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恒达，到了该恒辶的时候了！大10年的风雨·10年的磨砺·10年的发展2010，恒达仗剑苏州，饮马相城CBD！新的征程！新的挑战！新的恒辶！大恒达相城项目营销策划报告——·雄起，阳澄湖路·——市场宏观分析相城的整体规划；相城发展的整体定位1定位及品建议定位、经济技术指标、产品结构分析等营销建议根据挑战营销上的措施价格策略定价原则及分产品的定价5英之杰成功案例分享成功案例、公司介绍等6本次提案逻辑图项目地块及市场分析地块分析；居住分析商业分析374房地产市场分析土地市场分析；成交分析存量分析2Part1市场宏观分析相城区的整体概况苏州市相城区是古城苏州的北大门，东邻工业园区，西接苏州高新技术产业开发区，南接苏州主城区。总面积478.2平方公里，仅次于吴中区，在区域面积中排名第二。城市建设：三区三城苏州城市发展总目标：“青山清水,新天堂”;具体为“文化名城、高新基地、宜居城市、江南水乡”四大分目标。苏州城市设计总体策略为：和合强心,融通健体。苏州中心城区拟构筑三个“市中心”、两个“副中心”，形成“十字轴带、五楔渗透、多心多点、绿廊相通”的总体空间结构。城市规划分析：相城是为苏州未来的两大副中心之一“T轴双城两片”的总体结构。T轴是指主城城区(古城和高新区)、新城城区(主要是园区)构成东西向横轴，相城和吴中片组成南北向纵轴；双城是由主城城区和新城城区组成；两片指围绕吴中和相城形成的城市功能片区水城、花城、商城、最佳生态休闲人居城从整个苏州的规划上来说，相城的设定是“水城、花城、商城、最佳生态休闲人居城”的这么一个更偏向居住休闲的城市定位相城的交通优势相城公路交通网相城高速公路交通网铁路：京沪高速铁路、沪宁城际铁路；公路：贯穿城区的苏嘉杭高速公路、312国道、205省道、苏虞张一级公路、苏州绕城高速、沪宁高速公路；主干道：广济路、人民路、齐门北大街、相城大道水路：京杭大运河地铁：苏州最大的换乘中心及未来轻轨2、4号线；4号线2号线相城轨道交通网四条南北向主干道构成了相城发展的三足鼎立相城老城区相城大道板块相城大道中心商贸城板块齐门北大街人民路广济路相城老城区位于采莲路、齐门北大街、阳澄湖路附近。随着相城大道的施工完成，相城的东翼开始发展；人民路、广济路的通车，相城中心商贸城的初步落成，相城西翼的发展也正在加速。但是从区域现状而言，相城老城区的配套、居住氛围、商业氛围等等条件还是处于最优的选择。Part2房地产市场分析481231081201332238159050100150200250200220032004200520062007200820092002-2009相城区土地供应量（万方）相城区的土地拍卖经历了2008年的低迷之后，在2009年又重新爆发，全年出让土地159万方，居历史第二位。6.6715.1329.6733.3626.1945.203.7134.4441.32107.7177.9886.26109.73171.714.31124.970.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00180.00200.0020022003200420052006200720082009商业住宅2002-2009相城土地分类供应走势（万方）商业地块出让情况和整体土地出让情况类似，在08年的低迷之后，09年重新爆发，商业地块出让达34.44万方。