搜索
中睿行地产报告类型（后期营销报告）项目名称（北部新区项目）中睿行地产机构（2016年11月）营销策划方案赣江国际项目中睿行地产目录第二部份：项目本体分析第三部份：项目定位建议第一部份：市场情况分析第四部份：任务目标第六部份：合作模式及商务条件第五部份：营销策略中睿行地产ONE第一部分：市场情况分析•重庆整体市场情况•区域市场情况•周边主要竞品项目分析•市场情况总结中睿行地产•重庆整体市场情况•区域市场情况•周边主要竞品项目分析•市场情况总结中睿行地产历年全国政策解读08年-16年重要政策汇总政府对房地产市场持续实施宽松政策，2016年上半年，全国以“去库存”为主基调，降首付、减契税、购房补贴等多重优惠刺激下，房地产暨3-5月市场短期回暖后，市场回落明显。中睿行地产整体市场解读2016年上半年，开发商以去库存为主，主要加大对住宅物业去存策略，非住宅物业成交面积大幅下降，上半年重庆主城非住宅成交219.24万㎡，同比下降20%中睿行地产整体市场解读2016年上半年，非住宅成交各物业表现不一，车库及商业市场备案147万方，市场占比67%，主要受重庆朝天门国际商贸城（商业）和熙地锦绣城（车库）备案影响。中睿行地产商业市场解读2016年1-6月供应面积172.56万㎡，同比下滑26%，成交面积72.52万㎡，同比6%；2016年成交均价15454元/㎡，同比上涨6%。2016年上半年，龙湖新壹街、朝天门商贸市场等核心区域商业项目深受投资者青睐，但供过于求表现明显，市场存量进一步加大。中睿行地产对整个市场的启示：政策宽松、竞争激烈、去化压力大1.从宏观政策分析：政策基本调整到位，2016年出台“2.2新政”首套房最低首付比例二成，二套房最低首付比例三成，3、4月住宅成交居近两年高位，市场现短期回暖，但依靠政策调控的进一步作为空间不大。2.从整体市场情况分析：新政后，重庆楼市热度有逐渐升温的态势，但目前整体市场供大于求的基本面仍然未改变，库存持续高位运行，市场去化压力仍不容小觑。3.特别是商业产品，大体量供应和大量的库存积压加剧了市场竞争。宏观市场小结中睿行地产•重庆整体市场情况•区域市场情况•周边主要竞品项目分析•市场情况总结中睿行地产重庆五金机电市场格局传统商业新区市场陈家坪白市驿因交通的拥堵、市场老旧，商家外溢等。传统市场的升级换代亟需实行。白市驿五金机电产业群，英利国际五金机电城，华南城等新兴市场，受国家政策引导，为机电市场迎来改革机遇！传统五金机电市场：起步早、发展成熟新五金机电市场发展：专业市场转移，升级换代白市驿五金机电市场：三大新区五金机电市场之一打造重庆最大的五金机电市场千亿级五金机电市场华岩隧道通车后，距离主城最近的五金机电产业集群江津华南城中睿行地产区域规划发展白市驿——主城西进桥头堡，都市后花园：继“城市向北”、“城市向南”之后，近几年，重庆主城随着二郎、大学城、白市驿等区域城市大开发的号角，掀起了“主城西进”潮流。重庆西城在短短几年里，演绎着城市面貌的剧变。其中，白市驿，作为主城西进的桥头堡，其区域优势凸显，一个新兴的城市新中心正在“大城崛起”！中睿行地产区域规划发展国家级物流枢纽园区：规划有现代化物流中心和相应的仓储、流通配送、中转、加工等物流网络及其配套服务体系，建成重庆最具吸引力和辐射力的区域性物流中心。三横两纵立体交通路网四通八达的交通体系除了已建成的成渝高速中梁山隧道和华福路华龙隧道外，将再建华岩隧道穿中梁山连接华福路、陶家隧道连接大渡口和九龙坡、中梁山隧道分流道，打通白市驿及整个西城的交通瓶颈。城市交通建设也在加速建设中—轨道5号线、7号线均路经白市驿。中睿行地产区域商业发展格局商业发展格局：以西城金街、云鼎大街形成的区域集中商业区；以街为市的传统商业门市；以专业市场配套商业形成的配套服务型商业。