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诚祥巨顺观音岩项目前期策划及营销构思总纲目录城市发展概况及区域解读地产市场剖析营销策略推广策略区域项目分析项目定位思考第一部分：城市发展概况及区域解读城市经济发展概况——聚焦渝北渝北区位于重庆主城东北部，地跨东经106°27‘30“～106°57’58”、北纬29°34‘45“～30°07’22”之间。东邻长寿区、南与江北区毗邻，同巴南、南岸、沙坪坝区隔江相望，西连北碚、合川区，北接四川省广安地区的华蓥市。地理位置城市经济发展概况——聚焦渝北渝北属亚热带湿润气候区，大陆性季风气候特点显著。常年平均气温17.3℃。极端最高气温40℃,极端最低气温–2℃左右。常年平均降雨量1100毫米左右，平均日照1340小时左右，平均无霜期319天。气候特点渝北区自然资源丰富。有野生脊椎动物87种，其中有哺乳动物19种，鳞介类21种，禽类40种，爬行类7种。矿产资源主要有煤、天然气、硫铁矿等19种，均有不同程度开采。水资源除有长江、嘉陵江过境地表水外，有御临河常年过境地表水约17亿立方米。自然资源渝北区内民族构成,汉族约占99.7%,少数民族有壮、满、白、傣、布衣、朝鲜、侗、瑶、土家、哈尼、黎、傈粟、佤、水、东乡、拉祜、纳西、景颇、土、仫老、羌、布朗、毛南、怒、京、独龙族等，约占全区总人口的0.03％。民族特点渝北区在距今五六千年前的氏族社会，历经皇朝改制，解放后属川东行署璧山专区，后属江津专区，1976年1月归重庆市管辖，1995年撤江北县建渝北区。渝北历史上出现了许多著名人士，历史悠久，英雄辈出。历史文化城市经济发展概况——聚焦渝北渝北宜居渝北宜居渝北畅通渝北畅通渝北城市经济发展概况——交通出行截止09年末，全区公路里程达2251公里（不含北部新区，但含境内高速公路和机场专用道），其中等级公路1640公里；全年客运量（不含北部新区）4565万人，比上年增长48.7%，货运量2652万吨，比上年增长74.9%，其中公路货运量2222万吨，增长58.4%。空港吞吐量较快增长，吞吐旅客1404万人，增长26.0%；吞吐货物18.58万吨，增长16.0%。交通出行交通运输城市经济发展概况——经济运行GDP呈快速稳定发展趋势GDP增速与房地产发展关系＜4%4%—5%5%—8%＞8%萎缩停滞稳定发展高速发展人均GDP与房地产发展关系＜￥20000￥20000—55000￥55000—80000＞￥80000启动快速发展稳定发展减缓发展重庆近年GDP增长率均在10%以上，根据其与房地产的发展关系来看，重庆正处于房地产的高速发展期重庆渝北区去年人均GDP达到47503元，根据其与房地产的发展关系来看，渝北正处于房地产的快速发展期近年重庆国内生产总值呈稳定快速增长态势，经济形势一片大好渝北地区生产总值走势图城市经济发展概况——产业机构在城乡统筹发展，深化农业产业结构调整，大力发展特色农业的时代号召下，09全年实现农业总产值25.06亿元。09年粮食播种面积达66.22万亩；粮食总产量达22.71万吨，比上年减少1.9％；蔬菜总产量达39.41万吨，增长9.4％；农业截止09年末实现工业增加值215.78亿元，按可比价格计算比上年增长18.6％，对全区经济增长的贡献率达42.9％，拉动地区生产总值增长6.6个百分点。09全年实现工业总产值857.63亿元，比上年增长31.1%。工业和建筑业固定资产投资固定资产投资保持适度增长。完成固定资产投资380.06亿元，比上年增长6.8％，投资总额连续九年保持全市第一。在投资总额中，二产业完成投资107.55亿元，增长10.6%，其中工业性投资106.85亿元，增长10.2%，占全社会固定资产投资总额的28.1%；三产业完成投资272.36亿元，增长5.6%。国内贸易和旅游09全年实现社会消费品零售总额179.84亿元，比上年增长26.3％。