿联；18年57城；形象力、资源力；智联操盘维度2—城市运营关键词：城市商业升级换代；新商圈，新中心，新繁荣；提速城市，改变生活；智联操盘维度3—产品线关键词：什么样的产品适销、快销、高销？大-业态；中-建筑组合；小-产品形式与分割；智联操盘维度4—营销战役关键词：高中低立体攻击；七种武器；善用经验，融入本土；系统化与节奏感；目录CONTENTS项目概述Part1南江市场分析Part2项目营销包装策略Part3项目核心价值梳理Part4项目营销推广策略Part5项目平面广告创意Part6项目团队构架Part71项目概述项目概述1项目概述经济技术指标、交通2南江市场分析3项目营销包装策略4项目核心价值梳理5项目营销推广策略6项目平面广告创意7项目团队构架项目指标1项目概述经济技术指标、交通11万方商业体，南江主干道S101省道、环城路、米仓山大道环绕。西面101省道直通巴山高速，并与光雾山大道无缝相通，是贯通南江各个重要核心片区的中心轴线；东面环城路直接通红塔新区、酒厂湾区域、沙溪坝片区；紧邻项目的米仓山大道南至高速入口，直通至南江县城，与光雾山大道成为南江城市交通双核。项目指标1项目概述区位图2南江市场调研南江市场调研城市规划方向现有商圈格局家居建材调研1项目概述2南江市场分析3项目营销包装策略4项目核心价值梳理5项目营销推广策略6项目平面广告创意7项目团队构架【城市规划重心抢占新城桥头堡】南江县县城人口密度大、土地匮乏，政府按照“三区一城”的城市发展方向，重点发展朝阳政务中心、红塔住宅区、大堂坝片区和黄金新城，力图在把南江建设成川北的重要门户。南江亿联家居建材电商城位于南江县东榆镇北侧，地处“南部榆槐现代产业城”核心，南江县城南出入口。同时该区域为政府城市规划“三区一城”腹地的黄金新城片区。黄金新城规划面积1.79平方公里，居住人口6万余人，估算静态投资44.3亿万元，其中基础设施7亿万元。以产城一体，园城共融的发展理念，打造宜居宜业的生态之城。使黄金新城片区成为未来城市发展的主要方向之一。城市规划方向2南江市场分析2南江市场分析现有商圈格局分析：1、红塔新区在建在售项目总建筑面积229.18万㎡，商业体量50.06万㎡（其中包含秀水大街2.3万㎡，碧水蓝天、山水城均为一期商业体量）；以住宅底商为主，满足社区的生活配套商业，层高区间3.6-6.4米。2、酒店体量10.8万㎡，除红塔首座酒店整体或整层出售外，红叶广场、香醍別苑与锦泰元和均为自持自营（红叶广场暂定自营）3、红塔新区在售商业体量很小，除观南国际花园、南江印象以外，其他项目均先推住宅，主要原因为①：新区，无人气，②：在售商业价格偏高，销售速率缓慢，③：商业价值被低估。红塔新区红叶广场开发商南江红叶投资有限公司车位个数600占地面积72亩产权年限40年建筑面积15万㎡容积率2.5开盘时间2013年9月铺面区间10-3000㎡层高4.5-8.1m物业费2元/㎡商管公司南江红叶万达商业经营管理有限公司均价15000元/㎡交房时间一期已基本呈现楼层4-5项目规划：红叶广场分两期建设，一期由“红叶万达装饰城”和“红叶万国生活城”两个主题街区组成；二期由商业街、高星级酒店、购物中心和大型影院组成。商业价格：1F：1.2-4万，2F：1.2-4万，3F：1.5万，4F：1.4万，5F：1.1万销售模式：现房直接销售客户情况：客户多为本地，少量巴中、重庆、汉中、西安；客户购买商铺大多是投资，自营客户基本是餐饮；30-50㎡的小铺子最受青睐，客户接受的总价50万左右；客户按揭基本占6成；客户主要是看中升值空间。推广诉求：投资红叶广场·共赢财富南江推广渠道：围墙、公交站台、派单、桁架、乡镇墙体、户外大牌、灯杆、道旗、出租车冷光屏、活动分析：1.红叶广场一期共计5.4万㎡，租售并举；二期规划7万㎡自持，其中酒店3万㎡，商超2万㎡，幼儿园1万㎡（承建），电影院1万㎡。