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一、市场环境分析二、市场定位建议三、产品规划与开发建议四、营销推广建议目录洞察东安县洞察东安房地产洞察项目一、市场环境分析洞察东安县东安县地处湖南省西南部，素有“湘南门户”之称。汉属洮阳县，西晋置应阳县，北宋改为东安县，沿用至今。东安县辖13镇3乡2个国营林场，总面积2219平方公里，人口57万。该县是全国商品粮、瘦肉型猪和柑桔、楠竹、白果(银杏)生产基地县之一。稻谷、柑桔、白果、杉木、楠竹、油茶、大蒜、烤烟、花生等农业正趋规模化、基地化、集约化，初步形成了猪果气为支柱、种养加齐头并进、产供销配套发展的现代农业新格局。畜牧业主要有牲猪、牛、山羊、东安鸡等品种。境内矿产资源丰富，主要有石灰石、白云石、锰矿石、锑矿等23个品种。工业初步形成了以建材、冶金、焊剂、化工、食品为支柱的工业体系。【东安概述】□南邻广西全州，东靠永州市区，北连邵阳，西接新宁，是通往大西南的咽喉□湘桂铁路、洛湛铁路、207国道、1812省道穿境而过，衡昆高速公路、永州机场也仅数里或数十里之遥，形成公路、铁路、客运立体交通网络【交通环境】东安历史悠久，人杰地灵，是我国楚文化的发祥地之一。春秋战国时为楚南境，汉属零陵郡，置东安驿。西晋惠帝永熙元年（公元209年）正式置应阳县，雍熙元年（公元984年）改称东安县，沿用至今。境内旅游资源丰富，有天然佳境舜皇岩，有南宋礼部尚书邓三凤墓、汉朝大将邓禹祠庙、爱国将领唐生智故居等名人古迹和文化遗产，有塘夫广利桥、紫溪吴公塔、石期市文塔等古代建筑及张飞岭、孔明点将台等历史古迹。【历史文化】1、东安经济特征简析（1）东安经济持续稳定高速增长2006年全县完成地方生产总值43.24亿元，同比增长12.3%（预计数，下同），其中第一产业完成14.01亿元，同比增长6%；第二产业完成11.02亿元，增长20.6%；第三产业18.21亿元，增长12.1%。增长14.1%。（注）2007年上半年，全县地方生产总值完成21.1亿元，同比增长12%（预计数，下同），其中第一产业完成4.2亿元，增长5%；第二产业完成6.5亿元，增长20%；第三产业完成10.4亿元，增长12.2%。一、东安社会经济背景分析【东安总体市场研析】（2）经济结构调整步伐加快，日趋合理三次产业结构为32.4：25：42.6，与上年比较，第一产业下降2个百分点，第二产业上升1.8个百分点，第三产业上升0.2个百分点。（3）固定资产投资速度呈加速增长态势全县完成全社会固定资产投资18.9026亿元，比上年增长65.5%。其中城乡50万元以上固定资产投资完成14.161亿元，增长64.6%；农村固定资产完成投资3.2966亿元，增长16.8％。在城乡50万元以上固定资产投资中，城镇投资完成7.8137亿元，增长80.1％；农村非农户投资完成4.1633亿元，增长91.6%；房地产开发完成投资2.184万元，增长4.5％。来源：东安县统计局【东安总体市场研析】2、东安人口及居住情况（1）东安人口保持稳定增长趋势2006年末，全县总户数为17.1815万户，总人口为59.7898万人，比上年增加5818人，其中：非农业人口7.5937万人，农业人口52.1961万人，分别占总人口的12.7%、87.3%。在总人口中，男性人口31.181万人，女性人口28.6088万人。全年共出生5462人，出生率为9.18‰；自然增长率为4.68‰（2）居民生活水平稳步增长全县城镇居民人均可支配收入8901元，同比增加1086元，增长13.9%，城镇居民人均消费支出6611元，增长16.6％。农民人均纯收入3491元，同比增加270元，增长8.4%，其中工资性收入968元，增长19.9％;家庭经营性收入3089元，增长10.8％。农村居民人均可支配收入3364元，增长7.2%，农村居民人均生活消费总支出1837元，增长13.1％。