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Xx项目营销策略思考12012年8月宝坻区区域发展分析地处大京津地区发展中心，地理位置优越大京津经济圈的政策支持，带动产业发展，加大人才流动，宝坻区正地处一个流动中心位置大京津地区生活、工作方式变化，促使生活半径扩大，宝坻区地处半径覆盖内宝坻区地处西部城镇发展带核心位置宝坻是西部城镇发展带核心节点本案西部城镇发展带『区域背景』京唐高铁：京津新城通往北京、唐山津蓟轻轨：京津新城设站塘承高速、廊唐高速、津蓟-津汕联络线即将建设宝白公路:南延直通天津机场1交通路网1个中心—京、津、唐三大城市中心2个机场—首都机场、天津滨海机场3个港口—天津港、京唐港、秦皇岛港4条高速—京沈、津蓟、蓟滨、廊唐高速5小时交通圈—覆盖47个大中型城市海、陆、空交通网络完善『区域背景』京唐高铁设有北京站、通州站、香河站、宝坻站、鸦鸿桥站、机场站及唐山站等7个车站；总投资335.9亿元；设计时速350公里；运行时间约38分钟京唐高铁于2009年9月开工建设，2012年投入使用，区域城市化建设进程将全面提速；宝坻北京唐山20分钟京唐高铁20分钟京唐高铁京唐高铁，使宝坻区20分钟来往京、唐『区域背景』轨道交通唐山市区域名称静海县蓟县武清区宝坻区行政划分县级县级区级区级地理位置临近河北省、津南区、大港区临近河北省、北京、宝坻区临近北京、河北省、宝坻区、西青区、北辰区临近河北省、蓟县、武清区、北辰区区域人口52.3万人96万人79.3万人90万人地区生产总值236亿元209.3亿元1000亿元238亿元产业发展静海产业园已形成规模旅游业为主武清开发区产业蓬勃发展宝地产业园初具规模旅游业区域结论区域均好性较强主要依托滨海新区发展区域以休闲旅游业为主自身产业单一薄弱地理位置优越产业结构发达地理位置优越产业结构完整，尚待发展评级『区域背景』宝坻在郊县中综合实力排名第二伴随着天津市的发展，宝坻区发展潜力巨大区域城市化，建设进程全面提速宝坻区『区域背景小结』宝坻区位于西部城镇发展带核心节点链接北京、河北、天津市区等主要城市，有机会承载津、京、河北的人口。承载着西部城镇发展带的主要功能，是西部城镇发展带上的重要环节宝坻双城——京津新城京津唐卫星城滨海新区配套服务区生态型、知识型、服务型精品新城新城内项目总投资规模500亿元人民币以上以生态、商贸、休闲、会议会展、教育研发为特色服务京津冀、面向环渤海区域开发已具规模，处于完善阶段『区域背景』宝坻新城政治、经济、文化新城宝坻区新的城市中心起步较早，区域建设陈旧历史文化积淀丰富区域人口数量大，生活氛围浓厚全面建设，使宝坻新城成为政治、经济、文化中心未来规划全面，阶段性完善商业、文化、娱乐等配套设施，形成新的城市中心『区域背景』10城市化的发展将吸引两类“人群”，项目属于“新城边的新区”，项目地区规划相对新城更易于启动，利于吸引外来人口『区域背景小结』城市快速发展，将极大的增加对周边的吸引力。宝坻成为区域中心，将吸引外来人群。项目所在城市周边将承载外扩人口。南部产业—九园工业区位于北辰、武清、宝坻、宁河三区一县的交界处和津蓟高速公路第一出口处园区规划面积15平方公里京沈高速公路、京津塘高速公路、津围公路、九园公路等主要交通干线从园区周边通过园区距北京110公里、天津28公里、唐山100公里，到北京、唐山的车程均不超过50分钟，到天津市区和天津新港仅需10到20分钟园区投资近2亿元的一期2平方公里的九通一平基础设施正在建设，已与十余家企业签订了入区建厂协议，固定资产投入2亿多元人民币发展的目标争取用3-5年时间完成首期开发任务，工业固定资产投入达到20-30亿元建成宝坻重要的制造业基地形成以现代工业为龙头，二、三产业协调发展的现代化综合经济区和设施完善、环境优美、特色鲜明的卫星城九园工业区津蓟高速公路潘青线『区域产业』九园工业区，重要制造业基地位于宝坻东