2.目前因其售价较前期有所下调，销售陷入困境。红叶广场销售政策：购铺送黄金可分割产权销售包租：前5年每年不少于7%经营回报，一年兑现一次；5年后可在原价基础上加20%回购。劣势：分割产权后期易产生纠纷。包租形式，按经营回报进行投资回报，收益不够稳定。招商政策：合同五年租金40元/㎡·月（前期为30元/㎡·月），第一年免租；第二年起按照前一年的租金水平10%递增。针对大面积的餐饮、娱乐可以合股的形式进行，按照年营业额分成（具体分成标准双方协商）。劣势：对于新区一年的免租期除对建材有吸引力，其他业态均不愿意入驻。红叶广场-销售及招商政策解析朝阳新区项目一览表项目名称区域占地（亩）总建面（万㎡）商业（万㎡）商业销售状态攀路桥·格林郡朝阳新区92.3271.5一楼均价2.5万元/㎡康城国际朝阳新区30.489.145一楼均价2.3万元/㎡；二楼只剩余约1700㎡整体出售；三楼只剩500㎡金兰阁朝阳新区4.81.6一楼已售完；2-7层整层出售虹景花园朝阳新区13.774.415层商业（含夹层），一层不售；其余整层出售香山粮苑朝阳新区2590.25在售宏帆广场老城区45208未开盘小结：1.除宏帆广场、康城国际外，其余项目均以住宅为主，商业去化速率低。2.康城国际由于工程问题，一度歇业；且商业不通气，后期部分业态受限。3.宏帆广场目前处于蓄水阶段，且优先出售住宅，商业具体信息未定。2南江市场分析现有商圈格局朝阳新区商业名称大堂上城地址大瑭坝所属商圈老城区商圈开业时间2011年商业面积12000㎡，超市约2600㎡楼层-1F-5F物业业态百货+超市+餐饮娱乐档次中高档代表租户必来客、德克士、周大生、万美服装城、老船长、大唐红叶酒店经营状况良好人流量300人次（2015年1月17日15:00-15:10）电梯情况2部观光电梯停车位-1F100个停车位楼层业态租金（元/㎡·月）6F以上商住楼住宅——5F酒店——4F餐饮、女装50-1503F餐饮、茶楼/2F餐饮，休闲、网吧、名鞋、服装、150-3201F黄金珠宝、服装、箱包、眼镜250-500-1F停车场2南江市场分析现有商圈格局大堂上城商业综合体大堂上城商业综合体大堂上城处于南江县最为繁华的大瑭坝片区的核心位置，目前为南江县唯一的商业综合体，整体经营状况良好，租金为该区域最高。从业态分布来看，一楼汇聚了珠宝、服装；二楼网吧、餐饮、服装（离入口较远服装缺乏合理导流，店面欲转让）；三楼餐饮；四楼尚都女人街（夹层位置，导视系统极差，多店面欲转租）、餐饮；整体业态混乱，未进行合理规划。品牌经营较少，处于中低档水准，综合性较差，不利于长期发展。行业户对市场信心评估由于南江房地产市场近年来不景气，家居建材行业受到了明显的冲击，行业户的生意经营惨淡，普遍对市场大环境不看好，严重缺乏信心支撑，观望情绪十分严重。2南江市场分析家居建材调研3项目包装策略项目营销包装1项目概述2南江市场分析3项目营销包装策略项目主题推广语功能分区包装商业辐射力包装4项目核心价值梳理5项目营销推广策略6项目平面广告创意7项目团队构架（一）主题推广语：川北·30万㎡一站式建材家居采购基地大区位和潜力区域规模核心优势业态功能定位川北·30万㎡商品展示交易电商园区域价值推广语：南江南黄金地黄金新城电商科技产业园商贸走廊黄金桥梁对接东榆辐射巴中黄金文章有的做黄金村黄金大桥黄金公园黄金大道黄金渠黄金新城黄金市场黄金旺铺（二）功能分区包装：项目整体功能分区：30万方商业旗舰，五大功能分区物流运输集散中心（三）商业辐射力包装：互联网+物流+亿联模式=2000万人口/1000亿元的大生意亿联18年57城运营模式O2O营销传统运营信誉成熟市场亿联电商现代O2O营销模式现代物流专业市场专业市场集群现代仓储物流传统营销模式与亿联电商模式（O2O）相结合多业态专业市场集群与现代物流相结合亿联18年57城的丰富运营管理经验与现代O2O营销模式有效相结合，通过亿联电商LBS定位推广系统的精细化推广和CRM管理系统巩固强化市场客户，同时利用家居建材、五金机电、汽摩配等多个业态组成的专业市场汇聚产生的规模化集群效应，辅以现代物流仓储功能和运输集散功能，专业市场集群与现代物流相结合，拔高了项目整体高度和辐射范围，垄断南江、辐射川北、走向全国。