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1997锦城花园2002东山雅筑2007万科金色家园东风东，5年塑一盘2007，万科金色家园[中地行寄语]○○《金色家园》目录•Part1东山豪宅地位会被动摇吗?•Part2东山的客户还是情结钉子户吗?•Part3如何唤发东风东豪宅新生价值?Part1东山豪宅地位会被动摇吗?区域概况市场研判豪宅资源未来供求[中地行眼中的东山]○○大官云集,环境幽雅,配套资源优厚价格是全市的风标,东风东，广州影响力较大的豪宅区产品锐减,周边如天河北/珠江新城等新兴豪宅区的政府大力开发,令到东山的地位受到威胁很多居住过东山的,还是向往东山的人,都对东山的低调的儒雅/朴实而精致的生活形态具有深深的依恋,连我们做了多年的东山项目,都希望能住在东山，留在东山。传统老城区五大房产板块新区威胁东山情结[中地行观点]○○东山的房产开发有遗憾之美发展商项目名称地址入市年份建筑规模(万平方米)价格范围(元/㎡)富力地产富力御龙庭太和岗2004年占地:2.20;建面:8.906800富力东堤湾中山一路2002年占地:2.30;建面:168200天伦集团东鸣轩中山四路2006年占地:0.9;建面:2.49000嘉诚华苑广州大道北2006年占地:0.3;建面:5.09000保利地产保利麓苑大厦麓苑路2006年占地:0.58;建面:4.6911000中海地产锦城南苑中山一路2006年占地:1.1;建面:3.614000珠江实业好世界公寓建设五马路2006年占地:0.28;建面:1.512000东华实业东山水恋大沙北地段2004年占地:1.50;建面:7.506800华鸿房地产淘金家园先烈中路2006年占地:8.9;建面:2811000嘉达实业东海嘉园东兴北路2005年占地:0.6;建面:3.5111800丽兴房地产东风广场东风东路2005年占地:4.43;建面:22.9513000源华房地产华逸锦轩广州大道中2005年占地:0.40;建面:4.635300诚建房地产华曦大厦中山四路2006年占地:0.21;建面:2.338500方兴房地产竹怡居越秀北路2006年占地:0.15;建面:1.0414800建城房地产德意居德政中路2006年占地:0.295;建面:2.5113000金盛房地产金宝怡庭中山三路2006年占地:0.52;建面:5.5211000君茗投资东山紫园东风东路2005年占地:1.26;建面:413000力迅投资东山雅筑东风东路2002年占地:1.789;建面:11.247500越通房地产大东门华庭越秀北路2005年占地:0.38;建面:4.45612000实力品牌开发产品较为稀缺，令到东山区域内出现“一流地段，二流产品”的遗憾。[中地行观点]○○东山五大板块的号召力有所式微环市路淘金板块中山四路板块板块东风东五羊新城中山四路东湖环市路淘金区域特色豪宅标杆传统繁华商贸旺区湖区生态都会时尚市政热点东山口商业圈五羊新城与珠江新城商务圈北京路步行街东湖公园广州市CBD环市东片区供货类型洋房洋房洋房洋房洋房别墅在售楼盘锦城南苑璟泰大厦金宝怡庭凯柏轩淘金家园价格区间(元/㎡)15000-180009000110001600013000典型项目锦城花园东风广场、东山雅筑东堤湾、东海嘉园、华逸锦轩东鸣轩和大东门华庭等东湖御苑富力御龙庭/淘金家园等东山5大板块特色各异，早期商贸、办公等资源被单一垄断，但随着天河新区的资源分流，除东风东凭借锦城、东风广场的影响力而深入人心外，其他区域已经出现区域老化。从多年东山代理经验以及市场变化的趋势，中地行认为：东山固有优势不会改变东风东豪宅地位不会改变！评判标准：1、是否具备稀缺资源；2、是否云集豪门居住；3、产品素质是否领先。