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【光大·系列商铺】2012营销概念方案谨呈：光大集团（2012.2）PART5：价格评估及销售目标PART4：产品定位及营销思路PART3：中原实力及资源优势PART2：产品分析及营销难点PART1:市场分析及走势预测目录Part1市场评估及走势预测Part1市场分析及走势预测城区商铺2011供应情况Part1市场分析及走势预测城区商铺2011成交情况Part1市场分析及走势预测城区商铺2011成交案例Part1市场分析及走势预测城区大卖场（附近）商铺成交价格Part1市场分析及走势预测城区社区商铺成交价格Part1市场分析及走势预测2011城区商铺成交客户分析Part1市场分析及走势预测城区商铺租金水平Part1市场分析及走势预测2012城区商铺市场走势预测Part1市场分析及走势预测城区商铺市场总结Part2产品分析及营销难点Part2产品分析及营销难点剩余货量盘点总货量496间，其中春天货量较少，名郡、蓝郡和黄旗印象空置较多。项目总面积总数量已售货量剩余货量公司自用空置出租货量出租率时代城10812.55163016300163100.00%春晓外围8622.9897592029097.83%春天877.51217201160016100.00%名郡7385.96810817472736.49%蓝郡3020105510033452232.84%黄旗印象10545.39440440251943.18%Part2产品分析及营销难点产品分析——景湖时代城Part2产品分析及营销难点产品分析——景湖春晓Part2产品分析及营销难点产品分析——景湖春天Part2产品分析及营销难点产品分析——景湖名郡Part2产品分析及营销难点产品分析——景湖蓝郡Part2产品分析及营销难点产品分析——黄旗印象Part2产品分析及营销难点可售货量分类根据对每个分产品的分析，我们大致可将产品分为两个块：商业街商铺和社区商铺。就商业价值而言，商业街商铺社区商铺Part2产品分析及营销难点可售货量盘点景湖时代城商业街商铺163间92间16间景湖春天景湖春晓271间景湖蓝郡社区商铺67间74间44间黄旗印象景湖名郡185间456间可售货量：剩余货量—公司自用Part2产品分析及营销难点产品SWOT分析——优势长期持有绝大部分自持，从未正式对外公开发售，保证了产品的一手纯粹性以及商铺持续经营的有效性。稀缺资源东莞城区商铺一直倍受投资客喜爱，但近两年可售产品较少，导致资源异常稀缺，大部分投资客对城区的商铺信息都非常关注和敏感。产品品质产品大部分开间4米，进深8米，适合多种业态经营。层高基本在5.9米左后，适宜隔作二层使用，对投资及经营效用非常有利。带租出售大部分产品已出租经营，对投资者而言是即买即收租，真正做到投资即有稳定回报。统一运营产品全部由开发商统一招商，统一管理。保证商业的持续经营及稳定。对于投资客而言，无需担心空置的风险。规模之大光大系列商铺是东莞市区目前可售的最大商业项目集群，其规模之大，效应之强均为史无前例，后无来者。Part2产品分析及营销难点产品SWOT分析——劣势租金偏低产品普遍租金在60-100元之间，相对其他类似项目商铺，租金水平要低。较低的租金会影响售价及投资回报率。产品分散产品目前由6个楼盘底商组成，且不在同一范围内，对整体销售产生一定的困难。社区商业除景湖时代城和春晓、春天外，其他楼盘底商均为社区商业性质。而社区商业的价值点要比商业街（有统一定为或有主力店支撑）低一些。起步阶段由于大部分产品为新楼盘底商，存在商业前期招商周期较长，空置较低的情况出现。即商业气候尚未形成，有一定的养市周期。形象不一本产品由多个楼盘底商组合，商铺外观及经营品类都不一，在形象上难以综合统一。Part2产品分析及营销难点产品SWOT分析——威胁/机会2012年住宅市场继续受国家调控政策影响，保持低迷状态，商铺市场却一路看涨，开发商加大了商铺的市场投放量，对市场造成了一定冲击，商铺均价也水涨船高，根据中原研究部统计数据展示，2011年下半年商铺成交面积、均价、套数同比均大幅度上扬，商铺市场2012年势必乘势高开。Part2产品分析及营销难点产品SWOT分析——威胁/机会广深投资客对东莞尤其是城区的商铺持续看好，这对产品的入市奠定强大的客源基础。威胁=机会，众多开发商将目光投放商业地产，市场未来必然存在激烈的竞争。在对本产品产生威胁的同时，也让本产品找到了机会点，即宜尽早入市，抢占市场份额及影响力。中熙弥珍道商铺入市将受到热捧，表明投资客对城区商铺的需求十分明显。其销售的价格也已在市场得到验证为可行，证明客户对城区商铺价格的承受能力是乐观的。这对本产品未来的的定价有一定的参考作用。Part2产品分析及营销难点产品营销难点——货量分散本产品由六个楼盘底商组成，分布相对集中，但不是同在一个区域，如，时代城、春晓和蓝郡名郡在西平，春天和黄旗印象在火炼树。