搜索
前言经委托，我司特针对长湖项目的营销策划工作对整个孝感城区内所在售楼盘进行了调查分析，市场调研工作自2010年2月19日—2月22日，报告作业期为2月22日—3月24日。本次主要是通过市场调研，了解项目地块周边房地产市场现状及未来发展趋势，明确项目地块的开发条件和开发竞争环境，细分消费市场，确定目标客户群，为项目定位提供决策支持信息。呈贵司为确定产品性质作为参考依据，现根据《孝感长湖项目策划要求》，编制项目策划案，其中分四个部分进行：1、产品出炉的依据：宏观市场、区域市场、楼盘调查区域、楼盘总结、访谈总结、市场总结。2、产品定位：项目SWOT分析、被访者客户群定位、项目概念定位、项目形象描述、小区规划建议、建筑风格建议、户型设计建议、园林风格建议、各种设施建议、价格定位建议。3、项目营销推广：广告定位语设计、广告风格设计、主题推广活动、媒体整合、营销策略、费用预算、效果监测、评估、修正。4、开发节奏控制。在贵公司的指导和配合下，经过详细的市场调查和认真分析，我司对该项目进行了极为准确的业态定位，在原规划上提出了一些调整建议，以使产品更完善，减少未来入市障碍，并根据该项目的市场定位、产品定位和孝感的市场环境，寻求最佳的市场推广方案，以实现贵公司牟取最大的经济利益的同时也为本公司获取相应的回报，实现合作双方的“双赢”。第一部分市场信息调研一、城市概况（一）区位优势孝感市东邻“九省通衢”的大武汉，北连河南省的南大门信阳市，南靠广阔富饶的江汉平原，西接古城襄樊、荆州、车城十堰。孝感城区位于市域南部、孝南区西部，地处东经113°55’，北纬30°56’。市域南北长188公里,东西宽122公里,位于湖北省东北部，东临省会武汉市，北与河南、随州交界，西接天门、仙桃、京山等县市，东连黄冈市的红安县和武汉市的黄陂区。市域总面积8910平方公里,占湖北省国土总面积的4。8%。现辖汉川、应城、安陆、三个县级市及云梦、大悟、孝昌三县和孝南区。孝感是距离武汉最近的附属卫星城市，区位优势明显，经济边际效应逐步得到释放。（二）交通状况孝感交通区位优越。京广、汉丹和即将投入使用的长荆铁路穿境而过，107、316国道、京珠高速公路在境内纵横交错。汉江、环河、澴河汇通长江，城区距武汉天河国际机场32公里，随着孝感市孝天路的改造，孝感与武汉国际航空港的关系将更为紧密。形成了以铁路为动脉、公路为主体、水运、航运为补充的水、陆、空立体交通网络。交通的便利与快捷是经济腾飞的保障，孝感完善的立体交通体系为经济发展类型发展概况公路北京至深圳(107)、乌鲁木齐至福州(316)两条国道和建设中的北京至珠海高速公路在孝感市区交汇而过，市境内214条省、市、县公路干道经纬如网，沟通全市城乡，公路密度居湖北省之首。铁路京广铁路纵贯南北，汉渝线横穿东西，并有安卫铁路将京广线与汉渝线连接。建设中的川汉铁路穿境而过，孝感铁路货场可办理全国联运手续。航空孝感城区距武汉天河国际机场32公里，有一级公路和高速公路直达。国内大中城市和香港特区均有班机定期飞行。水运市境内汉江、澴河、环河、汉北河等连通长江，可直达长江沿岸各地。打下了良好的基础，拉近了产业经济链接与置业联动，以武汉天河机场临空产业圈内各阶层将向孝感辐射，而孝感的置业阶层部分将进入武汉置业。同时，随着孝感经济的发展，孝感武汉城际铁路的开通，孝感将会吸引更多的异地置业人群向其靠拢。（三）面积、人口孝感市是一个发展中的新兴的中等城市，疆域面积8910平方公里，全市辖三县级市(应城、安陆、汉川)、三县(孝昌、大悟、云梦)和一区(孝南区)。2009年，孝感市总户数162。2万户，户籍总人口528。7万人，其中孝感市城区人口33万，全年城镇新增就业7。4万人，下岗失业人员实现再就业2。6万人。随着孝感市城市发展水平上升，将吸引大量周边县市人群进城就业、生活，会进一步放大各种消费需求，房地产行业也会从中受益。