批发零售企业零售额157.92亿元，比上年增长26.3%；餐饮住宿业营业额21.92亿元，增长26.3%。旅游经济持续健康发展。全年共接待国内外游客512万人次，比上年增长21.9%。实现旅游收入12.20亿元，比上年增长20.2%。城市经济发展概况——人均可支配收入2008年重庆市人均可支配收入达到14368元，同比增长4.7%；人均消费支出12295元，同比增长13.0%，消费支出增长率远高于人均可支配收入增长率2009年全区城镇经济单位在岗职工12.96万人，平均工资35054元，比上年增长15.9%。城市居民人均可支配收入17187元，增长9.4%。城市居民人均消费支出13094元，增长33.1%。人均可支配收入逐年标高；同时，居民消费意识在不断增强城市发展规划——总体规划“重庆向北”延伸的重点发展区域，区位优势明显，直接受会展新城、悦来新城、保税区的辐射，两江新区的成立，渝北，一座崭新的时代新城即将启幕！第二部分：地产市场剖析诚祥巨顺通过对地产大市的解读、总结，凭借多年的职业操盘经验，以此对地产市场未来的走势预判，希望对本案的定位、策略有所帮助。回顾2010，地产宏观调控波涛汹涌，虽来势彪悍，但市场热度却依然不减；地产商一路高歌猛进，房价仍然日夜辛劳继续飙升，如火如荼的市场热情，表现为两个字：——坚挺地产2010年关键词——调控2010年是在严厉调控的市场背景下，是经济手段和行政措施并用的、综合调控力度空前的一年。经济手段包括不断强化和严格实施差别化的信贷和税收政策；行政手段包括在部分城市实行严格的家庭限购房套数、限制外地人和外资购买，以及地方政府出台的限购政策等。2010年地产关键词调控1、抑制投资性需求。这主要从三方面：一是差别化的信贷政策；二是限购和限卖；三是上调贷款利率。2、增加供给，特别是保障性住房的供给。新政伊始，国土资源部公布了历史上最大的一次住房供应计划指标约18.5万公顷（相当于2009年的两倍多），特别强调了增加保障性住房用地的比重；同时为了保证保障性住房的供应，采取了一些减免税费和鼓励建设的一些措施、在金融支持方面对保障性住房也给予了特别的支持。3、加强市场的监管、促进市场的健康发展。在主要的环节上，如融资环节、土地开发和商品房开发环节等进行监管，包括打击捂盘、增加销售许可证的限制条件等。地产2010年关键词——调控方向关键词：调控方向三大调控方向2010年地产2010年关键词——政策特点第一、目标特别清晰，主要是抑制房价过快上涨。第二、政策出台非常及时。1月份出台政策后，在4月份由于看到房价上涨过快，在4月中旬及时出台了“国十条”，使得5—8月房价上涨势头得到明显的控制。到9月一旦有抬头现象发生，9月底马上又出台了更严厉的措施，所以政策出台还是比较及时的。第三、力度空前，方式多样。关键词：政策特点三大政策特点2010年地产2010年关键词——运行数据（四）土地溢价土地溢价水平，应该说整体溢价水平相对于去年来说有所下降，1—11月份平均的溢价水平大概在33.5%，而去年是52%。关键词：土地市场（一）供应情况1—11月，120个城市累计计算，土地招牌挂供应增长43%，到现在为止已经完成全年计划的60%。预计到今年年底应该是能够完成全年土地供应计划四分之三左右，从这一变化情况可以看到，供应量在新政之前是比较多的，5—8月份有比较平稳的增长率，特别是九月份之后土地供应增长率又开始上升。（二）成交情况1—11月同比增长40%，完成整个供应计划的45%。预计全年包括12月份会加大供地，包括成交也争取在12月份各地城市希望能一定程度的完成计划。初步估算，到今年年底大概能完成全年计划三分之二左右，这也是到一个极限值了，但至少有三分之一及以上。（三）土地价格1—11月，120个城市楼面整体均价为1971元/㎡，相对于09年上涨了3.5%。（五）重点城市分析去年供应量最大的是天津，天津1—11月份整个的住宅用地大概是2950万㎡，居全国首位；增长最快的是重庆，供应量同比增长了110%。