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宁波华辰北地块（长岛花园）营销策略报告我们是什么？项目核心价值解读地段价值千年底蕴母亲河，历经孕育始腾飞宁波城市发展新地标项目位于宁波新三江口区域的中心区位，是宁波城市发展的新地标区域。新三江口为宁波老三区的重点发展区域，承担了城市北扩、江北大发展、宁波北门户的历史使命。项目区位北连余慈地区与杭州湾跨海大桥，东接舟山跨海大桥，区位价值巨大。宁波最佳人居栖息地项目扼守新三江口，拥有姚江一线江景，是宁波城市最佳的人居地段。新三江口区块定位为人居新城，经过几年的建设，目前已成为宁波人追求的最佳第一居所居住地。据了解，火车北站及铁路线、庄桥机场都将在近期搬迁。尽享湾头休闲商务区(城市RBD)复合功能服务湾头休闲商务区与项目隔江相望，作为宁波“中提升”十大功能区块之一，湾头休闲商务区以绿色为背景，以水为基调，定位为宁波最高档次的具有商务、居住、娱乐、购物等复合功能的城市休闲商务区—城市RBD。湾头休闲商务区规划（九岛一心）用地2.97平方公里，总面积42万平方米，到2015年将全面建成。江北万达广场带动价值飙升20万平方米的江北万达广场将成为宁波城市北部的商业中心，商业辐射整个大宁波北部。江北万达广场包括近13万平方米的商业与7万平方米的酒店式公寓，引进的商家八成以上都是国内外知名品牌、世界五百强商家，明年年底广场将建成营业。鄞州万达广场的成功充分证明了万达商业模式对城市发展、对区域价值的带动作用是非常大的。万达无处不繁华！本项目依托万达之势，地段价值无可比拟。项目区域周边湾头大桥、北外环、康庄路、江北大道等城市主干道，有轻轨4号、5号线通过，区位交通便捷。周边有惠贞书院小学部、江北实验小学、万达广场、三江超市、新三江口公园以及江北行政中心、大剧院等完善的生活配套。出则繁华，入则宁静；工作生活两不误景观价值万倾碧波横卧，极目楚天舒奢享宁波最好的江景资源东南向一线姚江景观；江面近350米宽；江岸近700米长；1000米的江景视野；三类江水水质。宁波人对姚江这条母亲河有着独特的情感，项目依江而建，江阔水清，并处于江水自南向北的隆起部位，这里是绝佳的风水宝地。本项目拥有东南向最宽江面、最长江岸、最大江景视野、最优质江水的居住区。项目西、南、东三面河水环抱，将整个地块围成一个长岛，水质较好，通过改造加以利用，将形成项目的优质景观资源。项目属于绝佳的风水宝地。三面环河，玉带环腰品牌与文化价值指点江山皆成金，天赋龙脉聚财贤占地面积：17.6万平米（264亩）总建筑面积：近32万平方米；其中高层住宅23.1万平方米，别墅4.1万平方米容积率：1.35套数：高层公馆640套；复式空中别墅373套；双拼、四拼别墅104套；一线江景别墅27套；共1144套建筑风格：现代风格墅级品质大盘，全宁波鼎峰人士的向往项目地段好，规模大，档次高，影响力强，属城市品质大盘。宁波的母亲河姚江自西向东蜿蜒流动，宛如一条中国龙腾空而来，本项目正位于龙背隆起之处，拥有极佳的龙脉风水。天赋龙脉，上风上水三江文化在此孕育繁延姚江，发源于四明山，流经上虞、余姚、鄞州和江北汇入甬江，全长105公里。姚江是宁波的“母亲河”，孕育了具有7000多年历史的河姆渡文化，宁波三江文化中最为重要的也是姚江。三江文化包含了宁波古老的商业文化、港口文化以及以“浙东学派”为代表的儒家文化等，融自然、人文于一体。三江文化更体现了勤劳而务实的宁波人精神与情感。产品价值项目别墅与高层分区布局，江景、河景、水系、庭院等景观资源合理分配利用，所有产品均有景观看点。项目在宁波市场独有全江景别墅，现代、时尚的建筑错落分布。别墅与高层分别设独立出入口，高层区人车分流，体现高尚品位。