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1这不仅仅是一份报告，就像我们理解本次的工作不仅仅只是一次简单的竞标一样。5名策划人与27名销售精英240个小时的付出与智慧汇聚于此！事业七部豪宅部是一支不断创造辉煌的团队，今天，我们要集豪宅经验之大成，向着胜利，迈进!!!我们将以洞悉未来趋势的眼光运营本项目，以打造红树西岸等扭转超越项目所处片区原有价值的魄力实现本项目的最高价值！以激情与梦想再创楼市奇迹！2①30000A2栋/B栋（酒店式商务公寓）32000（含2500精装）②28000A1栋（住宅）30000（毛坯）价格定位（单位：元/㎡）31价格定位之“市场机遇”支撑■前、后海双核中心，本片区将以【黄金核心】形象强势崛起。■本片区内【整体住宅特点趋于传统】，亟待【创新标竿产品】入市突破瓶颈，注入全新活力，【扭转区域价值】。■本项目凭借【滨海大道西端头】优越地段、【发展商强势品牌效应】、【多年供应空白积聚大量置业需求】等多维优势，【引领市场蓄势待发】！4价格定位之“豪客资源”支撑2■“先放大，后聚焦”的客户对位法则■高端客户群置业特征分析（中原豪宅部【自用个体】及【投资大客】资源）■客户聚焦分析及产品对位5■物业类型规划：【化零为整】将A2栋、B栋的公寓和住宅部分统一规划为【同一运营模式】■运营模式定位：【酒店式商务行宫】■运营模式诠释：【酒店式商务行宫】是五星级酒店客房硬件标准（加入“居家商务办公的功能”及“生活阳台和厨房”）＋五星级酒店物管服务■酒店式商务行宫的硬件打造建议（交楼标准等）3价格定位之“物业对位”支撑6价格定位之“形象对位”支撑■都市动脉的起点，双核的中心■我作圆心，将世界收于半径■案名建议：【滨海1号】47■麦当劳法则（制造稀缺）、天玺（资金调度）、高价派货、抄车牌、环境威力法则（营销中心、销售物料、人员行头）价格定位之“营销手段”支撑582009-11-12厚显德南山项目营销运营策略9价格定位之“市场机遇”支撑价格定位之“豪客资源”支撑价格定位之“物业对位”支撑价格定位之“形象对位”支撑价格定位之“营销手段”支撑110■项目区位价值解读■项目地段价值解读■项目市场价值解读■项目自身价值解读■发展商品牌价值解读Part1：价格定位之“市场机遇”支撑11前海后海桂庙项目区位宏观鸟瞰12毗邻区域规划特征：后海湾核心板块价值总结口岸板块休闲旅游/高尚居住板块体育板块商业金融文化板块后海湾,新兴世界富人区,全市热点豪宅片区之首四大核心板块令后海湾价值裂变，正形成以滨海为核心，以国际化为标准，以商务金融、港口贸易、滨海度假休闲、体育为核心的中心价值区域。13前海地区是《深圳城市总体规划（2008－2020）》确定的新的市级中心区，发展潜力巨大。◎功能定位：深港合作先导区、体制机制创新区、现代服务业集聚区、结构调整引领区◎重点发展：创新金融、现代物流、经济、科技及专业服务、通讯及媒体服务、商业服务前海湾保税港区作为前海地区的先期启动区，重点发展现代物流和供应链管理服务业，积极吸引金融、保险、航运、贸易、信息等相关服务业入区。另外一个先期启动区前海商务中心区将重点发展创新金融、会计法律服务、金融信息、科技服务、通讯及媒体服务等现代服务业。◎深港合作将是前海发展最大亮点◎各类战略性交通资源云集前海未来前海可在10分钟内抵达深圳机场、香港机场，半小时内抵达香港中环◎定位：发展产业链最高端产业，不做房地产发展最高端的产业是该区域最主要的考虑。至于居住、生活等配套将主要由前海周边的一些区域进行解决前海规划思路确定建设珠三角“曼哈顿”毗邻区域规划特征：前海湾14后海前海桂庙前海：深港合作先导区、体制机制创新区、现代服务业集聚区、结构调整引领区、重点发展：创新金融、现代物流、经济、科技及专业服务、通讯及媒体服务、商业服务后海：以滨海为核心，以国际化为标准，以商务金融、港口贸易、滨海度假休闲、体育为核心的中心价值区域桂庙：地处交通要脉滨海大道，雄踞南山商圈核心地段，是南山出入福田、罗湖的门户，也是将来深港合作的重要枢纽之一。