XXXX1028盛世澜湾现状及营销推广策略

物联港·盛世澜湾现状分析及营销推广策略Part.1项目本体梳理产品梳理chapter1客户梳理chapter2项目楼栋分布情况1234567三层商业三层商业三层商业三层商业1#、2#26F高层3#、4#32F高层5#、6#、7#33F高层项目2期共7栋高层，楼层数26-33层，沿街为4栋3层独立商业。项目户型分布情况已知户型B户型分为B1-80.75㎡、B2-101.5㎡、B3-59.58㎡分布在3#、4#楼栋户型B分布合计B1（套三单卫）B2（套三双卫）B3（套二单卫）3#6364581854#636458185合计126128116370项目户型分布情况楼栋户型C分布合计C1（套三单卫）C2（套三双卫）C3（套二单卫）5#656666197已知户型C户型分为C1-81.14㎡、C2-115.7㎡、C3-73.21㎡，分布在5#B1户型B1户型B3户型B2户型B2户型B3户型本项目4号楼所有户型中：B1户型正对中庭，共63套房源，户型面积为79.59㎡套三单卫户型，B2户型分布于4#楼东西两侧共计64套房源，户型面积为101.5㎡套三双卫户型；B3户型临街，底层为两层商业和一层架空层组成，共计58套房源，户型面积为59.58㎡，可变套二。项目4#楼户型分布位置项目开盘首推4#楼:正对中庭B2户型：80.75㎡临街B1户型：59.58㎡三面采光B2户型：101.5㎡项目4#楼户型配比B1户型31套B1户型32套B3户型29套B2户型32套B2户型32套B3户型29套户型套数楼栋占比项目占比B1型63套34.05%5.0%B2型64套34.59%5.1%B3型58套31.35%4.6%合计185套100%14.7%本项目共有住宅1259套，其中4号楼185套：B1户型63套房源，B2户型64套房源，B3户型58套房源户型房源数量配比表项目开盘首推4#楼房源数量梳理:Part.1项目本体梳理chapter2客户梳理chapter2产品梳理chapter1项目前期蓄客情况梳理/来电来访客户区域城北片区客户最为关注本项目自9月2号起，截止10月24日，客户来电量总量为141组，来访总量为209组。来电客户主要集中在城北、斑竹园、城中和大丰片区，其中城北来电客户高达74组，来访客户主要集中在城北、斑竹园、城中、大丰及新都片区，其中城北来访客户高达83组；城北片区客户最为关注本项目，其次是斑竹园、大丰、城中、新都以及城西客户。城北大丰新都斑竹园省外城中城西城东省内城南郊区来电次数741411232553040来访次数8319124852362641总计157332371728115681来电次数,城北,74来电次数,大丰,14来电次数,新都,11来电次数,斑竹园,23来电次数,省外,2来电次数,城中,5来电次数,城西,5来电次数,城东,3来电次数,省内,0来电次数,城南,4来电次数,郊区,0来访次数,城北,83来访次数,大丰,19来访次数,新都,12来访次数,斑竹园,48来访次数,省外,5来访次数,城中,23来访次数,城西,6来访次数,城东,2来访次数,省内,6来访次数,城南,4来访次数,郊区,1总计,城北,157总计,大丰,33总计,新都,23总计,斑竹园,71总计,省外,7总计,城中,28总计,城西,11总计,城东,5总计,省内,6总计,城南,8总计,郊区,19.2-10.24来电来访客户区域分析项目前期蓄客情况梳理/来电来访客户知晓途径路过是客户来电来访的主要知晓途径来电客户主要知晓途径为短信、路过、外展行销、朋友介绍，以及单立柱、跨线桥、围墙等户外广告。来访客户主要知晓途径为路过，其次是电转访和外展行销，需要注意的是朋友介绍和业主介绍也达26组，而单立柱、跨线桥、围墙等户外广告吸引客户到访效果不明显，广告语需更加具有吸引力。路过是客户来电来访的主要知晓途径，针对路过的客户，需加强竞品拦截力度和项目导视系统，力保项目来电来访量的持续增加。