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2013年6月沿海馨庭商业定位与营销策略报告专业与激情Professional&Passionate22本报告主要内容1234禅城商业市场背景项目商业本体认知商业形象及业态定位启动区定价及销售策略专业与激情Professional&Passionate3禅城商业布局情况市场小结目录CONTENTS1234禅城商业市场背景项目商业本体认知商业形象及业态定位启动区定价及销售策略专业与激情Professional&Passionate商圈定位商圈名称区位功能定位发展模式业态定位中心城商圈祖庙-东华里“岭南天地”商圈位于禅城老城区，东起市东路，西至汾江中路，南起卫国路，北延汾江河。结合佛山市商业网点规划，将此区域定位为大佛山的市级城市商业中心。融合岭南民俗文化、禅城时代特色和现代商业文明，辐射珠三角，影响华南地区的集文化、旅游、居住、商业为一体的综合街区，成为佛山的城市中心和城市标志。“特色行业街区+文化旅游+休闲娱乐特色网点”的商业发展模式。以购物中心、百货店、大型专业店、大型综合超市为主力业态，以旅游商业街、步行街为特色，形成大店与小店、精品购物与传统商业网点的有机结合副中心商圈季华-岭南大道商业带沿季华路两侧发展向东西两侧延伸，北至同济路，南至东平河，东至桂澜路，西至南庄。商业功能分段发展，西段以陶瓷展示、商务办公为主，中段以购物为主，东段以购物、中高档餐饮、休闲娱乐为主，打造现代商务、金融、会展和总部资源高度集聚、传统特色与现代信息完美结合、体现广佛都市圈第二核心较大区域影响力的现代化中央商务区。“商务中心+商业街+创意产业园”的商业发展模式。以社区型购物中心、百货店、大型综合超市、大型专业店、家居建材店为主力业态，配套发展星级宾馆、中高档餐饮等商务设施。除规划的商业街外禁止发展沿街中小商铺。中心组团商务区东至南海大道，北界同济路，西至石湾，南到东平河；以魁奇路、岭南大道、东平水道北岸为重点发展区域。佛山市商贸金融、文化体育、休闲娱乐和信息服务中心，国内著名的陶瓷、不锈钢及童装观光都市产业区，禅城区南部新兴的具有商业、旅游、休闲等综合消费功能的特色商业区，建设高水平的物流、五星级酒店、金融商务区，主要服务于新城区居民、商务办公人员和往来人群“综合性商业中心+特色街区+休闲网点”的商业发展模式。依托广佛地铁魁奇总站的轨道交通优势，发展交通枢纽型商业，规划新建一处集商住、星级酒店、大型商场于一体的综合性商业中心；结合东平水道商旅休闲风情带的建设，在东平水道北岸规划发展酒吧、特色餐饮等休闲娱乐网点，加强休闲设施和景观设施建设。禅城商业发展规划禅城商圈布局专业与激情Professional&Passionate祖庙—岭南天地圈现有商场：兴华商场（2.5万㎡）百花广场（2.5万㎡）百花总汇（1万㎡）百花新翼（0.8万㎡）东方广场（23万㎡）岭南天地（21万㎡）普君新城（6.6万㎡）未来新增：铂顿商业中心（2万㎡）季华路商圈现有商场：顺联国际（4.6万㎡）东建世纪广场（2.5万㎡）嘉信茂广场（9.9万㎡英皇时尚城（1.6万㎡九鼎国际城（4万㎡）恒福国际中心（3万㎡星星华园（2.5万㎡鸿业城市花园（3万㎡未来新增：绿地中心（1.5万㎡）南海大道商圈现有商场：南海广场（6.8万㎡）桂城嘉信茂（6.5万㎡佑一城（1万㎡）汇潮天地（0.8万㎡）未来新增：南海广场二期（7万㎡）鸿大广场（9万㎡）创鸿地块（4万㎡）桂城商圈现有商场：保利水城（16万㎡）百花时代广场（2万㎡）城市广场（7.5万㎡）佳盛国际广场（3万㎡）家天下广场（2万㎡）未来新增：富丰新城（10万㎡）金融城（6.6万㎡）南海新天地（9万㎡）佛山新城商圈未来新增：新鸿基地块（商服建面63.5万㎡）新福港地块（综合建面35万㎡）碧桂圆地块（商服建面28.7万㎡）保利东湾（8万㎡）东平广场（6万㎡）世博商业中心（10万㎡）禅桂中心商圈分布图禅城商圈布局专