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锦晟机构一、阆中宏观市场分析二、阆中商业市场分析三、本体研判四、项目定位五、项目营销推广及表现一、阆中宏观市场分析1、宏观经济分析1.1阆中GDP分析25.8729.0134.84147.354.4462.6683.0295.5572.12020406080100120阆中GDP(单位：亿)2001200220032004200520062007200820092010阆中市的今年高速发展，近五年来均增速15%以上，高出了全省1%。1.2阆中市固投统计•阆中市2005年-2008年固定资产投资增长幅度较快，增长金额为15.7亿元，增长幅度达到62.3%，其中房地产行业固定资产投资，增长金额为1.3亿元，增长幅度为43.3%，但从房地产行业固定资产投资所占比例来看，从2005年-2008年所占比例有所下降，下降幅度为2%。•随着阆中市为拉动经济增长，加大对基础设施的力度，2005年后固定资产投资呈高速增长，阆中市的经济发展的基础实力持续增强，必将为未来经济的高速增长提供有力的支撑，吸纳更多的优质资金用于阆中市的经济建设。•阆中市固定投资虽然逐年稳步上升，但房地产投资比重却相对较低，房地产商活跃度不高，造成发展速度缓慢。房地产开发投资/固定资产投资异常基本正常正常运行基本正常异常15%15%~22%22%~30%30%~37%37%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%1.3阆中人均可支配收入•从2006年至2009年阆中市人均可支配收入逐年上升，平均每年增幅超过14%，2009年达到12160元，购买能力不断增强，人民生活质量不断提升，因此对居住的环境和品质也开始有一定的要求和愿景。1.4社会消费品总额2006年2007年2008年2009年社会消费品总额增长幅度—17%21%19%2006年以来，阆中市近年来社区消费总额增长幅度较快，近年来平均每年增幅在19%左右，截至2009年，阆中市社会消费品总额已达到31.58亿元，阆中人民购买能力得到不断增强，生活质量不断提高。1.5老城区房价增长率•近年来阆中市房地产市场快速发展，供需两旺，房价大幅攀升，老城区年增幅率达到15%左右；阆中老城区房地产市场房价正处于一个高速上升的态势。305035504082.5050010001500200025003000350040004500200920102011小结•经济态势：阆中经济一直保持高速平稳增长态势；房地产市场超速发展，整个房地产市场潜力高，同时存在供·销风险。•房产态势：阆中市房地产市场正处于一个开发的初级阶段，且房地产固定投入正高速上升，更多专业的、大型的投资商将陆续入驻阆中，市场专业竞争即将开始。•收支态势：阆中市人均工资逐年增长态势，消费力高，商住景气。•人均可支配收入增长与GDP的增长率基本持平，表明城市市民拥有较强的房价接受力和消费力。•房价增速则慢于GDP增长，体现了市场潜力巨大，未来增值空间大。•阆中房地产投资年增长率高于GDP的增速，说明城市发展前景被普遍看好，同时存在投资过热的威胁。•房价年均增长率与GDP及人均收入的增速基本持平，又说明了消费者购房行为非常理性，房价增长与宏观经济、收入增长协调。市场启示第二部分、阆中商业市场分析一、房地产市场未来走势分析房地产业的发展与宏观经济走势和政府调控政策密切相关。基于国家对房地产调控政策和阆中未来经济发展前景的认识。存款准备金率上调，资金紧缩，消费者购房门槛上升，购房难度加大资金压力【2010-2011银行存款准备金率上调一览】迫于市场流动资金过剩，自2010.1起，中央已密集上调存款准备金率，至今年5月12日，大型金融机构存款准备金率已调制21%的历史峰值。经过08年的短暂下跌之后，09年至今贷款利率呈现逐年上浮趋势，贷款成本日益增高。本年度个人住房商业贷款审查严格，放款速度慢；同时房贷利率也逐步升高。目前大量按揭客户等待银行放款，预计后期贷款难度将增大。