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谨呈：XXXXX小汤山，国际化启航2报告结构亚北区域发展的阐释3世联对项目的理解及预判1北部重点别墅区理解1北部重点别墅区理解机场高速京承高速八达岭高速立汤路五环路四环路三环路长安街二环路中央别墅区内城核心区亚北别墅区京昌别墅区西山别墅区机场高速京承高速八达岭高速立汤路五环路四环路三环路长安街二环路中央别墅区内城核心区亚北别墅区京昌别墅区西山别墅区马坡别墅区中央别墅区北京发展最早，最成熟的别墅区片区特征：交通优势得天独厚，机场、CBD顺时可达；外籍人士聚集，涉外氛围浓厚，区域内配套丰富，租赁市场活跃；龙湖滟澜山的出现，改变了中央别墅区项目仅依靠区域优势作为主要卖点的传统，产品品质全面升级嘉浩国际莱蒙湖别墅丽斯花园国家会计学院格林马术培训中心力迈学校中央别墅区开发历程发展阶段配套开发京西国际学校（94年）乡村高尔夫俱乐部(88)京西国际学校住宅开发19942000香江花园2006丽京花园裕京花园名都园欧陆苑优山美地丽高王府美林香槟小镇水木兰亭大湖山庄龙湾别墅丽嘉花园长岛澜桥卓锦万代财富公馆丽宫浅水湾丽柏公寓200320051996顺义国际学校扩建和睦家日祥广场北京乡村赛马场温愉广场欧陆广场北京英国学校京西国际高中部9495969798别墅公寓配套配套建设及环境营造购买人群中央别墅区规划起源于91年，得益于区域的良好环境及与交通，该区域度假配套发展迅猛。92年出现第一个定位外销的别墅项目，到港澳台做推广，吸引来了第一批港澳台客户，约占80%，其余为国内个人及外企购买；依托温榆河良好环境、国际学校的建立以及与东部便捷的交通联系，吸引了第一批使馆和外企的外籍人士，且形成聚集效应居住人群2000年后，该区域别墅项目供应量大大增加，产品线打破单一，风格虽仍以欧美为主，但在2004年后开始出现中式及原创风格别墅生活配套设施渐渐齐全，日祥广场经过2年的经营开始有人气生活配套设施逐渐完善、升级集中产业发展规划随着市场的不断扩大，国内投资客逐渐涌入，港澳台投资客的比例逐渐下降到50%，在中央别墅区内长期投资的成熟投资客约占10%随着区域配套的成熟和产品的升级，吸引了国内自住客户，约占30%受新政影响，传统的港澳台客户几乎不能购买500强企业内的中高层管理者，预算在5000美金/月以上普通外资企业的中高层管理者，预算在3000-6000美金/月国外使馆内的高级官员，预算在5000-6000美金/月，普通官员，预算在2000-4000美金/月国际学校的老师，预算在1500美金/月左右自住客户，充分依赖中央别墅区的区位优势，置业带有一定的投资性与机场、CBD的快速联系，配合完善的别墅生活配套成就中央别墅区特有的价值体系200720082009中粮祥云滟澜山誉天下国门商务区启动T3航站楼启用新国展一期落成M15号线开建民生银行总部奠基中央别墅区传统成熟别墅区10年1月4月7月4月7月10月2011年棕榈滩龙湾优山美地370-504平米独栋，剩余8套，884平米独栋剩余5套870-1250平米，独栋，剩余28套后期102栋联排及叠拼誉天下后期主推联排、叠拼350-400平米，少量独栋，均价30000元/平米.中粮祥云后期14万平米叠拼/独栋滟澜山售罄320-470平米，独栋，剩余5套，900-1800平米，独栋，12万平米270-320平米，联排，剩余27套后期28万平米住宅（公寓、联排、叠拼），19万平米商业2套800-900㎡的独栋，预计10年5月推出后续几乎无独栋供应区域内品牌聚集城市化趋势不可阻挡本案基本情况位置：顺义区京承高速后沙峪出口1500米规模/类型：430户联排，4栋独栋总占地面积：约24万平方米总建筑面积：19万平方米容积率：0.67户型/面积：联排地上面积240-280平米/套，双拼改独栋500-700平米是否带装修：否总价：联排840-1000万/栋，独栋2500-3500万/套在售产品根据客户需求将4栋双拼改独栋，目前没有对外销售代表项目：龙湖滟澜山让植被成为建筑的外立面高大乔木灌木花灌木花卉草坪五重绿化的立体景致；树木全冠移植；花墙围档的下沉车道；森林溪境（中轴水景带）；蔷薇山谷。