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金色海岸策略总纲及销售执行®20070710本报告，是世联地产基于对金融街的理解，而对项目启动区作出的相关分析和切实可行的方案必须明确的3个前提Q1区域大势将何去何从!大盘可持续发展的基础深圳未来将快速发展，深港一体化，推动深圳向世界先进水平迈进总趋势12006年9月19日《深圳2030城市发展策略》提出，深圳2030的发展目标应是“建设可持续发展的全球先锋城市”“先锋城市”有四个内涵：改革开放与制度创新的先行者；自主创新和产业转型的排头兵；深港交流和区域合作的推动者；中国参与全球竞争的领跑者。未来深圳城市发展具有三大功能定位：国家级高新技术产业基地和自主创新的示范城市、区域性物流中心城市、与香港共同发展的国际都会深圳面临四大“难以为继”的危机：•土地、空间有限，剩余可开发用地仅200多平方公里，深圳土地面积相对较小，总面积为1953平方公里，可建设用地只有760平方公里。如果以每年10平方公里的速度开发，土地“分母”与人口密度及经济产出“分子”之间将出现严重失衡，20年后，深圳将无地可用。•能源、水资源难以为继，深圳水资源短缺，是全国７个严重缺水的城市之一。人均水资源占有量仅为广东省的六分之一，全国的五分之一。•按照速度模式，实现万亿元GDP需要更多的劳动力投入，而深圳已经是全国人口密度最高的城市，人口容量难以为继；•环境容量已严重透支，7条河流全部遭到污染，环境承载力难以为继高GDP增速的深圳，正面临四个“难以为继”的约束条件，城市发展进入转型期总趋势2深圳市历年国内生产总值010002000300040005000600019921993199419951996199719981999200020012002200320042005GDP同比增长0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%19921993199419951996199719981999200020012002200320042005“速度深圳”难以为继！这“惊人之语”，出自全国人大代表、深圳市市长李鸿忠之口从《深圳市住房建设规划（2006-2010）》中看，未来新增住房人口的80％会在关外居住，大深圳已成趋势201×25×1.13≈5700深圳2006-2010年住房计划：规划期内我市新增住房面积为5700万平方米，其中商品住房4930万；应建设政策性住房（经济适用住房、公共租赁住房）770万。年份年末常住人口数（万人）年增加人数（万人）2000432.94——2001468.7635.822002504.2535.492003557.4153.162004597.5540.14数据来源：2005深圳统计年鉴5年内新增人数人均住房使用面积建筑面积还原系数新增面积总趋势3意料之内：住房计划按全市新增人口数40万的需求而设意料之外：1、5700万内有一半来自旧改（2100万），但旧改从拆迁到完全建成需要2-3年时间。这其中的时间差和由拆迁带来的原人口的新增需求没有考虑。2、深圳计划到2010年深圳常住人口控制在900万左右，但其实际的人口增长远大于计划之内。“四大新城”五年内成型——深圳向多元化中心发展趋势日益明显，大深圳地产格局逐步成型光明新城龙华新城东部新城宝安新城生态型高新技术产业新城龙华新城以大型交通枢纽为依托的城市拓展区体育新城以大型体育、教育设施为主的体育新城，与龙岗中心城共同构建城市东部中心东部新城生态型现代先进制造业新城东部新城的规划定位，是生态型现代先进制造业新城。近期重点建设范围与规模：以大工业区管理范围为近期重点建设范围，面积为39.58平方公里，人口规模约25万人。