[支持点一]○○成熟配套，教育资源稀缺重点学院幼儿园区教工幼儿园、广东省育才第一幼儿园、东山区东方红幼儿园、广州市第二幼儿园、广州军区政治部幼儿园、广州空军机关幼儿园、广东省委机关幼儿园、东山区水均岗幼儿园、广州军区司令部幼儿园、广州军区司令部幼儿园、广东公安厅幼儿园、广东省公安厅幼儿园、广州市第一幼儿园、广东省育才第二幼儿园……小学中星小学、黄花小学、东风东小学、培正小学、育才小学、先烈中路小学、文德路小学……中学执信中学、第七中学、广州市铁路第一中学、培正中学、育才中学、广东省实验中学、广州大学附属中学……医院综合广东省人民医院、区人民医、中山大学第一附属医院、广东省中医院、交通医院、广东省第二中医院、广州铁路医院……专科中山大学口腔医院、中山大学中山眼科医院、肿瘤医院、广东省血液中心、正骨医院、手外科医院、广州市胸科医院……商业酒店花园酒店、亚洲国际大酒店、白云宾馆、广东国际大酒店、假日酒店、远洋宾馆、华泰宾馆……商业街淘金商圈、环市东商圈、农林下路商圈、英雄广场商圈、海印商圈……文化机构历史广东省历史博物馆、广州农民起义讲习所、黄花岗文化广场、英雄广场、烈士陵园、十九路军烈士陵园……文体广东省高教厅、广州图书馆、省委党校、省体育场、蓝宝石影院、广东省话剧院、黄花岗歌剧院、广东电视台、南方电视台、羊城晚报社、广东省地图出版社、广州军区政治烈士话剧团……公园东风公园、动物公园、黄花岗公园、越秀公园、雕塑公园、麓湖公园、云台花园…………教育、医疗、商业、办公等强势的资源优势，是新开发的珠江新城豪宅区无法企及。[支持点二]○○一、二手价格坚挺2001-2006年“大越秀”住宅市场供求情况37.3812.1824.6334.9742.5329.3967.0845.7541.4848.5248.1639.94675061066012656468709219010203040506070802001年2002年2003年2004年2005年2006年万平方米元/平方米010002000300040005000600070008000900010000中地行·市场部批准预售面积预售成交面积成交均价数据来源：广州市国土资源和房屋管理局近六年，大越秀住宅的供应面积呈下降趋势，近两年更不足30万平方米。住宅市场需求旺盛，每年住宅成交面积均在45万平方米左右。住宅价格大幅上升，整体价格水平已经突破9200元/平方米。[支持点二]○○一、二手价格坚挺东山区尤其是东风东路段，是多年建设的豪宅区域，是除二沙别墅外唯一能与珠江新城抗衡的高档居住区。2006年广州市中心城区价格走势65008000950012000160000200040006000800010000120001400016000180002003年2004年2005年2006年2007年今东风东中山三—四路五羊新城淘金-环市东湖-大沙头[支持点二]○○一、二手价格坚挺楼盘名称楼龄面积朝向总房价单价东山雅筑4年73㎡西北130万17000-18000/㎡4年181㎡东北（望花园）245万15000/㎡东风广场9年160㎡西向（望花园）180万12000-13000/㎡4年88㎡东北向（朝环市路）110万11000-13000/㎡锦城花园6年88㎡东北向（望马路）114万12000-13000/㎡6年150㎡（望花园）200万13000-14000/㎡汉苑3年100㎡东北向130万13000/㎡3年100㎡以上南向(两房)180-200万18000-20000/㎡颐景轩6年100㎡北向(小三房)120万12000/㎡6年90-110㎡南向(两房)140万14000/㎡本区域二手物业抗跌性较强，售价处于市场领先位置，近6年较新楼龄的二手住宅成交价格达到12000元/㎡以上，但二手物业优质盘源较少放盘，大部分是朝向以及景观方面有所缺陷的户型。[支持点三]○○实力客户云集东风东路客户群构成可见，官企豪门/一次性付款客户成为主力。（数据来源：东山紫园成交客户数据）客户职业类型比例高级公务员44%专业人士17%生意人9%企事业单位26%私企高管4%付款比例62.30%37.60%0%10%20%30%40%50%60%70%一次性按揭[中地行观点]○○金色家园能否成为新一代豪宅？