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2011年11月2汇报框架34项目案名和LOGO项目案名及logo直接关系到项目整体调性，以及销售物料及工具的推进，对客户引导至关重要。56美国经济今年超预期增长，通胀预期加强；叠加下半年美国国债数量剧减，共0.36万亿，则意味着美国量化宽松货币政策将难以为继，我们认为今年年底全球流动性将开始收紧。欧洲债务危机下，美元区仍是资金的避风港，欧债危机加重，美国QE系列7月份后到期，在国债剧减、经济超预期通胀开始显露的情况下，美元宽松政策退出预期非常强烈，将直接带动美元指数反弹。2010年6月底美元见顶以来，至今已经下跌10个月，今年6月底达13个月下跌周期，重要时间窗开启，下跌趋势扭转，其反弹直接带动大宗商品下跌。欧债危机不断升级，欧元区经济崩盘可能性增加美元区中国等新兴市场资金资金美元贬值人民币升值流动性增加内部经济滞胀输入型通胀增加出口受到严重影响热钱流入国内出口等实体经济企业受到冲击，国内资本将需求更稳定的投资渠道，热钱进入有吹起市场泡沫的趋势，政府必将进行调控。当前全球经济面临严峻挑战，特别是主权债务危机、金融市场动荡、经济增长乏力以及失业率居高不下，给全球经济带来了更大的下行风险.国际金融环境恶化，欧债危机不断升级，前景再添变数2.1行业发展环境7772011.22011.32011.42011.5第二次汉版限购令细则，限购、限贷、税费、取消首套房利率优惠。•再次上调准备金率0.5个百分点，住房公积金贷款同步上调。•加息0.25个百分点。•房价调控目标出台：增幅低于GDP和居民人均可支配收入增长水平。•中央规划未来保障房建设计划，同时限制地价，杜绝“地王”出现。•上调准备金率0.5个百分点。•受准备金上调和加息的影响，武汉各大银行商贷开始出现紧张的情况。•中央派出督察组，坚定房价调控信心。•加息0.25个百分点•CPI升值迅速，人民币加速升值•上调公积金存贷款利率0.2个百分点住建部强调中央房地产调控政策不会放松，同时检查各个房地产政策落实情况。•上调存款准备金率0.5个百分点.•武汉市部分银行将首套房首付提升为四成，贷款难度加大。2011.1第一次汉版限购令：本地客户限新购一套，外地客户暂停购房。•上调存款准备金率0.5个百分点。•房产税试点2011.6•武汉规划为中部中心城市•武汉不限高端人才购房•上调存款准备金率0.5个百分点。2011.7•“国五条”出台，重申措施，表明决心•执行最新土地级别与基准地价，最高级别基准价上涨一倍。•上调存款准备金率0.5个百分点，达到21.5%的历史高位。加息0.25百分点。•武汉市部分银行将首套房首付提升为四成，贷款难度加大。•执行差别房贷政策•二三线城市限购标准公布•上海商业贷款只对现房放贷•上调存款准备金率0.5个百分点。2011.8•台州9月1日开始限购，由此拉开二三线城市限购序幕•国家继续加大保障房建设力度•从9月5日起商业银行的保证金存款和存款准备金分批上缴。这使得银行更多资金被冻结，相当于上调两至三次存准金率，2011.9•南京放松公积金贷款，恢复最高每人可贷30万2011.10•沪多家银行提高首套商贷利率，上浮5%-10%2011年政策调控加强，从严执行限购限贷及限价、信贷紧缩，打压投资及投机购房需求，提高购房门槛，延长回款周期88政策效应逐步显现，开发商融资渠道受阻，面临洗牌，市场形势不容乐观2010年房地产行业共实现并购84起，占并购案例总数的13.5%，为所有行业之首，涉及并购金额25.8亿美元。2011年上半年，房地产业并购案例持续增加，并购速度也进一步加快，上半年完成的房地产业并购案高达57起，同比增加了27起。2011年三季度房地产并购进一步升温，链家地产市场研究中心的数据显示，截至10月中旬，2011年房地产行业并购案例已达90余起，超过去年全年的并购数量。81、10月28日，纽交所上市的易居（中国）控股有限公司（EJ）发布公告称，公司拟向中国房产信息集团（纳斯达克：CRIC）董事会发出收购其剩余股权的要约。