搜索
合富辉煌（中国）房地产顾问有限公司2011年9月谨呈：金鑫地产淮安金鑫国际广场营销策划思路淮安市场项目定位营销规划后期运营专业服务淮安市场客户认知竞争认知城市认知市场认知区域认知项目认知淮阴区清河区开发区清浦区楚州区洪泽淮安位于长三角经济圈和淮海经济圈交汇处，是苏北腹地重要中心城市。盱眙淮安市洪泽涟水金湖数据来源：淮安市统计局淮安地处苏北平原中部，距离位于南部的南京市200公里，北邻连云港和徐州市；淮安市土地面积10072平方公里，辖5个区和4个县；2009年末全市户籍人口534.16万人，常住人口481.49万人，其中市区人口110万；淮安是新兴的工业基地，已形成以机械、化工、纺织、冶金、烟草为支柱的地方工业体系；淮安是全国农副产品产加销基地，优质粮油、蔬菜、水产、生猪、畜禽、林果是其六大主导产业。城市地位淮扬之地，人文厚实，历史悠久的文化娱乐名城淮安位于全国的南北交界处，是个有两千多年历史的文化人文古城全国四大菜系淮阳菜的主要发源地出现过韩信、吴承恩、周恩来等一大批历史名人拥有丰富的旅游资源文化名城名人故里美食之乡运河之都周恩来故居淮安是一个有历史文化底蕴的城市，有强大的吸收外来文化的能力和传统。淮安历史上是文化娱乐之都，能够很快的接受外部影响。吴承恩府城市标签——海陆空一体化发展•新长铁路纵贯全境，直达青岛、哈尔滨、成都等超大型城市，连接腹地和沿海（目前主要班次是到全国北部及周边，与长三角其它城市联系有待加强）•是苏北和江苏的公路交通枢纽。境内有盐淮、宁连与周边城市相连，京沪高速从东南侧穿过•淮安涟水机场一期将于2010年10月同航，将开通至上海、北京、广州、程度、深圳、青岛等城市航线。•与连云港共建共用的港口使淮安成为苏北第一个“无水港”。外部交通——城市干道发达•市区居民主要以电动车自助和公交车出行。•东北向北京路、黄河路、健康路、淮海路、水渡口大道、解放路、延安路为城市主要干道；南北向西安路、北京路、淮海路、承德路、南昌路、翔宇大道为城市主要干道。内部交通交通格局新长铁路京沪高速宁连高速徐淮盐高速宁宿徐高速到徐州观音机场250公里到连云港港口及机场180公里到上海虹桥机场392公里到南京禄口机场238公里淮安到盐城到北京淮安民航机场宁淮高速淮宁铁路淮宿铁路淮扬铁路淮安已形成以高等级公路为主骨架，公路、铁路、航空并举的立体化大交通网络，是江苏乃至长三角地区的交通枢纽之一。城市生产总值(亿元)人均生产总值(元）固定资产投资（亿元）房地产投资（亿元）居民人均可支配收入（元）消费品零售总额（亿元）苏州7400848102967.35724.34263201846.3无锡4992811512387.56463.37250271651.37南京4230552902668.03595.68255041961.58南通2873402311802.38200.79194691086.11……淮安103020883745.58182.1515646399.89连云港941211441000.1110.8116958369.53宿迁826.8513994740.34117.3612230234.6经济处于苏北各城市中等水平，基点较低，但GDP保持两位数高增长，发展势头平稳，未来发展空间较大。经济地位AAGR:13.2%城市GDP总量增幅高于全国的平均涨幅，呈现了不错的发展势头，但经济总量不到江苏排名第一的苏州七分之一，目前基点较低。江苏省各城市GDP排名数据来源：淮安市统计局网站三产业比2005年2006年2007年2008年2009年2010年第一产业21.0%19.0%17.1%16.1%15.2%14.1%第二产业45.5%46.9%48.1%47.6%48.3%48.1%第三产业33.5%34.1%34.8%36.3%36.5%37.8%淮安市重工业主要分布在西部的工业区，机械制造业及新兴高新技术产业主要分布在东部的经济开发区。淮安第二、三产业的比重稳步上升，第二产业以国有制造业（卷烟、发电厂等）、私营加工制造业为主，第三产业中个体工商户，餐饮娱乐等服务业比重较大；第二产业中，主导产业为卷烟制造、金属冶炼、化学制造、电器机械制造；近年富士康、台玻等台资的“入淮”，正在逐渐形成继深圳、东莞、昆山之后的国内第四大台资高地。