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经沣-中部金谷营销策划案谨呈：长沙经济技术开发区经沣投资有限公司广州滔略策划2010年9月2本案开发的基本理念2、工业地产跟地方政府招商引资以及地方工业经济的发展联系在一起的，具有很强的政治性和政策导向性；1、看全球工业地产发展史，工业地产从来都不是一个单纯的物业概念，也不是单纯的商业概念；3、没有地方经济发展和地方政府招商政策的支持，成功开发工业地产项目会十分困难。工业地产是以地方政策为背景，开发服务于其他生产、经营性企业为目的一种功能性产品。32010年中国区域工业地产发展现状415%52%33%中国三大产业发展比例01.Title（包括种植业、林业、牧业和渔业）02.Title（包括采矿业、制造业、电力、煤气及水的生产和供应业、建筑业）03.Title第三产业包括的行业多、范围广，具体可分为两大部门：（1）流通部门：包括交通运输业、邮电通讯业、商业、饮食业、物资供销业和仓储业。（2）服务部门：包括金融业、保险业、综合技术服务业、和水利服务业、咨询服务业、公路内河（湖）航道护业、居民服务业、公用事业、房地产业、教育文化广播电视和科学研究事业、卫生体育和社会福利事业、国家与党政机关、社会团体、军队和警察等。第一产业：农业第三产业：除上述第一、第二产业以外的其他各业。第二产业：工业5•珠三角地区6•劳动力密集的第二产业发达区域。•走外向型经济路线，和香港形成“前店后厂”的经济模式.•发展以“优化第一产业，稳定第二产业，积极发展第三产业”的思路逐步实施。•“十一五”时期，珠三角生产总值年均增长率在15%以上，长期保持高于全国总增长率。•原材料和劳动力上涨、加工贸易及出口政策调整、人民币升值等因素，使制造业基地面临巨大压力。•大量的加工贸易企业研发、销售在外，国内只是一个生产车间，因而缺乏自主创新的能力。•为突破“内外忧患”的局面，推动传统产业转型升级，壮大发展新兴产业，政府宏观调控逐步进行。•制定了推进产业集群发展的战略和规划，扶持和引导企业技术改造和创新。•产业结构调整已渐入转折期，呈现工业化、城市化、信息化和国际化互动共进的良好格局‘•仍然保持是国内最具生机活力、经济增长最快的地区之一。•产业升级，市场淘汰转移了一些传统劳动密集型和污染厂房，重点发展新型工业。•目前，花巨资打造的优质生态环境，已成为珠三角工业项目招商引资的亮丽招牌。•外来资本多数瞄准的是物流产业园的开发与经营，真正介入到生产领域的工业园开发的并不多。•本土有实力的企业，已经逐步将目光锁定在以生态工业园为代表的工业地产领域。•注重生产环节，有统一规划的工厂设备的开发企业也不多见。7•长三角地区8•长三角地区以上海为龙头的苏中南、浙东北工业经济带，是外资密集的第三产业较发达的国际化区域。区域第三方物流收益的约占全国的50%。•近十年来，长三角经济首次出现整体增速“滑落”迹象（生产总值、规模以上工业增加值、固定资产投资、外商直接投资、信贷等5大核心经济指标）。•做为传统的中国经济增长区域之一，长三角和珠三角一样，也正面临着产业升级和转型的关键期。•2010年长三角地区第三产业增长继续提速，第二产业则保持平稳增长，形成二、三产业均衡发展的格局。其中，长三角地区16个城市第二产业平均增幅为17%；第三产业平均增幅为15.9%。新能源及连带的一些产业开发，使外资对长三角的物流仓储投资热情在持续增长。•长三角的工业房地产发展特点是，大多集中在物流仓储投资上，有国际物流巨头进入，这使得长三角工业地产在近几年以惊人的速度，完成了物流厂房的国际进化。•工业园土地价格也节节攀升。•未来两年内，长三角区域依然是国内物流仓储设施投资最活跃的区域，其中有23%的新增供应分布在上海。由于仓储规模和设施上的问题，35%的外资企业倾向于自行设计和投资这类工业地产项目。9•环渤海地区101.环渤海地区是我国北方经济最活跃的地区，包括京津冀、山东半岛、辽东半岛为主的滨海经济带。