截至目前，只有天津和上海已经基本超过了全年的供地计划，其它大部分城市没有完成全年计划。从成交的情况来看，天津是最高的，成交、供地均最高，其次是武汉。从增长情况来看的话，上海和广州增长了将近一倍，成交情况增长了一倍。北京1—10月份楼面均价在全国居首位，是最高的；上海已经排到了杭州之后，去年这个数字最高的是上海。从楼面地价表现情况来看，大部分城市相对于去年上涨，但是幅度不是很大，城市的溢价水平在下降，特别是北京，楼面地价确确实实达了全国最高，并且相对于去年来说上涨幅度也是最大的。北京市今年1—11月份楼面地价相当于09年上涨了40%；最高的一个城市是天津，涨了51%；其次是武汉，涨了42%。从地王来看，单价地王上海是四宗；从成交的时间看，地王大部分都是在新政之前；但今年11月又开始出现一些地王的现象。关键词：土地市场地产2010年关键词——运行数据地产2010年关键词——总体开发情况关键词：投资从区域投资所占的比重看，东部地区投资所占的比重在下降，而中部和西部地区都有上升的趋势。从不同城市来看，一线城市相对于2009年有所下降，而二三线城市基本上保持平稳，但除了主要城市，即四十个城市以外的城市的投资比例都在上升。从需求情况看，去年整体的无论是销售面积、销售额、增长的整体水平处于历史的相对低位水平，投资面积的年度增长率大概19%，而去年的增长大概是7—8%，而销售额的增长率应在27%左右，而今年1—11月份为17.5%。从需求区域看，东部地区占的比例在下降，而中西部地区所占的比重在上升。从1—10月，四十个主要城市的整体情况，一线城市以及二三线城市所占的比重都是有不同程度的下降，而四十个城市之外的其他城市，其销售面积所占的比重在上升。从全国的销售均价看，销售均价同比在上涨。调控有一定效果，在新政之后销售均价的整体上涨幅度，相对于新政之前有所下降。新政之后6—8月整个房价指数走势良好，6—8月价格环比保持不变，但9月又开始上涨，九月之后有止跌上涨的趋势。从去年6月份开始的百城价格指数的变化情况看，从6—11月，6—8月间应上涨城市数量最少，但9—11月上涨的城市数量最多，7—8月基本上是20—40个，最多的时候是50多个；但是9—11月期间上涨的城市数量分别增到86%、76%。2010年的整个投资增长处于一个历史的新高位，正常年份的投资增长大概在25%，但是去年的投资的增长是37%左右。关键词：投资地产2010年关键词——总体开发情况从大区域来看，发现一个很重要的特点：城市交通和新城建设带动了很大一部分新兴城市住宅成交的上升。其中的北京和上海、武汉，基本上是轨道交通和新城的建设，对整个的成交带动非常明显。关键词：主要城市成交情况地产2010年关键词——总体开发情况从供求对比关系来看，2010年销供比，大部分城市销供比不到一，只有南昌和郑州是大于一的；09年这个数字全部是大于一的，所以09年是严重的供不应求的现象，但是到了2010年供求关系得到了一定的缓解。从供应情况看，由于受各种政策的影响，今年批准上市的供应量与去年基本上持平。09年是由于受08年影响实际供应较少，今年由于很多项目受市场、行政手段等各种因素的制约与影响，没有进入市场，使得今年的整个供应量和去年相比基本持平，但略有小幅增长。去年1-11月份的一些重点城市，成交的面积普遍都低于2009年，但多数仍高于2008年。从目前的资金投入以及销售回访的情况来看，明年上半年这些大企业资金方面都没有太大的问题。如果明年上半年市场没有得到很好的缓解，包括一些限制不放松，明年下半年有些企业会出现问题，但大部分企业已做好应对预案。关键词：贷款地产2010年关键词——总体开发情况国内贷款尽管同比增长25%，但增长率相对于2009年下降了23.5%。09年增长率近50%。按揭贷款的回落更加明显，按揭贷款也是同比增长，但增长幅度回落到47%，而去年同比增长幅度超过120%，可以看到信贷调控政策发挥了重要作用。贷款比重在下降，自筹资金在上升。自筹资金比例上升了6%左右，大概占了37%。但国内贷款、按揭