XXXX年遂宁市喜盈,门项目营销策划报告

1喜盈门项目营销策划报告一、项目分析二、产品分析三、项目定位四、营销推广六、营销机构/销售组织和管理系统报告内容五、推售顺序与方法九、销售培训七、营销难点及对策八、招商策略2项目分析（一）产业规划（二）开发商背景（三）项目指标（四）项目SWOT分析34（一）产业规划产业战略：建设西部经济发展高地——强力推进产业战略发展规划“一枢纽、三中心、四基地”在2008年1月22日召开的四川省第十一届人代会第一次会上，四川制定了未来5年的发展蓝图：着力打造“一枢纽、三中心、四基地”，形成新的发展格局，建设西部经济发展高地；生产总值年均增长10%，到2012年达到18600亿元，人均达到22200元，城乡居民收入较快增长；进一步改善发展环境，努力建设富裕四川、和谐四川、文明四川、开放四川、生态四川。“一枢纽”——西部综合交通枢纽“三中心”——西部物流、商贸、金融中心“四基地”——重要战略资源开发基地、现代加工制造业基地、科技创新产业化基地、农产品深加工基地小结：遂宁市优越的地理位置，刚好在这次省政府的战略推动下，成为关注的热点，中国西部现代物流港的建设和遂宁交通枢纽的交叉汇集正好印证了遂宁在这次战略中所面临到的机遇。5“一枢纽、三中心、四基地”发展枢纽经济，让四川辐射西部、面向全国、融入世界，建设西部经济发展高地——枢纽建设：“蜀道难”将变“蜀道通”四川将全面打通北南西东四个方向的出川铁路大通道。北通道是连接四川与西北地区、京津冀地区、东北等地区的客货主通道。通道内现有：宝成线、达成线(含在建的达成扩能)、襄渝线(含在建的襄渝二线)，拟建兰渝线。规划拟新增成都至甘肃哈达铺到兰州、成都至江油延伸至西安客运专线的建设，可形成成都至北京和成都至兰州大通道，进而与中亚铁路相接，融入欧亚大陆桥通道。建成后形成年输送能力可达客车200对，货运3亿吨，比目前增加客车170对，增加货运能力2.7亿吨，旅客旅行时间成都到北京约缩短到8小时、成都到兰州约4小时。南通道是连接四川与北部湾、珠三角地区乃至东南亚的重要铁路通道。通道内现有成昆线、内昆线，和原规划的成昆复线和隆黄铁路叙永???织金段。规划拟新增成都至贵阳铁路的建设，加强与北部湾、珠三角地区乃至东南亚的联系，是四川连接泛亚铁路和出海的对外进出口货物主通道。建成后将形成年输送能力可达客车160对，货运1.7亿吨，比目前增加客车145对，增加货运1.4亿吨，旅客旅行时间成都到广州缩短到8小时。6（二）开发商背景喜盈门是什么？78先进理念9喜盈门超群的公司理念：1、喜盈门倡导国际生活观。我们不是在出售建材家具产品，而是出售时尚健康的生活方式！2、我们努力地工作，是为了让入驻品牌能够赚钱，赚得更多、赚得更轻松、赚得更开心！公司定位：只做最精最强！2011中国CIID室内设计大赛福建设计师获奖新闻发布会10发展轨迹上海喜盈门红木精品馆9月28日盛大开业11喜盈门最大的长沙项目南宁喜盈门将带来广西建材家具行业的全面洗牌12喜盈门关键词火旺喜盈门战略扩张与品牌转型的重大转折；剑指增长迅速的高端家居消费市场；高档建材与高档家居产品一站式家居消费新热点；欧美产品与国内优质产品形成品质保证；喜盈门位于物流港核心地带健坤城入口，人流互用；喜盈门交通便捷；13做一个、火一个，建一个、旺一片!!一句话喜盈门是商业连锁运营专家；喜盈门是资源整合平台；喜盈门是大型专业市场领军企业。14A+B地块可售面积12万方，自持8万方。15（三）项目指标16（三）项目指标项目策划推广报告二、项目SWOT分析S-优势区域价值：项目位居遂宁物流港，与遂宁主城区仅十分钟车程，随着人口增加，逐渐变成城市的重要地区，地块的价值会不断攀升。商业气氛：周边商户众多，是遂宁乃至周边县市未来商品集中采购地域。配套完善：跟同类项目对比，项目品牌、规模、规划、设计、类型、价格具有很强的竞争力，齐备的配套，提供了投资者、经营者优越的创富平台，给消费者提供良好的购物环境。