20022003200420052006200720082009相城区6361078105411291547181823672033住宅6641163122314141588241612452610商业36971178761714029703561122505001000150020002500300035004000元/平相城区住宅商业2002-2009年相城区土地楼板价走势图6.454.413.035.558.264.818.468.7716.778.6310.8316.5112.19.4914.5412.7121.013.852.130510152025Aug-08Sep-08Oct-08Nov-08Dec-08Jan-09Feb-09Mar-09Apr-09May-09Jun-09Jul-09Aug-09Sep-09Oct-09Nov-09Dec-09Jan-10Feb-10万平方米成交量相城区住宅成交量走势图相城区的住宅市场在09年开始回暖，并且在12月创造了历史最高峰，但是2010年元旦之后，交易量急剧下滑。0.000.501.001.502.002.503.003.504.004.50051015202530Aug-08Sep-08Oct-08Nov-08Dec-08Jan-09Feb-09Mar-09Apr-09May-09Jun-09Jul-09Aug-09Sep-09Oct-09Nov-09Dec-09Jan-10Feb-10万平米供应量成交量供求比相城区住宅成交量走势图09年相城楼市，整体成交量大于供应量，呈现供不应求的趋势，经过09年一年的去化，住宅存量不多。Part3项目地块及相关市场分析264135项目基本区位分析项目位于阳澄湖以北，采莲路以西，地处相城核心板块。26413577项目靠近轨道2号线春申湖路站项目靠近2号线春申湖路站。拥有轨道房的优势。项目周边现有住宅项目项目周边在售楼盘主要分布在相城主城区和相城大道周边，西部的峰汇国际项目推量也较大。人民路延伸段华富首开华润恒博通盛元联元和四城雅戈尔融侨林培坚相城建设水务发展浙江汉爵中惠常发张建平恒基峰汇国际项目周边未来推量土地一览表项目周边未来土地推量较多，但多为小体量的推盘。华成项目周边商业情况主城区板块蠡口家具城相城中心商贸城齐门北大街中翔商圈相城区的商区重要分布在相城主城区板块、齐门北大街板块、中翔商圈、蠡口家具城、相城中心商贸城。相城中心商贸城中心商贸城包括了活力岛、合景地块、恒基地块，总占地8平方公里，重点发展楼宇经济，构筑智能化商务平台，使其成为城市功能提级、高端服务产业集聚的新地标。规划建设商贸区、商务核心区、商住混合区、水景居住区、中央公园区等五大功能区，将再现繁华市井和现代水乡民居的风貌。但是项目处于起步阶段，基础设施基本落实、峰汇国际项目也进入了第4期的开发，但距离项目的整体落成还有一段时间。相城大道沿线商圈■相城大润发■中翔丽晶■德诚·嘉元广场■蠡口家具城■中翔商贸城■中翔家电城其中蠡口家具城、中翔商贸城、中翔家电城均为专项类商业项目，在此不列入调研范围相城大道商业分布蠡口家具城江苏蠡口国际家具城为华东最第一，全国内第二大的家具批发市场，位于苏州市区东北面，相城区元和街道，家具城横跨原蠡口，陆慕两镇由38栋大型家具广场组成.现有1600多家家具生产厂家,3000多家家具销售商。家具商场由建元路，相成大道，家具大道，万里路四条路组成。中翔商圈中翔商圈位于相城大道南端，是相城面向市区的门户，通过相城大道直达东环。商圈内，中翔小商品、装饰城、大润发、家乐福，兼顾了专业市场和中端商业配套。春申湖路（小区配套商业）：业态：主要以餐饮、休娴娱乐、美容SPA为主主力店：上岛咖啡、名典咖啡、可的等出租状况:全部租出经营状况：良好采莲路：业态：餐饮为主主力店：珍珠湖酒店出租状况:出租率不到10%经营状况：惨淡社区类商业配套社区类商业配套：齐门北大街、阳澄湖中路齐门北大街和阳澄湖路（主要是中路）是相城区南北向和东西向的两条主干道，其沿街散铺较多，但尚未形成规模，街铺档次较低，主要为当地居民和外来人员服务。