易居提议以1.6美元加0.6股易居股票的固定价格收购每一股中房信股票。2、截至10月26日，共有70家房地产上市公司披露了第三季度财报，七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80%以上房企负债同比增加。3、远洋地产8月销售155亿，引资寻找并购机遇9类别城市1季度同比2季度同比月度同比9月同比10月同比一线城市（全面限购）北京-35.6%-42.3%-49.9%-51.5%上海-11.2%-23.6%-30.7%-41.4%广州-5.2%-18.5%-12.7%-24.6%深圳4.9%-10.3%-13.2%-29.2%二线城市（全面限购）杭州7.7%-8.5%-10.7%-13.8%天津10.5%-7.3%-10.2%-14.1%长沙11.3%0.6%-4.9%-8.6%沈阳46.7%32.8%17.9%-8.5%三线城市（部分限购）惠州18.5%11.5%8.9%2.8%东莞24.7%16.6%4.5%-3.2%佛山38.4%21.8%9.4%0.8%无锡-15.1%-18.9%-20.6%-22.5%限购政策导致各大城市销量大幅下降香港最新统计数字显示，2011年上半年，香港一手豪宅市场，内地买家占金额比例40%、占宗数比例38.4%，较去年下半年的35.4%及33.8%，升幅均为4.6%，创历史新高。在香港购买总价1000万港元房屋的内地买家，占整个购房人群的20%，购买2000万港币房屋的内地买家占30%，购买5000万港元房屋的内地买家占40%，超过1亿港元顶级豪宅的内地买家占70%。限购政策加速资本外溢，托起亚太地区地产CPI呈现一定回落趋势，限购加速资本外溢，地产行业处于盘整期，基本取向为持平甚至走低。2011年四季度存款准备金如果如期上调，企业融资渠道收紧，更多地产将直接采取降价的方式，倚靠楼盘去化维持现金流国内CPI指数据国家统计局数据显示，2011年10月份，国内CPI值为5.5，呈现一定回落趋势，但同比2010年的4.3，仍然高出1.2个百分点。CPI回落表明政府政策效应开始显现，回收流动性取得一定进展，通胀压力得到一定缓解。根据统计局的数据，10月房价出现环比下降的城市达到34个，比9月份多出一倍，环比价格下降的34个城市中，包括全部4个一线城市，南京、济南、杭州、宁波等共15个二线城市，温州、九江、宜昌、无锡等共16个三线城市，降价蔓延全国的速度加快。一线城市项目2011年上半年价格2011年10月价格北京京贸国际城26800元/㎡19800元/㎡深圳益田大运城邦二期12000元/㎡8000元/㎡深圳龙华花半里17800元/㎡12000~15000元/㎡深圳兰亭国际32000元/㎡25000元/㎡上海龙湖郦城18500元/㎡14000元/㎡北京、上海等一线城市开始全面降价，二三线城市政策缓冲期已过，量价变化明显。武汉市场价格出现松动，下行趋势明显。继10月底绿地、中海[、龙湖在上海率先降价之后，11月更多开发商加入了降价行列，其中不乏万科等标杆房企.。9月20日，潘石屹接受记者采访表示，北京、上海的住宅投资回报率仅2%，商业地产的投资回报率在4%至5%，就从资金回报率来说，房价还会持续下降。第一次汉版限购令1、本市户籍及能提供纳税或社保的外地客户可在中心城区新购一套住房；2、不能提供纳税或社保证明的外地客户，暂停在本市中心城区购房；3、违规购房不予办理相关登记手续。限购限贷税费取消首套房利率优惠；第二次汉版限购令细则限贷：二套房首付60%—70%，利率1.1倍营业税：购买买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税，税率为5.8%，目前武汉七大主城区已经开始执行限购：所有住房（包括郊区与二手房）统一实行1+1购房政策房价调控目标出台新房价格增幅低于GDP和居民人均可支配收入增长水平。