（3）居住水平尚有较大发展空间城镇居民人均居住建筑面积约为23平方米，增长10%，追求大房、好房、提升生活品质不断增加，尚有一定的发展空间。【东安总体市场研析】3、东安“十一五”规划到“十一五”末全县城镇化水平达到40%以上，城镇常住人口达到16万人，城镇GDP占全县GDP70%以上。城区道路硬化率达到100%，建制镇中心区主要街道全部硬化；人均住房县城30平方米，建制镇中心区20平方米以上；绿化覆盖率县城区30%，建制镇中心区20%以上，县城建成区面积20平方公里，使我县城镇化水平接近中等发达地区。【东安总体市场研析】●东安经济高速发展，人民生活水平显著提高,消费能力增强。●城市化进程加速。第二、第三产业高速发展，带动整个城市经济腾飞,投资环境大有改善。●东安历史悠久，文化积淀源远流长，地理位置有其得天独厚的优势。●城市规划加快实施，基础设施及配套设施进一步完善，城市功能增强，将极大增加城市吸引力。●宏观经济形势较好，城镇居民人均可支配收入8901元，增长率为13.9%，按同比增速，未来两年内预计将会超过人均10000元的城市化大关，城市的涓流效应将初步展现。●东安人口结构处于调整之中，大量农村人口进城，城市化水平不断提高；●东安县城镇生活水平正大幅度提升，购房的承受力同步提高，因此，居住品质也势必会产生更高的需求，以购买商品房满足居住需求，势必是今后的发展趋势；[小结]【东安总体市场研析】洞察东安房地产【东安房地产板块解读】-板块划分本案所属的老城板块——紧邻新城板块，是东安县城中心目前的经济、商业、生活中心，新城板块老城板块往邵阳往永州东安县东安县政府本案铁路【东安房地产板块解读】-板块分析板块老城板块新城板块所辖区域县城中心新行政中心代表楼盘龙溪花园、恒创花园、锦阳家园雅德家园、树德家园、阳光新城、宏达家园、舜皇家园板块特征位于老城区，属县城“经、文、教、医、商、产”中心依托新行政中心的确立，该区域房地产项目增多，人居品质较高板块优势生活配套较齐全，市场认知度教高新行政中心、人民公园、自然资源丰富板块劣势污染源隐患新城区、生活配套有限产品构成多层（1栋小高层）多层客户构成县城居民、工薪阶层、乡镇人员县城居民、工薪阶层、教师消费目的自住自住价格水平约950元/㎡950/㎡【区域房地产市场状况】-建筑规划■在项目规模上，普遍规模较小、且同质化现象较多。■在建筑形态上，以多层、小高层的产品成为市场的主流，多层的住宅产品形态在市场上较为普遍，小高层产品较少，目前就恒创花园东安唯一有小高层产品；■在建筑布局上，区域项目以体量、规模较小、建筑布局相对简单的项目居多，■在建筑风格上，主要以现代风格为主，■在开发分期上，基本上以两期推出。树德花园雅德花园龙溪花园【区域房地产市场状况】-建筑规划板块项目名称建筑形态建筑布局全案分期老城板块龙溪花园多层总建筑面积22万平米，由30栋多层三期恒创花园小高层/多层两栋12层小高层、一栋多层未定锦阳花园多层由15栋多层组成二期新城板块雅德家园多层项目由8幢多层住宅组成。二期树德家园多层总建筑面积5万多平米，由9栋多层组成二期宏达家园多层4栋多层组成一期阳光新城多层10栋多层组成二期【区域房地产市场状况】-户型面积配比板块项目名称两房三房四房及复式别墅合计(套)建面(㎡)户数(套)建面(㎡)户数(套)建面（㎡）户数(套)建面（㎡）户数(套)老城板块龙溪花园//120-160//////恒创家园//130-150140165////锦阳家园//120-150//////新城板块雅德家园//120-150//////树德家园//130-15019016560//250宏达家园//126-139//////阳光新城110左右/130-150//////合计（套）/////////【区域房地产市场状况】-户型面积配比户型比例：区域市场在推的项目中以三房为主力户型，三房所占的比例占90%，二房占5%，四房及楼中楼占5%，因为目前在推项目总体量不大，根据祁阳消费习俗，市场推出项目基本都为三房，户型面积：两房面积在110-120㎡的户型，由于总价低等优势，销售情况最好；三房面积在120-150㎡之间，主要是以130㎡左右为主，这类户型是老城区市场上的主流户型；四房及复式户型由于市场接受度一般且总价较高等因素，销售速度较慢。