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2012年8月尽管房地产调控的主基调未变，但调控政策仍存在适度微调的可能性，原因主要有三点：1、海南国际旅游岛建设离不开房地产对经济的拉动，离不开岛外资金的流入，企业在承受资金压力的同时，海南省各级政府也在承受经济下行的压力;2、国内外经济形势的巨大不确定性增加了2012年经济下行的压力，而考虑到房地产市场对经济发展的拉动作用，不排除对现行调控措施进行微调的可能性；3、现行的调控措施在打击投资投机需求的同时，也不可避免地误伤了刚需和改善型需求等自住需求。从这点来看，房地产调控政策也存在微调的必要性，比如首套房利率和首付成数回归优惠，既符合房地产调控的大方向，同时也有助于房地产行业实现“软着陆”；《海口市产权式酒店管理暂行办法》于2012年2月1日起施行，具分析海口推出《海口市产权式酒店管理暂行办法》的目的是为了海口住宅销售市场转型，海南原本就在大搞旅游地产，产权式酒店是一个折中做法，一种变相的松动；直接说松动，在风口浪尖上；直接搞酒店，不一定有那么赚钱，产权式酒店应运而生，其实就是一种变相的酒店+住宅或住宅+酒店而已。住建部曾在2011年底表示严格实施差别化住房信贷政策，优先保证首次购房家庭贷款需求，该表态随后引发市场对首套房利率放松的猜测。住建部和央行连续释放满足首套房贷款需求的信号之下，市场对于首套房利率放开的预期也在增加。2012年金融市场工作座谈会上，央行行长助理郭庆平指出，2012年金融市场工作要围绕“稳中求进”的主基调和稳健货币政策基本要求展开。在房贷方面，继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭贷款需求。坚信2012开发商、政府日子不好过、银行的日子也不好过，通过近段时间银行多次降低银行利率的情况看来，银贷松动势在必行。在严厉的楼市调控下，海口房地产市场经历了前所未有的调整。海口上半年成交面积与去年同期基本持平，其他四城市（三亚、琼海、陵水、文昌）下降幅度均超过30%以上，琼海、陵水受影响最为明显，琼海下滑接近70%；海口能保持一定的成交量，主要原因是海口项目积极调价促销，另一方面海口市场的刚需占一定比例，当然也跟今年海口大量的公务员房、安置房上市有关系，整体上媒体统计的成交量含有一定的水分，除去公务员房、安置房的成交量，海口成交量也存在一定的下滑，只是由于有刚需的支撑，相对其他市县市场成交量会稳定些；进入2012年以来，海口各大楼盘价格出现明显松动，成交集中于内陆板块，8000元以下刚需产品为主要价格成交区间。成交结果较好的楼盘均为性价比较高、价格制定更加理性的楼盘，未来房地产发展谁能在性价比、价格上占有优势，谁就能胜出一筹。尽管海口有着限购令的束缚，但是更多的置业资金选择了海口，还是因为更为完善的基础配套设施所影响，这也体现了当前楼市资金更趋向理性。进入6月，海南楼市也步入了传统销售淡季，再加上调控政策的持续打压，下半年6-10月，海南楼市将更加的清冷，部分中小开发商在销售和资金压力的情况，下半年房价或将再次松动，此外，因上半年的交易量大幅下跌，下半年楼市供应量将逐步增多，形成集中放量的局面，在激烈的竞争压力下，开发商的楼盘定价将更加理性。纵观目前的海口楼市，住宅类的刚性需求有，但岛外改善型和投资型需求因限购和限贷而被拒之门外，外地人的购房需求也被拒；需求的锐减，从心理上以及资金链两方面都会波及开发商的定价策略，胶着的房价将随着开发商资金链的吃紧而终见分晓。在海口众多的居住区域中，最北端的海甸岛无疑是最具特色的版块之一：这里拥有最为丰富的水景资源——海景、河景、江景；拥有一流的酒店和医院；坐落着海南最富盛名的大学——海南大学；仅次于万绿园的城市生态公园——白沙门生态公园。海甸岛地处海口市北部沿海和沿江地区，是“岛中之岛，城中之城”，已成为近几年海口市城市发展的热点话题，随着海口政府对城市发展方向的定位，优化生态环境，提高城市品味，海甸岛又成了新的开发区域，成为投资者新的焦点。