邀约外展行销跨线桥朋友介绍路过围墙广告单立柱电转访短信业主介绍网络户外广告业主再购来电0183153081203426130来访1734014844236212031总计175232911412143636146161来电,邀约,0来电,外展行销,18来电,跨线桥,3来电,朋友介绍,15来电,路过,30来电,围墙广告,8来电,单立柱,12来电,电转访,0来电,短信,34来电,业主介绍,2来电,网络,6来电,户外广告,13来电,业主再购,0来访,邀约,17来访,外展行销,34来访,跨线桥,0来访,朋友介绍,14来访,路过,84来访,围墙广告,4来访,单立柱,2来访,电转访,36来访,短信,2来访,业主介绍,12来访,网络,0来访,户外广告,3来访,业主再购,1总计,邀约,17总计,外展行销,52总计,跨线桥,3总计,朋友介绍,29总计,路过,114总计,围墙广告,12总计,单立柱,14总计,电转访,36总计,短信,36总计,业主介绍,14总计,网络,6总计,户外广告,16总计,业主再购,19.2-10.24来电来访客户知晓途径项目前期蓄客情况梳理/来电来访客户置业目的来电来访客户的主要置业目的都为自住来电,自住,115,81%来电,投资,22,16%来电,兼有,4,3%来电置业目的来访,自住,168,80%来访,投资,36,17%来访,兼有,5,3%来访置业目的来电客户主要置业目的为自住，达到115组，占比81%；来访客户主要置业目的为自住，达到168组，占比80%；来电来访客户的主要置业目的都为自住，投资客户占比较小。来电来访自住115168投资2236兼有45总计141209项目前期蓄客情况梳理/来电来访客户产品需求来电来访客户产品需求主要集中在80.75㎡、101.5㎡套三户型来电,59.58㎡,22,16%来电,80.75㎡,76,54%来电,101.5㎡,32,23%来电,136㎡,9,6%来电,商业,2,1%来电客户产品需求来访,59.58㎡,26,13%来访,80.75㎡,99,47%来访,101.5㎡,60,29%来访,136㎡,19,9%来访,商业,5,2%来访客户产品需求来电来访59.58㎡222680.75㎡7699101.5㎡3260136㎡（1期7#）919商业25来电客户产品需求主要为80.75㎡户型，共76组，占比达到54%；其次是101.5㎡户型，共32组，占比23%；59.58㎡户型共22组，占比16%；来房客户产品需求主要为80.75㎡户型，共99组，占比达到47%；其次是101.5㎡户型，共60组，占比29%；59.58㎡户型共26组，占比13%；来电来访客户产品需求主要集中在80.75㎡、101.5㎡套三户型。项目排号客户梳理自9月2号以来，截止10月24日，项目2期共排号79组。排号客户主要来自城北、斑竹园及新都片区系列1,城北,25,32%系列1,大丰,3,4%系列1,新都,8,10%系列1,斑竹园,23,29%系列1,省外,1,1%系列1,城中,6,8%系列1,城西,1,1%系列1,省内,5,6%系列1,郊县,7,9%排号客户区域排号客户区域城北25大丰3新都8斑竹园23省外1城中6城西1省内5郊县7排号客户主要来自城北片区达25组，占比32%；斑竹园片区23组，占比29%；新都片区8组，占比10%。通过来电来访客户区域和排号客户区域对比发现，城北、斑竹园以及新都片区是本案潜在客户的集中区域，应加强对这些片区的深挖力度。项目排号客户梳理系列1,老带新/业主介绍,14系列1,资源客户,2系列1,外展行销/派单,8系列1,朋友介绍,13系列1,电话邀约,17系列1,路过,21系列1,户外广告,1系列1,电转访,3老带新/业主介绍资源客户外展行销/派单朋友介绍电话邀约路过户外广告电转访系列1142813172113排号客户知晓途径排号客户主要知晓途径为路过，达到21组，其次是电话邀约为17组，通过业主、朋友介绍的排号客户分别为14组、13组，同样也是排号客户的主要知晓途径。