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2009-2-18景德镇港逸豪庭销售诊断、后期营销策略谨呈：香港宇新地产精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！2本案时代奥园紫薇花园胜第·雅阁伊龙嘉园新枫园斗富弄新城莱顿风情瓷都国际华城加州印象景翰文城四季春晖东方明珠圣罗帝景CHINA印象恒业类MALL街名仕金座金厦·亲亲家园锦绣昌南－中国瓷园新都－民营陶瓷园远东怡景春天花园景江华庭印象威尼斯美景佳苑景富嘉园陶玉新都港逸豪庭景德镇楼盘市场分布图精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！3案名四季春晖项目位置市昌河大道（昌江广场附近）投资商浙江春晖集团代理商丰汇置业开发商江西华意房地产均价范围2700元占地面积占地170亩总建筑面积21万㎡建筑楼层多层为主工程进度已入住容积率1．8绿化率36％可售户数二期约250套总销售率多层90％，小高层35％。面积范围70-150㎡规划产品一、二期共21栋，小高层5栋，多层16栋；后期规划联排别墅、酒店、商业。主力面积125.36㎡，137.47㎡发售日期06.9.28卖点分析1、地处昌河大道，紧临昌江休闲广场，环境优美；2、周边生活配套比较完善，社区绿化规划和谐高雅，居住品质相对较高；3、广告诉求：好房子，一辈子。花开四季，春晖万家。主要向消费者展现中国式园林的生活小区，楼书、户型图都作得比较精致，销售现场布置较和谐，功能分区明显，销售人员服务到位。4、项目规模大，分3期开发，一、二期以多层为主，后期规划联排别墅、酒店、商业，提升项目了整体形象和潜在价值。劣势/不足1、周边瑞景新村和和平家园的住宅、店铺入住率都比较底，导致项目周围人气比较淡。2、项目远离市区繁华地段，价格相对较高，大大降低消费者的购买信心。3、在项目定位和营销策划、广告宣传方面存在问题，直接导致销售业绩不理想。4、虽小区内部规划比较完善，但景德镇的消费群体更注重生活配套的便利性，这也直接影响销售进度。四季春晖精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！4莱顿风情案名莱顿风情项目位置市昌江大道（珠山区法院旁）投资商————代理商————开发商江西锦龙房地产开发（集团）有限公司均价范围2200～2300元占地面积76224㎡总建筑面积144767㎡建筑楼层多层为主工程进度已封顶，正完成外延装饰容积率1．9绿化率42％可售户数1300多套总销售率80％面积范围85～89㎡，123～143㎡，220㎡复式规划产品以多层为主，共33栋；其中10号楼、32号楼为小高层主力面积85～89㎡50％，123～143㎡50％发售日期08．5卖点分析1、小区设有大约3万㎡的景观及休闲广场、市内典型的欧式风情社区代表项目之一。2、户型、外延等建筑设计的细节处理及平面表现，在本地区树立了比较好的形象。3、城北区域距市中心相对远，整体均价较。4、将运动、园林、异域风情为主要诉求点，强调居住的舒适度。劣势/不足1、楼间距较近，多层户型采光日照通风较差。精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！5CHINA印象案名CHINA印象项目位置中华南路255号（原景兴磁场）投资商博能集团策化/推广博能集团营销中心开发商江西博能房地产开发有限公司均价范围无占地面积13853㎡总建筑面积38256㎡建筑楼层多层工程进度容积率2．78绿化率可售户数206套总销售率VIP卡销售面积范围80～126㎡规划产品2.6万㎡住宅，1.2万街区商业主力面积126㎡发售日期08年9月上市卖点分析1、定位“CCD核心，国际BLOCK街区”，项目形象点较高。2、居于市中心，小区周边有农贸市场，周边配套实施较齐全。劣势/不足1.BLOCK国际街区的概念与实际不符，工地拆迁，影响客户信心。2.户型类型单一，可选择性少。3、规划不成熟，底商和农贸市场降低了其品质精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！