（三）商业辐射力包装：项目辐射圈南江唯一专业型市场，区域品牌领航者垄断南江中高端品牌家居市场辐射川北区域5市34县2000多万消费人口进一步影响西安、成都、重庆三小时经济圈（三）商业辐射力包装：4项目核心价值梳理价值梳理与操盘思想1项目概述2南江市场分析3项目营销包装策略十大核心价值观4项目核心价值梳理5项目营销推广策略6项目平面广告创意7项目团队构架价值一：中国顶级商业地产开发集团扛鼎力作亿联控股集团，中国商业地产开发第一阵营，实力强大。价值二：十八年商业地产领域积累厚积薄发18年全国开发57座商业项目，经验丰富。价值四：雄踞最具投资价值区域最核心必定增值城南黄金新区，政府规划发展方向，升值潜力不可估量。价值五：拥有全国4000余家市场商户资源一呼百应全国4000多家商业市场商户资源，一呼百应，扎堆经营。价值三：电子商务基地商务物流平台电子商务和物流结合，使销售市场辐射范围真正拓宽至整个川北价值六：市重点招商引资、市重点建设项目作为市县两级政府重点招商引资项目，政府全力扶持，保驾护航。价值七：“五大统一”奠定旺市基石借助于57个成功商业的运营经验，统一招商，统一规划，统一管理，统一经营，统一推广，奠定旺市基石。价值八：南江首个专业型家居建材市场划行归市填补目前南江家居建材专业市场空白的局面，政府主导划行归市，统一入园，实现产业升级，城市发展。价值九：5.8M层高买一层得两层，双首层设计，层层价值高层高5.8M，一层可以隔成两层用，一层价格两层享受；项目双首层设计，无限循环连廊，电梯和扶梯有效互动，市场无死角，铺铺沿街。价值十：永续经营、持久经营，做永不凋零的建材家居生意自持30%—40%物业，与商家共进退。你方唱罢我登台黄金新城刚刚起步家居建材市场每况愈下红塔新区竞品冲击......如何将十大价值演绎成千古绝唱？让南江百姓振聋发聩？操盘侧重点“凡战者，以正合，以奇胜”《孙子兵法·势篇》根据对市场的了解，我们可得知，在目前阶段项目难以凭借常规营销手段获得巨大成功。通过“正”我们可以扩大项目的知名度，增加口碑，把市场上的客户变成项目的客户，置业顾问介绍产品并说服其作出购买决定。而项目的奇兵，是项目难题的突破口，是当大部分行业户对市场抱有观望态势时，我们需要给他们打一针强心剂。让我们回顾市场...常规推广项目大营销节点活动、产品线、业态规划、开发商品牌优势、常规推广（报纸、网络、户外等）、案场人员的杀客能力、销售政策与招商政策新营销模式电商O2O、B2C模式；创业孵化基地中的政策扶持和F2C模式；真正的各圈层精细化深耕；大直销模式的拓客应用；微信、网络推广的应用正与奇覆盖的方面O2O、B2C项目的O2O营销模式探讨？1、O2O更侧重服务性消费（包括餐饮、电影、美容、SPA、旅游、健身、租车、租房……）；B2C更侧重购物（实物商品，如电器、服饰等等）；2，O2O的消费者到现场获得服务，涉及客流；B2C的消费者待在办公室或家里，等货上门，涉及物流;3，O2O中库存是服务，B2C中库存是商品。分销商抵制？在线支付？无论是O2O体验性消费模式将垄断南江家居建材市场还是B2C使销售市场辐射范围拓宽至整个川北地区这些都对我项目的客户具有无比的吸引力！讨论：方向已定，我们如何去实行？在没有实际成果的前提下如何让客户相信我们会做好电商模式?创业孵化基地F2C下岗、失业人员01返乡创业青年02大学生03退伍军人04残疾人05大众创业孵化基地重点扶持对象失地农民06（1）让商户与亿联积累的货源地厂家资源直接对接，了解产品生产、