资源合理分配利用，所有产品均有景观看点江景第一排领袖官邸全东南瞰瑰丽江景全水景低密度大宅单套12.2米朗阔开间8.1米超大南向江景客厅与主卧半地下双车位车库赠送前后双庭院及27M2内庭院全石材干挂奢华立面稀缺的双拼、四拼别墅南向大开间客厅、主卧独栋般11.5米大开间坐拥河景、水系、庭院半地下双车位车库前后双庭院赠送全石材干挂立面180度全江景空中别墅80M2南北大露台、阳台赠送东南向可观一线江景专享1梯1户，直接入户底层5米架空别墅级阔景平层官邸12000平米超大中庭1梯1户，直接入户800平米室外游泳池底层4.2米架空100米超宽楼距核心价值综合提炼地段价值：城市北拓核心新三江口城市稀缺江景成熟高尚居住区湾头休闲商务区万达广场轻轨产品价值【空中别墅】：230平米南北80平米露台、阳台赠送东南向一线江景【江景楼王】：600余平米大墅8.1米开间朝南客厅与主卧东南向一线江景【优质配套】：12000平米景观中庭、800平米游池、网球场、幼儿园、600米长内部水系景观价值：350米宽江面700米长江岸千米一线江景视野1200米长河岸景观带品牌文化价值：32万平米高档社区鸭狗儿品牌姚江龙脉母亲河7000年河姆渡文化谁来买？项目客群定位项目各产品购买客户区域分布产品类型140-150平米平层官邸230平米180度全江景空中别墅420-450平米双拼与四拼别墅600-640平米沿江第一排领袖官邸客群来源分布主要来源江北、海曙，可能来源镇海、慈溪、余姚等，另辅以整个大宁波区域主要来源宁波老三区，辅以鄞州、北仑、镇海、慈溪、余姚、舟山等，可能有温州、上海的高端投资客主要来源宁波市六区，辅以慈溪、余姚、舟山等整个大宁波，乃至长三角购买动机改善型需求，二次置业，居住、工作与生活交通便利；部分投资需求享受型需求，二次以上置业，喜欢一线江景；部分投资需求享受型需求，多次置业，绝对第一居所占有型需求，多次置业，身份与地位象征各产品购买客户人群分类产品类型140-150平米平层官邸230平米180度全江景空中别墅420-450平米双拼与四拼别墅600-640平米沿江第一排领袖官邸购买人群国有、私营、外资企业管理层；政府、银行、事业单位官员；高收入的自由人士国有、私营、外资企业高管；政府、银行、事业单位官员；顶级专业人士、大中型国有、私营、外资企业老板；政府、事业单位高级干部；社会名流大型国有、私营企业家；跨国公司、上市集团老板家庭资产300-800万1000-2000万3000-5000万5000万-1亿以上客户特征家庭稳定，事业稳定，年龄在30岁－50岁，改善型住房需求开始步入理想生活阶段，渴望过上更高档的生活，二次以上置业，享受型需求家庭富裕，追求奢华生活，多次置业，享受型需求，体现身份与档次对购置房产完全出于喜好，看重舒适与稀缺，占有型需求，多次置业，身份与地位象征他们在购买过程中的对于项目的关注点及认同点：目标客户购买特征分析关注点1：对于项目产品的地段、自然景观、隐私性配套较为关注；关注点2：关注项目居住人群的素质，重视居住环境的纯粹性；关注点3：普遍关注风水，风水往往会成为其决策的最后程序；认同点1：地段——位于中心区新三江口核心区域，地段是身份的标志之一认同点2：景观——城市与自然江景景观，属于稀缺资源；认同点2：产品——从产品、景观到户型，各方面均有创新，感觉高档；认同点4：品牌——鸭狗儿品牌对于客户具有很强的号召力；认同点5：风水——无论从小区规划还是产品户型本身，项目风水极佳；产品关注点客户价值认同点我们在竞争中处于何种地位？市场竞争研判扫描竞争对手【当前与未来1—2年本案在目标市场的竞争对手主要有】卡纳湖谷、钱湖国际、茶亭地块、九龙湖畔、比华利二期、广博砖瓦厂地块、维拉小镇、慈城的塘家湾悦府、万科地块、富邦地块等汇豪天下、新海景、青林湾三期、四期、湖景花园、江南一品、星河国际、皇冠花园、雍城世家、荣安府、荣安甬港北路地块、金地梅墟地块、兴普东部新城地块、城投薛家地块、鸭狗儿联心地块、庆丰地块、高新区地块等直接竞争对手间接竞争对手山水别墅城市名宅未来1—2年宁波以城市豪华高层、城市别墅、近郊山水别墅等产品面市的高档楼盘有近30个之多，上市总量超过400万平方米，未来宁波高档住宅市场竞争是相当激烈的。