类别面积需求数量占比银行100-300平米40.07小型超市50-100平米20.03便利店20-30平米40.07宾馆100-300平米20.03餐饮20-200平米90.15网吧100-150平米10.02洗浴休闲400-500平米30.05文化用品20-40平米20.03家居装饰20-40平米70.12眼镜15-30平米20.03五金机械20-30平米110.18房产中介20-30平米60.10广告公司20-40平米20.03婴儿用品20-50平米10.02医药保健15-50平米40.07其他30.05社区类商业配套：阳澄湖中路业态分布项目地块商业氛围分析核心结论相城区作为一个新兴的区域，整体的商业氛围不够成熟，相比起主城区、新区、园区相对较弱。相城主城区多为中低端的社区配套类商业，缺少规模的、中高端的、集休闲娱乐购物餐饮于一体的多功能的商业中心。相城大道是相城区现在较为成熟的商圈，但是专业性市场占据了很大的比例，生活类商圈集中于两大大型超市周边，但是品质中段，并且功能性单一。相城中心商贸城未来的规划愿景很好，但是现今条件不够成熟。项目的交通条件相当优越，阳澄湖路为东西向主干道，采莲路为南北向主干道，并且项目紧挨轨道2号线阳澄湖路站；项目地处相城主城区，周边配套比较成熟，但是多为中低端的以相城本地居民为主的社区配套类，缺少规模的、中高端的、集休闲娱乐购物餐饮于一体的多功能的商业中心；项目紧靠轨道2号线阳澄湖中路站，地铁将为地块注入新鲜的活力。项目周边居住氛围成熟但多为老式民居，现有成熟小区主要分布在北部春申湖路、采莲路沿线。在售项目主要分布在项目南边（中惠晨曦新苑、欧风丽苑、香城花园），东部（相城大道沿线），西部（主要是峰汇国际）。未来推盘的核心区域在相城中心商贸城板块。地块概况综述Part4项目的定位规划及产品建议地块编号苏地2009-B-105用途批发零售和商务金融用地用地年限40年占地面积20427㎡规划经济技术指标容积率≤2.6建筑密度≤40%限高≤50m绿化率≥25%建筑面积53110㎡成交价12300万元楼面价2316元项目的经济技术指标：利润最大化的原则：首先满足商业的体量（20427㎡*40%*3F=24512㎡），然后考虑酒店式公寓的体量（53110㎡-24512㎡=28598㎡）；商业的单层建面要做足建筑密度；商业要考虑租售的关系，最大化满足出售的需求；做足地下室的面积，满足停车需求的同时完成商业的利润；内街以及商场内铺、2F\3F的人气是项目在规划之初必须要考虑的；提升主力店或半主力店的带动作用；规划原则地块：相城正中心，核心CBD；交通：阳澄湖路+采莲路两大主干道、轨道2号线阳澄湖路站正对面；配套：周边以陆慕镇居民为主的中低端社区类配套；商业：中高端配套主要分布在相城大道和未来的中心商贸城；居住：相城将成为苏州的水城、花城、商城、最佳生态休闲人居城，未来居住体量将很大；项目本身：70000㎡结合了商业和酒店式公寓的商业用地；项目商业的初步定位：全时空·中高端·区域·休闲生活广场（休闲、娱乐、购物、餐饮、居住）DCBAED区：时尚休闲区A区：综合休闲商场C区：电影院B区：高档餐饮区E区：休闲购物区产品建议DCBAEA区核心定位：综合性商场楼层业态-1F超市1F超市、中高端社区类配套（银行、干洗店、药房、服饰店、家居用品店等）迪亚天天、海王星辰、2F中高端美容美发美体类：美发：salong\蒂梵妮\明瑛美体美容：克里蒂娜\玛花纤体\美丽田园\英派斯等3F中高端餐饮：亚马逊巴西烤肉、DCBAE关于一楼超市的考虑原则：1、超市作为项目吸引人流的主力店，需要兼顾商场内铺以及中庭内街商铺两大区域的人流；2、为了达到销售的最大化，建议将超市1F的面积降低，-1F的面积增大。关于一楼超市的建议：1、入口位于商场内部，出口位于中庭-1F。一方面吸引商场内铺人流，一方面增加中庭及地下内街的人流。入出产品建议DCBAEB区核心定位：高档餐饮区楼层业态1F品牌快餐店肯德基、麦当劳、大娘水饺、7+7、2F、3F高档餐饮店：小南国、俏江南等产品建议DCBAEC区核心定位：电影院楼层业态1F影院大厅、相关购物类配套便利店、奶茶店、电影关联产品专卖店2F、3F永华院线：产品建议DCBAED区核心定位：时尚休闲区楼层业态1F咖啡馆、西饼店、茶餐厅、甜品店：85℃、上岛咖啡、一茶一座、克里斯汀、代官山、蛋蛋屋