业与激情Professional&Passionate升联百货东建世纪季华货仓沃尔玛联华百货山水居商业街贺泰百货玫瑰园会所玫瑰园商业街东江龙饮食娱乐城华远东商业街丽日玫瑰商业街电视塔亚洲艺术公园金碧花园商业街佛山第一人民医院顺联国际东建世纪沃尔玛玫瑰园会所玫瑰园商业街山水居商业街华远东路商业街东江龙饮食娱乐城金碧花园商业街升联百货联华百货民润百货联华百货希尔顿、华润万家顺联国际禅城区政府希尔顿、华润万家社区式商业分布情况禅城社区商业情况专业与激情Professional&Passionate周边二手商业租金对比调研玫瑰园社会单层一线临街商铺层高6米租金：80元/㎡·月岭南大道市一医院附近单层一线临街商铺层高6米租金：120--200元/㎡·月金地·九龙璧街铺单层临街商铺层高6米租金：100元/㎡·月湖景路段街铺单层临街商铺层高6米租金：80-100元/㎡·月海景蓝湾街铺单层临街商铺层高6米租金：60元-80元/㎡·月本项目竞品市场情况东江龙餐饮娱乐城三层集中商业租金：60-80元/㎡·月专业与激情Professional&Passionate8禅城商业布局情况市场小结目录CONTENTS1234禅城商业市场背景项目商业本体认知商业形象及业态定位启动区定价及销售策略专业与激情Professional&Passionate岭南大道南片区无成熟商圈，主要以酒店、超市（希尔顿、华润）+社区街铺构成商业集中区。从项目周边区域目前的经营情况来看，生活类及餐饮的消费虽占有一定市场份额，但还远远不够满足目前佛山新城北岸住宅区区域居民的需求，特别是在公共服务、娱乐消费的需求上。以至需要他们频繁往返于禅城城南与桂城之间，由此可以从很大程度上反映佛山新城北岸住宅区居民乃至周边区域居民对商业已具很大的依赖性。而从佛山新城北岸住宅区目前商业的业态和档次来讲，大都为社区便利店、日用杂货、建材和五金类小店，其低档次根本无法满足新兴的佛山新城北岸住宅区消费群体。而随着佛山新城北岸住宅区各大项目的开发建设，导入了大批常住人口。相对品位较高并与休闲主题相一致的服饰、餐饮、娱乐等业态在该区域内处于真空状态。目前佛山新城北岸住宅区在运营的商业主要还是集中在新明二路及慧港国际。基本上以20～100㎡小面积商铺为主。业态业种相对比较单一，尚未形成一个集中完善的商业氛围。岭南大道南商圈以佛山公园、岭南大道为起点，以星级酒店、写字楼为牵引，服务区域居民为主，辐射整个东平片区，成为禅城新的高端商圈配套。周边商业环境小结市场小结专业与激情Professional&Passionate10产品条件分析商业价值分区基础卖点提炼产品小结目录CONTENTS1234禅城商业市场背景项目商业本体认知商业形象及业态定位启动区定价及销售策略专业与激情Professional&Passionate项目占地面积：5.5万㎡项目总建面积：23.4万㎡项目容积率：4.2项目绿化率：40%建筑密度：25%可售住宅建筑面积：124438.69㎡可售商业建筑面积：13695㎡地下室建筑面积：71044.09㎡住宅总户数：1290户（不含安置房）保障房建筑面积：96689.06㎡停车位：1100商业分布145941112910项目商铺全为临街商铺，面积涵盖40-210㎡，共194套，面积合计共13695㎡。项目商铺概况：314号基础卖点提炼2层商业2层商业专业与激情Professional&Passionate项目处于东平北岸商圈非主干道商业，主要受岭南大道一线商圈的人流辐射分流而获得更高的商业价值。由此我们初步将本案可能辐射的区域做以下划分：核心辐射圈：以本案为核心，东到新三中，西至碧桂园城市花园，南临东平路，北至慧港国际，吸引50％以上的常住消费人口二级辐射圈：通过优良的经营运作，商圈范围将逐步延伸至澜石、深村、湾华一带，以满足该区域内特定消费人群的市场需求。商业辐射范围：基础卖点提炼专业与激情Professional&Passionate罕见5.7米首层挑高沿海·名店坊按照黄金比例进行合理的空间分割，5.7米首层挑高创新设计，全城臻稀难求。