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序言本项目是长沙南城的一个综合型项目，附带定向规划，占有非常良好的地理位置，具备良好的先天优势。面对这样的项目，我们思考的出发点是整理出它的核心价值体系，明确它一个清晰的发展方向，以实现它的最大经济价值和社会价值。基于此，现在我们要解决的核心问题主要集中在以下方面项目整体定位写字楼、公寓、商业的各自定位及相互关系产品的优化及价值提升营销推广策略……因此，本篇报告将在下面的篇幅重点阐述以上问题的解决之道。商圈五一东塘火车站高桥红星商圈功能规划唯一的市级商业中心功能完备的区域型商业中心，主要辐射城南区域以IT数码为主要商品的及零售与批发为一体的综合区域国家级综合性批发专业市场长沙城市副中心现有商业体量（万平方米）7015154040未来商业体量（万平方米）5020121590发展趋势将发展成为高端商业区与高端商务（CBD）相结合的复合城市区域将成为五一商圈的有效补充，物业形态将以SHOPPING为主流随着武广铁路的开通，长沙黎托新站落成，老火车站交通优势的丧失，使得商圈的发展前途未卜将成为依托成熟的专业市场基础的，由单纯的专业批发市场发展成为商贸、商业、商务为一体的综合区域商贸、商业、商务、会展、酒店、物流等产业的发展联动，成为长株潭第一商圈、省府CBD发展瓶颈停车难、业态70%的重复、约三年的地铁建设期商圈扩容难，当前商业体量难以成为大商圈替代性商圈的出现专业市场难为商圈提质新商圈的形成速度长沙商圈发展趋势根据《长沙市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）》，长沙未来五年将重点提升城外、城际、城内交通的通达性和便利性，着力构建长株潭“半小时消费圈”，省内及周边城市“一小时消费圈”、“两小时消费圈”，积极拓展消费经济腹地空间，打造城区“10分钟消费便利圈”。——未来中部购物天堂融城中央—凸显区域价值长株潭一体化带动效应下，省府南迁，未来地铁、三馆一中心、环保工业园等必然使得南城城市价值凸显，并形成“城市中心”的四大功能：中央政务功能（CPD）、中央经济功能（CBD）、中央生活功能（CLD）、中央信息功能（CED）。南城长株潭示范区三大经济引擎之一汽车产业引擎武广高铁引擎商业及金融引擎长沙南城副中心集中商业奥林匹克花园集中商业+商业街12万平m2中信城市广场集中商业+商业街29万m2家润多奥特莱斯商业广场集中商业9.5万m2嘉信茂广场商业营业面积5.3万平m2通程商业广场集中商业3万平m2便捷的交通中部崛起战略的新引擎——长株潭城市群半小时生活圈——覆盖长株潭一小时生活圈——覆盖“3+5+1”城市群长沙、株洲、湘潭、岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳、萍乡萍乡省政府南迁，使项目成为长沙政治、文化中心，更是长沙、湘潭、株洲三市融合的核心区。区位优势——便捷的交通从我们项目：5分钟车程—省政府、天心区政府、长株潭城际轻轨站10分钟车程—雨花区政府、高铁南站20分钟车程—五一路商圈、黄花国际机场30分钟车程—株洲、湘潭物业发展建议营销策略营销策划报告架构定位体系市场透析a.建筑外观b.功能空间c.硬件配套d.物业服务1.销售策略1.项目解析2.市场定位3.客户定位1.推广定位2.推广宣传语3.推广原则及思路4.推广总纲5.媒体策略6.阶段执行销售策略1写字楼市场2.公寓市场3.长沙商业氛围A-B市场透析MarketAnalysis1、长沙写字楼发展趋势2、长沙写字楼配置调查3、长沙写字楼价格调查PARTⅠ市场透析4、长沙写字楼定位麓谷板块市府板块中心板块城南板块以企业办公楼为主区域未成型，大多数项目先开发住宅长沙商务金融中心，多条线路聚集大量高档写字楼和城市综合体，商务气氛浓厚区域初步成熟，多个商业综合体蓄势待发地段成熟，景观丰富，各品牌开发公司陆续启动商业项目滨江沿线东城板块多个城市综合体蓄势待发，区域逐步成型长沙市新近写字楼分布趋势：1.