典型直接竞争对手对比之平层官邸项目本案青林湾三、四期湖景花园江南一品二期星河国际地段新三江口中心海曙城市中心江北中心东部城市中心东部城市中心档次高档中高档高档高档高档面积140-150100-150130-150115-160120-170房型3室2厅2卫3室2厅2卫2室2厅2卫3室2厅2卫3室2厅2卫价格元/平米/预计160002800018000预计20000附加值大开间、三房朝南三房朝南4.2米阔景客厅、弧形大窗入户花园、大露台主佣分区配套设施网球场、800平米幼儿园、12000平米中心景观、会所会所、10000平米中心景观水面高层底部架空布置成入户花园10000平米湖泊公园、20000平米商业街、休闲中心五星酒店、会展中心最大的核心竞争优势鸭狗儿强大的品牌价值，超大的景观中庭，超实用的大面宽户型项目本项目汇豪天下荣安府雍城世家高层联心地块地段新三江口中心三江口中心鄞州中心鄞州中心鄞州中心档次高档高档高档高档顶级面积230160-280200左右250-330280-380房型3室2厅2卫4室2厅3卫5室2厅4卫4室2厅4卫5室4厅3卫3室2厅3卫价格元/平米/27000预计2500016000预计25000附加值主佣分区、多露台与阳台（赠送面积80多平米）三房朝南主佣分区独立挑空餐厅、5.8米客厅多露台、阳台配套设施网球场、800平米幼儿园、12000平米中心景观、会所会所、网球场会所、幼儿园、室外泳池会所中心花园、架空层、室外泳池典型直接竞争对手对比之180度江景空中别墅最大的核心竞争优势强大的品牌价值，俯瞰姚江万倾碧波，突破创新手法的高附加值产品项目本项目雍城世家联排联心地块独栋卡纳湖谷钱湖国际地段新三江口中心鄞州中心鄞州中心东钱湖风景区东钱湖风景区档次高档中高档顶级高档顶级面积420-450双拼、620-680江景联排250-300联排400-480独栋250-510联排、双拼400-500独栋房型5室3厅5卫5室3厅5卫6室4厅5卫4房3厅5卫5室以上总价（万元）/700-1700万1600-2000万800-1500万1500万以上面宽11-12米10-12米14-15米15米/花园前庭后院，部分中庭大面积环绕花园前庭后院前庭后院前庭后院特色8米客厅主卧看江超大花园面积联院布局、电梯别墅双首层、电梯别墅一线湖景典型别墅竞争对比之城市别墅与山水别墅最大的核心竞争优势强大的品牌价值，一线清澈的浩瀚江景，首创两层宽景别墅产品核心价值点总述鸭狗儿点石成金的品牌号召力一览无余的万倾碧波独具匠心的创新产品营销策略借势营销塑造项目品牌高度体验营销心享江景名宅生活情感营销不动声色攻心为上人脉营销强化客户至高忠诚[板块炒作]湾头RBD城市规划新闻发布会长岛花园产品推介会借势营销将项目品牌提升到前无未有的高度时间：2010年1月底(具体时间待定)地点：香格里拉大酒店形式：联动宁波市政府、江北区政府、湾头开发区、城投公司举行新闻发布会，各大媒体对话，共同探讨湾头区域发展规划，区域价值等话题。目的：通过媒体炒作，吸引市场关注，让全宁波人的目光集中到项目所在的区域，为我所用，项目推广顺势跟进，不战而胜，取到事半功倍的效果。政府搭台，企业唱戏，媒体助力[生活体验馆]理性和感性完美结合，与购房者进行有效互动体验营销为项目销售推波助澜座驾专职接待，彰显尊荣客户看楼车辆全部采用遮罩或者卷帘的车位设计，避免透露客户信息。洽谈区静享星巴克专业服务，舒适又充满情调与星巴克合作，客户了解项目之后，通过星巴克专业服务，让客户感到舒适和情调。在轻松的环境中容易沟通，容易拉近距离。别墅样板房完工后，设置特色看楼通道，不是项目的展示，而是“宁波骄傲——宁波名人画卷”，让客户在行走过程中与宁波名人“面对面”，在不知不觉中淡化看楼的功利性。看楼通道“宁波骄傲”画卷，与宁波名人面对面[相约长岛游新三江][专业服务润物细无声]情感营销攻心至上，此地无声胜有声时间：2010年4月时机：别墅三月开始销售，已有一定的客户，为