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30亿80万方甬北崛起一坐商业帝国——宁波瑞丰国际商贸城营销策划方案企化部2013年6月15日Contents报告思路镇海城市印象初识项目营销推广思路及执行策略第四部分项目招商策略及商业运营建议第五部分项目解读、项目定位第三部分第一部分镇海房地产发展现状第二部分PART1镇海城市印象初识本案地理位置：处镇海骆驼街道老城区镇海区地处东海之滨，位于中国大陆海岸线中段，长江三角洲南冀，东屏舟山群岛，西连宁绍平原，南接北仑港，北濒杭州湾，与上海一衣带水。自古以来镇海就是我国对外交往的重要口岸，素有“浙东门户”之称。随着杭州湾跨海大桥和舟山连岛大桥的陆续建成，镇海将彻底改变交通末梢的现状，成为西联宁波，北通上海，东邻舟山的重要交通节点。镇海新城规划总体目标：立足融入宁波大都市，接轨大上海，是宁波中心城区北部商贸商务中心，既体现商帮财智文化内涵，又体现江南水乡特点的集商贸商务、教育科研、行政办公、现代居住为一体的综合性新城区镇海城市建设按照“三带三区”规划构想和加快三片联动、协同发展的建设思路镇海老城区城关片围绕“甬江、城河、古塘、南街”四条轴线，着力于城区形象和居住环境的改造提升。镇海新城庄市片以宁波大学为依托，致力于大学城的开发建设，规划区域面积23.4平方公里，总投资109亿元，是浙江省2003—2007年的百亿工程之一。城市角色镇海地处东海之滨，与宁波老城区有机融合，与上海、舟山等地紧密关联的重要区域。本案所处的镇海新城更是未来区域重点规划发展方向。本案新城北区•功能：综合行政、商业、商务、居住等功能的综合性城市北部中心，宁波中心城的北门户。•规模：用地面积约630公顷，规划人口约25万人。布局空间•一心：镇海行政商务中心。•一区：为团桥历史地段片区。•一廊：为行政中心和老镇居民点之间的南北向绿化休闲廊道。•一轴：为沿镇新路的公建发展轴。主要设施•市民中心、核心商务区、北部客运枢纽、核心商务区、文化艺术中心广场、软件园、总部基地等。新城南区•功能：高教园区北区组成部分、公建配套服务区及高品质的城市居住新区。•规模：用地面积约922公顷，规划人口约15万人。布局空间•一心：为片区绿化、公建中心。•一区：为庄市老街历史文化保护区。•一廊：为联系生态带、片区绿化中心和甬江滨江绿带的生态绿化、文化休闲廊道。•两轴：分别为沿西陆路和兆龙路两侧的公建发展轴。主要设施：•大学科教区、科技孵化园、宁波帮博物馆、北部休闲大本营、生态绿化区等。城市化商务性氛围文化休闲性氛围本案项目所在镇海新城南区规划成为文化休闲性氛围区，规划居住人口15万。规划发展“十一五”期间，宁波市委、市政府确定了“东扩、北联、南统筹、中提升”的区域性发展战略。对于宁波六大中心城区之一的镇海，提出构筑“两中心、一基地”，即建设以镇海新城为依托的宁波中心城区北部商贸商务中心、以镇海老城为依托的浙东生产性港口物流中心和以宁波化工区为依托的国家级石化产业基地。宁波中心城北部商贸商务中心：全力做好箭湖星月广场、市民中心东西两侧商务地块等招商工作，同时注重商业单体、商业街和商业区一体化建设；目前银亿海尚广场、索菲克五星级大酒店、陈倪路商贸商务中心等项目已落户。宁波科技研发基地：充分发挥院士之乡的优势，集聚高等教育与基础教育，让高科技产业和研究机构直接设置在大学城中或周边地带，形成产、学、研一体化的发展模式。区级行政中心：镇海新城成为镇海区行政文化中心；以周边产业园为主要服务对象，形成智能化、公园化的市民中心宁波高等教育园区：作为宁波市实施科教兴市的重要基地，采用政府统筹、学校主体运行和社会各界参与的模式，集中兴建大学城，同时采用多种形式发展各种特色配套教育，形成一条完整的教育产业链。宁波中心城北部现代居住区：依托典型的江南水乡风貌，悠久的历史文化底蕴，强化居住的自然生态与人文生态功能，为宁波中心城区、镇海及周边居民提供生态性、文化性、现代性家园城市角色镇海新城规划蓝图清晰，规划起点高，功能完备，将在未来几年成为区域发展的重要引擎，宁波城市发展的又一重要板块。