长沙已建写字楼项目简表项目名称交房时间区位商圈建筑特色华联商厦1998芙蓉路芙蓉广场占地面积4500平方米,建筑面积4.6万平方米.单栋25层平安大厦1998芙蓉路松桂园22层单栋平和堂商贸大厦1998五一路黄兴路口大厦共31层,地下3层,地上28层,总建筑面积112831平方米通程国际1998韶山路文艺路口共51层，总建筑面积10万平方米,是长沙通程集团投资兴建的五星级豪华酒店。酒店兼备商务旅行、休闲度假和大型国际会议接待功能。金源大酒店1999芙蓉路侯家塘设有写字楼2万余平方米，5个中西各异的餐厅、10个会议厅，另设酒吧、商场，商务中心及各种娱乐项目。银华大厦1999五一路韭菜园路口集商务、客房、会议、餐饮、娱乐于一体的智能型豪华酒店。楼高30层东成大厦2000芙蓉路解放路口单栋28层项目名称交房时间区位商圈建筑特色华天贵宾楼2002韶山路文艺路口3栋31层国贸金融中心2003芙蓉路芙蓉广场占地67030.4平方米,单栋42层联合商厦2003五一大道蔡锷路口33层，地上30层名汇达大厦2003五一大道蔡锷路口15000平米,1栋12层顺天财富中心2003芙蓉路解放路口占地面积7824平方米,建筑面积7.2万平方米,单栋29层新世纪大厦2003芙蓉路侯家塘共23层（地下三层），总规模38600平米亚大时代2003五一路袁家岭长沙市首家按国际甲级写字楼标准修建的专业写字楼，建筑面积33000平米建鸿达现代城2004芙蓉路松桂园共30层,.地下2层,面积共6000平方米。维一星城国际2004韶山路人民路口占地面积为2576.35平米,建筑面积63921平米，地下3层，地上28层恒隆国际2004五一路和蔡锷路交汇处总建筑面积5000平米的专业写字楼，6-10米自然采光大堂，每3层拥有一个空中生态花园项目名称交房时间区位商圈建筑特色第一大道2005五一路芙蓉广场位于芙蓉绿化广场建湘路口，建筑面积38207.44平米湖南文化大厦2005韶山路文艺路口湖南首座采用全钢架结构的高层5A智能化写字楼，高99.8米，总建筑面积约4．5万平米新时空NO.12005芙蓉中路三段项目总占地4800平方米，总面积4.6万平方米，容积率9，规划户数288户，29层凯旋国际2006五一路火车站广场总面积5.8万多平米，集商业、办公、住宅于一体的双塔式综合性建筑，底部5层商业裙楼。湘域中央2006五一路袁家岭写字楼总建筑面积45050平米，框剪结构，户型面积在46.55—1400平方米不等运达国际2006芙蓉路松桂园主塔楼138米，副塔楼127.8米，总建筑面积10万平米，涵盖五星级酒店、写字楼，国际公寓、名品走廊四大国际商务业态。汇富中心2007韶山路人民路口按照五A级写字楼标准打造，拟建成融商业、居住、办公为一体的约为5万平方米的建筑复合体。佳天国际新城2007芙蓉路侯家塘双子地标建筑。北栋国际化5A级写字楼，南栋都市景观住宅，三层裙楼，总建筑面积59907平米豪廷大酒店2008芙蓉路人民路口建筑用地8888.78㎡，总建筑面积102379.81㎡，主楼为两栋29层的姊妹楼，南栋为5A写字楼，北栋为五星级酒店中天广场2008五一路芙蓉广场总建筑面积23万平方米，是一个集商业广场、写字楼、酒店式公寓、高级公寓、大型停车场于一体的建筑综合体。嘉顿新天地2007五一路五一广场对面建筑面积4.7万平方米；写字楼、公寓、商业街于一体，写字楼为点式建筑结构豪布斯卡（HOPSCA）概念。城市中心多极化趋势日益明显，传统中央商务圈逐渐向外扩散中心板块——华尔街中心，泊富国际广场、中天广场等滨江沿线——北辰三角洲、万达广场、保利国际广场、华远华中心等城南板块——标志HOPSCA、德斯勤城市广场、华悦城等东板板块——华晨世纪广场、运达中央广场、嘉斯茂购物广场、新华都万家城等市府板块——奥克斯广场、绿地中央广场、天骄福邸双塔，世茂铂翠湾等麓谷板块——新长海麓谷中心、麓谷企业广场大厦等据相关统计，2012年长沙至少有26个大型城市综合体项目开建或者面市，总建筑面积达1740万平方米，其中非住宅建筑面积至少有800万平方米。