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白马尊邸销售诊断及后期营销策略谨呈：浙江汇骏置业有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！2宏观市场杭州市场表现战略选择现场展示推售及价格高层研判排屋研判产品定位问题？三大关键动作营销攻略形象调整趋势研判竞争市场目标调整策略及执行半年总攻略图下阶段执行计划案例借鉴杭州市场表现精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！3万科领跌，未来市场扑朔迷离9月2日:发布短信：为庆祝“万客会”成立十周年及中秋节的来临，万科旗下四楼盘将于３日起大面积优惠→当晚即有客户到售楼处排队守侯9月3日:推出优惠房源共计226套，户型集中在90平米以下，最高优惠幅度达7.3折→截至当天下午4点,认购104套9月4日:魅力之城再次推出204套位置更好的优惠房源→当天实现认购112套，认购金额约1.05亿……楼盘名称优惠房源(套)预定量（截至9.8)销售率优惠后单价(元/㎡)原均价(元/㎡)白鹭郡南1727644.19%6000-70007200-11850白鹭郡东5668-68886500—9000魅力之城28822477.78%8500-950012000逸天广场1717100%8300-900010000总计47731766.5%————最终效果魅力之城良渚文化村宏观市场杭州市场表现趋势研判精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！4绿城宋卫平：绿城决不会跟降！面对此次中国房地产特殊时期的暂时性波动，万科打折自有他的特殊原因，绿城的产品以及丽江不仅不会打折，还会有微涨。滨江戚长兴：对于金色蓝庭，我们还是会按照原定计划进行的。金色蓝庭预计10月左右会面市，均价还是定在之前说的18000元/平米。而且我们目前的现金流还是比较充裕的，不要用打折销售来快速套现。广宇王鹤鸣：目前上东城的价格还没有确定，我们也正在做市场调查。一个楼盘的价格，还是要根据市场、区域和推出时间而定的。中海韩春麟：我们没什么压力，也不会采取特别的营销应对手法。因为无论是客户积累，还是房源区域和产品特色，我们的项目跟万科还是有很大差异的。德信．泊林公寓：万科降价幅度比较大，短期内对购房者的心态影响可能会比较严重，但长期来看，影响有限。我们没有必要跟风降价，德信的资金比较宽裕，我们会按照自己的节奏去走宏观市场杭州市场表现趋势研判精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！5金成房产：推出“教育地产五周年庆置业计划”，许诺购买金成集团旗下楼盘，3年实现30%增值，购房者在3年后的一个月内还可无理由退房并获得30%增值。在此基础上，教师还可以凭教师资格证获9.5折优惠钱江国际：9月11日-10月6日发起“青年创业行动，喜迎中秋50套特价房馈赠新老客户”活动。推出50套特价房源，30-80㎡的精装修小户型，50年产权，折后的起价12000——13000元/㎡，比周边的楼盘价格要低4000-5000元/㎡左右，优惠后的价格相当于原价的7.2折，实际成交价仅7000-8000元/㎡南北.西岸：9月13日-21日，推出“幸福安家保障计划”。共136套特价房源，销售单价8800-11450元/㎡，以79㎡两房和89㎡三房为主；两房总价69万起，三房总价83万起，两天内签约，总价可再减两万。特价房源均可“无理由退房”名城.燕园：为鼓励已预定的购房者及早签约，推出中秋优惠活动，高层房源一次性付款9折，商业按揭9.1折；多层房源一次性付款9.6折，商业按揭9.7折，日进千金计划均保留。媒体声音“万科降价给杭州‘铜墙铁壁’般的价格体系撕开了一个口子，杭州房价只升不降的神话也成为了过去。”——钱江晚报多米诺骨牌已倒，杭州市场价格调整已成定局宏观市场杭州市场表现趋势研判精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！6覆巢之下，安有完卵？杭州市场持续低迷01000200030004000500060002007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月成交量（套）020004000600080001000012000140001600018000成交均价（元／㎡）成交量成交均价（元/㎡）楼盘名称开盘时间本期推量成交均价开盘一周去化率（含预定）悦府8月21日154套2700095%南北西岸8月2日374套135000%现代景苑8月1日353套189001%世茂滨江花园8月31日248套78208%新绿园8月21日266套2600047%名城燕园8月30日314套1350025%左邻右舍8月1日89套1100034%楼盘名称开盘日期本期推量成交均价开盘一周去化率（含预定）泊林公寓7月13日329套10500元/㎡59%元都新景7月20日382套8500元/㎡63%玉兰公寓7月26日391套16000元/㎡65%风林公寓7月13日318套9500元/㎡27%云龙十一景7月26日168套25800元/㎡0%东方红街7月8日530套13000元/㎡48%西溪里7月19日公寓186套；排屋54套公寓：13500元/㎡；排屋：28000元/㎡47%西溪蝶园7月27日17418000元/㎡24%楼盘名称开盘日期本期推量成交均价开盘一周去化率（含预定）白马尊邸6月21日300多套8700元/㎡40%钱塘山水6月21日308套公寓:11500元/㎡；排屋：27600元/㎡87%水晶城6月6日526套12500元/㎡60%2008年6月杭州开盘楼盘状况2008年8月杭州开盘楼盘状况2008年7月杭州开盘楼盘状况宏观市场杭州市场表现趋势研判精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！