1718S-优势升值潜力：遂宁物流港规划快速实施。交通优势：火车南站、高速公路、客运车站······，交通便利。规模优势：40万总建的超大型建材家居采购基地。业态整合：完善的配套、合理业态分布、容易形成“一站式”采购中心。整合优势：整合中国和国外中高档建材家居品牌，有效集聚社会资本，高速创造财富。品牌优势：本项目是喜盈门入驻川渝地区的第一大项目。二、项目SWOT分析二、项目SWOT分析W-劣势经营气氛：由于物流港商业气氛未形成，项目体量大，需要一段较长时间养商期。培育周期：需考验本商业招商、运营、管理的能力，信心建立尤为重要。19二、项目SWOT分析T-威胁点商业格局：周边的市场，将来会按照城市规划配套，将不断变化，具有较多的不确定性。知名度：“喜盈门”品牌本地知名度有限。商家忠诚度：商圈内的经营者，都是生意人。若商场没有稳定的客、商流和较快增长的收入，他们会随时转换经营场所。潜在竞争对手：针对本项目，他们可能随时调整销售及经营策略，继续吸引商家继续经营。会笼络各自的经营商家、制造对项目不利的消息、或者抢夺经营客户。运营能力：项目巨大、项目运营能力，会直接形象到项目是否成功。20二、项目SWOT分析O-机会点区域升温：09年后，住宅及商业物业租金不断上涨，区域项目越来越多，说明遂宁区域价值在不断提升。市场空白：遂宁老城尚无象本项目科学的业态布局，填补了城市发展经营场所空白点。格局调整：由于遂宁城市增容一倍，“喜盈门”的进入提升了项目的竞争格局。信用等级：政府支持给项目增加了信用度，喜盈门集团品牌价值，喜盈门联盟商家对项目的销售及经营都有很大带动。21一、项目分析二、产品分析三、项目定位四、营销推广六、营销机构/销售组织和管理系统营销报告内容五、推售顺序与方法九、销售培训七、营销难点及对策八、招商策略22(一)动线(二)配套(三)面积区间产品分析2324(一)动线不论车流还是人流动线，设计较为合理。二、配套建材家居专业市场定位固然好。智仁观点：1、停车位偏少。市场调研显示家居建材卖场停车位要求为100－300个/每万平米，若按照12万的商业体量需配备车位1200－3600个。2、为方便客户，建议项目适当增加其他配套设施。25三、面积区间26面积区间：开间4.4米-4.7米，进深10.5米。一拖二商业在100平米左右较利于销售。智仁建议：1、首付款控制在30-40万；2、在二期产品中增加70-100平左右的公寓，以便一期客户就近享用。一、项目分析二、产品分析三、项目定位四、营销推广六、营销机构/销售组织和管理系统营销报告内容五、推售顺序与方法九、销售培训七、营销难点及对策八、招商策略27（一）定位系统（三）客户定位（四）价格定位项目定位（二）档次定位28那么喜盈门在遂宁是什么？？29（一）定位系统现代新颖外立面大型高端商业超大、超高展厅专业而体贴物管服务15年专业市场商蕴2千个经营商户的人脉遂宁家居建材产业布局先进、科学的业态规划40万方巨型商业航母喜盈门家居MALL——专业市场领军企业，川渝地区建材家居一站式采购基地开发企业雄厚资金实力超大商业运营体商脉背景30新型创富引擎再现财富新领域总体定位基于：带来一站式的建材家居消费概念）——项目定位：川渝地区建材家居一站式采购基地，即建材家居MALL成渝建材家居总部基地推广口号：喜盈门15年只做一件事让商家和投资者一直赚钱定位语：川渝地区商业领航者31（二）档次定位高档建材家居展示、交易、采购中心32（三）客户定位①、投资者②、经营者③、消费者目标客户构成33投资者⑴来源区域大英遂宁射洪成都重庆潼南南充蓬溪安岳34投资行为：稳健型投资客户；投资铺面；投资收益目标10%；地域划分：遂宁为主，周边客户为辅，外阜客户为补充；⑵特征投资者⑵特征年龄：35-50岁资本：100万以上（银行存款）收入来源：有稳定和持续的在东北地区从事商业活动5年以上经验：2次以上置业或投资经验，炒铺者。