6斗富弄新城案名斗富弄新城项目位置景德镇市斗富弄与沿江东路投资商————策化/推广————开发商景德镇驰华房地产开发有限公司均价范围2700～800占地面积18000㎡总建筑面积建筑楼层多层工程进度09年4月入住容积率2．0绿化率可售户数300总销售率面积范围74～152㎡规划产品6＋1，9＋1主力面积74～95㎡，100～130㎡发售日期07．12．28卖点分析1、中国徽派建筑风格的旧城改造项目，仿古外延的装饰建材，继承传统住宅的风格和特点，打造传统风格的现代商业街商住楼。2、紧邻市中心商业街，配套实施较好。。劣势/不足1.单价高，总价高，对于销售不利。2.周边环境嘈杂，道路不便。3.项目分散，居住氛围差。精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！7景翰文城案名景翰文城项目位置原原料总厂内（十三中对面）投资商————代理商范思（FANCY）行销策划机构开发商江西省嘉晟置业有限公司均价范围2100～2888元占地面积5万㎡总建筑面积11万㎡建筑楼层15F高层，11F小高层，6＋1多层工程进度准现楼容积率2．1绿化率41％可售户数1008总销售率90％面积范围82～132㎡，复式130～232㎡规划产品18栋多层，2栋小高层，1栋高层。主力面积82～90㎡，133㎡发售日期08．1卖点分析1.临近东部城区学校、工厂，受众于在厂职工、教师、医生等固定收入人群。2.生活配套、教育医疗设施较完善，教育文化氛围重。3.销售现场和谐，售楼置业素养较好。劣势/不足1.整体楼盘品质、推广形象、工地包装较差。2.园林、绿化虽已作出，档次品质受到质疑。精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！8瓷都国际华城案名瓷都国际华城项目位置景德镇市太白园（二中对面）投资商策化/推广开发商江西锦龙房地产开发（集团）有限公司均价范围2200～2300元占地面积6万㎡总建筑面积15万㎡建筑楼层多层工程进度多即将入住，小高层将售。容积率2．5绿化率35％可售户数1500套总销售率一期80％面积范围55～132㎡规划产品多层小户型为主主力面积117～132㎡发售日期卖点分析1、户型小，总价低，交通便利。2、离市二中不远，吸引投资客、年轻置业者。3、使用节能建材，打造节能小区的卖点。4、2000㎡中庭水院景观设施，时尚、教育、花园社区的气质。劣势/不足1.位于城南，辐射力相对弱。2.密度大，楼间距小，内部配套及园林无亮点。精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！9尚东国际案名尚东国际项目位置景德镇市景龙大道投资商策化/推广开发商江西锦龙房地产开发（集团）有限公司均价范围整体均价2600，但团购价1800～1900占地面积48万㎡总建筑面积100万㎡建筑楼层高层为主工程进度小高层将售。容积率2．1绿化率45％可售户数近9000套总销售率面积范围90～132㎡规划产品卖点分析1、8万平米社区商业，。2、离市二中不远，吸引投资客、年轻置业者。3、使用节能建材，打造节能小区的卖点。4、2000㎡中庭水院景观设施，时尚、教育、花园社区的气质。劣势/不足1.城市边缘，周边配套缺乏。2.景龙大道未通车。3、开盘前的预热、造势、推广几乎没有精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！10金岸名都案名金岸名都项目位置瓷都大道人民公园南侧投资商香港威时集团策化/推广中琦投资顾问开发商威时景德镇房地产有限公司均价范围2700-2900占地面积5.1万㎡总建筑面积22万㎡建筑楼层高层为主工程进度18栋小高/高层。容积率2．1绿化率30％可售户数近2000套总销售率面积范围60～230㎡规划产品卖点分析1、明确提出豪宅身份认同。2、临人民公园和昌江，近珠山中路。3、内外生活配套相对完善4、中庭水院，旱冰广场、架空泛会所。劣势/不足1、密度大，楼间距小2、案场太小，与大盘、豪宅形象不符精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！