7金九银十？一切未知！精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！8宏观市场杭州市场表现战略选择现场展示推售及价格高层研判排屋研判产品定位问题？三大关键动作营销攻略形象调整趋势研判竞争市场目标调整策略及执行半年总攻略图下阶段执行计划案例借鉴宏观市场精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！9全国各大城市从07年底开始量跌价涨，陆续进入量价齐跌二线城市的市场反应落后于一线城市价格反应落后于交易量0501001502002503002007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月成交面积（万平方米）北京上海广州深圳成交量：与07年同期相比平均降幅为52.1%020004000600080001000012000140001600018000200002007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月成交均价（万平方米）北京上海广州深圳杭州成交均价：与07年同期相比平均涨幅为24.3%宏观市场杭州市场表现趋势研判精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！10房地产下降及调整期至少两年，等待没有出路关键词：过冬退地流拍降价促销融资资金链破发股权转让联合开发断供万人购房团···用家持续买楼，长期投资者增加地价上升速度大于房价上升速度现楼价格与期房价格相当投资回报率下降开发商大量买地、卖楼发展阶段用家比例下降，投资者比例增大期房价格大于现房价格地价上升大于楼价上升速度价格上升快，成交量逐步下滑开发商迅速卖楼危机阶段现楼、期楼价格下跌投资者退出，供过于求租楼不买楼地价下跌比楼价下跌快开发商迅速买楼，回笼资金，购置土地投资回报率高用家带动市场现房价格大于期房价格开发商的合理行为：买地，储备，暂缓销售物业萧条阶段复苏阶段时间（年）价格复苏发展危机萧条阶段：深圳北京上海广州杭州合肥天津宏观市场杭州市场表现趋势研判精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！11开发商的核心竞争力是可持续发展的经营模式城市时间楼盘降价情况深圳2007.12.9金色康苑13000元/㎡均价，远低于预期的20000元/㎡以上的价格，同时低于附近的二手房价格2007.10.20金域东郡7500元/㎡低价推出，开盘当天售罄广州2007.12.5万科云山开盘价从12000元/㎡降到7000元/㎡起2008.1.24魅力之城4期4500-6000元/㎡，远低于07年12月前6000元/㎡以上的价格上海2008.2.21十个楼盘95折特卖2008.7金色雅筑均价1.3万-1.5万元/㎡；比前期均价低了5000-8000元/㎡；团购、入万客会或当天首付10万，可享受总价再优惠10万北京春节前四季花城20套特价房最低优惠至7400元/㎡起，远低于销售均价8300元/㎡。1-3月活动减免房款8000元到15000元不等春节前万科紫台均价下降500元；精装均价从16500元/平方米降至16000元/平方米。2008.1.26中粮假日风景均价13800元/平方米提前交付5万元，可享受一次性付款9.3折，商业贷款9.6折成都2007.12.30魅力之城在内的5个楼盘二万置业基金，团购优惠3%，限时特价38万起；最高降价达1600元/㎡双水岸开盘在5000元/㎡;买房返回5万到10万武汉2008.2.23西半岛、朗苑和魅力之城原均价4500-5000元/㎡,降价将近9.3折杭州2008.7.26西溪蝶园4#楼开盘均价1.5万元/㎡;实际均价降低了4000元/㎡；并于8月30日再推出4#楼特价房；均价再将1000元/㎡品牌开发商领降：李嘉诚卖首都万科全面降价宏观市场杭州市场表现趋势研判精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！12开发商城市降价楼盘降价情况金地深圳金地梅龙镇2月，推出三期1.1万元精装修，较二期1.7万元/㎡(毛坯）降幅达40%北京金地格林小镇5月7日，6套特价房，均价9500元/㎡上海金地流域湾实价是1.3万元/㎡比预期报价2.5万低了近1万元恒大沈阳恒大绿洲2月18日，精装修6300元/㎡;4月8日，清水房3326-4130元/月。广州恒大御景半岛100套房源7折销售，另有10套独立别墅、5套联排7.5折发售保利广州保利林海山庄实销均价为8900元/㎡，相比去年下半年降幅20%。3月30日，新房7500元/㎡起价。和计黄埔上海古北御翠豪庭6月初，部分小户型低于30000元/㎡，较3月推出的均价降幅达37.5%中海深圳中海西岸华府5月31日，三期5500元/㎡创区域新低世茂北京世茂奥临花园买房送车库；老带新6万~40万的优惠；危机阶段的关键是尽早出货，跑赢市场既是胜利各大开发商纷纷跟随宏观市场杭州市场表现趋势研判精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！13这是一个环境不确定性的时代场外因素持续恶化场内因素不确定性增加这是一个观望的时期等待没有出路······万科的故事1.8万、3万、1.5万和700030%和10%1000和2500未来16个月······宏观市场杭州市场表现趋势研判精品资料网（），提供海量管理资料免费下载！14市场调整期，可能的购房者仅剩刚性需