《深圳市近期建设规划（2006~2010）之新城规划》总趋势4东部新城是深圳与惠州的城市连接体，主要依托惠阳大亚湾城市化的拉动区域趋势5东部新城：东部新城的规划依托于惠州，承载深圳与惠州的城市化连接体的使命单纯工业区难以启动城市化发展，依托于惠阳大亚湾大城市载体是东部新城设立与发展的主要原因目前已经完成东部新城概念规划、产业集聚地（汽车、生物制药、自行车、家具）的规划选址，下一步的工作是坪山河流域生态恢复计划前期研究、坪山河湿地公园规划研究、燕子岭公园规划设计、聚龙山公园规划设计以及深汕公路改造。定位为生态型现代先进制造业新城。其近期重点建设范围与规模：以大工业区管理范围为近期重点建设范围，面积为39.58平方公里，人口规模约25万人2007年东部新城进行概念规划高房价提升龙华新城、体育新城新居民进入门槛，价格促使“大深圳”新城发展的必然均价元/平米2006年初2006年中2006年底6200春华四季园1-12007年初西岸官邸9800第5大道8500泰华君逸9500宏发领域140000西城上筑63007000梅陇镇17500七里香榭18300七里香榭2预计07年，梅陇镇二期均价9500以上，春华四季园目标120008000春华四季园2-1招商依山郡7000奥林华府8800奥林华府210000龙城国际7500宝安中心区6500碧水龙庭1体育新城龙华新城总趋势61.深圳“四个难以为继”“大深圳”战略促使发展外向性新城迫切——2.龙华新城、体育新城高房价、城市价值提早诉求，迫使低居住成本新城发展成为必然大势小结——“新城模式”理论来源于世联地产研究巽寮湾拥有丰富的山、海、湖高端度假资源从“大深圳”角度来审视海资源的价值“大深圳”的海资源形成五个滨海区域认知梅沙霞涌大鹏澳头巽寮——寻找未来有价值的滨海区域现阶段定位——深圳市东部旅游服务基地和海滨旅游度假区滨海区域1——梅沙梅沙是距离深圳最近，发展最为成熟的滨海区域云顶天海泊岸港城海语东园湖心岛二线海景物业一线海景物业海世界海景酒店雅兰酒店京基酒店I领海水云间心海伽蓝万科东海岸三线海景物业十七英里联泰梅沙倚天阁梅沙已开发建设多个项目，以酒店及住宅项目启动，已形成成熟的滨海度假市场优品艺墅滨海区域1——梅沙滨海区域1——梅沙•总占地9平方公里，总规划面积6.55平方公里的旅游生态区，以“让都市人回归自然”为宗旨，定位于建设成为集生态旅游、娱乐休闲、郊野度假、户外运动等多个主题于一体的综合性都市型山地主题休闲度假区。•总投资为20亿~25亿元，首期投入15亿元，用3至5年时间完成建设•一期以主题公园及旅游设施为主，后期将以住宅产品入市•一期重点工程：大侠谷、茶溪谷、云海谷三大景区，包括温泉度假酒店、金色大厅生态剧场、伊都娜果园、茶艺广场、云中部落、前区售票广场、缆车及小火车车站、室内网球场等十项工程•预计2007年7月份重新试营业东部华侨城、五星级酒店的落成使用，将使梅沙国际级旅游度假区升级东部华侨城梅沙受土地资源的限制，未来的发展空间较为有限交易时间地块位置宗地号用途地块面积(m²)总地价(万元)竞得人1999-9-16大梅沙盐梅路J402-0049酒店用地117502693.1粤海1999-9-16大梅沙盐梅路J402-0050酒店用地197472838秀峰2000-6-30大梅沙盐梅路西J402-0069居住用地13972711000濠信地产2001-7-20大梅沙外环路西J402-0066居住用地26848440599.902万科地产2002-5-16外环路西北J402-0093居住用地575788299云顶集团2002-5-16大梅沙湖心岛J402-0092居住用地185805016.8百仕达2002-9-9大梅沙内环路南J402-0087商业酒店901010600鼎太地产2002-9-9大梅沙内环路南J402-0090商业酒店124692002-9-9大梅沙内环路南J402-0091商业酒店145832003-10-29盐田区大梅沙J402-0078酒店用地600003100中协投资滨海区域1——梅沙大梅沙还有3块不临海的住宅项目用地，总计少于500亩梅沙与深圳同步增长的高房价，必然使新进入者市场进入门槛增大，向东延伸成为“大深圳”海资源发展的必然数