随着政府六大系统工程的启动，对海甸岛建设的不断深入，海新大桥、环岛路、美丽沙、白沙门生态公园等大型项目相继完工及动工，使海甸岛成为房地产投资与经营的炽热底盘。环岛路的建设连通和海甸岛四座桥梁的改造、扩建和新建，连接海甸内外主要通道的全面升级和六大系统工程建设，证明了政府对此区域开发的高度重视，是作为与海口湾处于同等地位，并与其连通一体的（大中国右岸）主城滨海核心区考虑的。规划建设给岛内居民生活带来深远的变化，区域房地产价值得到大大提升，预示着该区域进入新一轮开发的热潮。海甸岛环岛路全长约13公里，由美丽沙东部起，向北延伸至海甸岛北海岸，经白沙门公园、江南城至南渡江入海口，再沿横沟河左岸南下至海甸二路，最后在美丽沙南部完成闭合。其全长约6公里的路段包括风水广场、世纪广场、丁字路口广场、沙滩广场、填海广场等五大主题广场的景观。在海甸岛沿海、沿江地带中，规划起点高，且拥有面积近千亩之广的“白沙门生态公园”；美丽沙的岛屿天堂，将兴建一个具有完善的港口设施，又集商业、酒店式公寓和租船服务等配套设施的住宅区，另外，岛屿南侧规划会议中心和游艇展览会，成为海口市区标志性景观；北侧规划一座滨海高尔夫球场和酒店式的会员别墅。增加便利快捷的交通和停车及服务配套设施。早期已有如宝安·江南城、都市海岸、海语印象、海南大公馆等项目的进驻，而其它已推出的项目如“荣域”将进一步提升该片区高档生活社区的形象。其是第二居所的理想之地，高档居住区的聚集效应已形成。东边大盘进入，白沙门公园的建设，西边新世界入主美丽沙，两翼形成新的城市经济群，现已逐步展示出来的地块价值的提升，是海口最具综合实力的黑马片区。未来的海甸岛不仅将成为整个海甸岛区域旅游、餐饮、文化、娱乐最繁华的地段，也将形成一个有前瞻性规划、高品质、有规模、上档次的国际化居住社区，是未来海口大型高尚人文社区的集中地。放眼海口，最适合国际观赏住宅坐落的地段区域或许只有海甸岛板块。其实，早在上个世纪90年代初的时候，海口市政府就已经将整个海甸岛定位于一个相当高的高度，这个区域被规划为最顶级的高级公寓和别墅区。随着政府开发方向定位和世纪大桥、海新大桥的开通，海甸岛的开发投资瓶颈已经打破，为今后的海甸岛发展锦上添花。居住在海甸岛还能使人感受到一股浓郁的人文气息。集科研和高等教育为一体的最高学府--海南大学便坐落在海甸岛西北部。海南师范学院北校区也和海大毗邻，景山学校海甸分校坐落在海甸五西路北端，景山学校、海口实验中学、25小以及华兴学校、寰岛实验小学等遍布海甸岛。海甸岛的环境幽雅、空气清新、景观一流，无论是来旅游还是来洽谈商务，越来越多的人选择下榻在海甸岛。寰岛泰得大酒店是一家有名的五星级酒店。金海岸罗顿大酒店也是海南著名的五星级酒店之一。这些酒店以豪华而完善的设备与殷勤周到的服务，奠定了海甸岛旅游商务接待专区的贵宾级地位。海甸岛越来越成为岛内中高档居民首选的居住地（国贸CBD区众多商务人士选择在海甸岛购房居住），而且日益成为岛外人士在海口商务旅游度假养老的最佳居住地。（1）旅游地产效益日趋凸显伴随着旅游业的飞速发展，旅游升级转型已取得明显成效，产品结构不断改善，开始实现由观光游为主转变为休闲度假游为主，境外游客加速增长，旅游综合效益明显提高。海甸岛旅游地产迅速生温，以休闲娱乐、旅游度假为主题的地产进入了一个新的发展时期。（2）市场竞争激烈，但度假居住和投资置业市场潜力巨大。海甸岛地产投资与销售虽持续较快增长，但市场竞争相当激烈。经过几年的消化和发展，已几近饱和，未来3-5年内有很大规模的房地产市场消化，对市区人口近60万左右的本地市场来说，已显不足。唯有主要依靠大规模开拓岛外市场，才能及时消化和吸收。由于与内地大城市存在一定的性价比，良好、一流的居家、休闲、度假环境和一定品位的文化教育氛围将在更大范围吸引岛内外居民“第二次置业”，其市场潜力仍很大。