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SHENZHENGTIANFANG2010.7.30恒奥·国际城营销策划报告城市解读鄱阳湖生态经济区——国家战略规划——建设生态宜居的新型城市群，实现中部崛起2009年12月16日，国务院正式批复《鄱阳湖生态经济区规划》，鄱阳湖生态经济区建设上升为国家战略。这是新中国成立以来江西省第一个上升为国家战略的区域性发展规划鄱阳湖生态经济区包括南昌、九江、景德镇、鹰潭、新余、抚州、宜春、上饶、吉安市的部分县（市、区），共38个县（市、区），国土面积为5.12万平方公里。鄱阳湖生态经济区是长江三角洲、珠江三角洲、海峡西岸经济区等重要经济板块的直接腹地，是中部地区正在加速形成的增长极之一，具有发展生态经济、促进生态与经济协调发展的良好条件。鄱阳湖生态经济区的发展定位是：建设全国大湖流域综合开发示范区、长江中下游水生态安全保障区、加快中部崛起重要带动区、国际生态经济合作重要平台。鄱阳湖畔的明珠——共青城——厚积薄发城市概况——江西的经济特区共青城位于庐山南麓，鄱阳湖之滨，经济发展黄金地带——昌九工业走廊中部，南距南昌市区66公里，北距九江市区68公里，处于2大城市经济辐射范围的交汇处。面积161平方千米，人口12万（2007），包括常住户籍人口6.2万，流动人口5.8万，其中城区人口约5万人，预计2020年城区达到15万人，加上流动人口预计人口达到30万人。前身是1955年上海青年志愿者创建的共青社，系时任中共中央总书记胡耀邦于1984年12月第二次亲临共青城时命名和提写的。1992年，江西省政府为加速昌九工业走廊建设，批准成立江西省共青开放开发区，并赋予省级利用外资审批权，是中国唯一的羽绒服装名城、国家级生态示范区、国家级纺织服装产业集群示范基地和中国青年创业基地。105国道、京九铁路、昌九高速、昌九城际铁路贯通南北。至南昌昌北机场,九江机场及长江码头均只有半小时里程，形成便捷的交通体系。共青城素有鄱阳湖畔的明珠、京九线上的名城之称，集开放开发区、台商投资区、生态示范区、“三高”农业示范区、候鸟自然保护区于一体的开放开发区城市概况——江西的经济特区城市规划——生态湖滨城市共青城原属于德安县米粮铺拖沟岭。在城市基础结构与历史文脉传承上面几乎处于空白，属于一种全新型城市，没有太多的牵绊，所以具备很大后续发展潜力。1955年后，因团中央总书记胡耀邦题名共青社，后并长眠于此，具有红色纪念教育意义，先后有80多位党和国家领导人、200多位省部级领导亲临视察。城市空间状况：以“组团发展”痕迹，形成“一心、四轴，四组团”的布局结构。共青城今后5-15年内的发展目标定位是：赣北地区迅速崛起的新兴现代化、生态型滨湖城市；昌九工业走廊中突出“产学研”一体化特色的综合性产业基地。城市解读现状：线型发展模式为主导，共青大道、发展大道和南湖路为城市的骨架；城市的发展取向：工业西移，城区北拓。中心西移：政府办公、金融、商贸、生活组团等公共建筑在共青大道两旁集聚，形成新城区中心。城市商业：沿街直线性，没有成片的商业中心，商业设施和品牌商品缺乏。经济运行情况——高速发展项目2009年同比增长率2010年1-4月同比增长率GDP19.9亿26%————财政收入2.02亿44.10%1.036亿113.9%固定资产投资37.5亿101.60%15.29亿60.1%社会消费品零售总额4.05亿25.30%————职工年收入17435元16%————共青城开发区固定资产投资37.5亿元，增幅列全省第一位；人均GDP、人均财政收入都跃居全省各县（市、区）前列。共青城2009年职工年收入17435元，恩格尔系数为40—50%处于小康阶段。今年1—4月份，共青城完成财政总收入1亿36万元，同比增长113.9%；一般预算收入完成7076万元，同比增长111.9%；税收收入占总收入的比重为92.5%，其中国税收入2882万元，同比增长142.4%；地税收入4021万元，同比增长105.6%；财政3133万元，同比增长102.4%。