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[富基世纪公园]商业营销沟通思路合正行2014.12明确两个目标良好销售、引导招商，较快回笼资金打造项目品牌，实现长线经营打造项目品牌，辅推开发商品牌，扬长避短，在竞争中突围；放大品牌效应，为销售招商拉起大旗；差异化营销策略，稳、准、狠的精准营销之道；合理租售比例、营销及推货策略，达到短期利润与长远目标的平衡。我们要卖什么？Part1Part1商业总体规划分为3期，体量较大，临街面长，昭示性好项目概况总套数面积（㎡）可售套数可售面积已售套数已售面积二期总体量809523.89789250.798273.1三期总体量15829312.7611227493.99461818.77五期局部体量6418197.886218114.33283.55总和30857034.5325254859.11562175.42二期商业三期商业五期商业商业街透视图总套数：308套总面积：5.7万㎡可售套数：252套可售面积：5.48万㎡小高层底商独立商铺/开放式步行街三期/五期商业规划为开放式步行街形式，二三五均包含小高层底商两部分项目概况商业中心理解项目，把握市场，方能精准制导项目商业“9大观点”——项目商业分析项目具体位置：长沙望城区，普瑞大道中段，距市中心15KM，到黄花机场40KM，到株洲、湘潭分别为80KM和50KM。区域现状片区前景优势：交通通达性较好，临城市次主干道普瑞大道，往来市区交通便捷；板块日趋成熟，随着周边项目开发，区域认可度不断提高；劣势公共交通较差，目前只有2路公交车及一路城际班车通过；周边配套较差，区域目前教育、生活、居家配套较差。前景一、大河西先导区2008年1月，长沙市决定在河西的大片区域建设“两型社会”综合配套改革试验区的先导区。前景二、湘江新城到2016年，湘江新区将形成50万城市人口的承载能力，新增产值500亿元，实现财政总收入在2010年的基础上翻一番，100个投资亿元以上项目落户，建成约20平方公里的新型城市区。大区域：大河西先导区+湘江新城区位价值：观点1：区位解读——大河西先导区+湘江新城，区域价值正在不断提高并被逐步认可。城市规划——金星北板块，隶属高星组团，以金星大道为轴，1.5公里范围内布局众多高端项目，未来常住人口多，客户消费稳定且能力强。观点1：区域分析——金星大道北，众星云集，高尚住宅区，为本项目提供大量高消费能力的客户。关键词：高尚住区高端客群消费需求本项目处于普瑞大道驾考中心正对面，临街展示面大，具备极高的商业价值。普瑞大道黄金东路观点2：地段分析—次主干道商业，人流、车流日益扩大，价值商业第一要素。片区从南山苏迪亚诺发展起步，渐成气候，入住率逐步提高，但尚未摆脱“临散商业”困局，片区商业配套发展滞后，但目前商业正加速转型，中高端商业发展空间机会较大。关键词：低端商业、“临散商业”观点3：板块日趋成熟，片区中低端商业为主，商业机会较大。商业部分根据项目住宅分布特点，最大范围辐射本社区，规划有：一区：二期次入口商业区；一中心：五期集中商业中心部分；一街：临普瑞大道商业步行街区。商业街公寓集中商业三期次入口商业关键词：商业街、集中商业观点4：一区，一街，一中心，商业系统构建完善。一街：商业步行街一中心一区通过各种形式的街区设置，实现了街铺价值的最大化。关键词：外街、内街、街铺观点5：商业价值最大化的街铺设置。独立商铺首层4.5-5.4米，可分割成夹层使用。柱网周正，可分可合，改造利用空间大关键词：5.4米层高、附加值观点6：高商业附加值。临街面长，具有整体性；有高度，黄金地段，昭示性强；外墙可作为大型广告位。关键词：整体性、昭示性观点7：沿街及集中商业价值挖掘。外街底铺，内街独立商铺、商业街区的规划，为金星北注入新的商业元素，承担起金星北商业步行街的功能，更富风情和情趣，以及体验价值。商业街透视图关键词：体验式街区观点8：体验式风情街区，金星北唯一商业步行街。