分散的产品比单一产品在营销上难度更大。Part2产品分析及营销难点产品营销难点——货量庞大本产品在货量分散基础上，总建面41264平方，商铺数量达456间。规模之庞大，数量之繁多，则需储备的投资客也需更多。Part2产品分析及营销难点产品营销难点——品质不一产品内部品质不一，则难以整体打包出售，在市场的影响力也相对减弱。产品出租率形象业态地段品质销售难度时代城100%商业街餐饮、银行、潮流服装非常好较好较低春晓97.83%商业街综合业态（汽车美容、茶庄、美容、服装、便利店）较好较好较低春天100%商业街综合业态（汽车美容、教育培训、五金）较好一般较低蓝郡32.84%社区综合业态（教育培训、电信、美发、服装、便利店、干洗店、早餐店、照相馆）较差较好较高名郡36.49%社区综合业态（汽车美容、茶庄、美容、保健品、便利店、药店、酒庄、干洗店、养生美体、化妆品）较差一般较高黄旗印象43.18%社区综合业态（茶庄、教育培训、迪卡侬运动品牌、餐饮）偏差一般较高形象：商铺整体外观形象是否有风格体现，是否时尚。地段：有（周边）大型主力店的商铺为地段最好商铺，只以社区配套为主的商铺地段较差。品质：商铺开间进深、空高、面积大小等因素。其中面积相对约小，销售难度越小。Part2产品分析及营销难点产品营销难点——汇总一、产品货量分散，使整体销售难度大。二、产品货量庞大，则需储备资源较多。三、产品品质不一，影响整体营销形象。整体营销难度一、时代城、春晓所处地段为新兴商圈中心，商业气候处于起步阶段，有很好的升值潜力。同时，投资客对有大卖场的商铺尤其亲睐。因此，销售难度较小。二、春天所处地段商业气候已形成，因此销售难度也较小。三、蓝郡属于内街商铺，由于有自身住宅人群支撑，因此销售难度将因售价而定。四、名郡商铺为社区商业，目前空置较多，且周边缺乏商业氛围，因此销售难度较高。五、黄旗印象属于大社区商业，目前虽有主力店进驻，但其余大部分空置。销售难度较高。分体营销难度Part3中原实力及资源优势Part3中原实力及资源优势东莞中原商业发展历程东莞中原工商铺部简介东莞中原工商铺部起步于2004年，专注于东莞商业项目的招商和销售，;以专业及认真负责的态度打动客户。经过七年的用心经营和不懈努力，东莞中原工商铺的业务不断壮大，在商业地产行业及零售行业均建立了良好的声誉，与众多品牌发展商及大型零售商形成了良好持续的合作。凭借庞大的合作体系和丰富客户资源，为项目的成功提供有力的保证，着力于实现发展商、商家、投资者、消费者多赢的局面。目前主要致力于购物中心、百货商场、商业步行街、大型专业市场、写字楼等多种商业服务。Part3中原实力及资源优势东莞中原商业操作能力工商铺部由一手商业投资部及二手商铺部及大客户品牌部组成商业投资部业务内容•一手工商铺物业的招商、销售代理•商业项目的市场定位及业态规划•商业项目的价值提升策略•商业项目的品牌引进代理•商业项目的整体招商代理及市场推广•商业项目的销售策划及代理•三旧改造的商业项目重新定位、包装策划及项目全程策划代理•商业项目地块前期顾问服务•分为商业地产类、写字楼类、工业地产类、创意地产类二手商铺部业务内容•商铺租售代理业务•商铺价格评估•商铺选址策略•商铺租约重组与续约•品牌商户的商场选址及开拓•二手“工商铺物业”托管、租赁、•出售代理•代办按揭服务Part3中原实力及优势东莞中原商业优势商业策划能力二三级联动能力品牌客户资源招商能力投资客户资源启动能力快速销售能力竞争优势Part3中原实力及优势东莞中原商业优势资源优势中原工商铺部大联盟Part3中原实力及资源优势东莞中原商业项目操作案例1、财富广场2、中信商业广场3、盈峰中心4、丰硕广场5、南峰中心6、盈锋购物广场7、盛和新都会8、御鹿华庭9、保利文化广场10、星光城11、台湾风情街......Part3中原实力及资源优势东莞中原能为本项目做什么贡献通过对项目进行整合，扩大产品的影响力.对项目进行定位包装，提高产品的市场竞争力，提高产品的价值.利用东莞中原的资源优势，快速出货Part4产品定位及营销思路Part4产品定位及营销思路产品定位思路Part4产品定位及营销思路产品定位依据Part4产品定位及营销思路产品定位策略Part4产品定位及营销思路产品市场定位Part4产品定位及营销思路产品核心定位Part4产品定位及营销思路产品客户定位Part4产品定位及营销思路产品推广定位Part4产品定位及营销思路产品营销思路Part4产品定位及营销思路产品销售思路Part4产品定位及营销思路产品推广思路Part4产品定位及营销思路产品营销预算Part5价格评估及销售目标Part5价格评估及销售目标可比性项目价格Part5价格评估及销售目标价格竞争性评估Part5价格评估及销售目标价格初步建议Part5价格评估及销售目标销售收益预测Part5价格评估及销售目标产品推货步骤Part5价格评估及销售目标产品销售目标