市场分析主要楼盘的分布情况共青大道发展大道南湖大道高尔夫大道乘风路南昌大学南昌理工大学火车站城际高铁站碧水华庭尚书房国际华城香江明珠天湖丽都昌九高速路金色阳光学府世家发展大道中航城果岭东方凯旋城香榭名邸御景华庭乘风商业街工业大道2300元2500元2600元小高2400元公寓2300元目前：1、市场仅有中航城（25万㎡）有2期推出；2、金色阳光（12万㎡）违规操作现暂停销售3、未来2个项目国际华城17万㎡，尚书房12万㎡。12万㎡未上市17万㎡未上市本案•从共青目前的整个房地产市场来看，还处于房地产发展初期，房地产销售模式较为落后。•本地养殖业、羽绒服装业的发展刺激着私营主对住房，包括商业住房的需求，部分公务员、教师也成为共青城市场购房主力人群。另外，乡镇人员进城、外出务工人员以及本地工薪阶层购买力也不容忽视。•大部分楼盘集中在共青大道、南湖大道、发展大道，目前多层均价2300-2500元/㎡左右，小高2700-2800元/㎡左右，商业价格在6000-8000元/㎡•共青房地产产品类型比较单一，基本为多层，主力户型以120㎡以上的3房为主。临近南大共青学院、南昌理工学院等校园区位置小户型投资产品略多。房地产运行情况房地产运行情况——价格突飞猛进房价走势情况（元/㎡）近经过09年的热销价格上涨900元/㎡，个别楼盘上涨1000元/㎡3大代表楼盘价格情况：1、天湖郦都：价格多层2400元/㎡，小高层均价2600元/㎡；2、凯旋城：公寓价格2400元/㎡，商业6000元/㎡；3、中航城果岭东方：一期均价1600元售罄，二期10年7月10日推出均价2500元/㎡（起价2280元）；经过详细的市场走访后，对共青城在售楼盘的销售状况进行系统详细了解，共青房地产市场现已全面启动，但销售价格相对较低，本地居民及外来居民可以轻松通过到市场购买住宅以解决或改善其居住问题。年销售量约10万㎡/年，市场暂处未饱和状态2000年-2010年共青城市商品房总供量约130万㎡；目前已经销售量在80%以上，现有在售项目未来上市量约26万㎡；整个城市年度平均开发销售量在10万㎡以内；按照目前销售情况及进度，每个项目年销售量在2万㎡左右；目前共青城的在售楼盘总体供求有所失衡，多数项目销售量均达到80%以上；目前市场的住宅供应量紧缩，出现市场空白点，仅有中航城推出2期。整体分析，共青的商品住宅产品市场消化情况呈缓慢且稳步向前，市场暂处于未饱和状态，整个房地产市场呈良性局面。未来上市量依然巨大，对本项目产生竞争项目名称建筑规模（万㎡）未来上市面积（万㎡）天湖郦都2010中航城2521金色阳光1210尚书房1212金涛国际华城1717合计8670按照年消化量10万平米的消化量，静态销售周期较长即将上市新项目一览火车站旁——12万平米的尚书房——共青众鑫旺房地产开发有限公司发展大道——12万平米的金色阳光共青大道——17万平米的金涛国际华城客户分析——共青城属于一个移民城市主要项目客户群华远名仕企业职工，个体投资客，公务员、教师碧水华庭企业职工，个体投资客，公务员，教师天湖郦都企业职工，公务员，个体投资客香江明珠企业职工，公务员，个体投资客学府世家公务员、企业职工、个体、教师中航城教师、公务员、个体投资客、退休干部客户来源：55%以上来自于共青城，其他德安、星子、九江、永修、南昌、外省（浙江、安徽等）的也是客户来源主要渠道。