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江苏公司江苏公司谨呈：佛奥集团佛奥无锡太科园项目营销策略报告2014.01.18江苏公司目录ContentsPART1市场分析PART2项目定位PART4营销推广PART3物业发展建议项目本体分析SWOT分析及应对策略项目总体定位项目客群定位项目发展策略价格策略营销策略推广策略宏观市场分析竞争市场分析区域分析产品配比建议建筑风格建议景观风格建议户型建议装修建议商业建议江苏公司PART1市场分析宏观市场分析竞争市场分析本体及区域分析江苏公司宏观市场城市地位无锡位于苏锡常都市圈，为江苏省第二大经济强市，拥有无可复制的城市资源，文化底蕴深厚。2012年全国城市GDP排名排名城市DGP(亿元)1上海19195.62北京160003广州123034深圳115025天津11190.96苏州105007重庆100118成都70809杭州7011.810无锡690011武汉670012佛山658013南京6140无锡为江苏省第二大城市，排名在苏州之后，南京之前。主要城市资源：京杭运河、梁溪河、太湖、蠡湖主要景点：鼋头渚、三国城、水浒城被水浸润的城市苏锡常都市圈上海南京都市圈江苏公司宏观市场发展规划无锡市未来将继续发挥湖湾城市特质，打造特大城市。形成三心、三区、三圈层的城镇结构，新区未来打造临空经济战略中心。一体：无锡湖湾特大城市两翼：江阴滨江大城市、宜兴滨氿大城市双轴双带：江湖城市发展轴、环太湖城镇发展带、江阴沿江城市发展次带、宜兴滨氿城市发展次轴本案无锡规划：形成“一体两翼双轴双带”一体两翼两翼双轴太湖新城区科技新城区锡东新城区惠山新城区山水旅游休闲区锡西新城区三心：老城商贸中心、太湖新城商务中心、蠡湖休闲中心三区：中心老城区、太湖新城区、山水旅游休闲区三圈层：中心城区、新城区、城镇组群圈层一圈层二圈层三老城商贸中心太湖新城商务中心蠡湖休闲中心中心老城区临空经济战略中心、国际先进制造业区、国家级科技创新区江苏公司宏观环境城市交通2014年6月地铁一号线将开通，年底2号线竣工通车。将成为江苏省第三个地铁开始运营的城市。“十二五”中期规划的4条骨架线路全部完工后，市民选择轨道交通出行的比例将达到公共交通出行的30%以上。锡澄高速无锡东站无锡站无锡新区站苏南硕放国际机场内环路对外高速公路：沪宁、沪宜、通锡、锡澄高速等铁路：沪宁铁路穿过无锡东西全境；新长铁路向北连接苏北，往南联系浙江长兴；机场：苏南硕放国际机场无锡西站无锡城际铁路站无锡已经形成以高速公路、城市干道、轨道交通为支撑的“大交通”格局通达苏沪各地。江苏公司宏观市场宏观政策无锡属于发达三线城市，受全国房产政策影响较大；且经济发达的无锡也严格执行了限购、限贷政策。国五条出售自有住房按规定应征收的个人所得税20%。房产税不动产统一登记以房养老住房信息联网无锡开征房产税可能性不大。其中的执行细节还需要探讨。住房信息联网停滞，小产权房难以转正。整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。公积金贷款政策不变，提取时间有变化。类型90㎡首套90㎡首套120㎡二套首付比例不低于20%不低于30%不低于50%，贷款利率为同期首套利率的1.1倍对本市居民严格执行“限三”政策，但明确了外地籍高层次人才的可购一套房资格。限三政策主要抑制外地炒房潮明确外地籍高层次限贷限购额度：一人可贷30万，夫妻双方最高可贷50万。江苏公司宏观市场量价走势无锡商品房市场量价表现平稳，但升温乏力，整体市场表现平淡。2010-2013年无锡累计商品房金额成交对比江苏公司宏观市场板块特征各板块形成了价格梯度，新区板块目前处于成交价格低地，成交占比排全市第三。