“我一进来就被滟澜山的园林震撼了！”“这房子真是太漂亮了，就是我心目中的别墅的样子。”提升了低密度别墅园林的标准！马坡别墅区依托奥运背景支撑下的崛起板块片区特征：自然资源得天独厚，依托奥运利好政策，市政环境大幅改善；近期市场放量集中，以度假型低密度项目为主，已成为新兴热点别墅区；马坡区域区域供应量不断增加，产品趋于高品质化，区域有较强的竞争力，主要以东部首置客群为主，区域配套略有不足项目名称产品销售均价(元/平米)富力湾独栋15000香醍溪岸独栋15000纳帕尔湾独栋16000御墅独栋15800波特兰花园独栋17000MOMA万万树独栋18500东方太阳城独栋21000蓝岸丽舍独栋、联排(后期)独栋13500香悦四季独栋15000（预计）鲁能新城未定16000（预计）09在售后续上市白马路昌金路鲁能新城富力湾御墅东方太阳城MOMA万万树蓝岸丽舍魏板路纳帕尔湾波特兰花园顺平路六环香悦四季京密路香醍溪岸※在售项目价格来源于09年3季度成交均价马坡板块：凭借优越的自然条件，吸引众多开发商进入，有第二中央别墅区之称，道路与规划落实，以及未来巨大的供应，将重新成为热点区域。市场存量盘点未来供应以小面积独栋及类别墅产品为主波特兰花园纳帕尔湾MOMA万万树富力湾二期类独栋280-400平米，当前余量200套左右御墅马坡板块香悦四季鲁能项目蓝岸丽舍东方太阳城龙湖.香醍溪岸后续300余平米独栋100套，10年初上市独栋370-460平米，当前余量14套独栋450-670平米，当前余量3-4套独栋389-512平米，当前余量59套，无后续独栋400-500平米，当前余量40-50套独栋399-886平米，当前余量76套，无后续独栋365-723平米，当前余量17套独栋380-698平米，当前余量80套供应量约为55万平米，容积率1后续30套后面三期22.5万平米，容积率1.2后续二期148套，独栋为主含少量联排后续建面3.4万后续建面4.8万平米50套左右独栋（含1000平米大独栋）洋房产品后续推出180套2009年2010年2011年10年10月在售存量后期推出京昌别墅区起步早，发展慢，目前停滞不前片区特征：上世纪90年代，随着八达岭高速的开通，京城的首批高档大独栋项目出现，成就了京昌片区的开幕；2002年开始，随着中关村以及亚运村的成熟，高收入人群聚集，带动低密市场需求，依托便捷交通的类别墅成为市场主力；2005年-2007年随着区域的逐步成熟，和对别墅资源价值的逐步提高，以及亚北别墅区域的带动，市场再次走向独栋别墅主流；2007年以来，由于片区配套匮乏，且区域发展缓慢，区域内再无新项目推出起步阶段以高档独栋为主,，依靠北部和西部客户迅速建立市场区域独栋断层阶段，以靠近城市的类别墅为主区域发展阶段以小独栋及舒适性独栋为主出现舒适性独栋为主的放量时期200320042005200620022001单价（元/平方米）40006000800010000120001400016000龙城花园碧水庄园玫瑰园雪梨澳乡领秀硅谷阳光斯坦福宽HOUSE三水青清顺驰林溪碧水庄园A区龙城花园IV华远静林湾无双天伦随园北一街8号园墅领秀硅谷II中海·瓦尔登湖1991-2000北京湾观山悦京昌片区起步早、发展慢，07年开始停滞不前,供应乏力，持续没落；类别墅高档独栋小独栋/舒适型独栋目前区域内在售项目仍然为07年以前推出的项目，07年至今无新项目推出，片区发展较慢，且不持续，目前属停滞不前的状态2009.2010年仍有存量的项目2007-2010香江别墅北京湾代表项目大量类别墅产品为主，少量独栋为辅关键价值点北京湾香江别墅区位认知城市远郊北六边上交通便利度紧邻高速出口紧邻六环出口外围环境距离北京西北部旅游度假资源临近西山山脉体量建筑面积：248454.48平米100000平方米产品形式剩余产品以少量中型独栋为辅，大量类别墅产品为主联排、叠拼、洋房类独栋为主社区园林大型集中园林景观精装园林及大环境西山景观户型舒适度产品品质及舒适度均较差户型舒适度较高配套配套丰富配会所安防服务常规社区服务常规社区服务香江别墅区域后续供应主力项目中海瓦尔登湖香江别墅供应量约为19万平米，独栋335-537平米，双拼330-440平米，联排236，当前余量20套。