重点楼盘——中航城项目地址：富华大道88号开发商：鼎城实业投资有限公司物业管理：深圳市中航物业管理有限公司果岭热线：0792-4377888全程策划：蓝地顾问项目规模：占地面积177亩，总建筑面积25万平米，预计总户数达1000户以上销售情况：开盘时间：09年4月份开盘销售情况：1-7#售罄，截止10年6月份，年消化2万㎡项目优势：与庐山国际高尔夫球会相邻，在附近还将打造一栋五星级的格兰云天大酒店及大型商业中心设施，将促进该地段的商业投资价值二期一期目前动态：1、中航城果岭东方一期房源售罄，现已交付使用；2、二期即将推出，由4栋6+1多层及1栋11+1小高层组成，共176套；3、2010年6月5日开始发售二期VIP卡，一万元一张，凭卡享受购房9.8优惠，均价2500元/㎡；多层物业管理费0.8元/㎡，小高层物业管理费1.2元/㎡二期：176套，7月10日开盘，均价2500元，起价2280元，当日消化85%，现剩余顶层或部分较大的户型，约20套左右，销售理想。重点楼盘——中航城——二期房源架构其中多层户型主要为三房两厅两卫，面积从120-130㎡不等，部分复式200-220㎡；小高层户型主要为五房两厅两卫，面积为180㎡，部分复式261㎡。8#、9#绿荫芳邻3室2厅2卫125.15㎡重点楼盘——中航城——二期房源架构多层户型8#、9#3室2厅2卫125㎡，复式4室3厅4卫201.79㎡8#、9#宏景叠翠复式4室3厅4卫201.79㎡10#果岭春天复式5室2厅4卫220.52㎡重点楼盘——中航城——二期房源架构10#香林绿洲3室2厅2卫135.52㎡多层户型10#3房2厅2卫135.52㎡，复式5室2厅4卫220.52㎡25#瀚海翠微复式5室2厅3卫261.44㎡重点楼盘——中航城——二期房源架构25#果岭假日5室2厅2卫184.26㎡小高层户型25#5室2厅2卫184.26㎡，复式5室2厅3卫261.44㎡区域价值区域——项目位于城西的工业园内西部新兴工业园大学城开发区生活组团金融办公居住老城区新城市区域，承担共青行政、商贸和生活组团功能以京九铁路为界，将城西分为两个部分，铁路以东为新城市中心，承担共青行政、商贸和生活组团功能；铁路以西以工业园区为主共青城青年创业基地建设项目旨在贯彻锦涛总书记重要指示，传承青年创业文化，落实团中央和省委、省政府关于“加快共青城发展”重大决策。创业基地重点发展IT信息产业、生物制药产业、太阳能光伏产业、动漫延伸产业，辅以物流商贸、航空制造及其他产业附集。计划经过3-5年的开发，建设成为昌九工业走廊和鄱阳湖生态经济区产业结构调整和升级的创业基地，可持续发展的生态示范地和人力集聚地、江西省一流的示范工业园。青年创业基地项目已经江西省发改委立项批准工业新区——中国青年创业基地青城全国青年创业基地——4大产业片区生物制药片区轻工电子片区纺织服装片区新能源绿色建材加工片区四大产业片区该园区整体规划面积达60平方公里。经过一年多的时间，现已已投资4亿多元用于基础设施建设，一期20平方公里的框架基本拉开，10平方公里实现了“七通”。该区将进一步完善园区规划，修编青年创业基地控制性详规，使园区规模扩大至30平方公里。青城全国青年创业基地——工业新区2008年10月16日，共青城青年创业基地15个重大項目开工奠基培土从2008年到10年7月中旬，引进项目103个，合同资金近200亿元；目前全国青年创业基地目前共引进项目72个，合同资金140多亿元，基地中开工项目52个。2009年10月“全国青年创业基地”揭牌共青城城西工业园两轴规划：共青大道发展走廊和高速公路西端的纵向工业走廊。在原有的发展功能基础上，结合道路网，完善共青城的两条发展轴。以京九铁路为界，将城西分为两个部分，铁路以东为新城市中心，承担共青行政、商贸和生活组团功能；铁路以西以工业园区为主。政府近期工业布置的重点，随着财力增强逐渐开发整个西部工业走廊【共青的发展在城西，城西的焦点在工业园】工业园——特区中的特区区域发展前景随着工业工人、农民产业工人、大学城、技术、管理、科研等阶层团体的大量形成，3-5年时间未来城市人口15-20万是很有可能实现的。工业新区——中国青年创业基地共青城正致力于建设成为经济发展、社会和谐、生态美好的中心城市力争5年内青年创业基地的主营业务收入达到500亿元，着力打造现代化、国际化、低碳化的共青城。在产业选择和布局方面，重点发展以电子电器和新能源为主的高新技术产业，引进了地源热