新型商业发展时间短，商业氛围不足，区域以老社区临街商业为依托中睿行地产•重庆整体市场情况•区域市场情况•周边主要竞品项目分析•市场情况总结中睿行地产主要竞品分布情况区域内块在售商业项目不多，西城金街、云鼎大街为集中式商业综合体，直接分流项目客户；麒川时代广场因剩余货源不多，对项目冲击较弱。九州汽摩城、奥捷机电城主要分布在项目周边，且与项目产品同质，直接拦截客户，对本项目后期产品推售威胁巨大。九州汽摩城奥捷五金机电城本案麒川时代云鼎大街中睿行地产基本情况：项目定位为白市驿一站式全能大型国际都汇，集购物、餐饮、休闲、居住为一体，目前已入驻商家有永辉超市、国美电器、德克士、建行、工行、以及大型酒楼及各个餐饮休闲商家。西城金街占地3万方总体量12万方所含物业及体量4层商业裙楼（地形高差，部分3层商业），和1栋7层商业塔楼、2栋10层住宅塔楼销售动态住宅尾盘销售，商业在售面积区间20-100多不等销售价格一层价格2-6万，二层1.5-2万目前有工程抵款铺，面积70平米左右，总价120万左右租金情况外街以大型银行、品牌商家为主，租金相对较为稳定100-200元，内街商业街租金80-150元，部分转角小商铺租金高达300元西城金街中睿行地产云鼎大街基本情况：项目位于白市驿新中新的心腹要地，紧邻西城金街，将打造成为白市驿未来新商业中心，项目以全新街区式开放布局，聚合新兴生活业态，打造一站式消费的立体式购物公园。云鼎大街占地约3万方总体量约10万方，商业约2万方商业概述商业分为四层，涵盖休闲、娱乐、购物、餐饮、超市、影院等全业态，打造一站式消费中心销售动态目前在售一层、二层商业，预计3层、4层商业自持面积区间32-682㎡优惠政策付款优惠：首次付款50万，即可享受单铺房款10万优惠开盘单价优惠1000元/㎡两年租金补贴直接抵扣房款（一楼单价优惠3600元/㎡，即150元/㎡·月）销售价格一层报价3-5万/㎡，实际成交均价3万左右，销售情况较差中睿行地产九州汽摩城基本情况：九州国际汽摩城是集汽车、摩托车、整机及配件，集展示、交易、商务办公、仓储、物流、电子商务为一体的中国西部总部商业旗舰，包括汽摩配专业展示区、写字楼、商务公寓、智能仓储区、物流配送中心等物业形态。九州汽摩城总体量约100万方商业概述包括汽摩配专业展示区、写字楼、商务公寓、智能仓储区、物流配送中心等物业形态销售动态面积偏大约400㎡左右的尾铺在售，一期已经交铺营业，二期正准备交房使用面积区间100-400㎡优惠政策暂无销售价格商业一层均价2.6万/㎡左右，公寓4000左右(销售部分、股东消化部分，基本无货量)专业市场（1-3层）：价格7000-9000元/㎡租金情况租金实行签三年免一年政策，1层租金180元/㎡（实得60元左右）中睿行地产•重庆整体市场情况•区域市场情况•周边主要竞品项目分析•市场情况总结中睿行地产市场小结1.政策频频带动，整体市场回暖，但商业市场竞争压力持续白热化：政府对房地产市场持续实施宽松政策，2016年上半年，全国以“去库存”为主基调，将首付、减契税、购房补贴等多重优惠刺激下，房地产暨3-5月市场短期回暖后，市场回落明显。政策支持基本调整到位，但进一步作为空间不大。3.区域商业情况：区域在售商业分为两大板块：一、以购物休闲娱乐为一体的综合体商业街，地理位置较好、人流量较为集中、销售价格相对偏高，主力均价3万左右，位置较佳、面积较小的商铺价格高达5万，与本项目横向无对比，但能分流项目大量客户。二、以产业集群为主要支撑的配套型商业，主要服务于产业发展，目前以九州汽摩城、奥捷五金机电城为主，均价2.6万左右。其中奥捷配套大商业未推售，九州汽摩城大商业基本去化。2.整体市场情况：重庆楼市热度有逐渐升温的态势，但目前整体市场供大于求的基本面仍然未改变，库存持续高位运行，市场去化压力仍不容小觑。中睿行地产TWO第二部分：项目本体分析中睿行地产项目解读—概述本项目位于重庆都市功能拓展区（重庆高新区西区板块白市驿地区），为重庆西部新城核心，是面积最大、年实施建设项目最多、发展速度最快的板块之一，也是距主城最近最便利的“千亿级”现代商贸物流市场集群。