搜索
本报告是严格保密的。南国明珠营销策略报告谨呈：新亿胜（武汉）置业发展有限公司本报告是严格保密的。六年历程，无数想象，造城之梦逐步实现，当理想即将照进现实，南国明珠，在等待中更加值得期待……本报告是严格保密的。项目印象：汉阳核心区域大体量长周期开发配套完善成熟宜居大盘社区集商业、幼儿园、小学、社区医疗中心、社区会所为一体，配套完善的成熟大盘社区沌口片区汉阳区域项目基本技术指标占地面积：466666㎡建筑面积：70万㎡容积率：1.35绿化率：大于40%建筑形态：多层、高层三期占地：74000㎡三期产品：多层、小高层一期七个组团售磬、面积19万方本报告是严格保密的。企业长远目标2010年全年目标——销售金额5亿，9-12月将要完成3个亿的销售任务；突破目前市场瓶颈，把握市场节奏，实现高价高速销售。销售目标重树南国明珠大盘形象，扩大项目在武汉全市影响力；通过改善现金流利用，加快项目四期和新项目的开发。目标解读本报告是严格保密的。报告结构目录价值体系梳理前期营销审视案例借鉴整体营销策略和操盘思路世联销售保障体系本报告是严格保密的。1价值体系梳理价值体系的梳理决定了营销突破的方向本报告是严格保密的。中部“两核两带六圈”格局中原城市群武汉城市圈沿江城市群长株潭城市群太原城市群昌九城市群武汉位于京广纵向经济带，长江横向经济带，的“十”字中心占据中部“天元”地位；武汉是中部地区的交通枢纽，京广线连接中部21个大中城市，长江连接中部19个大中城市；武汉是中部经济的产业核心，沿京广经济带城市经济占中部地区生产总值比重的32%，沿长江经济带城市经济占中部地区生产总值比重的19%，两者合计占中部总量的43%。启示:政府对武汉的定义从“中部重要的中心城市”上升为“中部地区中心城市”，城市地位进一步明确,城市发展迈上新台阶武汉占据中部“天元”的地理位置，但多年来城市地位和发展均受抑制；“中部地区中心城市”确定了武汉的城市地位，促使其步入高速发展期区位价值项目价值城市发展区域发展片区发展本报告是严格保密的。“8+1”城市圈将进一步拉伸武汉城市骨架，拓宽武汉城市范围，改变武汉人对项目所在区域认知1.单中心2.大都市化3.都市群1996年规划现阶段武汉城市圈规划武汉在大都市化中呈现的特征1.武汉正在扩展城市骨架，积极拓展市区土地面积，组团强调功能分区突出主城引导都市发展区（外环线以内及附近地区）合理布局。以阳逻和北湖、庙山和九峰、纸坊和黄家湖、沌口和纱帽、吴家山和蔡甸、盘龙和武湖等新城建设为依托，形成六大新城组群，集中体现城市发展力.——武汉十一五规划2.区域经济走向一体化武汉实现区域经济一体化的重要举措是实现交通一体化；从武汉近年的投资走向分析，基础设施建设和道路交通建设占到相当大的比例；区域间交通体系的建设将直接促使资金快速在城市圈中流动3.三镇中心功能近似，相互竞争由于城市内过江交通的阻碍，相对独立的三镇中心未能集聚在一起，而三镇中心区的现代通讯、商务、物流、证券金融等现代服务业雷同，使武汉三镇内部面临着区域性的竞争。4.商业中心、产业外移，武汉的中心感模糊。商业中心随着道路的延伸不断转型和外迁，餐饮业随客源而集聚和连锁经营，使城市中心变得模糊。启示：在区域划分和客户认知中，项目所在区域将成为汉阳新的中心区,继而成为城市核心地带.区位价值项目价值城市发展区域发展片区发展本报告是严格保密的。轨道交通将逐渐改变武汉人的生活方式，增强人口跨区域间流动在武汉市的轨道交通网基本建成时将形成：武汉市66%的人口在600米的步行范围内，就能找到地铁站；“60分钟穿城，30分钟到达中心城区”；轨道交通在主城区承担的客流将达55%以上。武汉市地铁线网规划修编方案由3条市域快线、9条市区线路构成，线路全长530公里，设站309座，其建设规模已经超过法国巴黎500公里的地铁规模3条市域快线连城郊E1——由蔡甸至豹澥，实现汉阳与武昌的快速直达联系。E2——由黄陂至纸坊，实现汉口与武昌的快速直达联系。