背靠正在启动的前海湾保税港区，共享后海湾南山商业文化中心配套，经济、科技、文化、商业等在这里高度密集，新经济中心的形成和繁荣正迅速提升它的核心竞争力。桂庙正以一个黄金核心社区形象强势崛起。本项目所处的“桂庙片区”与“前海中心”直线距离2公里，与“后海中心”直线距离3公里,三足鼎立形成新经济中心,迅速提升其【核心】竞争力。桂庙将有望以一个【黄金核心】形象强势崛起。三大片区关系解读2公里3公里15项目所在片区未来扮演角色：前海中心和后海中心的“双核中心”以滨海大道为轴线，将与前海中心、后海中心构成黄金纽带，成就未来“国际都市综合区”承载未来前海和后海双中心的居住配套功能，将形成生活配套成熟的，以满足前、后海商务人士居住为主的“中央商住区”区位特征：承载使命：区域前景：16■项目区位价值解读■项目地段价值解读■项目市场价值解读■项目自身价值解读■发展商品牌价值解读Part1：价格定位之“市场机遇”支撑17滨海大道【西端头】连横城市中心的核心枢纽南山福田本项目滨海大道滨河路罗湖滨海大道沿线汇集了大量的豪宅物业及高端公寓项目；而本项目占据了滨海大道【西端头】的显赫位置。项目周边配套情况：交通配套18生活配套完善“多年生”成熟老城区，配套设施齐备，人文积淀丰厚家乐福人人乐家家惠海雅百货曼哈购物广场（已关闭）儿童世界天虹商场海岸城购物中心岁宝百货荟芳园商业内街满家福百货乐安居国美苏宁顺电时尚家居广场永乐电器西部电子金香江家具深圳书城家居广场1２1２３４５６７1２３４５６７８９10桃园路常兴路学府路桂庙路海德二道南山大道南光路南海大道创业路２１３１２３４１３２５４５６３２６７７８９10滨海大道大中型餐饮大中型休闲娱乐写字楼酒店公寓超市百货专业店及其他３889111211南山区政府项目周边配套情况：生活配套厚显德南山项目19学府路滨海大道南山大道南海大道深圳大学海雅百货深圳书城厚显德南山项目海德二路茂业百货南光路后海大道阳光华艺大厦岁宝百货海岸城东华假日酒店天利中央广场百仕达大厦时代骄子大厦光彩新天地海印长城南山国际学校学府小学海滨小学创世纪滨海花园项目周边配套情况：教育配套教育资源优越教育资源密集，人文高地20项目地段价值解读结果：区位特征：承载使命：区域前景：交通脉络便捷生活配套成熟教育资源优越三维中央我们是片区的21■项目区位价值解读■项目地段价值解读■项目市场价值解读■项目自身价值解读■发展商品牌价值解读Part1：价格定位之“市场机遇”支撑22桂庙片区商品房市场起步较早，于90年代末开始起步，而近年来缺乏新型商品房供应，目前片区内整体住宅特点趋于传统，亟待创新标竿产品入市突破瓶颈，注入全新活力，扭转区域价值。宝安中心区桂庙片区后海片区蛇口片区城市扩张居住需求外溢深圳城市中心不断西移，政府大力进行西部开发，带来了南山的开发热潮，也给桂庙片区的开发带来了一个难得的机遇，同时，滨海大道与桂庙路的无缝连接，更为桂庙带来了契机。1998年片区内才有商品住宅露面，而接下去的几年也只有个别零星小盘出现。前海路以东的农民房按照统一规划进行旧城改造，鸿洲文鼎花园、心语家园、碧玉小家等新盘出现。桂庙的住宅市场2002年开始有了飞跃式的发展，片区的整体形象迅速脱胎换骨，成为一个迅速崛起的地产板块。由于桂庙地区供应短缺，部分客户被移迁宝安中心区、蛇口片区、后海片区片区住宅市场分析：发展历程231796751925212126731123658065766407182351397000500001000001500002000002500002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年桂庙片区2001年-2010年历年住宅供应量图解片区住宅市场自2006年起已数年陷入“供不应求”的状态，数年供应空白积聚了大量置业需求，蓄势待发。单位：平方米片区住宅市场分析：供求情况桂庙片区住宅（中小户型）历年供应量调查：桂庙周边住宅多在04年前入伙，自04年起，片区供应一直短缺，周边存在大量换房需求。