镇海区位优势得天独厚，辖区内的镇海港是中国大陆第二大港宁波舟山港重要组成，拥有5万吨级液体化工专用泊位，是我国最大的液体化工码头之一。镇海炼油厂、镇海发电厂等一批国家重点工程开始纷纷落户镇海，如今，这里已聚集了40多家部、省、市属重点企业，成为浙江省大工程单位最集中的国家大工业基地。〖工业经济〗镇海经济开发区：以精密机械、电子信息、仓储物流为主导产业；骆驼机电园区，以机电行业为主导产业；宁波化工区：以“炼油乙烯”项目为支撑，以烯烃、芳烃为主要原料，发展三大合成材料及其深加工为特色的石油化工产业，已经成为长三角举足轻重的重化工业基地。〖都市农业〗现代农牧产业带：以骆驼为中心的中部地区为现代农牧创业基地。高压走廊经济生态带：以蛟川、庄市、骆驼为中心的高压走廊地带为经济生态长廊。沿山环库林果带：以沿山路和四大水库为中心的西北地带为九龙湖旅游风景区的有机组成部分。近郊特色农业带：蟹浦、九龙湖镇为中心的近郊地带为特优新农副产品供应的重要基地。新城核心区〖现代服务业〗优越的区位条件、明显的港口优势、发达的交通体系、雄厚的产业基础，为镇海发展现代物流业提供了得天独厚的外部环境。现阶段，镇海已经形成了以液体化工、金属园区、钢材、煤炭等一批在全国有一定影响力的专业物流市场。〖外经外贸〗2008年外贸出口保持平稳发展态势。全年镇海区出口发展平稳，累计出口20.50亿美元，保持了增长43.12%的增速。但镇海区主要以工业经济为主导，信息产业和高新技术能力基础相对较为薄弱。依托镇海港，区域经济发展迅速，聚集众多有影响力的知名企业，但工业经济为主导，第三产业经济相对薄弱，且化工类企业聚集给区域居住带来较大负面影响，一定程度上制约了住宅市场的发展。城市角色镇海人杰地灵，文化底蕴殷厚，素有“浙东门户”、“海天雄镇”之称，是海外“宁波帮”的重要发源地和中国的“院士之乡”。镇海籍的港澳台同胞、海外侨胞、外籍华人有5000余人，他们之中涌现出“世界船王”包玉刚、“影视世擎”邵逸夫等一批商贾巨子和文化名人。在中国科学院和工程院就24位院士。省首所一级重点中学镇海中学教育质量一直保持全省领先，近年来重点上线率在80％以上。新城区块内有保留完整的包玉刚故居、邵逸夫故居、叶氏义庄团桥民居等大批古迹。宁波大学镇海中学宁波帮博物馆城市角色镇海始建于唐朝，自古是“宁波帮”发源地，如今成为高教园区，凝聚特色化的人文底蕴。具宁波其他区域较难抗衡的人文和文脉资源。区域面积户籍人口户籍人口密度（人/平方公里）区域面积（平方公）所占比例户籍人口量（万人）所占比例蛟川街道36.8210%4.0414.9%1097招宝山街道20.85.7%6.2322.9%2995骆驼街道46.6412.7%4.4316.3%950庄市街道25.136.8%2.278.4%903澥浦镇25.446.9%3.4212.6%1344九龙湖镇65.317.8%2.499.2%381招宝山街道蛟川街道庄市街道骆驼街道澥铺镇九龙湖镇从镇海常驻人口分布看，目前老城区本地人口比重占最多，而新城未来人口增长将会是迁入人口为主。未来新城规划人口达40余万，有待房地产开发的支持，也给住宅发展带来巨大的契机。镇海新城规划面积46平方公里，规划人口40-45万。镇海新城北区（骆驼片）：总用地面积26.5平方公里，规划人口20-25万。镇海新城南区（庄市片）：总用地面积19.5平方公里，规划人口20万。城市角色PART2镇海房地产发展现状镇海住宅市场镇海写字楼市场镇海商业市场庄市片区骆驼片区老城区及经济开发区世贸广场保亿风景九园合生国际城保亿丽景英郡华晨雅苑皇家御都红墅湾开投公元世家广洋海尚国际郁金香中心翰林国际拉菲庄园保利城世博花园锦绣江南万科城本案恒大城直线3公里直线13.5公里直线7.5公里直线3公里镇海房产板块共分为镇海新城骆驼片区、镇海新成庄市片区、镇海老城及蛟川片区和九龙湖片区。