超50万人超大型聚集区人口规划，配套完善车水马龙，人旺地旺财源滚滚。7号楼5号楼4号楼3号楼2号楼一期五金机电市场三期物流基地二期待建6号楼销售中心中睿行地产项目解读—规划园区通过国际先进的专业化商业运营、运用先进的电子信息化管理平台着力打造，使其成为业界五金机电产品展销中心、仓储物流中心、电子金融中心、总部商务中心，赣江国际五金机电采购中心的建成将成为中国西部地区辐射最广的五金机电交易市场。中睿行地产30-60㎡小面积商铺为市场热销主流产品，销售占比达到40%，本项目此类商铺仅占20%，不符合市场需求，不具备较好的竞争力。后期面积大，总价高的商铺销售难度大且竞品项目的产品设计和区域位置等对本案销售均有一定的冲击。面积段（㎡）套数占比2030%20-30313%30-409110%40-5013315%50-6013615%60-709010%70-80455%80-90778%90-100647%100-110607%110-120495%120-130192%130-140293%140-150131%150748%商铺成交面积结构项目解读—可售商业产品中睿行地产分层建筑面积约850m2写字楼接受半层、整层、及整栋定制预约，满足大小企业所有需求。48m2-102m2的酒店式公寓，投资、居住两相宜。项目解读—可售公寓产品注：以7号楼公寓产品为展示。中睿行地产项目解读—总结项目区位区位现状项目规划项目发展西城新核心发展区，产业聚集区，新型产业形态聚集地交通堵塞影响发展速度，交通网络建设中后期发展空间巨大大规模体量建设，规划完善，功能性强专业市场运营培育期长，以规划换信心，以时间换空间产品属性产品线丰富，互补性强，可满足各类客户需求中睿行地产在整体市场环境及区域商业环境的影响下如何赢得这盘棋定位是关键中睿行地产THREE•项目定位•规划定位•客群定位第三部分：项目定位建议中睿行地产•项目定位•规划定位•客群定位中睿行地产项目定位思考—项目属性满足商务、商业、生活需求实现专业市场配套服务功能专业市场产业集群全能服务中睿行地产灵：灵活定制，重点突出写字楼产品面积可分零销售和自由组合的特性，作为项目与区域内其他竞品楼盘的最大竞争力；智：智慧商务，汇聚商务接待、产业企业的配套企业的智慧商务空间，满足区域产业配套的全能的服务功能；全能服务中心：将项目的概念扩展到以为满足区域的配套服务为目的，将打造成为产业集群区域商业中心。灵智商务空间·全能商业服务项目整体定位中睿行地产•项目定位•规划定位•客群定位中睿行地产特色规划，拔高整体调性完善配套，助推区域发展创新功能，商业商务并举总体规划思路中睿行地产商务办公、商业配套：共同打造区域配套服务中心。一个特色定位两大主题业态区域服务中心：打造一个为区域产业、商务办公及生活的全能配套服务中心！总体规划专业市场集群规划完善未来发展空间巨大中睿行地产分栋规划7号楼5号楼4号楼3号楼2号楼6号楼销售中心商旅服务大厦GOOGLE大厦产业服务与配套大厦安居康乐大厦中睿行地产2#：赣江国际GOOGLE大厦商务规划由谷歌重庆与高新区企业——重庆赣江实业有限公司联合双方优势、共同营运GoogleAdWords九龙坡区经济信息示范区项目中睿行地产2#：赣江国际GOOGLE大厦企业食堂/生活配套商业/特色餐饮/精品、礼品鲜花/物流/日常生活便利店/专业打字出图/银行金融服务等商业规划中睿行地产3#、4#：产业服务与配套大厦以金融、保险、信贷、外贸、物流、政府行政事务办理等关联产业配套服务综合体及依托国内及重庆高校、科研院所、研发集团和知名企业技术支持，形成一个集产、学、研为一体、以创新创业为主导、以电子信息、生物医药、新材料研究开发为特色的综合性高科技孵化型大厦商务规划中睿行地产3#：产业服务与配套大厦商业规划家居定制、家俱定制、家电定制类商家的招商（以中高端家居、家俱、办公装修等针对性消费形式的市场定位）中睿行地产商务接待配套服务/商务茶楼/中高端休闲咖啡/餐饮