项目介绍项目地址海甸岛海景路占地面积29万平方建筑面积23万平方容积率0.75绿化率50%物业类别洋房、别墅、酒店式公寓户型面积洋房：80-150平方米（两房、三房、四房）、酒店式公寓：70-135平米、别墅：180-270平米销售均价别墅23000（毛坯）、洋房15000（毛坯）、酒店式公寓：18000（带两千元精装修）实际成交价案场折扣：一次性9.8折按揭9.9折实际折扣：8.8折近三个月平均成交量约3-5套开发商海南建桥置业有限公司销售情况一期06年开盘，二期公寓600多套、二期别墅、三期酒店式公寓热销中客户购买用途度假客户占50%，养老客户占50%项目优势1、与白沙门公园一墙之隔，养老优势明显；2、项目形象高端：西班牙风格建筑独特；3、一期已交付，小区内园林配套成熟项目劣势1.一成不变的建筑风格，开发周期过长，市场反映略显疲惫2.以西班牙风情为主，建筑优美；园林强调自然，但布局有失精致植被反客为主，人与景共容性弱项目总结：1、户型分析：两房面积80多平，三房130多平，两房、三房比例约为6：4，小户型两房为主针对养老度假客户，定位准确；2、客户来源：成交客户多为老业主介绍。项目介绍项目地址海甸岛海景路占地面积56823平方米建筑面积5.7平米容积率0.8绿化率50%物业类别洋房户型面积两房80平方居多销售价格10280元起,均价11000实际成交价2012年8折开发商海南润德房地产开发公司销售情况10年初开始蓄客，年底开盘，现销售85%左右，余下一、二楼客户分析度假客占50%，养老占50%项目优势1、建筑色彩红顶白墙，色彩对比强，有视觉优势2、户型通透，多阳台，实用率高3、价格低于周边楼盘4、项目外观已显、体验感增强助于销售项目劣势1、建筑质量一般，白墙质感粗糙，不耐旧2、低于周边项目价格，使建筑质量更可疑项目总结：1、园林介绍为地中海风情，配有泳池水系；无专业景观设计。2、针对中端养老客户以低于90平方小两房为主，总17栋385套，户型1房70平、2房90平方、3房130平方；比例为1：7：23、2010年初开始蓄客，在宏观调控前积累了可观的诚意客户；同年底开盘推出较周边低2000元每平的价格，促使客户落地。是周边几个项目销售比较好的个盘。项目介绍项目地址海甸岛海景路61号占地面积65628平方米建筑面积71197.8容积率0.8%绿化率53%物业类别多层、小高层、高层户型94平米-184平米的多种户型、两房变三房、三房变四房销售价格小户型起价14200元/平米，大户型起价12500元/平，均价15000平米/平米实际成交价实际成交价约12000元/平米左右，通过完全赠送，不计算空中花园、入户花园、露台等面积等形式变相降价。开发商海南国瑞房地产开发有限公司销售情况2010年6月开盘，目前销售50%左右，40%为分销商介绍项目优势1、规模上逊于荣域外，排列第二，有一定规模优势2、户型南北通透、挑高阳台、两房变三房、三房变四房，高性价比赠送率3、园林景观别具匠心，性价比高项目劣势1、工程开发滞后于周边几个项目，建筑现场体验气氛未出2、前期期望值过高，入市价格制定过高，导致滞销，户型偏大，总价高项目总结：1、园林由香港贝尔高林量身设计，营造富于亚洲触感的“流水花园”，水景与园林的完美结合，使人与自然的亲密接触。2、总17栋387套3房140平的占60%：2房110平占40%；另有少量200平的复式。3、品质大宅，户型与园林符合高端定位，但不抵邻盘赛维阳光及田德海泉湾的价格战术，没有赛维阳光卖的好。项目介绍项目地址海甸岛德利路11-6号占地面积19334平方建筑面积47244平容积率2.0绿化率40%物业类别小高层、高层户型面积一、二、三房销售价格均价12000元实际成交价7.8-8折开发商海南捷联实业公司销售情况去年10月开盘，目前约售总量70%客户分析度假客占50%，养老占50%项目优势1、户型面积从50—130，配比齐全2、项目建筑外观具华贵气势项目劣势1、与前几个项目相比，路段形象差2、项目容积率相对而言较高3、户型采光不好4、销售现场形象差项目总结：1、东南亚风情园林，配合