回款速度放慢，在银行资金紧缩的情况下，开发商或将出现资金紧绷状态政策压力成都各大银行现行房贷政策摸底（具体细则以各大银行公布政策为准）银行认定标准首套房二套房三套房备注首付利率首付利率停贷中国工商银行认房又认贷4成基础利率6成起1.1倍以上停贷中国农业银行认房又认贷4成1.1倍6成起1.1倍以上停贷首套房客户可以通过购买理财产品等形式申请基础利率中国建设银行认房又认贷3成基础利率6成起1.1倍以上停贷中国银行认房又认贷3成基础利率6成起1.1倍以上停贷交通银行认房又认贷停贷中国邮政储蓄银行认房又认贷3成基础利率6成起1.1倍以上停贷暂时停止受理房贷按揭业务成都银行认房又认贷3成基础利率6成起1.1倍以上停贷成都农商银行认房又认贷3成基础利率6成起1.1倍以上停贷不受理二手房房贷按揭业务中信银行认房又认贷3成基础利率6成起1.1倍以上停贷办理房贷按揭业务需缴纳1%手续费深圳发展银行认房又认贷3成基础利率6成起1.1倍以上停贷招商银行认房又认贷3成基础利率6成起1.1倍以上停贷兴业银行认房又认贷暂停受理房贷按揭业务停贷宏观政策市场一览1月国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。国土资源部提出，经济适用房、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010年3月国土资源部再次出台了19条土地调控新政，明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。国务院总理温家宝３月５日在十一届全国人大三次会议上作政府工作报告时说，要促进房地产市场平稳健康发展。坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。4月住房和城乡建设部发布通知：取得预售许可后，10日内需公开房源及售价国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出“新国四条”，提出二套房贷首付不低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。房价过高地区可暂停发放第三套房贷。住建部公布通知，经适房只能自住，违规5年内不得再次申购。5月住房城乡建设部、民政部、财政部联合印发通知，加强对廉租住房管理强化租赁管理和服务。6月住建部、央行和银监会联合发出通知，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范，“认房又认贷”。9月国土部、住建部联合发布通知，土地闲置一年的将禁止竞买资格。温家宝总理在国庆记者招待会上提出，保持房地产价格的合理和稳定，加快建立促进房地产健康发展长效机制。国务院副总理李克强提出坚决抑制房地产投机炒作行为11月1月房贷七折优惠利率取消，全面叫停第三套住房公积金贷款2011年国务院召开会议，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提高至60%，三套房暂定购买购买。个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。2011年，全国计划建设保障性安居工程任务1000万套，增长72.4%。国务院总理温家宝主持召开国务院第五次全体会议，强调坚定不移地搞好房地产市场调控。2月国务院总理温家宝接受中国政府网、专访时强调：政府有责任管好房地产市场，有决心本届政府任期内使房价能够保持在一个合理的价位。国务院副总理李克强提出要坚决落实房地产市场调控政策。由于受到国内政策打压影响导致社会投资游资流向逐步从传统住宅市场转向至商业地产和股市。但由于目前国内股市低迷，加之受世界金融风暴和欧美信贷危机影响，投资股市风险成倍上升，相对来说投资商业地产的低风险。促使更多游资投向商业地产，国内商业地产热整逐步兴起。小结•阆中属于南充市的下属县级市，位于四川东北部，距离南充市110km，距四川首府——成都320km；距离周边省会城市——重庆市320km，西安460km；路网十分发达，但由于各道路建设比较滞后，道路情况较差，从而影响了交通的便利性，所以也影响了整个城市的经济发展。