惠山板块：6200元/㎡代表项目：万达广场、理想城市花园锡山板块：6800元/㎡代表项目：华夏·世纪锦园、恒大绿洲北塘板块：7300元/㎡代表项目：梧桐水岸、苏宁天御广场南长板块：9400元/㎡代表项目：复地悦城、时代上城城中板块：9800元/㎡代表项目：世茂国际广场、红星国际广场太湖新城板块：10000元/㎡代表项目：朗诗绿郡、太湖国际社区新区板块：7200元/㎡代表项目：保利中央公园、君域豪庭无锡各板块房价阶梯表现2013年无锡各板块均价与代表楼盘江苏公司宏观市场市场存量万套无锡截至2013年12月底商品房存量达143316套，市场去化能力一般，商住库存比例逐步缩小，新区商住库存压力为全市最大。江苏公司小结无锡属江苏省第二大经济发达城市，文化底蕴浓郁，人口导入能力强规划规划有四条地铁线路，目前1、2号线地铁在建，城市发展空间较大住宅限购、限贷，受国家政策影响明显，房地产市场存在一定的政策风险商品房年成交量623万方，月均成交量50万方以上，成交价格8500元/㎡，市场量价表现平稳，升温乏力新区板块成交价格较低，成交量占全市比重不足两成，板块地位不高，存在可发展的空间江苏公司PART1市场分析宏观市场分析竞争市场分析本体及区域分析商业市场办公市场公寓市场江苏公司竞争市场-商业存量据网数据监控中心统计显示，截至12月27日，全市七区商业存量85050套，面积797.33万平。其中，新区、惠山两大区域商业存量均突破2万套，成为无锡未售商业最集中的区域。新区商业存量房面积从三季度的199.87万平减少至192.43万平，成为三季度跌幅最大的区域。新世界国际纺织服装城8347套超28万平的商业成为新区巨量商业积压的主力。整体商业市场存量巨大，以新区、惠山区域为主，突破2万套。新区巨量商业堆积给2014年带来巨大压力。江苏公司竞争市场-商业分布特征在售商业体分布较为零散，但多集中在市区等成熟地段，本案周边仅时代天街商业街在售五洲国际广场银河城九龙仓星汇天地上尚城亿丰时代广场盛唐·乐享城润泽18区龙湖时代天街项目名称物业组合总体量商业体量润泽18区商业、住宅15万方1.5万方龙湖时代天街商业、住宅20万方20万方九龙仓星汇天地商业办公8万方2.5万方五洲国际广场银河城商业办公公寓15万方5万方上尚城商业办公5万方1.5万方盛唐·乐享城商业、办公12.8万方9万方亿丰时代广场商业20万方20万方江苏公司竞争市场-商业商铺规划在售项目多为商业体，商铺分割面积较小项目名称商铺层数商铺层高商铺类型业态规划商铺面积段润泽18区地上2F4.5米商业街餐饮、酒吧、零售20-30㎡为主龙湖时代天街3F1F：5.6米2-3F：4.5米商业街餐饮、影院、零售50-500㎡不等主要为50-150㎡九龙仓星汇天地地上2F1F：4.6米2F：3米沿街商业餐饮、金融、休闲、会务配套60㎡-240㎡五洲国际广场银河城地上4F5.1米商业体零售、娱乐、休闲、餐饮主要20-40㎡上尚城地上2F4米办公裙楼沿街商业未定100㎡左右盛唐·乐享城地下2F，地上4F-2F：4.8米；-1F：6米；1-3F：5.7米；4F：5.2米商业体无锡首个全家庭乐享生活中心20-50㎡亿丰时代广场地上3F——商业体零售、影院、娱乐、餐饮等30-200㎡不等亿丰时代广场润泽18区盛唐·乐享城五洲银河城江苏公司竞争市场-商业价格特征惠山商铺价格最低，其次，新区本案周边时代天街售价也较低板块项目名称1F2F3F4F新区润泽18区3.5-5万2-3万————龙湖时代天街成交价2-2.2万1拖2:1.8万1.7-1.8万1.2万——南长九龙仓星汇天地3-3.5万2万————五洲国际广场银河城3.4万2.2万1.6万1.3万上尚城3万2.2-2.5万————北塘盛唐·乐享城4.6-4.7万2.8-2.9万2.3-2.4万1.7-1.8万惠山亿丰时代广场2.5万1.7万1.1万——江苏公司竞争市场-商业销售分析在售商业体多采用统一招商和返租的形式进行销售，但整体去化情况一般板块项目名称销售模式首开时间推案量去化量整体去化率新区润泽18区五年包租，三年返租，每年8%，抵房款，后两年九一分成2013.8.144457316.40%龙湖时代天街三年返租，每