对项目周边商业气候及规划熟悉炒铺者。36投资者主力店进驻带来的收益持续升值商铺的传承和保持增值的特性遂宁住宅升值空间大遂宁的商铺升值空间更大37投资客户营销利益点行业描述：房屋中介及房产界、理财师协会掌控的遂宁高收入群体、商团客户、项目周边客户特点：专业炒楼人士、分炒号和炒铺两类38炒铺者炒铺客户：内部认购给予优惠价，开盘期恢复原价炒号客户：内部认购销售采取排号或者抽签顺序认购39炒铺客户营销利益点喜盈门已有忠诚合作商⑴来源区域项目三桥家居建材蓬溪商业圈南充大世界安岳建材市场双虎家私千佰家私全友家私富绅家居大世界40经营者经营者⑴来源区域主要来源区域：喜盈门合作商家次来源区域：遂宁商家潜在区域：四川以内遂宁以外商家41经营者⑵特征年龄：35-45岁经历：本地区从事建材家居经营经验：2次以上专业批发市场经营经验对项目周边商业气候及规划熟悉目的：增加营业场所面积代理新品牌品牌加大市场占有率42经销商客户营销利益点一、经营市场空间二、经营项目情况三、主力店商铺的一铺养三代概念宣传全域化市场发展，遂宁处于城市化和工业化进程中，房地产市场需求将得到有效支撑遂宁物流港的房地产市场处于洼地，未来市场空间广阔1、主力店进驻引领经销商购铺2、新商街新的建筑形式43消费者⑴来源区域遂宁地区遂宁外埠内江项目南充成渝地区44消费者⑴来源区域主要来源区域：遂宁装修（装潢）公司和新房装修的市民。次来源区域：遂宁外埠地区的装修（装潢）公司和新房装修的市民。潜在区域：成渝等地区。45消费者⑵特征年龄：25-35岁经历：本地区工作5年以上。经验：2次以上置业和装修经历。对项目周边家具（建材）采购较熟悉目的：采购较新的装修（装饰）材料降低装修成本节省运输成本46（四）价格定位定价原侧：我司按照市场比较法和地区物业增值两方面考虑制定销售价格商铺定价原侧：按照商铺的位置、面积、开间、楼层、业态分类、经营品种/档次等要素。47商圈因素：核心商圈——租金水平溢价20%；主力店进驻因素——租金价格溢价20%；品牌因素——成熟专业品牌，租金溢价20%。定价影响因素项目特质影响租金价格：48打造物流港的标杆物业；川渝经济圈标杆市场；实现片区同类型市场的最低建材家居产品价格；满足项目可持续销售要求；进一步优化喜盈门品牌。49智仁为合作伙伴建议之目标一、项目分析二、产品分析三、项目定位四、营销推广六、营销机构/销售组织和管理系统营销报告内容五、推售顺序与方法九、销售培训七、营销难点及对策八、招商策略50营销所遵循的核心思想五度思维大盘+新盘造势+造市节点+节奏脉点+卖点我们需要一种精度兑现+变现51一般市场只会广告，或者炒作，智仁只擅长整合营销。4.1营销所遵循的核心思想本案土地物业形象提升+品牌塑造价值提升形象提升品牌塑造品质体现价值提升形象塑造利润保障产品力提升+产品互动盈利保障营运能力52项目成功须整合各种资源，必须会向三个方向引导延伸至：投资领域经营领域消费领域53营销总体策略理念先行厚积薄发①54营销总体策略深挖洞广积粮②55目前的遂宁房地产市场，特别是商业--专业或综合，批发或者零售市场，不只是一个需求市场，还是一个血淋淋的市场。为进一步扩大本案的准客户群体，避免出现准客户群体流量之瓶颈，也为保障本案具有充足的可经营客户群，我们必须……56营销总体策略借市造势理性引导③57营销总体策略先卖地区价值再卖项目产品④58营销策略市场目标感性推动理性推动本案59广告推广跨区域发行杂志、报纸；会员刊物；电视媒体等。②现场包装现场展示系统，从视觉上造成红红火火的项目宣传、施工进度等形象③制造反应软性前期渗透旺销气氛制造事件炒作主题新闻④各项活动庆典、联谊聚会、研讨、会议、喜盈门异地项目观摩考察⑤限量吸收会员限量发售物业物以稀为贵，营造轰动羊群心理⑥现场展示展厅商业功能示范商业环境⑦①联合推广各商会、其他行业协会等协同推广观感体验促进邀请客户亲临现场