城市综合体迎来井喷式发展华悦城德斯勤城市广场喜盈门范城华晨世纪广场运达中央广场嘉斯茂购物广场世贸铂翠湾奥克斯广场绿地中央广场渔人码头达美D6区罗马商业广场北辰三角洲新长海广场中房瑞致国际东岸城邦泊富国际广场万达广场华远华中心保利国际广场兴汝金城湘商世纪鑫城长沙市城市综合体分布图四类商务办公产品特征明显，中高端的写字楼以较高的形象及配套服务吸引国内外大中型企业入驻，租金实现较高。类型分布区域客户群特征形象档次租金费用代表项目酒店办公商务需求旺盛的芙蓉路、五一路及韶山路沿线国内外知名企业驻长机构高较高通程大酒店、神农大酒店、银华大酒店专业写字楼长沙金融商务区的芙蓉广场商圈及五一路商圈大中型企业金融机构各档次形象均有根据档次不同费用各异高：万达中心中：湘域中央低：昊天大厦商务公寓无规律市区成熟路段成长型中小企业较低费用低门槛低明城国际商住楼市区成熟路段起步期实力有限中小型企业较高较高高：金烨商务公馆低低低：高桥国际长沙市写字楼物业类型：商住混合办公中小型企业，对价格较低、面积小的商住楼需求较旺盛存在问题：档次低，商务配套不全，物管差，功能混杂，难适应现代商务发展的要求，销售情况理想，但出租空置率高商务公寓商住楼与专业写字楼过渡产品，受注重企业形象但实力有限，无法进入写字楼门槛的中小型企业追捧；存在问题：形象相对于专业写字楼仍显较低酒店办公与酒店伴生、酒店级服务、优质的办公环境，接受度高。被注重形象的大公司视为企业实力地位的体现；存在问题：管理费极高。会议室虽租用方便，但租金昂贵，极少对外销售产权写字楼真正意义上的高端专业写字楼历史并不长，从05年亚大时代、顺天财富中心开始；完全意义上的高档写字楼的出现是长沙写字楼市场的新时期酒店办公写字楼商住混合商务公寓长沙商务市场市场占比市场占比市场占比市场占比主流商务产品专业化程度低：实际使用仍多在商住综合楼及商务公寓，专业写字楼份额有限，近年高端专业写字楼大力发展1、长沙写字楼发展趋势2、长沙写字楼配置调查3、长沙写字楼价格调查PARTⅠ市场透析4、长沙写字楼定位配置项目外观标准层电梯公共部分空调系统智能系统车位其它配置泊富国际广场228米超高层1700平层高4米20台进口电梯，6米/秒速度五星级酒店大堂户式中央空调系统5A智能配置2000车位（含商业）将邀请日本知名物业公司华尔街中心广场38层超高层1200㎡层高4.4-4.6米7台原装进口高速电梯挑高10米五星级酒店大堂，网络地板，吊顶隔断VRV户式中央空调系统5A智能配置300多个顶楼停机坪、多功能会议中心、实行会员制的商务会所万达中心超高层1600㎡14台三菱电梯（7台进口，7台国产）10.7米挑高大堂中央空调新风系统8G甲级写字楼，智能化门禁及取暖设备1539个24小时热水，引入六星级威斯汀酒店保利国际广场双层LOW-E中空玻璃尚未动工20台瑞士品牌电梯顶级精装会所式双大堂，顶层带停机坪中央空调地暖系统电梯刷卡系统、指纹门锁系统、周边报警系统三层地下停车场引入JW万豪酒店，豪华会所，室内泳池，欧洲金钥匙物管配置项目外观标准层电梯公共部分空调系统智能系统车位其它配置旺德府国际LOW-E玻璃幕墙1450平层高3.5米5台原装三菱电梯10米挑高酒店大堂、空中花园，全网络地板VRV中央空调、新风系统停车诱导系统、电梯刷卡系统和电子导示196个戴德梁行物业直饮水系统、多功能商务会议室华晨世纪广场LOW-E两至三层中空低辐射双银玻璃1600平层高3.6米6台进口节能高速电梯全石材豪华装修燃气+电能变频中央空调全楼宇热水系统，5A智能系统2600个光纤入户、百兆入桌，多功能会议中心、豪华会所、健身房、室内景观游泳池第六都玻璃幕墙1274多平，层高4.2米5台帝森克虏伯电梯精装，每层带公共卫生间中央空调暂无详细资料约3800个物管为华冠物业，由戴德梁行做物业顾问豪华会所双帆国际双帆剪影式建筑造型、节能型LOWE玻璃幕墙1600平15层以上楼层部分可提供复式双层办公空间6台三菱电梯并配有观光电梯9-10米挑高大堂，带