保利城，98万的大型城市综合体，住宅分三期开发，配有酒店、购物广场、博物馆等文化商业设施。保利城发展商宁波保利置业有限公司建筑面积98万M2建筑类型高层、综合体容积率2.2项目位置镇海世纪大道与永平西路交叉口开盘时间2012年5月25日主力面积90㎡、105㎡、138㎡均价9795元/㎡（白坯）主力客群客户多为骆驼及镇海老城客户，庄市客户较少。客户特征客户关注最多的是价格、交通和户型核心卖点39栋小高层建筑和约38万方的沿湖商业街组成。保利城住宅部分分三期开发，一期由6栋11层和15栋18层建筑组成。住宅产品以三房四房为主，户型面积在90-270㎡之间。建筑分布上，以错落式排布方式，注重楼间距，保证了观景、通风、采光的最好效果。在景观设计上将西方景观和东方园林清新交融，近3万平米的中央国际园林。典型项目项目一期共推出1128套房源，去化率达85%，整体销售均价9795元/㎡，市场接受度较高。二期于5月进行产品说明会。物业类型户型面积（㎡）套数已售未售销售率高层2+1房86-931981871194%小三房100-105176170696%三房109-1201381013773%大三房130-1394603827883%三房156-1701441028%四房180-22078621679%五房249-27664105415%小计112891621281%恒大山水城发展商宁波恒大公司建筑面积200万平米，一期26万平米，当期户数1809户建筑类型高层、综合体容积率2.2项目位置镇海九龙大道东侧，九龙湖镇镇区南，山体西，沿山大河北开盘时间预计2013年10月主力面积45-135㎡，欧陆新古典注意风格均价待定（带1500元精装修）核心卖点1、位于国家4A级九龙湖风景区2、200万平米造城运动，自建各项配套，有温泉会所、商业街、度假主题酒店等配套设施3、5200平米五星级会所4、4.5米挑高大堂、合理的户型设计和面积段5、实在的1500元/平米9A精装恒大企业品牌6月12日实景园林示范区、综合楼、样板房已盛大开放，赠1500元/平米9A精装典型项目公元世家1期2012年5月保守开盘，去化较好，其中小户型产品较为畅销。公元世家发展商宁波市开投明海置业有限公司建筑面积51万M2建筑类型高层、联排容积率2.0项目位置庄市街道清泉路南侧、宁波帮博物馆西侧开盘时间2012年5月15日主力面积83-143㎡均价10765元/㎡（白坯）主力客群客户多为骆驼及镇海老城客户，庄市客户较少。客户特征客户关注最多的是价格和户型，其次是项目旁边的明珠公园，面积小，总价低。核心卖点一期推出住宅面积约83-160㎡，全部两梯两户，电梯厅私属感极强，户型间间采光，户户通透，功能强大。其中约83㎡户型能做到三房两厅，三间朝南，卫生间两面窗通风；约139㎡户型做到四房两厅，三开间朝南，三面观景，极为舒适。实为楼市一绝。典型项目物业类型户型面积（㎡）套数已售未售销售率高层三房81-84235229697%三房109-119116110695%三房129-136101911090%四房137-143116407634%四房159-1603452915%小计60247512779%项目目前整体去化率达79%，84方小三房产品去化率高，140以上产品去化率低。拉菲庄园项目整体规划由7幢多层，11幢小高层及高层产品组成。拉菲庄园发展商镇海维科房地产开发有限公司建筑面积17万M2建筑类型多层、小高层、高层容积率1.8项目位置镇海庄市明海大道东侧开盘时间2011年8月27日主力面积80-140㎡均价11814元/㎡（白坯）主力客群客户多为骆驼及镇海老城客户，庄市客户较少。客户特征客户关注最多的是价格和户型，成为客户的置业因素。核心卖点每幢小高层和高层分别有4米、4.4米的首层架空，作为公共活动用途，多层洋房一层送花园以及地下室。有一个近1000㎡的下沉景观泳池区域，并且在社区的南面和西面，有600米的水系生态公园，为业主提供了更多的休闲方式和空间。典型项目15#13#11#5#3#1#