无后续上湖（待定）20000元/㎡2009年2011年2010年北京湾顺驰林溪供应量约为10万平米，独栋350-550平米，联排250-270平米，当前余量独栋150套左右供应量约为20万平米，800余户，产品类型为：独栋480㎡、类独栋340㎡、联排310㎡、双拼420㎡、叠拼210㎡、洋房100㎡，预计开盘时间为2010年8月供应量约为10万平米，独栋415-784，双拼283-289，联排252-255当前余量14套，后续有110套产品放量总建面20万平米一期建面5万平米，独栋100套，联排42套；市场存量盘点逐渐没落的板块、区域供应量及资源条件的不佳，使得京昌板块逐渐淡出北京别墅强势市场的竞争2008-2009年京昌片区成交地块宗地名称规划建筑面积（㎡）容积率受让单位楼面地价（元/㎡）东沙河中区住宅及商业1111512.29北京金隅嘉业1919沙河镇北区居住项目2369302.50北京伟业兴房地产3436东沙河西岸居住项目712901.38北京金隅嘉业4264城南街道山峡村居住项目2017212.40北京正宏3530西山别墅区西山资源，“皇家板块”片区特征：西山（香山）不可再造的自然景观价值，皇家园林的历史、特别的规划限制为西山别墅区打上了“贵族”标签。基本情况位置：海淀区香山南路99号(五环路杏石口桥)总占地面积：22万平方米总建筑面积：9万平方米容积率：0.41户型/面积：350-1000平米独栋是否带装修：否总价：已售罄，二手房均价45000元/平米西山山脉香山五环路代表项目：西山美庐定义西山价值项目价值贵胄、厚重的人文资源无可比拟的自然资源优越的交通环境西山美庐销售期内领跑市场，项目交房后，二手房持续上扬，良好的投资回报，成为西山片区标杆项目【作为项目的精神堡垒，居于市场常规衡量标准之上，提升了整个项目的高度，扩大范围来说，是西山乃至北京的王者】香泉环岛杏林山庄北京植物园基本情况位置：海淀区香山脚下，植物园东门总占地面积：33563平方米总建筑面积：35393万平方米容积率：0.79户型/面积：仅49席，627-1500平米独栋，510平米双拼是否带装修：否在售户型：户型面积700平米-1000平米，均价50000-55000元/平米本项目顶级一线资源地段/仅49席，西山绝版稀缺别墅/高附加值：玉泉山直引山泉、节能建筑设计代表项目：御香山收官西山，藏品豪宅2世联对亚北区域发展的认识机场高速京承高速机场北线八达岭高速立汤路五环路四环路三环路定泗路5号线地铁长安街13号线地铁二环路后沙峪亚运村中关村亚北板块内城核心区四横三纵：东西横向——顺沙路、北六环、定泗路、北五环；南北纵向——京承高速、立汤路、八达岭高速。以定泗路为界，衔接路北别墅集中区域及路南住宅密集区域。回龙观北苑交通便利，东部机场北线连接后沙峪，南部立汤路、5号线连接天通苑、亚运村，西南部八达岭高速、13号线连接中关村，北部八达岭高速（京昌高速）、顺沙路连接京昌板块、中关村区位交通四横三纵的便捷交通使亚北成为承接北部客户范围最广的区域发展阶段配套开发住宅开发199020022006-20072003200420052000配套建设及市场环境影响90年代亚运村高档住宅区的发展成熟和奥运会选址落定亚运村，以及中关村规划确定，促生了区域内城市近郊早期别墅的诞生。奥运发展契机、京承高速一期开通、城市快速主干路立汤路改建完成，道路交通改善推动亚北奥运别墅板块的形成发展，区域内高品质