区划名称应城市安陆市汉川市孝昌县大悟县云梦县孝南区人口（万人）207012065636075面积（平方公里）11031360166312001986604960孝感辖区图孝感市区图（四）资源环境1、水资源孝感市多年平均水资源总量38。14亿m³，其中地表水资源量36。73亿m³，地下水资源量6。59亿m³，地表水与地下水的不重复计算量1。41亿立方米。多年平均入境水量33。4851亿m³、多年平均出境水量55。8462亿m³(出入境水量不包括汉江)、多年平均供水量20。9321亿m³、多年平均其它供水量0。5895亿m³、多年平均用水量20。9321亿m³、多年平均耗水量10。4277亿m³。地表水水质较差，无Ⅰ类水，大中型水库水质为Ⅱ类。2、森林资源孝感市林业用地面积是17。6997万公顷，森林面积13。1751万公顷；活立木总蓄积量579。0634万立方米，森林蓄积451。7219万立方米。孝感境内木本植物可分针叶林、阔叶林、灌丛3个植被型组、12个植被型、43个群系。3、矿产资源全市主要矿产有7大类23种，其中优质矿11种。应城石膏地质储量2。49亿吨；应城、云梦岩盐地质储量2。8亿吨；大悟磷矿地质储量1。72亿吨；另外还有芒硝、稀土、金、银、铜、镍、重晶石、云母石、大理石等矿产资源。4、旅游资源双峰山旅游度假风景区孝感第一高峰，形成以孝文化主题公园、白云古寨、洋泗峡谷、双峰托日等重要景点，成为武汉市民理想休闲度假胜地。预计2010年接待游客将达到30万人次，旅游综合收入达到6000万元。观音湖生态旅游区孝感市以水体休闲度假的重点景区，打造了观音苑、观音普渡、仙人摆渡、孟宗文化园、莲花广场等特色旅游元素。预计2010年接待游客达到30万人次，旅游综合收入8000万元。应城汤池温泉以地热资源为依托，建成集商务会展、休闲度假、娱乐保健、疗养康复于一体的华中浴谷基地。预计2010年接待游客达到60万人次，旅游综合收入达1。8亿元。红色旅游大悟宣化店是周恩来与美蒋代表谈判旧址、白果树湾新五师司令部旧址、鄂豫边区革命烈士陵园、安陆赵棚鄂中抗日革命根据地、鄂中革命纪念馆等系列红色景点。预计2010年接待游客25万人次，旅游综合收入8000万元。安陆白兆山旅游风景区该风景区是唐代大诗人李白“酒隐安陆、蹉跎十年”之地，李白遗址、遗迹很多。充分体现李白文化及其相关的旅游元素，注入唐诗园、白兆寺、唐俑雕塑园等重要小景观。预计2010年接待游客达到20万人次，旅游综合收入达到5000万元。（五）文化传承孝感具有深厚的孝文化底蕴。南朝宋孝建元年（公元454年），因此地“孝子昌盛”，遂置县名“孝昌”。后唐同光二年（公元924年），庄宗李存勖因孝昌县名之“昌”字犯了其祖父名讳，遂根据董永卖身葬父、黄香扇衾温被和孟宗哭竹生笋等孝子感天动地的故事，改孝昌县为孝感县，是为“孝感”得名之始。近年来，孝感市对待传统孝文化，一方面努力将其传承延续，另一方面尽可能地挖掘以“孝”为核心的传统文化资源，将传统的“孝文化”与先进的时代精神相结合，融入到经济和社会发展的各个领域，“孝道昌隆，诚信天下”的美好氛围穿越时空历久愈纯，形成闪亮的文化品种。在孝道的熏陶下，孝感的当代孝子成批涌现，社会风尚日臻至善。今天的孝感，大力弘扬古孝子的孝德遗风，大打孝文化品牌，于1996年、2002年连续开展了两届“十大孝子”评选活动，涌现出了“全国敬老好儿女”周玉兰等一批新时期孝子，树立了社会新风，秉承了孝文化。（六）城市建设1、规划布局老城区：以行政商业、文化居住为发展方向。北城区：以交通中转、物资物流等生产服务性为发展方向。南城区：以安置老城区疏散人口、城市休闲功能绿地为发展方向。东城区：未来城市发展方向，以行政商业、文化居住为主。政府东迁：未来规划中，政府将迁移至东城新区。城际铁路：孝感至武汉城际铁路将在东城区设置终点站。滚子河公园：沿107国道方向，打造绿色走廊，形成以滚子河公园为代表的生态长廊。规划示意图2、发展空间孝感城市发展横向以东为主要方向，纵向则以107国道为主轴进行延伸，整体呈现核心椭圆式向武汉扩散，并形成环形发展圈，以迎合泛武汉城市发展圈。