1.1、阆中区位二、阆中区域市场分析1.2、阆中未来发展方向•跨越嘉陵江向南发展，在江北老城区内新建或保留为旅游配套的商贸、金融等其它第三产业用地。•城市的商贸金融中心规划布置在七里开发区，疏解江北老城区的产业与人口，优化产业结构，拓展现代中等城市功能。•以嘉陵江为轴，阆中已逐步形成江北古城旅游人居商贸区、七里行政商贸科技工业园区、江南生态旅游休闲度假区“一城三区”“品”字型发展格局。2、老城区城市现状•阆中市传统城区，古城所在地，受其背山环水的地理环境影响，及用地条件制约，城市发展已难以扩张。老城区将围绕嘉陵江城区近10公里的自然风光带大做文章，重点打造滨江路东北段、滨江路西段和南津关古镇三个休闲娱乐集中区。•阆中老城商业主要以紧邻阆中古城的东方广场步行商业区为核心，古城内商业业态以配合旅游业为主，著名的牛肉及醋类产品、旅游纪念品、特色餐饮等为主，针对旅游消费者及周边居民。•东方广场以普通百货类业态为主，主要满足当地居民生活需求；目前在其周边在建有一约6万方集中式商业步行街——俊豪广场。两条商业步行街紧邻，仅一街之隔；修建中的俊豪购物中心，未来业态丰富，将引进大型超市，百货，美食街等，两商业项目与古城相互衔接，相信未来此区域将形成阆中老城内最大商圈，成为阆中老城最为繁华的商业地带；•滨江商业将以娱乐休闲、餐饮美食为主，已成气候的中华阆天城，业态就为特色餐饮，娱乐会所，高档KTV等。经营状况较好，晚间成为阆中人消遣娱乐的重要场所。其它区域商业以张飞大道为主以住宅临街底商形式向四周扩张，但向北、向东的商业发展则较为落后，主要以社服型商业为主，满足周边居民基本生活所需。3、新城商业现状•阆中新城区商业主要集中在七里大道与巴都大道交汇处，已经营的商业以临街住宅底商为主，集中式商业仍在建设、招商过程中。未来新城商业将以汇洋广场为中心，周边星河湾、金碧天下项目为辅，形成新城最繁华的商圈。•老城未来供应以住宅为主，商业为辅，住宅占比69%，商业占比23%老城供应地块用地性质占比23%8%69%商业住宅工业4、老城未来物业分析出处：阆中年鉴5、老城未来发展方向分析•老城未来土地供应主要是沿滨江路向东北、西北方向发展，未来商业主要集中在滨江路东北方向，滨江路西北方向以住宅为主。小结•阆中城市发展正处于城市扩张的初级阶段，老城区建设较早，其商贸、旅游、生活、交通等设施发展已非常成熟，但受三面环水一面靠山的地理环境影响，老城区未来可供开发的区域较难以扩张，预计未来的房地产开发将以旧城改造及小体量项目为主。•随着七里新区城市配套及生活设施等正逐步完善，成为阆中房地产开发的重点、热点区域。•阆中市商业主要分布于古城中心、东方广场、滨江路沿线；•新城商业比较落后，正处于发展初期，主要集中于汇洋购物中心及七里大道沿街；•城市整体商业仍以满足本地消费人群为主，旅游带动起来的商业为辅。•古城内的商业主要针对旅游人群，区域中新型商业主要满足本地消费人群，滨江商业主要为餐饮类，沿街主要为社服型商业；•老城区主要商业消费人群以阆中全市居民为主，新城商业发展较为落后，辐射力弱；•传统旅游文化对商业的拉动力不足，旅游人群的商业消费过于单一，仅牛肉与醋类产品为主。•目前阆中市的集中式商业项目总建筑面积28.8万方，老城区集中式商业项目总建筑面积16.5万方，各方面配套及商业状况已非常成熟。东方广场为现阆中市商业中心，目前在建的俊豪购物中心紧邻东方广场，老城中心商业圈在逐渐扩大，相信此区域会成为未来阆中市集中式商业中心核心板块。•中华阆天城着力打造阆中休闲娱乐中心，主要业态为餐饮、KTV、娱乐会所，经营状况良好，为阆中夜生活聚集地。三、重点商业项目介绍1、俊豪购物中心地理位置阆中市人民广场旁项目名称俊豪购物中心总占地面积45.72亩层数3F/-2F总建筑面积61533㎡开发商阆中俊豪置业有限公司停车位500余个开工时间2009-12-15竣工时间2011-12-30项目特点老城商业中心，与东方广场形成老城中心商业圈•俊豪购物中心位于阆中市人民广场，东邻郎家拐街，西邻张家丝厂小巷，南接广场路，北接通剂渠。•规划总