南部，座落于黄庄乡黄庄村西、九园公路北侧，紧临珠江温泉城\知识森林岛、黄庄水库、京津新城面积112平方公里，辖19个行政村，人口1.15万辖区内地势平坦、河流纵横、自然环境优美，是华北著名洼淀，素有京东“鱼米之乡”之称首期开发600亩，基础设施建设达到“五通一平”，现有入驻企业15家，协议固定资产投资额4亿元重点发展农产品深加工、食品、电子信息、汽车配件、金属制品、机电制品、服装等优势产业，在环保产业发展上实现大突破五年内实现工业区的科学布局、园林环境、专业分工、物业管理、社会服务、市场运作格局，不断提升工业区整体形象发展的目标黄庄乡工业区九园线宝芦线南部产业—黄庄乡工业区『区域产业』黄庄乡工业区以环保、制造为发展方向定位是天津市承接北京最近的一个开发区总体规划上由工业区、高科城、商务居住区、物流区组成，目标是现代化新型城市作为新兴的经济区域，正在按照“依托京、津、冀，融入环渤海，放眼海内外”的战略构想，着力打造首选科技产业，主攻制造工业为北京和天津滨海新区配套的综合产业功能区京沈高速公路宝平线宝坻经济技术开发区天津宝坻经济开发区是国家批准的省（市）级开发区，2003年建立，总规划面积33平方公里。06年由“天津宝坻经济开发区天宝工业园”更名为“天津宝坻经济开发区”。距宝坻城区3公里，海滨国际商贸物流城15公里，京津新城、京津国际商贸港15公里，距京、津、唐三大城市分别为70—80公里，距天津新港90公里规划建设最低达到“九通一平”的标准新型现代化工业园区，统一规划建设中小企业创业区（工业楼宇）、办公区、仓储区、公共生活服务区。与小城镇发展布局相衔接，着力打造具有都市型工业园特色的适宜生产、研发、休闲、人居的现代工业区发展的目标宝坻经济开发区起步第一期面积为7.04平方公里，由工业区和配套服务区组成北部产业—宝坻经济开发区『区域产业』宝坻开发区依托宝坻城区，发展迅速定位是载体功能强大的新型工业区总体规划上瞄准工业产业定位，并以此为依托，打造沙发产业集群依托现有优势条件，围绕区特色产业基地布局，利用环渤海周边市场的有利条件，发挥区位、土地、科技、产业基础等优势属于乡镇工业园区位于宝坻新城东部，京沈和津蓟两条高速公路在镇区交汇，九园公路和通唐公路交叉过境推进产业集群、形成产业链、完善功能区基础设施和公共配套体系、打造家具区域品牌为重点，实施外向拉动，强化招商引资发展的目标京沈高速公路津蓟高速方家庄镇工业区北部产业—方家庄镇工业区『区域产业』方家庄镇工业区——沙发产业基地定位是天津市承接河北最近的一个工业区总体规划占地4平方公里，首期规划面积达2.2平方公里，工业区载体设施完善工业以塑料较发达属于乡镇工业园区新安镇北部与天津蓟县接壤，东北部与河北玉田县接壤，毗邻京沈高速新钟站50米规划建设最低达到“七通一平”的标准园区产业定位于文体、机械制造、纺织服装等主导行业，入区企业10个，协议固定资产投资额7亿元发展的目标京沈高速公路新安镇工业区北部产业—新安镇工业区『区域产业』新安镇工业区——发展塑料制造业定位是家电、铸造工业区总体规划面积3000亩，一期开发占地675亩，可出让土地541.1亩，土地出让率80.58%重点打造白色家电、机加工、铸造、塑料主导产业，使各企业之间相互协作、相互支撑属于乡镇工业园区位于潮白河南，宝新公路和宝武公路穿过全境工业区完成了给道路、排水管网、供电、通讯、路灯绿化、硬化等基础设施建设园区引导现有机床加工、体育用品等重点行业企业向自主创新型企业发展，扶持他们发展壮大，带动其他相关产业发展，形成产业链条，逐步向集团化经营模式转变发展的目标宝新公路潮白河新开口镇工业区北部产业—新开口镇工业区『区域产业』新开口镇工业区——家电制造基地京津都市圈内最具开放性、延伸性、衔接性的地带总体规划面积10平方公里，起步区面积4平方公里以仓储物流、机械制造、橡胶、电子、有色金属等为主导产业，打造潮南组团工业集中区京沈高速公路宝平线宝坻经济技术开发区属于乡镇工业园区位于天津市偏北方，紧邻津蓟高速公路及宝武公路、津围公路、宝白路等一级公路。