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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。[北辰三角洲项目战略定位及营销策略报告][深圳中原湖南分公司事业一部][HuNan.05.2010]Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010商业秘密声明本文内包含的资料属于中原地产代理（深圳）有限公司湖南分公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对中原地产代理（深圳）有限公司湖南分公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果中原地产代理（深圳）有限公司湖南分公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010【北辰新河三角洲】开启中部城市影响力时代目标目标之下的中原观点及核心问题项目整体客户研判及策略D3区销售策略中原客户满意度保障计划中原类似操作案例参考报告体系AnalyzeSystemCodeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010项目目标战略目标：中部视角，树立中国中部称呼四资源型豪宅的领导者地位，在营销角度实现市场强大影响力，奠定市场领导者地位；销售目标：本案突破江景价格箱体，实现项目持续热销；中部资源豪宅领导者战略目标高溢价及现金流的考虑销售目标目标目标之下的中原观点及核心问题项目整体客户研判及策略D3区销售策略中原客户满意度保障计划中原类似操作案例参考报告体系AnalyzeSystemCodeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010中原四大观点：目标下的中原观点——中原观点项目观点客户观点竞争观点入市观点Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010中原观点一：项目观点中国中部城市资源型豪宅的领导者！目标下的中原观点Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010在全国看湖南在湖南看长沙在长沙看长沙在长沙看北辰沿海经济圈后花园，产业转移的承接区域长沙靠近珠三角经济圈，是支撑沿海、沿江开发地区的后方基地和促进内地和西部开发的先导城市，是湖南省内、西南邻省及粤港地区的资金、产品、技术、信息、人才等生产要素输出的主要聚集地之一。在全国经济战略布局中，发挥着承东启西、联南接北的重要枢纽作用；伴随着融入泛珠江三角区域合作，长沙在接受港澳产业转移的梯度转移方面具有无可比拟的优势。长沙珠三角经济圈长三角经济圈中部六省Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010在全国看湖南在湖南看长沙在长沙看长沙在长沙看北辰07年12月7日国务院正式批准武汉城市圈和湖南长株潭城市群成为“全国资源节约型和环境友好型”建设综合配套改革实验区长株潭城市群将成为中部崛起的重要发力点之一。探索以城市群的方式城市功能互补，增强，快速带动中部地区经济发展的新道路当前长株潭一体化逐步推动中，电力同网、移动通讯费用统一、交通一体化、规划、财政政策一体化等武汉城市圈：以武汉为中心，包括黄冈、黄石、孝感、咸宁、鄂州、潜江、天门、仙桃等8个城市长株潭城市群：以长沙为中心，包括株洲、湘潭2个城市国家级城市群实验区之一，长株潭两型社会建设实验区,中部崛起的核心城市Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010在全国看湖南在湖南看长沙在长沙看长沙在长沙看北辰作为长株潭一体化的核心与主体，长沙的发展潜力及吸引力将进一步提升长沙是长株潭一体化的核心和主体，是长株潭城市群中城市综合服务功能的核心提供者长株潭三个核心组团，其中北组团发展主体为长沙市，是长株潭城市群核心地区的主核。西南组团与东南组团均为城市群发展的副核，区域经济体内部的城市功能中心其中，长沙中心城区将作为长株潭主中心，定位城市商务中心和商业中心，强化综合服务功能，成为集信息、金融、商务、行政办公于一体，环境优美、设施一流、高效集约的”极核“。长沙——中心以配套与城市环境为核心竞争力湘潭、株洲——产业中心冶金、机电、新材料、轻纺等工业为主，经济实力雄厚但城市环境及配套相对落后向心力的产生Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010在全国看湖南在湖南看长沙在长沙看长沙在长沙看北辰为推动长沙城市发展快速发展，长沙规划指向明确，由单核进入多核发展长沙05年以前的发展方式是典型的单核心发展模式，五一广场是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市快速发展第一阶段：单核心扩张第二阶段：多核化发展第三阶段：都市群形成主城核心核心核心核心川崎千叶横滨其他城市东京其他城市副城副城副城副城川崎千叶横滨其他城市东京其他城市副城副城副城副城副城副城副城副城长沙、湘潭、株洲的“一体化”发展是城市发展成为“都市群”的结果。多核心发展有利于城市群的形成Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010在全国看湖南在湖南看长沙在长沙看长沙在长沙看北辰随着城市的发展，长沙在原有的基础上进行着新一轮的扩张，城市往外环全向扩张市民观点“现在的长沙比以前大多了”市府西移省府南迁新河三角洲崛起东部体育/武广新城长沙各个区域都有政府利好，本案利好无论在资源、配套、还是产品规划程度上均属于优势占有者东：东部体育新城、武广新城规划南：省府南迁，融城中心西：市府西移，先导区北：新河三角洲崛起，两馆一厅打造Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010在全国看湖南在湖南看长沙在长沙看长沙在长沙看北辰项目本体属天生地王，贵胄出身，名声在外，综合资源强大，属新中心的缔造者，城市的代言人三大交通体系：公路：南接三一大道，东临芙蓉路，贯穿城区“动脉”。