私、个体企业从业人员结构以私营企业为主，占比近七成，但总体来看，金融、证券等产业相对落后，白领阶层缺失明显。淮安正在从过去的农业大市逐渐转变为以工业和服务业为主体的区域中心城市。产业结构第二、第三产业的发展产生了大量产业工人、个体工商户、私营业主等群体，逐渐成为城市人口的主要组成部分。数据来源：淮安市统计局网站城市人口增长迅速，已成为超百万的“苏北大城”，随着大规模企业的入驻，促使房地产市场“刚需”上升。2010年年底，我市户籍人口是5387426人，与人口普查结果相差的58.7万人，是淮安净流出人口。淮安是劳动力输出大市，近年来人口流出速度虽然有所放缓，但扣除流入人口，常年在外的人口还是有近59万人。人口规划：近期到2015年中心城区城市人口150万人；到2020年中心城区城市人口180万人；远期2030年中心城区城市人口240万人。年份2004200520062007200820092010户籍人口（万人）524.06527.8532.8534536.9534.2538同比增长（%）0.80.710.90.230.5-0.510.7淮安市2004-2010年户籍人口及增长率人口结构数据来源：淮安市统计局网站淮安城市结构特点“一个高速圈，两大组团，三条轴线、四水穿城”，本项目所在区域处于主城区组团，拥有良好的发展潜力。市政府城市河流重要街道徐淮盐高速重要轴线节点主城区组团古城组团京沪高速宁连高速市政府城市河流重要街道徐淮盐高速重要轴线节点主城区组团古城组团京沪高速宁连高速一个高速圈:包括环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的高速公路圈；两大组团：指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，组团以生态绿地相连;三条轴线：工业产业轴：沿新长铁路、宁连公路沿线分布淮阴工业园、经济开发区、楚州工业园，对应京沪三个出口；文化商务轴：沿翔宇大道分布市中心区、淮阴中心区、楚州中区构成城市商务轴线；生活休闲轴：古运河及大运河沿线，分布居住区、生态空间、高教园区、文化中心、体育中心、楚州历史文化集中区等改善人居、体现城市特色区域；四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河；城市结构南连东扩城市核心区高档住宅区公共服务区高档住宅区清浦区与开发区分别位于淮安城市发展战略“东扩南连”的东线与南端，是城市未来发展重点区域。清浦区既是淮安市的核心老城区，又是正在建设之中的新城区，既具有相对成熟的生活配套，又拥有较佳的居住环境。开发区“淮安现代化新型城区”的高起点规划战略，成为淮安未来发展引擎，目前西片区为住宅、公共服务区，东片区为工业集中区。淮安中心城区“东扩南连”，项目所处的开发区是“淮安现代化新型城区”的高起点规划战略，成为淮安未来发展引擎发展规划本案图片来源：淮安市规划局网站楼市政策淮安房地产政策主要是对国家政策采取跟随态度，在“限贷”等方面严格执行时间来源政策名称主要内容1月20日中国人民银行上调存款准备金率0.5百分点从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。1月26日国务院新“国八条”进一步落实地方政府责任；加大保障性安居工程建设力度；调整完善相关税收政策，加强税收征管；强化差别化住房信贷政策；严格住房用地供应管理；合理引导住房需求；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；坚持和强化舆论引导。1月28日财政部二手房交易税按全额征收个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全额征收营业税。