规划建设最低达到“九通一平”的标准园区依托现有的产业基础，建设金属制品产业及相关服务产业集群，总店发展不锈钢的板、管、棒制品及线材制品加工制造发展的目标北部产业—马家店镇工业区『区域产业』马家店镇工业区——仓储、制造双向发展定位是电子、医药、汽车、家用电器、装备制造等现代化新型工业总体规划面积4.4平方公里，首期开发面积2平方公里拥有各类企业230多家，行业涉及服装制造、塑料制品、机械制造、纸制品制造等属于乡镇工业园区位于口东镇西侧，距离津蓟高速宝坻南出口0.5公里。距宝坻新城和京津新城仅10分钟车程，距天津市区、滨海新区、北京市、唐山市的车程约1小时。宝白公里、大黑林路贯穿全镇规划建设最低达到“九通一平”的标准目前已有无缝钢管、游艇、机械、家具、电子等项目筹备入住，计划固定资产投入30亿元，占地2500亩发展的目标口东镇工业区津蓟公路北部产业—口东镇工业区『区域产业』口东镇工业区——现代化工业基地位于宝坻新城东南20公里，与京津新城相连镇域总面积104平方公里，常住人口3.2万九园公路贯穿全境，与京沈高速、津蓟高速公路毗邻，即将建设的蓟滨高速从镇内穿过工业区规划面积2平方公里，已开发建设1500亩，基础设施达到“七通一平”标准，现有工业企业5家，协议固定资产投资额3.5亿元工业区以新型建材和服装为主导产业随着工业区的不断扩大和基础设施的完善，结合小城镇建设，力争三年内将工业区规划建设成功能齐全、特色鲜明的产业集聚区发展的目标林亭口镇工业区九园线北部产业—林亭口镇工业区『区域产业』林亭口镇工业区——建材、服装基地位于宝坻东部，京沈高速公路途径镇北，其出口距镇工业区2公里，横贯全镇南北的蓟滨高速公路正在建设中首期开发1500亩，功能区的道路、供水、供电、排水、污水处理、供暖电讯、宽带及有线电视等配套基础设施完善，亮化、绿化相互映衬逐步实现资源共享，功能区的吸引力和聚集能力不断增强。现有已入住企业12家，协议投资额达到4.8亿元大钟工业区在依托现有环球集团、华旗集团，巩固传统产业的基础上，着力打造以服装、旅游制品、食品、家具、塑料等为主导行业的轻工业基地，建设成特色鲜明的产业区大钟庄工业区唐通线京沈高速公路北部产业—大钟庄镇工业区『区域产业』大钟庄镇工业区——轻工业基地『区域产业』北部工业区依托原有老城区，起步较早，布点多，规模较大区域产业形成规模，且多为研发型生态企业产业全面发展，带动北部片区发展南部工业区南部工业区分布较少两个，为九园工业区、黄庄乡工业区北部工业区北部工业区分布较多八个，为九宝坻经济开发区、方家庄镇工业区、新安镇工业区、新开口镇工业区、马家店镇工业区、口东镇工业区、林亭口镇工业区、大钟庄镇工业区起步较晚，建设初期，规划建设标准较低起步较早，已初具规模，规划建设标准高固定资产投入较少工业区规模小以现代工业制造业、加工业为主固定资产投入加多工业区规模较大以研发、休闲、人居为主『区域经济发展小结』近期宝坻区经济飞速发展，已超越全市平均水平人口及人均消费水平有所增长产业的规划布局，加速宝坻区经济发展项目将借力商贸经济区的规划，发展前景良好产业人群是仍以地缘性从业者为主，在产业人群上目前仍以蓝印、教育等投资方式来吸引，但产业人群发展潜力巨大，应转变其居住生活观念。宝坻区房地产市场整体情况分析91779435946495059909100199243906910060103941001710259100167000750080008500900095001000010500110002011.72011.82011.92011.10.2011.122011.122012.12012.22012.32012.42012.52012.62012.7商品住宅成交均价『整体市场现状』2012年7月，商品住宅成交量为83.76万平方米，滞涨回落市场成交表现稳定。2