2.依托原有工业基础，环渤海地区不仅保持了诸如钢铁、原油、原盐等资源依托型产品优势，同时新兴的电子信息、生物制药、新材料等高新技术产业也发展迅猛。3.环渤海地区已成为继珠江三角洲、长江三角洲之后的我国第三个大规模区域制造中心。4.经济总量相当于长江三角洲经济圈的45.3％，比珠三角经济圈低10％。环渤海区域经济总体发展布局是以京津冀联合为核心，以山东产业带和辽宁产业带为两翼，加上山西、内蒙古资源产业带，形成一个有龙头带动的区域发展的功能型组织结构，强化中心城市对区域腹地辐射功能，带动现代化第三产业服务网络发展，对区域内广大腹地发挥其辐射功能。5.相对珠三角地区，环渤海工业房地产起步较晚，但其发展优势及后劲明显，大区域工业地产发展仍然以仓储物流为主。6.北京是环渤海区域内最重要的城市之一，也是全国政治、外资企业聚集与资源集中的宝地，具有大力发展总部经济区等优势。十一五规划北京的大小物流基集中地共有6个区域，虽然近年来招牌挂工业用地价格比上年上升不少，但北京市场对于工业用地的需求依然旺盛，尤其是对优质工业物业需求激增。7.随着北京总部经济的城市名片效应持续放大，市场对优质工业物业的需求将逐步激增，例如：亦庄的联东U谷项目，除规模大外，项目在园区功能布局与服务上均上升到新台阶，销售、招租引进的大多为500强和其他知名企业，项目进展十分顺利。8.天津也是环渤海区域经济发展最重要的城市之一，2006年空客落户天津，对天津最直接的影响就是对工业用地、仓储、物流地产需求的增大。天津武清区内的“华北国际工业原料城”项目也是工业项目产品升级的一个案例。9.欧美航空配件生产企业及其他各发达国家知名企业，将组团来环渤海区域城市考察和投资，从而带动企业办公、研发厂房及其他相关配套房地产产品的需求和发展。环渤海地区各市均有优势，工业地产未来的市场空间有待于进一步挖掘。11•中部地区12•中部区域主要是指包括湖北、湖南、河南、安徽、江西等中国中部边界相连的五个重要省份，各省的经济状况、政策效用等呈现明显聚类特征，它们在东西南北的区域发展中形成了举足轻重的中部区域经济体系，是中国的粮仓和现代工业的摇篮。•中部城市化水平逐年稳步提高，已进入城市化中级阶段，但发展速度不快，整体规模偏小，整体上相对东部繁荣、西部开发和东北振兴来说，中部经济整体发展速度稍显缓慢。•中部地区的优势集中在农业、能源和交通三个方面，第一产业较发达，其农业在全国占重要地位。•发展机遇主要源自两个方面：1、政府提出“中部崛起”战略方针给区域绝佳的政策机遇。2、东部发展较快，产业升级日趋明显，原有的劳动力密集型产业受制于劳动力价格上升、地价上升及环境承载能力限制，开始向外转移，而临近东部省市的中部各省恰巧得地利之便，同时又有产业基础好、劳动力和资源价格便宜的优势产业转移为中部发展带来市场机遇。•“十一五”期间，武汉市被纳入国家级物流中心枢纽城市的规划之中，预计武汉交通建设投资将达500亿元以上，物流基地建设投资将达100亿元以上，物流设备及技术的需求将达50亿元以上。在此影响下，武汉的物流企业迅速增加，美国普洛斯公司、日本通运公司、麦当劳、肯德基、沃尔玛、卡夫等在内的国际著名食品、地产、第三方物流等机构纷纷看好中部，相继在汉投资建设基地。•虽然中部工业地产起步较沿海经济区更晚，但“武汉中国光谷”、“国际企业中心”工业园项目的成功运作，足以说明项目在学习先进城市的经验后，进行了精准定位与规划，最后运作成功。因此项目现已成为我国在光电子信息领域参与国际竞争的标志性品牌。•中部武汉工业地产有后来居上趋势，相信未来各城市的工业产品需求会越来越大。13•西部地区14•西部地区是指西北和西南地区，西北地区包括陕西省、甘肃省、青海省、宁夏回族自治区及新疆维吾尔自治区共三省两区；西南地区包括四川省、云南省、贵州省、重庆市及西藏藏族自治区共三省一市一区。•西部地区与周边十几个国家和地区接壤，是东亚地区通往中亚、西亚、南亚和东南亚以及蒙古、俄罗斯的陆上必经之地，已经形成了“亚欧大陆桥”的铁路通道，发展同这些地区之间的经济技术交流与合作具有一定区位优势。