观点9：富基实业集团身居湖南心怀天下创新地产模式践行者。富基集团以国际化的视野，立足全国、放眼世界，以“勇往直前、和谐进取、健康发展”的企业精神和“精心策划、高效务实、开拓创新”的工作作风打造行业新标杆，逐步形成了具有富基特色的企业发展模式。美好未来，信心保证，具备改变区域商业形象气质观点汇总9大观点交通区位消费力规模产品布局特色形象品牌临城市次主干道，交通便捷城市潜力新区，中高端消费市场空白高尚住区客群支持总体量较大，约10万平米产品附件值高商业结构完善，一区，一街，一中心主题风情商业街规划临街面长，昭示性极好富基品牌支持区域属性金星北未来的商业旺区，区域社区型商业消费中心项目属性界定产品属性完善的商业产品体系，包括区域内前所未有的，体验式的，最具特色的商业步行投资属性长期看好完善的产品、业态规划，树立项目的区域标杆形象辐射特色商业配套，逐步辐射金星北及周边镇区消费顾客群补缺弥补项目周边乃至金星北中高端商业功能的缺失，满足高尚片区内日常生活消费、中高端休闲、娱乐等服务要求据商业前景和项目属性分析，商业应该走补缺的发展战略战略定位项目定位城市发展—长沙在朝着国际一线大城市稳步迈进，未来长沙商业趋势也将同步发展。合正行观点：商业中心多极化趋势逐渐明显。随着各重点区域规划进一步落实，省府南城、武广新城、大河西先导区等区域都将拥有绝对的商业中心！且数量众多的特色商业集点将不断涌现。城市大型商业综合体规模、档次不断提升，社区商业中心功能将进一步完善。业态规划更加合理，品牌化更加明显，且主题商业成份越来越强。本案商业消费两大需求来源：主力：本项目、周边住宅居民及未来大量住宅小区居民的日常消费。辅助：未来项目所在区域内驾考中心所带来的一次性快消费。消费客群—以消费客群为基础分析项目功能。功能定位：新社区商业中心以社区及周边1.5公里范围内的人口消费为基础，打造一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心，满足辐射范围内人群80%以上的日常稳定消费。定位引导—创新概念，领航市场，引领投资。全新富基商业——给商业无限可能全新富基商业到底什么样？瞄准解决住户“最后一公里”消费，实现社区商业的丰富性和便利性，以规模为支撑，形成独特的商业模式—邻里商业模式—我们不但能照顾好自身的业主，还能帮助周边居民，更能够为大量客户提供主动的服务。那这样够了吗？不够！•因为富基，因为颠覆性创新，•我们还能做得更多。富基O2O全新战略实践富基生活商业方式的一次革命核心驱动：一款属于富基的电商平台•必须有一个管理团队，可以富基物业（或商业运营团队）为核心，打造富基电商APP平台，且负责运营统筹管理；•前期对消费者输出一个依附于第三方平台，能在线支付，能在线预约的平台；•一个植入到每位商户、能互动的APP；前期切入点：富基联手望城区政府，打造最强智慧商业。WIFI免费试点社区望城首发将街道办事处引入智能化设备等举措具备电子导购功能微信+APP的微官网，让客户了解各类信息掌握消费者消费习惯精准投放广告在步行街街门口的导购pad提供精确的商品信息，吸引用户进店主动精准随时随地贴心服务“没有等待”及“送餐到家”预定管理•排队管理，我们可以通过手机软件免去排队的困扰，在众多排队的人在等待的时候，我在家里就先把预订位置定好，排队软件会在有空位的时候进行预提醒。•叫餐管理，美味的餐饮，不愿意或没时间下楼来品尝，手机软件可以提供一个叫餐的功能，不需要您去现场了，您就可以在家品尝到美味佳肴。•其实，不仅是叫餐，其它的都可以进行送货上门，比如：零食、水果等。价值升华：周边客群全覆盖——一卡通项目业态全部纳入统一支付系统，实现一卡多店消费，辐射周边片区居民，培养其消费习惯，先入为主。吃饭、交水电煤费、购买服装饰品、住酒店等全部实现用一张卡片支付，避免了纸币交易的繁琐，提供了便捷性。当客户的习惯成为一种依赖，项目自身的价值不言而喻。