年返租8%，抵房款2012.11.3084028734.17%南长九龙仓星汇天地一楼前三年24%返租后三年20%返租2011.4.301158674.78%五洲国际广场银河城统一招商2012.370035050.00%北塘盛唐·乐享城前三年18%一次性抵扣房款，后面12年二八分成2013.63346419.16%惠山亿丰时代广场包租10年，前三年6%每年，抵房款，后7年每年10%返租2013.6.294474510.07%江苏公司竞争市场-商业周边商业现状标记配套类型餐饮净湖水岸（餐饮、娱乐、快捷酒店）IPARK商业（餐饮、服务）新安安置区商业（生活配套）龙湖艳澜山商业（零售、餐饮）114232342.5公里商业配套圈周边现有商业现状以生活配套商业为主，由于区域认知度有待提升，商业氛围不浓厚。江苏公司竞争市场-商业小结区域外：在售商业以综合体为主，包含商业和办公，总体量2-3万方。年去化10%-30%，整体去化速度缓慢。区域内：在售商业以龙湖时代天街为大体量的商业带动区域商业，去化34%辐射整个区域及全市。存量：市场现有商业库存较大，给2014年无锡市场带来很大危机项目周边商业现状：以基本生活配套服务园区为主，商业氛围不浓厚。销售模式：以包租和返租抵房款为主。给本案启示：是否需要设置区域型商业，需要市场的验证和时间的考量，不建议商业体量做大。建议设置沿街商铺满足社区及周边产业园的生活配套需求。江苏公司竞争市场-办公在售分布在售办公多集中在新区、南长、滨湖，周边多具备一定的商业或办公氛围麦库MYCO新发汇融广场汇普金融大厦九龙仓星汇天地无锡世界贸易中心盛唐·乐享城龙山大厦喜年中心上海中心·城开国际项目名称物业组合总体量（万㎡）办公体量（万㎡）麦库MYCO商业、办公5.83融智大厦酒店、办公、商业10——长江1号公寓、办公、商业154.5新发汇融广场办公、商业24.6约23九龙仓星汇天地商业办公85上尚城商业办公53汇普金融大厦办公（在售）商业2.95约2盛唐·乐享城办公、商业（主力在售）12.83龙山大厦公寓+办公+底商3.81.5喜年中心公寓+办公+底商8.33.8上海中心·城开国际公寓+办公+底商207麦库MYCO商业、办公5.83江苏公司竞争市场-办公产品打造多数办公层高超4米，在售甲级、5A写字楼较少，多为商住类办公产品在售项目名称办公定位产权年限内部设施层高电梯部数外立面材质麦库MYCO——40年——3米7玻璃幕墙融智大厦5A40年新风、中央空调4米8玻璃幕墙长江1号——40年——3.6米8玻璃幕墙新发汇融广场——40年——3.8米2玻璃幕墙九龙仓星汇天地小微企业创业孵化基地40年——4.6米6玻璃幕墙上尚城——40年——4米4仿真石漆汇普金融大厦甲级40年——3.5米3玻璃幕墙干挂石材盛唐·乐享城——40年——3.6米4玻璃幕墙龙山大厦5A40年中央空调4.6米6玻璃幕墙喜年中心5A40年中央空调4.6米12玻璃幕墙上海中心·城开国际5A甲级40年新风系统4.8米10玻璃幕墙无锡世界贸易中心甲级、5A40年中央空调、新风系统3.6米20玻璃幕墙江苏公司竞争市场-办公面积、价格分割面积多在40-100㎡之间，新区在售办公价格在8500-9000元/㎡之间区域项目名称标准层面积（㎡）分割面积段（㎡）在售单价（元/㎡）南北价差（元/㎡）楼层价差（元/㎡）新区麦库MYCO130046-68900020080-100融智大厦150080-15008400-850010030-80长江1号1800136、450-49090001000——新发汇融广场1800130-4008900，政府补贴300元/㎡300-60050-80南长区九龙仓星汇天地100050-516800——50-80上尚城100050-1158000——30-50汇普金融大厦90069-32513000——30-50无锡世界贸易中心1500-200066-2402500010050-80北塘区盛唐·乐享城800-86037-601