E3——由蔡甸常福至阳逻。全线贯通武汉三镇，连接了汉口站、武汉站。5条骨架线路跨两江跨长江线路3条分别为U2(金银潭—鲁巷)、U7(黄家湖大学城—盘龙城)和U4(永安堂—武汉站)。跨汉江线路2条分别为U3(吴家山—博览中心)与U6(军山—三金潭)。镇间骨架线路进一步加强三镇之间的紧密联系，均衡三镇发展格局，重点解决跨江交通问题。4条主干线路串城区汉口2条分别为U1(吴家山—堤角)和U8(古田—阳逻)；武昌2条分别为U5(青菱—青山)和U9(鲁巷—东湖高新)。镇内主干线路主要用于增加线路覆盖范围，提高线网服务水平。武汉将在2012年建成U1二期(吴家山—堤角)，U2(金银潭—鲁巷)、U4(永安堂—武汉站)。启示：地铁促进武汉都市融合，为项目带来更多区域外的客户机会区位价值项目价值城市发展区域发展片区发展本报告是严格保密的。城际交通网络体系的形成，将为武汉带来大量的外来旅游、消费人群公路：建成以武汉为中心枢纽、由环城市圈快速路和13条呈放射状的高速公路与快速路构成的“一环十三射四联线”公路主骨架网。铁路：以京广、京九、汉丹、武九铁路和京广高速客运铁路、沪汉蓉快速客运铁路为骨架的铁路网；轻轨：建设和完善武汉轻轨交通网，包括延伸武汉至孝感轻轨，开行武汉至鄂州、黄石、仙桃等城际列车。水运：建成以长江为一级航道、汉江为三级航道、汉北河等12条支流为4—6级航道的内河航运网，打造以武汉为航运中心，包括黄石、鄂州、黄州、武穴、嘉鱼、仙桃等港口在内的内河航运港口体系。快速路：建设8条快速出口公路，分别是：武汉——孝感、青郑（洪山区青菱—江夏区郑店）、汉蔡（汉阳区米粮山—蔡甸区侏儒）、汉麻（武汉—麻城）、汉英（武汉—英山）、洪山区和平—左岭、沌口至水洪口、关山—鄂州市葛店。启示：武汉周边县市乃至外省到武汉旅游、消费、居住的人群逐渐增多，将会对项目区域带来利好影响区位价值项目价值城市发展区域发展片区发展本报告是严格保密的。由汉阳、沌口、四新板块共同构成的武汉新区是武汉政府近期的打造重点现代新区——培育现代城市新功能，建设华中地区生产性服务中心、总部经济区，建成高效的城市支撑系统，构筑现代化的城市空间平台，成为21世纪武汉最具活力的地区人文新区——发挥传统文化资源丰富优势，坚持以人为本的建设理念，建设现代文化旅游中心和富有活力的适合人居和创业的现代化高尚社区生态新区——充分发挥临长江、汉水，拥十山六湖、三大风景区的自然山水资源优势，打造水网交织、人与自然和谐共处的滨江滨湖生态城区复合交通走廊多中心组团启示：武汉新区将改善项目所在区域的交通网络和生态景观，提升区域在城市中的影响力区位价值项目价值城市发展区域发展片区发展本报告是严格保密的。沌口经济开发区和汉阳黄金口都市工业园两大工业区将为项目带来产业、人口支撑武汉沌口经济开发区位于武汉市汉阳区西南，蔡甸区境内。开发区单位面积固定资产投入达到207万元/亩，工业产值达到276万元/亩·年，集约节约用地水平跻身全国开发区前列。截至2009年底，共吸引2744家中外企业，其中世界500强企业30多家，累计完成工业总值5082亿元，创地区生产总值1864亿元，实际利用外资44.8亿美元。汉阳黄金口都市工业园园区东接龙阳大道，南临汉阳大道，北抵汉江堤，城市三环线纵贯园区南北，距沌口汽车城3公里。规划面积12.33平方公里。世界名牌百威啤酒、苏泊尔炊具等十多家知名企业已入驻园区。项目投资强度达200万元/亩知名企业（大桥局、百威啤酒、苏泊尔炊具、金牛管业、大桥鸡精、健民制药、福达坊食用油、汉钢棒材、黄鹤楼为本项目提供人口、产业支撑区位价值项目价值城市发展区域发展片区发展本报告是严格保密的。