•西部地区地域辽阔，历史悠久，资源丰富，市场宽广；地区水能资源占全国的８０％以上，天然气储量占７０％以上，煤炭储量占６０％左右；但改革开放以来，经济发展相对缓慢，与东部地区经济差距较大。•地区的工业中主要采掘业、原材料工业为主，长期以来扮演着东部能源，原材料供应基地的角色，而加工工业基础薄弱，产品附加值低，增值能力弱，致使资源优势难以转化和经济优势。•第三产业发展相对滞后，致使中西部的主导产业、支柱产业和高科技产业发展缓慢，区域内的工业化程度偏低。东、西部经济的差距和矛盾，日益成为我国宏观经济运行中的一个突出问题。•成都市是西部地区的代表城市，目前共有各类工业园区不到150个，特点是园区多、规模小、综合素质不高，整体开发进展缓慢。但新兴的工业园区正逐步发展，如:青羊总部基地、西部智谷等工业园正以新模式引领西部工业地产发展。•成都的中小型企业较多但资金不足，价格相对低廉的工业园区，将会随着它们对其的了解而慢慢接受，工业项目要想引起开发商和目标客户的兴趣，恐怕还需要一个更加漫长的过程。•512大地震对房地产供求市场的影响波及整个西部开发区，致使片区内工业地产项目开发受到极大的制约。•西部地区工业地产受限的另个原因是：由于地域交通远远不敌沿海城市，这相对阻碍了一部分民营企业和外资企业进入发展，从而削弱了工业地产的需求。启示1•工业地产投入产出的问题，越来越受到政府重视。以日本、北欧为例：那些工业园很多外观一般也不现代化，但布局很合理且各方面的配套十分完善，大多工业园都在300亩左右，不仅设备井然有序、一尘不染；他们注重的是投入和产出的比率，其特点是“工业亩产”很高。启示2•在土地日趋紧张的情况下，工业地产集约化发展就成为一种必然的走势。开发商不仅是建几栋标准化厂房，更重要的是引进先进的管理模式；项目为进驻企业提供横跨整个生产供应链的全套服务。内容包括设计研发、物流运输、生产制造、人才培训、信息技术等全方位的管理服务。启示3•2005年别墅用地停批后，开发企业也渐渐都开始打造真正高端的“生态工业园”，为企业创造更优质的办公居住环境，提高项目竞争优势。生态工业园，也许是开发商为成功营销打的政策“擦边球”，即将工业别墅衍生至商务别墅一种方式，便于销售。生态型工业园发展潜力巨大。16四代工业园的演变第四代：社区化生态型企业花园第三代：标准厂房向研发生产一体化的研发楼的转变第二代：在厂房的结构和户型上进行了一些人性化改进第一代：制造业高大美观标准厂房17第一篇：项目营销背景18长沙市长沙天心工业园区株洲市湖南醴陵陶瓷产业园区长沙金霞经济开发区湖南茶陵经济开发区长沙雨花工业园区湖南株洲渌口经济开发区湖南浏阳生物医药产业园区湖南株洲建宁经济开发区湖南望城经济开发区衡阳市湖南衡阳高新技术产业园区湖南宁乡经济开发区湖南祁东经济开发区湖南长沙暮云工业园区湖南衡山经济开发区湘潭市湖南湘潭易俗河经济开发区湖南衡东工业园区湖南湘潭双马工业园区湖南衡阳松木工业园区湖南湘乡工业园区湖南衡阳西渡经济开发区邵阳市湖南邵阳经济开发区湖南常宁水口山经济开发区湖南邵东经济开发区湖南耒阳经济开发区湖南武冈经济开发区岳阳市湖南岳阳经济开发区湖南洞口经济开发区湖南岳阳云溪工业园区湖南宁远工业园区湖南汨罗工业园区湖南新邵经济开发区湖南平江工业园区常德市湖南常德德山经济开发区湖南临湘工业园区湖南常德鼎城经济开发区湖南湘阴工业园区湖南汉寿经济开发区郴州市湖南郴州经济开发区湖南临澧经济开发区湖南郴州有色金属产业园区湖南石门经济开发区湖南宜章经济开发区湖南桃江经济开发区湖南嘉禾经济开发区湖南澧县经济开发区湖南永兴经济开发区永州市湖南永州凤凰园经济开发区湖南桂阳工业园区湖南东安经济开发区湖南临武工业园区湖南零陵工业园区湖南资兴经济开发区湖南祁阳工业园区湖南汝城经济开发区湖南蓝山经济开发区娄底市湖南娄底经济开发区湖南江华工业园区湖南冷水江经济开发区益阳市湖南益阳高新技术产业园区湖南涟源经济开发区湖南益阳长春