注：2011年武汉市《政府工作报告》提出，今年我市生产总值增长12%以上，城市居民人均可支配收入年均增长与经济发展同步。（房价07年涨幅17%，08年涨幅8%，09年涨幅6%，10年涨幅19%）1月2月3月2010年国十条，国五条两次调控政策落空，各地地王频现，房价涨幅较大，房地产回暖趋势明显，政府调控压力大武汉政府1月与2月接连出台限购令，调控加码，力度空前。2011年以来政策执行力度不断加紧，至今无松动迹象，楼市观望氛围再现，价格下行预期强。武汉政府无论是从速度还是力度方面都严格执行中央的调控政策，重点体现在行政干预、限购限贷、信贷紧缩等方面。2.2武汉市场环境。。。。城中村改造衍生的刚需已消耗殆尽，市场正回归正常，土地存量加大，市场供求关系逆转武汉市“城中村”包括147个行政村和15个农林单位，总人口35.66万人，相当于武汉市2020年规划建成区面积的四分之一。2011年初，33个城中村已基本完成拆迁改造，另有23个城中村的拆迁改造工作将于今年底前完成。20062005200420122011年（1-10月份）2010200920082007武汉历年住宅用地供应成交情况楼面地价（元/平方米）成交面积（万方）供应面积（万方）今年计划供应还剩527.8万方1、2010年以来的快速销售策略，还足以支撑开发商今年大举拿地，预计11年武汉全年住宅用地成交在1600万方以上。2、在政策环境未根本改变情况下，预计12年住宅用地成交估计在950万方。13•客户经过三层过滤后，武汉大批客户被限制在范围之外，主要以本地部分首改客户，本地刚需拆迁客户以及少量投资客户为主。客户第一层过滤客户第二层过滤客户第三层过滤武汉限购令新国八条其他政策首改客户多改客户投资客户首置客户部分首部分多改客户部分投资客户户少量投资客户客户第一层过滤客户第二层过滤客户第三层过滤客户第一层过滤客户第二层过滤客户第三层过滤新国八条其他政策首改客户再改客户投资客户首置客户部分首改客户部分多改客户部分投资客户首置客户少量投资客户本地刚需拆迁客户本地部分首改客户本地刚需拆迁客户少量投资客户（含外地）提升销量、完成销售额任务的关键本地部分首改客户经过武汉限购令、新国八条等政策筛选，客户范围大幅减少，客户置业信心下降，期待抄底现象明显。14•武汉成为众多品牌企业扩张的战略要地，招商地产、佳兆业、中海地产首次进军武汉市场，加上早已在武汉的万科、保利、恒大、阳光100等外来品牌企业，以及本土的福星惠誉、百步亭、三江航天等，品牌竞争激烈。14名称年份区位土地面积建筑面积楼面地价中海2011江岸区后湖路与建设渠路交汇处9.23427.7023757.2招商2011洪山区珞梁路与南湖路交叉口4.586813.76042979.56九龙仓2010汉钢中路西南侧4.216612.64988063.37中烟2010汉钢中路以西5.231117.10797704.07佳兆业2011洪山区青菱乡白沙二路与青菱东路交汇处11.87535.1761933.72绿地2010汉阳区梅子西路与梅子南一街交叉口西南部19.029445.86202790.982010武昌区车辆厂27.5492155.00573482.58朗诗2010汉阳区龙阳大道与龙阳湖南路交叉口5.109612.16072824.66万达2009武昌区积玉桥地块10.309549.989639312010武昌区中北路与东沙大道交汇处8.2331.1162562.872010东临体育路、西临318国道，南临太子湖路11.9925.635.97791000厦门联发2009古田四路与解放大道交叉口2.7712.46541962010武昌区徐东大街西侧4.319916.41565068.34世茂2010蔡甸区大集街凤凰、竹圻、天星、溪水村85.677520.52962770.642009年起，地产品牌企业齐聚武汉，产品开发理念先进和成熟，市场竞争日益激烈，从区域化竞争转化为完全市场竞争15152.3高端市场表现2009年成交2010年成交2011年1-9月成交套数面积套数面积套数面积300-400万283