2月9日中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整2月24日中国人民银行上调存款准备金率上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。3月25日中国人民银行上调存款准备金率上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。4月6日中国人民银行上调存贷款基准利率（加息）自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。4月21日中国人民银行上调存款准备金率从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点5月12日中国人民银行上调存款准备金率从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点政策回顾——2011年房地产政策主要在“限购、价格控制、信贷、税收、保障房、政策执行、加息”等方面细化调整，其中以新“国八条”最为严厉。一套房首付30%，二套房首付60%，三套以上全额付款不限购淮安本地政策产业发展带动淮安经济发展以及城市地位的转变，城市规划带动了置业方向的转变，项目所处开发区未来发展潜力不容小觑。城市规划经济发展城市角色淮安定位为长三角北部重要中心城市，城市发展已经融入长三角范围内，形成依托外来资本和本地产业创新的双轮驱动产业发展的模式，城市发展引来绝佳机遇。但相对发达城市而言，整体经济仍处于起步阶段，城市聚集能力依然有限。GDP的迅速增长及产业结构的不断优化，催生产业人口及私营业主的大量出现，中心城区的外向型及城市购买力不断增强，为房地产业发展提供良好契机，但城镇居民收入仍处于较低水平，限制了高端房产项目的消费能力。淮安中心城区“东扩南连”，项目所处的开发区是“淮安现代化新型城区”的高起点规划战略，成为淮安未来发展引擎总结客户认知竞争认知城市认知市场认知区域认知项目认知市场认知住宅市场商业市场原淮阴县原淮安市淮阴区楚州区开发区淮阴区楚州区开发区2002年以前中心区域面积非常小，基本以淮安路广场为中心发展，区域间缺乏联动，房地产发展缓慢，主要在清河区中心周边2公里范围内。2002-2008年城市扩容速度加快，周边区域启动发展，三淮一体战略实施，清河区首先发展，带动淮阴、清浦、开发区、楚州。房地产进入快速发展阶段，向清河区周边扩散。开发区、清浦区成为市场热点。2008年以后三淮一体战略实现的关键节点，大力推进城市“东扩南移”节奏，促使城市中心向东南方向转移，真正实现淮阴、主城区（清河、清浦、开发区）、楚州区三区的区域联动。房地产随城市中心的转移继续向开发区东部、清浦区南部发展，从而与楚州板块无缝连接。2008以后，“三淮一体”战略进入实施阶段，区域间的联动性将进一步增强，为项目的发展提供了良好的契机。城市发展中心将进一步向东南方向转移，为真正形成“三淮一体”的格局，为项目的发展提供了良好契机。发展历程房地产行业经历2008年的冷淡后，基本完成在开发区的重点布局。未来随着城市发展进一步向东、向南扩张，城市区域间的联动性将进一步加强。城市发展的轴线与城市发展规划基本保持一致。开发区位于淮安楼市发展的第二圈层受主城配套辐射明显。淮阴区：主要集中于古黄河与里运河之间，靠近清河区。项目集中情况清河区：以水渡口广场为中心布局，水渡口以南的项目偏多。清浦区：集中布置于运河以南。开发区：分别集中在城市主干道翔宇大道和区域未来公共服务中心合肥路周边楚州区：以翔宇大道为轴线分布。从淮安市整体的房地产项目分布来看，主要以古黄河、里运河、京杭运河、翔宇大道为轴线布局。其整体呈向东部和南部发展的趋势。这与淮安的城市规划“东扩南移”战略基本相同，房地产发展脉络完全与城市的规划发展向一致项目分布与城市发展中心区域水渡口开发区服务中心翔宇大道京杭运河第一层扩延第二层扩延第三层扩延开发程度价格年均增长率14%2005200620092008200720102011量价水平09年楼市爆发式增长后，市场进入盘整期；但是房价依旧保持着持续增长的势头。2010年商品住宅市场