老城版块区域在推项目户型比例两房5%三房90%四房及复式5%两房三房四房及复式【区域房地产市场状况】-户型设计雅德家园【区域房地产市场状况】-可参考项目综合评析板块项目名称项目评析老城板块龙溪花园项目位于东安县龙溪河岸，北与体育坪相连，南与紫水河相望，交通便利，周遍配套较好，目前该项目一期二期基本销售完毕，现正开发三期估计年底推出恒创花园项目为东安唯一小高层产品，目前推广等各方面都未开始，项目周遍配套较好锦阳家园该案位于建设路，新老城区交接处，目前处于认购阶段，认购客户较多，销售形势较好；新城板块雅德花园项目位于新城区东安大道北面，紧邻二市场，对面新县政府、人民公园自然景观较好，目前一期间销售完毕，二期销售一般树德花园该案位于新城区东安大道旁（新老城交接处），紧邻县政府、人民公园，交通便利，周遍配套较好，自然景观丰富，一期推出130套住宅，现已销售30%，销售较好；宏达花园项目位于东安大道湘桂市场旁，周遍配套较好，交通便利，现在已销售97%阳光新城项目位于火车站旁，建设路、车站路、东安大道交接处，交通便利，毗邻县四大家，周遍配套较好，目前该项目销售约90%。【区域房地产市场状况】-购买客群以第一置业自住为主，二次置业中更换居住环境为主。以自住为主，更换居住环境新城板块老城板块客群来源置业类型客群来源置业类型新城板块购房者来源统计周边乡镇购房群体25%东安县城区域购房群体75%老城板块购房者来源统计东安县城区域购房群体60%周遍乡镇购房群体40%【区域房地产市场状况】-购买客群客户分类客户构成用途消费心理和特征主要客户县城居民(自住为主)收入颇丰的工薪阶层、企事业单位的管理层和职员、公务员等自住住房被征用或换房，欲改善居住条件投资看好区域房地产升值潜力，长效投资。周遍乡镇居民乡镇进城人员、外出打工返乡人员；自住为主经济上小有成就，有一定储蓄，为了改善居住条件，脱离原有的乡镇生活形态，为子女提供良好的教育环境；老城板块购买客群消费特征【区域房地产市场状况】-购买客群老城板块主力购买客群消费特征主力客群高收入阶层中等收入阶层职业类型东安的私营企业主和个体工商户、行政机关和企事业单位的高层人员东安行政机关和企事业单位工作人员及周边乡镇高收入人群购买能力强，对居住的舒适性要求高，对价格较不敏感有较强的消费能力，购房时价格是主导因素，同时也较为关注周边环境及生活配套的便利性购买需求面积大多在130平方米以上，房型包括三房和楼中楼中档为主，90-130平方米的两房和三房市场接受度最高购买目的自住，改善居住环境主要是自住、改善居住环境等，也有部份是子女入学考虑因素项目品质、地段、生活环境和住宅配套，档次要求较高依次为价格、地段、环境、产品品质、交通、物业管理和户型结构等。【区域房地产市场状况】-市场未来趋势预测◎市场供给方面：2007年下半年起，未来几年内，老城区板块土地供应量约5万㎡，加上新城块将有一个总建33万㎡的项目面市。市场供应量加大，具有一定的消化压力。◎市场需求方面：老城区、新城区，预计规划人口15万人，住宅需求面较广，老城区作为东安城市经济圈一个重要衔接，与新城区投资环境的不断优化，新老城区置业投资的增量与当地购买力的增强，将进一步扩大消费需求。【小结】◆东安房地产市场虽然起步较晚，但发展速度较快，自2006年下半年以来，市场进入快速发展期，主要表现为价格的上涨及产品水平的提高，未来前景看好。◆产品由中档、中低档向中高档、高档发展，由以多层为主，开始向小高层过渡。◆市场差异化程度，不管从户型创新，还是整体规划上，都有较大的提升，在产品设计上还有较大的提升空间。◆未来中高端市场竞争激烈，中高档产品的供给将出现一个小高潮，同质产品供应激增，且在整体规划、园林设计、户型创新等方面都有所突破，导致竞争加剧。◆从建筑形态来说，