四新地区与城中村改造将进一步加速汉阳城市化进程，带来大量居住人口和供应土地定位：总部经济区、生产性服务中心、旅游休闲娱乐区；面积约2.8万亩，以江城大道、四新大道为十字型轴线向四面延深，区内规划以国际博览中心为主，商业金融、总部经济、高档住宅，形成30万人工作居住的新区；区域内24公里明渠河道，墨水湖、三角湖、北太子湖、南太子湖和后官湖六个天然湖泊，交叉连接形成一个整体水网，并与长江和汉江相连；四新广场：四新广场商业项目，位于城市主干道龙阳大道和四新大道交汇处，南接三环线，驱车北上，面积约113亩，经王家湾商圈抵汉口只需15分钟。四新地区城中村改造启示：政府加大城市化力度，将提速区域发展，同时也给项目未来带来竞争和挑战五里墩、十里铺、前进、铁桥、鹦鹉、磨山、江堤、汉桥、汉江、邓甲、陶家岭、龙阳、燎原、仙山等14个村的村湾改造项目；汉阳区委、区政府将城中村改造工作做为汉阳经济发展的新增长因素，并将城中村改造工作确定为汉阳经济发展的三大平台之一，投入了极大的力量。区位价值项目价值城市发展区域发展片区发展本报告是严格保密的。六湖连通工程有助于改善水质和居住环境，湖景居住价值将进一步提升汉阳六湖连通工程包括实施水网连通工程、湖泊生态修复工程、渠道生态构建以及景观工程。工程以明渠方式，将汉江水引入龙阳湖、墨水湖、三角湖、后官湖和北太子湖，最后从南太子湖导出汇入长江。项目位于明珠河旁，目前已开挖，规划全长1.8公里，宽30米。六湖连通的实现将凸现新区“因水独厚”的优势，形成沟渠纵横、水系网络连通的江南水乡景象，可改善生活环境状况，形成独特的水环境旅游资源，并带动地区经济的发展。明珠河开挖1.8公里，30米宽区位价值项目价值城市发展区域发展片区发展启示：南国明珠三期直接临明珠河，建议打造亲水平台，提升湖居生活价值本报告是严格保密的。启示一：占位大都市的平台，具备人口、交通、经济的支撑，规划利好正逐步兑现，区域价值将快速提升；本报告是严格保密的。众多品牌开发商纷纷强势入驻汉阳，相互竞争的同时提升整个片区住宅价值万科、万达、金地、世茂、和记黄埔等知名品牌开发商纷纷进驻汉阳区域，在相互竞争的同时也从整体上提升了汉阳区域的住宅市场价值。和记黄埔10年下半年即将入市的观湖园项目，物业类型包括五星级酒店、会所、类别墅、高档湖景公寓，总用地面积91.39万平方米，1370余亩；世茂嘉年华已开工建设，到2012年部分项目基本建成，互动式体验中心、星级酒店等投入试运营，2015年整个项目基本建成。控制用地2万亩，实际建筑用地15000亩；万达广场今年6月再经济开发区举行了盛大奠基仪式，使万达大型城市综合体模式在沌口的复制；万科金域蓝湾6月开工，预计下半年入市，建筑面积64万方；金地四新项目……和记黄埔后观湖项目世茂嘉年华万科金域蓝湾武汉经开万达广场世茂嘉年华已开工建设和黄在香格里拉的外展点金地四新地块万达广场地块已开工万科金域蓝湾奠基典礼金地四新地块待开工区位价值项目价值城市发展区域发展片区发展启示：品牌开发商催热汉阳板块，给本项目带来竞争的同时也带来了腾飞的机遇本报告是严格保密的。从周边土地成交情况看，周边项目未来的成交均价在8000-9000元/平米以上,项目将承接土地市场带来的利好项目目前按照7300元/㎡成交价，利润主要来源于项目低廉的土地成本，项目并没有将实现地块的最大价值。从区域土地成交情况看，区域地价成本1800~2500元/㎡之间项目名称成交楼面均价保守成交均价万科金域蓝湾项目2545元/㎡8500元/㎡金地四新项目2205元/㎡8000元/㎡区位价值项目价值城市发展区域发展片区发展本报告是严格保密的。启示一：占位大都市的平台，具备人口、交通、经济的支撑，规划利好正逐步兑现，区域价值将快速提升；启示二：基于前期拍卖，近期将要入市的项目的土地价值判断，周边项目未来的成交均价在8000-9000元/㎡以上，项目有条件承接土地市场带来的利好；本报告是严格保密的。王家湾商圈价值——未来的汉阳商业中心，项目作为王家湾核心区域的地位进一步提升启示：王家湾商圈超越钟家村商圈乃至于武广商圈，商圈的辐射作用为项目带来巨大的升值潜力第一阶段：早期王家湾只有家乐福、汉商21世纪购物广场和好美家。第二阶段：