通过来电来访客户知晓途径和排号客户知晓途径对比发现，路过是客户来电来访以及排号的主要途径。路过是排号客户的主要知晓途径项目排号客户梳理自9月2日起，截止10月24日，项目2期共排号79组。其中，80.75㎡套三户型最受客户欢迎，排号量已达51组，其次是101.2㎡套三户型，排号量达19组，59.58㎡套二户型，关注度最小，目前排号仅为9组。通过来电来访客户产品需求和排号客户产品需求对比发现，80.75㎡套三户型是客户的主要需求面积。80.75㎡户型是排号客户的主要需求面积系列1,58.59㎡,9,11%系列1,80.75㎡,51,65%系列1,101.5㎡,19,24%9.2-10.24排号客户产品需求58.59㎡80.75㎡101.5㎡排号59.58㎡980.75㎡51101.5㎡19总计79总结通过来电来访客户区域和排号客户区域对比发现，城北、斑竹园以及新都片区是本案潜在客户的集中区域，应加强对这些片区的客户挖掘力度。路过是客户来电来访以及排号的主要途径，本案应加强对户外导视系统的完善，同时电话邀约的排号客户也达17组，应该加强电话邀约客户的力度。通过排号客户产品需求对比发现，79.59㎡套三户型为客户的主要需求产品。Part.2竞品对比分析竞品对比/汇总指标本案-盛世澜湾北欧知识城源上湾富力桃园（未明确分区）基础信息占地规模（当期）二期占地60亩二期占地218亩（住宅114亩、商业104亩）二期占地279亩280亩（三期16#、18#楼）总建面积（当期）15.5万㎡55万㎡95万㎡108万㎡总户数（当期）1259192816868500容积率33.834.5绿化率35%40%30%37%公摊18%-22%20%20%20%建筑风格现代北欧简欧英伦&现代产品物业类型26-33F电梯6F洋房、28-34F电梯18-30F电梯26-32F电梯布局围合式布局围合式布局围合式布局围合式布局梯户比2梯6户3梯6户3梯6户2梯6户、3梯8户住宅面积区间60-101㎡37-126㎡68-109㎡82-135㎡主力面积60、81、101㎡75、101㎡68、89、109㎡82、109㎡赠送比例10%-16%20%左右20%左右15%-20%建面均价——洋房：9000-11000电梯：7900-83007000左右实得均价——洋房：9000电梯：74006700-68005700（包含1000元装修费）车位配比1:11:1.11:11:1销售当期去化情况——6月10日2期开盘月均去化约60套9月29日开盘2期4#楼360余套已去化279套10月初3期16、18#楼开始排号，目前已排号近100组物管物管费1.8元/㎡·月1.8元/㎡·月1.8元/㎡·月1.45元/㎡·月核心竞争力智慧、科技、物联网技术知识教育生态环境价格低、精装修绿化率&容积率楼盘名称梯户比本案2梯6户北欧知识城3梯6户源上湾3梯6户富力桃园2梯6户、3梯8户梯户比区域内楼盘绿化率为30%-40%，本案绿化率为35%位于中等水平；容积率越低越舒适，本案容积率为3，相比竞品项目存在一定优势。在售项目的梯户比较高，多为2梯6户、3梯6户，本案梯户比相较北欧、源上湾存在一定劣势，相较富力桃园存在一定优势。综合绿化率、容积率、梯户比对比分析，本案产品舒适度具备一定优势竞品对比/绿化率&梯户比绿化率,本案,35%绿化率,北欧知识城,40%绿化率,源上湾,30%绿化率,富力桃园,37%容积率,本案,3容积率,北欧知识城,3.8容积率,源上湾,3容积率,富力桃园,4.5绿化率&容积率绿化率容积率竞品对比/地段城北商贸圈新都新城区斑竹园片区国际商贸城北新干道富力桃园北部物流商圈本案海宁皮革城兴城大道北欧知识城源上湾竞品项目中“北欧知识城”以及“源上湾”与本案距离较近，共享周围配套及专业市场客户，需要注意的是：“北欧知识城”以及“源上湾”地段稍微占优势，对于出城方向的潜在客户会有一定的