区域罕有风情街区沿海·名店坊采用ArtDeco建筑风格立面，明亮且对比强烈的色彩表现，结合了机械美学与几何装饰流线型构图，国际化时尚形体，错落有致，力量感十足。地铁环伺的财富引擎地铁1、2、3、4、6号线环伺，五纵四横交通路网全面布局，势必成为佛山楼市最热版块，奠定大佛山城市新格局。百万高端住区固定人流佛山新城融合中心城区高端金融商贸、文体休闲、信息服务等丰盛配套，环境优越，高端住宅、大社区密布，沿海·名店坊据守百万方人气住区中心，坐享逾10万超大体量固定消费群。希尔顿/华润万家旁沿海·名店坊与希尔顿酒店为邻，与华润万家相伴，凭借其独一无二的地段优势和旗舰级商业规划，缔造无限升值潜能，共赢财富狂潮。双主干道上的商业圈佛山两大交通动脉魁奇路和澜石路交汇处，岭南大道、港口路接通南北，扼守商路要塞。项目以中心姿态雄聚四方财富，自成CBD最具投资潜力的生财商圈，价值无可比拟。佛山CBD中心商圈沿海·名店坊位于佛山市禅城区港口大道，未来城市中心——东平新城CBD核心区域，随着大佛山的城市发展日趋成熟，正在成为佛山最具发展潜力、最富有活力的中心商圈。基础卖点提炼专业与激情Professional&Passionate14产品条件分析商业价值分区基础卖点提炼产品小结目录CONTENTS1234禅城商业市场背景项目商业本体认知商业形象及业态定位启动区定价及销售策略专业与激情Professional&Passionate145941112商业分布910产品条件分析：规划设计在满足区域基本商业配套——安排一定比例的住宅底商的基础上，充分考虑到了未来区域商业的发展，添加了二层商业设施，具有一定的前瞻性，以此通过对业态业种的调配，满足消费客源对更高层次购物休闲的需求。产品形态以底商+2层商业构成，约12000平米的规模所产生的商业势力必将影响本区域及周边住宅用户。3碧桂园城市花园澜石二路黎明路港口路岭南大道14号产品条件分析专业与激情Professional&Passionate希尔顿华润万家岭南大道华新路澜石二路慧港国际商住小区海景蓝湾（北区）华福项目写字楼港口路新明一路海景蓝湾（南区）星海岸城市花园规划路黎明路魁奇路龙光项目江媚二路北邻其他小区西邻碧桂园项目（无围墙隔开）西南角与写字楼隔路相望澜石路规划为双向六车道快速路商业内街全景商业内街-13、14座骑楼部分东南角与华福项目商业连片项目四至专业与激情Professional&Passionate岭南大道：双向八车道；1235城市主干道魁奇路：双向六车道；港口路：双向四车道；城市次干道4东平路：双向四车道；澜石二路：双向四车道；支路6新明一路：双向四车道；1543本案62项目分析——交通状况。交通比较便捷，外来客流可达性良好，商业价值较高。专业与激情Professional&Passionate18产品条件分析商业价值分区基础卖点提炼产品小结目录CONTENTS1234禅城商业市场背景项目商业本体认知商业形象及业态定位启动区定价及销售策略专业与激情Professional&Passionate145941112商业分布910314号5一级商铺二级商铺三级商铺四级商铺商业价值分区专业与激情Professional&Passionate145941112商业分布910314号华润万家价值分区阐述一级商铺（5、6、4座）毗邻华润万家入口，人流汇聚保障临澜石二路，交通便利带动商流；小区主出入口必经位置，千户业主保证；LED大屏设立于此，形成良好昭示性。超市购物主出入口基本会在LED大屏下，带来大量固定消费人流。专业与激情Professional&Passionate145941112商业分布910314号5二级商铺（9、10、11座）受华润万家消费人流动线辐射影响，人流保障临澜石二路与港口路两大干道，交通便利带动商流；临近小区主出入口，千户业主保证；东南角与华福项目商业部分连片；价值分区阐述专业与激