隧道：浏阳河隧道盘活湘江大道北部路段。地铁：地铁1号线2015年建成通车，地铁口岸项目。新世纪过江隧道浏阳河隧道地铁站伍家岭商业圈芙蓉CBD滨江新城滨金霞物流中心25亿万达广场两馆一中心周边规划发展：商务、商业、文化、休闲、娱乐、购物中心环绕，两馆一厅为项目增添文化RBD价值。地王背景：2007年7月，北辰实业股份有限公司以92亿元的价格竞得湖南省长沙市开福区新河三角洲项目土地开发权。景观资源：湘江、浏阳河、岳麓山两水一山的独特景观资源。537万方建面，傲视全城。稀缺临江一线住宅地块，未来政府不再批此类型地块。图：项目地理位置示意图Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010资源力动脉力规模力规划力文化力本案五力核心价值体系北辰五力核心价值体系资源力:江河汇聚,风云再生Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010文化力:两馆一厅，楚之传承动脉力:地铁佐承，隧道越江规模力:五三七万，湖湘大城产品力:绝代平豪，五合制造Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010在全国看湖南在湖南看长沙在长沙看长沙在长沙看北辰如果北辰仅仅只是以上描叙那不能称之为北辰Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2010在全国看湖南在湖南看长沙在长沙看长沙在长沙看北辰双星耀九州北极星长沙星中国上层价值基调：立足全国，文化传承从本案目前推广语“双星耀九州”谈起Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2010在全国看湖南在湖南看长沙在长沙看长沙在长沙看北辰北辰文化溯源北辰北辰企业LOGO成立于1990年8月8日，前身是第十一届亚运会运动员村服务中心。国有独资企业，主营业务为房地产开发、会议展览、物业经营与管理及零售商业。北辰LOGO由长城、北极星加圆环图案组成。北辰，意为北极星。长城代表中国，其形状取英文单词NORTH（北部）字头“N”形，寓意北辰集团坐落在中国北京的北部。总的含义是：愿坐落于中国北京北部的北辰集团，在企业群星中象北极星一样熠熠生辉。若从古代天文学的角度来说，太极即为北辰，名“太一”，亦谓北极。孔子在《论语》中说：“为政以德，譬如北辰，居其所而众星共之。”北辰为天地交运总汇之处，天体之总枢。北辰亦称为紫薇，紫微星号称“斗数之主”。古来的研究者都把紫微星当成“帝星”，所以命宫主星是紫微的人就是帝王之相。Codeofthisreport|24©CopyrightCentalineGroup,2010在全国看湖南在湖南看长沙在长沙看长沙在长沙看北辰北辰文化溯源北辰北极星长沙星我国古代天文学家把天空中可见的星分成二十八组，叫做二十八宿，东西南北四方各七宿，二十八宿围绕北极星存在；二十八宿中有一轸宿，为南方七宿的最末一宿，轸宿有星四颗，而长沙星位其中附属的小星，据长沙得名史，长沙星相对应的地面即叫长沙，《史记•天官书》云：“天则有列宿，地则有列域”。北辰星与长沙星的联姻，见证了建筑代言城市本源的最强发声Codeofthisreport|25©CopyrightCentalineGroup,2010在全国看湖南在湖南看长沙在长沙看长沙在长沙看北辰湘楚文化洞悉长沙长沙的本源不是一座城市，而是一种精神从楚汉名城到湖湘起源从屈子投江到贾谊吊赋从黄兴揭竿到润之起义长沙刚是内涵，毅是灵魂，灵是气质自古唯星城，敢为天下先“【开创】是城市文化之魂两型社会、融城、武广、地铁、北辰一个前所未有的国际化长沙城崛起城市在向上梦想在追寻天心阁见证岳麓山为依橘子洲传颂这段3000年历史的必然演绎【崛起】是城市精神驱使的必然先有开福寺，后有长沙城，开福寺山门对联：紫微栖风，碧浪潜龙，“紫微星”即是北辰星，在长沙开城历史中，北辰已然出现，如今，长沙大城崛起过程中，再次升华！恰如湖南南岳72峰之传承，传承湖湘，我为七十三峰。紫薇、北辰秉承长沙城的开创精神，引领城市跨越与升级传承湖湘我为七十三峰Codeofthisreport|29©CopyrightCentalineGroup,2010本案占位小结——新中心的缔造者湖湘精神的传诵者中部崛起的开拓者立足中国立足湖南立足长沙Codeofthisreport|30©CopyrightCentalineGroup,2010中部城市崛起的号角手ThehornmantoriseofthecentralcityCodeofthisreport|31©CopyrightCentalineGroup,2010一个伟大的时代与一座伟大的建筑onegreateraandagreatarchitectureCodeofthisreport|32©CopyrightCentalineGroup,201072峰之后谁是第73峰whoisthe73rdpeakafter72nd?Codeofthisreport|33©CopyrightCentalineGroup,2010中原观点二：竞争观点绝对领导，无真正的竞争对手；目标下的中原观点Codeofthisreport|34©CopyrightCentalineGroup,2010城市中心格局竞争：长沙市场本案主要竞争项目集中在老中心城区、武广新城、南湖新城本案竞争项目锁定原则整体规划相似性原则项目影响知名度大原则推售时间相近原则竞争项目锁定目