（七）8+1武汉城市圈发展专题1、武汉城市圈总体布局城市发展空间示意图东东北北南南武汉城市圈将借助“珠三角”城市群和京、津、冀都市圈南北两端的支撑，并依托于“长三角”城市群，建成绿色、宜居、和谐，并充满活力、快捷的生态型城市圈。到2020年，武汉城市圈将提前3至5年实现小康，武汉市产业在长江中游地区基本实现现代化，武汉城市圈成为我国内地经济增长极之一。建成以武汉市大外环和环城市圈高速路构成的“两环”，以及由13条以武汉为中心的高速公路和快速路构成的公路主骨架网，形成以武汉为中心，通往城市圈8市市区的“1小时交通圈”。2015年后，建设武汉至孝感、鄂州、黄石、仙桃等城市的城际铁路专用线，形成城市圈轨道交通网。加速完成天河机场扩建及配套工程，使之成为华中地区最大的国际航空港，而圈内主要城市到天河机场的快速通道的建设，将使圈内城市到天河机场都有捷径。2、孝感在武汉城市圈中的地位在中部崛起大武汉1+8城市圈中，孝感市是距离武汉最近的城市。孝感城区国家城市圈战略示意图武汉城市圈示意图武汉城市圈城际铁路离武汉中心区仅60公里，而在孝感城区与武汉中心区距离的中心就是有着华中第一、全国第三之称的武汉天河国际航空港。随着天河机场第二航站楼的修建，武汉国际航空港将形成以天河机场为核心，加快航空运输、综合物流、高新技术、装备制造、食品加工、商务会展、现代服务、休闲旅游及宜人居住等临空产业发展，形成航空物流产业链和优势产业集群，建成以机场为核心的60平方公里的临空经济走廊，使空港经济成为孝感、黄陂、武汉重要的经济增长极。如果“8+1城市圈”是一个“加大号的城市”，那么孝感事实上已经成为这座城市的北大门，其交通区位优势明显，将作为融入武汉城市圈的第一梯队城市。二、经济发展（一）城市经济概况1、孝感国民生产总值（GDP）截止2009年末，全市完成生产总值681。2亿元，增长15。1%；全社会固定资产投资397。3亿元，增长46。7%；财政总收入48。5亿元，增长23。4%，城镇居民人均可支配收入13562元，增长9。2%；人口自然增长率5。45‰，主要经济指标增幅高于武汉城市圈和全省平均水平。2、居民可支配收入截止2009年末，孝感城镇居民人均可支配收入为13562元人民币，增长趋势与孝感国民经济保持同步发展。连续4年增长速度超过8。5%，2009年随着国家宏观政策调控，与08年相比城镇居民人均收入增加了1143元，实现9。2%的增长率。3、固定资产投资截止2010年2月19日，统计部门数据显示，2009年全市社会固定资产投孝感市GDP增长情况02004006008000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%GDP404.2480.8596.5681.2增长率10.40%14.60%14.50%15.10%2006200720082009孝感市城镇人均可支配收入0500010000150000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%人均可支配收入8635108671241913562增长率8.60%25.80%14.30%9.20%2006200720082009资和消费品市场同比增长46。78%和20。9%，保持快速增长的趋势。全市社会固定资产投资完成397亿元，同比增长46。7%。其中，城镇以上固定资产投资完成341。5亿元，同比增长49。6%，房地产开发投资完成32。4亿元，同比增长13。4%。4、社会消费品零售总额随着城市商业基础设施的不断完善和城市化步伐的加快，孝感消费品市场也保持快速发展态势。2009年，孝感市实现社会消费品零售总额达326。9亿元，同比增长20。9%，其中城市消费品市场实现零售额189。2亿元，同比增长20。5%；农村消费品市场实现零售额137。7亿元，同比增长21。4%。随着农村消费潜力的逐步释放，从09年8月开始，农村消费品市