供应短缺导致居民外移，至前海、后海一带置业。桂庙片区2001-2009年历年住宅供应量图解24桂庙片区住宅近期价格走势片区成交价格较低，客户心理价格天花2万/平米09年片区二手房价格持续走高，但整体成交均价维持在1万6千元/平米左右桂庙片区09年三级市场住宅均价走势020004000600080001000012000140001600018000200001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月价格片区周边住宅二手房价格0500010000150002000025000学府花园荟芳园缤纷假日豪园鸿瑞花园创世纪滨海花园万象新园雅仕荔景苑海岸明珠福临苑百分百公寓时代骄子大厦光彩新世纪家园光彩新世纪公寓友邻国际公寓厚德品园南光城市花园片区住宅市场分析：成交价格桂庙片区典型楼盘成交价格25产权可否注册售价租金西海明珠公寓70年可注册均价19000元/平米68元/平米光彩新天地公寓70年可注册均价19000元/平米63元/平米中润百分百公寓70年不可注册均价17000元/平米46元/平米友邻国际公寓70年不可注册均价17000元/平米44元/平米从片区内典型的商务公寓项目调研中发现，可注册商务公寓比纯居住性公寓售价及租金高片区商务公寓式市场分析26片区写字楼多聚集在南山商业文化中心；多为可注册的厂房式写字楼、商务公寓、纯写字楼等物业；该片区汇聚了众多中小型高科技公司；集中的行业是科技、电子、贸易、物流等，实业公司近期也有所增多。片区写字楼市场分析271、中等档次，非主流写字楼区域：较高端写字楼主要聚集在南山商业文化中心附近，包括海岸城东座，海岸城西座、天利中央城市广场2、中小企业林立：片区内汇聚了众多中小型高科技公司；集中的行业是科技、电子、贸易、物流等，实业公司近期也有所增多。3、自用需求面积较小：大部分客户为中小面积段需求；并以自用为主；且公司的整体实力一般。4、客户档次逐渐提高：随着片区不断成熟，商圈日益繁荣，进驻该片区的商务需求客户档次不断提升，客户对商务形象和项目产品定位要求逐渐提高。片区写字楼市场分析片区写字楼市场特征：28项目市场解读基于得天独厚的市场环境优势，我们成为市场引领者蓄势待发！29■项目区位价值解读■项目地段价值解读■项目市场价值解读■项目自身价值解读■发展商品牌价值解读Part1：价格定位之“市场机遇”支撑30视野视野本项目A2A1B项目周边微观环境图解31学府花园荔园大厦万象新园北桂庙变电站海滨小学本项目整体【景观资源】较为缺乏；A1栋受噪音影响较大；B栋的东北侧受【变电站】不利影响；B栋的东北侧有一待建住宅用地（呈U型建筑布局），未来B栋将有可能享有其中心园林景观。项目除南面桂庙路外，其余三面均有物业相邻，视线受阻A1栋南面无阻挡，看滨海大道临城市主干道滨海大道，噪音影响大受影响最大的将是A1栋住宅，B栋受影响较小项目东北面相邻【变电站】但后期在项目与变电站之间将建住宅，影响将变小。项目西北面临海滨小学A2栋白天受海滨小学噪音影响项目微观环境分析32各楼栋价值初判各楼栋价值初判结果：优势劣势A1栋朝南、纯粹（全住宅）、采光好、较少阻挡、视野最为开阔临主干道，噪音大A2栋西面为南航公司停车场，视野无阻挡，私密性高四周均有住宅相邻，无景观资源，受海滨小学噪音影响B栋私密性好，高层越过学府花园能远眺景观，采光佳离变电站近33城市复合体，复合多项城市功能住宅55000㎡商务公寓26000㎡写字楼21000㎡商业7000㎡34A1栋5-31F[纯住宅][类型]纯住宅共351套[户型]三房(324套)/四房(27套)[面积段]约65-91㎡A2栋17-31F[纯住宅][类型]住宅共120套[户型]一房/三房/四房/复式四房[面积段]约38-95㎡5-16F[公寓][类型]公寓共121套[户型]一房/三房/复式四房各约24套[面积段]约38-95㎡B栋18-31F[纯住宅][类型]住宅共117套[户型]