一卡通富基云街生活方式的改变，电商与生活的融合独立风情步行街，成规模、成大器O2O，科技与时尚的完美诠释金星北首席电商邻里步行街项目定位：云，本身代表一种互联网方式，时尚、新颖云街，全方位诠释项目的O2O概念更为直观生动的表述方式，个性独特、鲜明无论在形式和概念上已经和区域市场及长沙市场形成差异化富基·云街案名建议：档次定位：中端消费场所曲高和寡，区域的现状不具备足够的消费牵引力，高端档次必然受到一定的制约。以中档为基调，局部走差异化是较为合适的方向。定位引导—创新概念，领航市场，引领投资。风格定位：精致+科技+格调建筑施工、装修细节等各个层面体现出精致感。园林、景观等规划设计体现品味与格调。业态规划突出特色，增强体验性。创新型业态将是很重要方向。定位引导—创新概念，领航市场，引领投资。项目核心方向：体验感精致范BUSINESSWORLD项目整体业态规划整体定调—打造新邻里商业中心的一条龙业态。合正行观点——项目以新社区商业中心的功能定位为基础展开业态规划，核心业态方向为：餐饮，满足周遭常住居民日常聚餐、老板白领等商务餐饮需要。娱乐休闲，满足周遭常住居民及商务人士的娱乐休闲需求。社区配套，满足本社区及周边常住人口日常需求。购，满足周遭人群对于日常及特色购物的需要。业态组合：从社区本身和大金星北角度出发，商业定位于“家的延伸”，看重商业给业主的归属感，在业态上着力完善家庭功能社区配套业态为主，区域性辐射业态为辅。商业内街以营造各种主题如电子数码、潮流精品服饰、美食小吃、时尚珠宝等打造区域辐射型业态为主。主干道临街商业以社区配套业态为主，区域性辐射业态为辅。所有业态为保证项目形象必须注重品牌准入。主干道黄金T角业态，具有相对最强的辐射性，消费客群最广。业态规划方向围绕“金星北首席电商邻里步行街”这一定位，如何考虑“吃、喝、娱、乐、购”的业态组合。一层做分主题二、三、四层做大主题三四层的主力业态：大型KTV、健身房、会所原则：每一层规划主力店和次主力店，来实现横向和纵向的人流动线引导业态类型推荐业种备注/说明零售业品牌连锁超市（社区店）如家乐福、华润万家，为周边居民日常生活提供便捷妇婴类用品周边大社区及学校配套，女性儿童类消费不可忽视运动品牌服装专卖如NIKE、阿迪、李宁专卖等，满足学生需求食品便利店如罗莎、马里奥餐饮业中西特色快餐特色中西快餐易吸引人流，业态布置应考虑人流引导海鲜酒楼品牌商家，消费辐射力强茶楼可长时间停留，吸引商务人群特色餐饮对人流聚集作用强美食广场可布置于商业价值较低的区域服务营业厅占用部分临街铺面，小规模经营药店银行娱乐休闲健身俱乐部消费针对性强，可以放置在较高楼层美容美发KTV、酒吧足浴亲子中心台球室专卖店数码体验店面积不宜过大，市场容量有限儿童玩具专卖店与亲子中心及童装等业态形成补充本项目应重点考虑的业态业态定位：建议业态及业态汇总考虑引进的主力商家类型：满足项目“中高档休闲”的定位要求，主力店将主要以超市、餐饮、休闲娱乐类商家为主；业态商家类型商家名称大致规模（㎡）餐饮大型酒楼徐记海鲜、秦皇食府等2000-3000茶楼花之林800-1000休闲娱乐足浴中心天之道、家富富侨2000左右健身中心奇迹健身1500量贩KTV新麦客、好乐迪2000儿童乐园儿童反斗城1000-2000主力店及次主力店类型及规模业态定位：业态定位模式商业街区（三/五期外街）面积区间：80-200平楼层：1层业态方向：满足区域人群及驾考中心客群需求业态。餐饮品牌如台北豆浆、永和豆浆大王、大娘水饺、肯德基、必胜客等，马里奥、罗莎蛋糕等，品牌烟酒专柜、小型咖啡甜品店。面积区间：约2000平楼层：3、4层业态方向：主力业态方向为休闲足浴、保健养生业态，或大型精品娱乐会所、特色咖啡会所、量贩式KTV、健身中心。面积区间：约1000-1500平楼层：2层业态方向：主力店业态规划，主要为精品超市、品牌中西餐饮如徐记海鲜、秦皇食府、金牛角王等。娱乐旗舰欢聚美食商务休闲业态主题：面积区间：150-500平结构类型：二层业态方向：1、连锁美容美发，如上海文峰、上海永琪、发泽、漂亮宝贝等形象店。