竞争板块东风东珠江新城滨江一线近郊别墅地段价值传统高档老城区新开发CBD一线江景一般市政配套成熟，教育优势明显建设中无无景观环境都市景观建设中CBD江景私家花园产品素质都市高层，一般都市高层，优质都市高层，较好别墅，较好交通便利交通完善目前公交较少，轨道交通建设中需自驾车需自驾车，交通耗时多开发品牌较少知名众多知名众多知名众多知名物业管理国内物管国际/国内均有国内物管国际/国内均有综合评价完善成熟，市民影响力大潜力较大除景观外，竞争优势偏少追求生态居住环境，客户需求不同传统东山优势在于地段的成熟度和优质客户的优厚性，万科的品牌号召力以及产品的设计先进性，是区域突围的一大优势。项目名称地址发展商建筑规模（㎡）小区规模预计推出时间主力户型肯辛顿国际公寓东湖西路志联房地产占地：7579总建：52163一栋32层高单体楼07年年中以三房、四房为主金碧东山华庭大沙头三马路恒大地产占地：4466总建：35477一栋34层高单体楼07年年中以小三房为主越秀上品轩中山六路佳润地产占地：6650建筑：约6万一栋30层高联体楼07年年中以两房、三房为主东方文德广场文德路富春东方地产占地：约1.5万建筑：约16万五栋30层高高层08年年初以三房、四房为主东堤水岸东山沙头角捷城房地产占地：2876建筑：26336一栋28层高单体楼07年年底以三房为主瀚雅明轩农讲所东面和联房地产占地：3000建筑：23379一栋31层高单体楼07年年底规划中建和商业广场农林下路建和房地产占地：8400建筑：约8.5万两栋30层和26层高联体楼08年年初规划中恒发广场中山四路大塘街恒发房地产占地：603618层商住楼07年年底规划中银基·金湾畔越秀南银基房地产占地：6200建筑：约4.5万一栋45层高商住单体楼08年年中以三房为主嘉达蟾蜍岗项目中山三路47号新兴房地产凯旋集团占地：1500建筑：23767一栋29层高商住单体楼08年年初以中户型为主东环路项目东环路路口住建集团占地：约5000建筑：约2万两栋22层高层08年年初规划中[2007-2008年区内供货列表]○○约40万供应量[突破点]○○未来供应中，实力发展商，优质项目稀缺区域未来供应量主要分布在新越秀区的中部地带，而东风路沿线则较少新供应量；区域开发项目中，实力发展商少，优质项目稀缺，并主要集中在下半年。竞争板块产品类型在售楼盘产品类型供应量面积(㎡)单价（元/㎡）总价范围(万元)东风东高档住宅锦城南苑洋房90156-21617000265-380东山紫园洋房16185-18614000230-280珠江新城高档住宅誉峰洋房400176-23020000300-400尚东·宏御洋房290134-15916000214-254尚东·美御洋房330128-15915000192-250汇峰苑洋房15614920000250-350滨江东高档住宅保利·康桥洋房216218-25820000400-500近郊别墅中高档别墅广州雅居乐别墅50250-40615000375-609荔湖城别墅100270-39010000270-390天湖峰景别墅137251-51911000-16000276-814[外区域未来供应量]○○1392套城区大户型涌现东风东本区域的一手供货量较少，最大量是来自珠江新城的优质产品竞争。年份楼盘名称栋数套数2003淘金家园A1-3,A1-481B4-1,B4-2,B4-3120御龙庭A226东风广场丽嘉阁223丽晶阁223凯旋会A,B,C2462004淘金家园B5-4,B5-5298御龙庭D220东堤湾C5,C64302005淘金家园A2-1~310东风广场丽豪阁,丽雅阁3962006锦城南苑A,B,C187淘金家园B6-8276保利麓苑大厦--------197东鸣轩A,B386好世界公寓--------290东山紫园B253合计3862近年东山区豪宅接近4000套单位交付入住，部分二手楼龄在2-3年的豪宅以协议转让的形式，转入二手市场出让，令到优质客源被