11金域中央案名金域中央项目位置新厂东路投资商长虹集团策化/推广开发商长虹置业有限公司均价范围2500起，均价2700占地面积24万总建筑面积50万建筑楼层花园工程进度一期10栋洋房容积率绿化率可售户数近3000户总销售率面积范围规划产品花园洋房、高层卖点分析1、对长虹的实力和品牌有信心2、产品本身有吸引力3、城东人气和购买力都不弱劣势/不足精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！12胜第雅阁案名胜第雅阁项目位置景德镇瓷都大道1167号投资商景德镇市华盛房地产开发有限公司策略/推广————开发商————均价范围2200～2500元占地面积30024㎡总建筑面积约10万㎡建筑楼层多层工程进度实力较差，二期开发停滞容积率绿化率可售户数总销售率面积范围规划产品多层、小高层主力面积120㎡发售日期卖点分析1、欧式风格宣传楼盘。2、紧邻瓷都大道，交通便利。劣势/不足1.售楼处利用旧房，整体效果差。2、销售人员置业素养差，对楼盘理解不清楚。3、广告推广平庸不鲜明。精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！13时代奥园案名时代奥园项目位置昌南大道投资商浙江达厦房产＆天河集团代理商范思（FANCY）行销策划机构开发商景德镇市新时代房地产有限公司价格范围2400～2600元占地面积170亩总建筑面积18万㎡建筑楼层多层工程进度在建容积率1．59绿化率42％可售户数1500总销售率面积范围90～200㎡规划产品40栋多层，4栋小高层，8栋别墅主力面积100～150㎡发售日期08．2卖点分析1、楼盘交通比较便利，空气环境、景观设施好。2、户型分配比例类型多，楼盘品质尚可。3、运动、园林社区的定位，及推广风格鲜明。4、附近有大型通讯店、银行等设施，属行政板块内，升值潜力大。劣势/不足1.自身配套没有，日后支持小区配套成为问题。2、外延装饰及线条没有突出亮点。返回地图精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！14景江华庭案名景江华庭项目位置市沿江西路（浮桥南侧）投资商————代理商————开发商景德镇市华益房地产有限公司价格范围2500元占地面积3．5万㎡总建筑面积建筑楼层工程进度容积率绿化率可售户数总销售率一期90％，二期08年6月开盘面积范围82～138㎡规划产品小高层及高层主力面积发售日期08．6卖点分析1、楼盘周边交通状况一般，周边形象一般。劣势/不足1.销售现场品质差，氛围萧条。2.规划中绿化少。返回地图精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！15问题突出我们了解到1、绝大部分楼盘月销售少于20套。2、以上楼盘半年销售量占总体量不到30％。3、港逸豪庭一个月销售13套。问题一：景德镇整体市场供远大于销问题二：港逸豪庭在开盘尤其是春节后新到访量较少精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！16开发商困惑解决核心问题市场将会怎样？项目的问题在哪里？未来应该怎么做？具体难题是不是暂时不动，等一等行情？能不能重新吸引市场关注度，聚集人气包装是不是要整改？。。。精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！17第一章：系统解决方案精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！18思考路径图——重要的事市场供应情况客户需求心理开发商心理趋势研判市场等待？调价出货？瓷都市场有问题？战略选择城市供应量自身定位有问题？产品定位问题？性价比问题？产品结论及建议形象定位检讨形象微调不调价格充实性能策略定位新性价比体系自身执行有问题？上门量少？成单率少？客户渠道问题宣传渠道问题不降价，调首付吸引客户手段逼定支持系统执行体系精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！19景德镇市场是否有问题三方博弈供给开发商需求等待还是行动？精品资源网（），提供海量管理资料免费下载！20景德镇房地产供求失衡比例全省最高上市总量待销售面积销售速度（年平均）预计销售时间05年80万100万