据来源：世联数据平台滨海区域1——梅沙梅沙历年市场项目均价05000100001500020000250003000035000400002003年2004年2005年2006年2007年上半年高层均价别墅均价3600016000价格南山罗湖宝安龙岗龙华４０００８０００１２０００１６０００２００００２４０００福田２００７年深圳１-５月份均价梅沙16000１４０００１１５００１２０００２００００３００００１６０００大鹏半岛未来有发展成为国际级旅游度假区的构想，度假休闲功能高端化，但仍处于规划阶段，进程缓慢西冲:国际会议旅游度假区深圳市面积最大、海岸线最长的优质海滩未来的西冲定位为高档滨海旅游、高品位文化和高质量生态环境的旅游度假区，成为大鹏半岛上最高档次的国际会议旅游度假区规划两座五星级酒店——西冲海滨度假酒店和西冲假日酒店；一个可停泊100艘游艇的游艇码头；七娘山占地20万平方米的天然植物园东冲:度假海岸公园以度假休闲、康体娱乐为开发方向，形成海岸公园将建起一座度假式的四星级酒店；坝光村建造一个占地1万平方米坝光海滨红树林湿地公园下沙:度假旅游区政府希望将此片区（重点区域454.7公顷）打造成为适宜公众旅游度假的滨海旅游地、旅游配套服务基地及滨海社区但2年内不会动工桔钓沙:运动型滨海休闲地未来的桔钓沙被定位为运动型滨海休闲地将建起占地2万平方米的海上运动娱乐中心、沙滩运动中心以及沿海美食休闲长廊，并配备冲浪、帆板、划艇和水上自行车等海上运动器械，成为海上运动爱好者的天堂大鹏所城、金沙湾、东山珍珠岛和浪骑游艇会：各自有其明确定位滨海区域2——大鹏123456大鹏半岛政府规划由一投资方主导开发，但由于投资方主体未定，尚未进入大规模开发阶段，目前处于限制性开发位置开发/供给情况1、大小梅沙基本开发完毕，无一线滨海地块；大梅沙还有3块不临海的住宅项目用地，总计少于500亩2、溪涌地块产权复杂；作为溪涌工人度假村的所有者，市总工会由于体制的原因不能进行市场化运作，目前没有开发计划，只有十七英里在售3、上洞地块产权不清，拆旧建新较为困难，并且没有其他土地出让计划，近期难有项目开发4、下沙政府希望将此片区（重点区域454.7公顷）打造成为适宜公众旅游度假的滨海旅游地、旅游配套服务基地及滨海社区。但2年内不会动工。5、南澳目前有小规模滨海住宅开发（建筑面积约3万平米）6、西冲政府决定将此区域留待以后高水平开发，近期不会开发，其开发将晚于下沙其余地区目前尚无土地出让计划资料来源：深圳市规划局滨海分局大鹏半岛核心自然生态价值受政策性保护，可开发区域属于政府高度主导型的保护性开发，未来开发不确定性增强滨海区域2——大鹏大、小梅沙基本开发完毕，大梅沙还有3块不临海的住宅项目用地（估计少于500亩）溪涌，上洞土地产权不明析，目前溪涌旅游经营比较失败，物业残旧，岸线资源很好17英里：交通和油库都未带来重大影响。公寓客户的60％～70％为深圳客户规划与国土官员认为由于油库安全原因，本项目不宜发展游艇码头下沙为近期滨海旅游开发重点龙岗区政府已经决定将对外口岸设立于南澳镇，正处于规划申报阶段万科的证券事务代表梁洁表示，收购浪骑的主要目的是用于为大甲岛项目进行交通配套，浪骑游艇会的营销总监钟勇表示，在游艇会附近也有数十万平方的地产开发，这些地产项目也将由万科接手。深圳滨海区域小结梅沙滨海区域以休闲旅游功能为主，未来可开发空间有限，大鹏半岛具有资源优势，但其发展规划及时间未定，发展较为滞后海，向东延伸！深圳大亚湾巽寮梅沙大鹏霞涌巽寮深圳滨海区域小结大亚湾中心区——行政金融商务区，总南区主要包括猴仔湾、小桂湾、小鹰嘴，主要以金融、商务和高尚住宅为发展方向，完善星级酒店、高尚住宅、商务写字楼、旅游休闲度假功能。猴仔湾（4平方公里）猴仔湾位于哑铃湾的西部，三面依山，一面傍海，内有湖泊，自然条件非常好。规划初步考虑为：一是在猴仔湾内湖南部低洼处打开一个缺口，在湖内外形成环流，以提升湖内海水的交换能力，改善水质；二是在前进湾至衙前湾一线建设滨海步行景观大道，在