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2007年在高速发展的国民经济的带动下，房地产行业也迎来了一个整体快速上涨的黄金时期。面对着居高不下的房价，注定了本年是中央宏观调控重拳出击的一年。。。。。。序首先让我们来盘点一下政策频出的2007年“2007年房地产10大政策国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，即24号文。该文以住房保障措施为主要议题，指出在完善市场房的同时，将加大保障房的建设力度，解决好城市低收入家庭住房困难。4《24号文》保障房回归2007年1月16日晚，国家税务总局下发《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，根据《条例》及有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税，税率为30%-60%不等。2007年3月16日《物权法》终于在今年两会得以通过。《物权法》的核心就是确定财产(主要是土地和物业)所有权的归属问题，通俗一点来说就是PropertyLaw（不动产法）：现有财产属于谁，谁就是财产的所有人。2土地增值税开征3《物权法》终获通过央行加息最为密集的一年：3月、5月、7月、8月、9月、11月，央行先后6次上调存贷款利率，同时年内9次上调存款准备金率，现行13.5％的准备金率已经创历史新高。1央行年内6次加息10月11日，国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区。包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆，目前已有十省市开始物业税空转运行。7物业税有望征收央行、银监会9月27日共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理。通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，11月1日起正式实施。39号令直指土地开发市场，有评论指出这次调控的重点是大量储备土地，有土地囤积之嫌的众地主们5第二套房首付提至四成6国土部39号令出央行宣布，从12月25日起，上调存款类金融机构的人民币存款准备金率1个百分点至14.5％，这也是今年第10次上调准备金率。此次调整后，普通存款类金融机构将执行14.5%的存款准备金率标准，该标准创20余年历史新高。10十次上调存款准备金率2007年12月1日起施行发改委和商务部联合颁的《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。规定外商投资内地房地产项目必须通过审批。建设部、发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和统计局等九部门联合发布了《廉租住房保障办法》，对廉租住房制度建设中群众和地方政府普遍关心的问题作出了明确的规定。8限外政策升级9廉租住房保障办法07年整个年度房价的不断攀升，再加上整个经济环境强劲的增长。直接导致CPI随之高涨，国家面对日益严峻的经济形势必然加强宏观政策干预力度，通过政策指向来引导国民经济进行“软着落”。冷静的观察，我们会从中发现，国家针对整个国民经济的调控的意图并不是要一棒子全都“打死”。而是想要国民经济稳步健康发展，因此对房地产的调控也是突出一个“稳”字。通过提高利率，提高二次购房首付比例，限制外资对房地产投资，通过一系列的政策手段步步压缩房地产行业中存在的“泡沫”。而现阶段整个房地产市场在经历了一段极具膨胀期后，当头被浇了一盆“冷水”，在一年内如此快速的“热胀冷缩”使整个房地产开发行业在这个冬天明显感觉到“寒气逼人”。中小型开发商尤为如此市场篇项目篇定位篇销售篇推广篇提案目录纲要2007长沙楼市回顾、2008长沙楼市展望项目功能属性定位梳理市场定位、客层定位、形象定位媒体策略、活动策略出货计划及执行细则市场篇20032004200520062007销售均价销售均价销售均价销售均价销售均价22222391253926913372曾经的中南五省的房价“价格洼地”让长沙在很长一段时间内是中部地区的“买房福地”，但是现在“福地”已然不复存在。近5年长沙商品房住宅均价变动情况项目板块商品房住宅批准预售面积（万㎡）同比（%）比例（%）批准预售面积（万㎡）同比（%）比例（%）全市751.4028.62100.00656.6542.80100.00开福区92.831.8012.3585.34-1.8313.03天心区167.8390.0722.34150.7383.1022.95雨花区230.6925.5430.70198.8126.5530.28岳麓区162.7066.8621.65146.8762.0622.37芙蓉区97.36-8.4012.9674.69-26.0711.372006年长沙市商品房、住宅供应情况项目板块商品房住宅销售面积（万㎡）同比（%）比例（%）销售面积（万㎡）同比（%）比例（%）全市690.198.01100.00625.4711.00100.00开福区107.0420.8515.51102.0723.0616.32天心区107.73-14.3815.61100.44-9.2216.06雨花区192.8419.0327.94170.2728.7827.22岳麓区154.535.4922.39143.0733.0622.87芙蓉区128.08-8.2518.56109.62-10.2517.532006年全市商品房、住宅销售情况项目板块商品房住宅批准预售面积（万㎡）同比（%）比例（%）批准预售面积（万㎡）同比（%）比例（%）全市937.4922.10100.00759.7212.81100.00开福区193.45105.5920.64162.9287.6921.45天心区197.7516.5521.09152.610.4520.09雨花区285.0323.0230.41233.6617.2530.75岳麓区149.29-13.1015.92116.70-25.2015.36芙蓉区111.9711.3411.9493.8318.0612.352007年度全市商品房、住宅供应情况2007年度全市商品房、住宅销售情况项目板块商品房住宅销售面积（万㎡）同比（%）比例（%）销售面积（万㎡）同比（%）比例（%）全市894.1729.44100.00803.7728.46100.00开福区153.4945.1417.17141.9640.4417.66天心区182.7171.3420.43164.5965.8220.48雨花区256.4130.4028.68227.7231.1328.33岳麓区160.474.7417.95151.196.6618.81芙蓉区141.099.7515.78118.317.6314.722006年全市各区供销对比区域项目开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区全市住宅1.150.931.030.770.790.95区域项目开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区全市住宅0.841.501.171.030.681.052007年全市各区供销对比2007年长沙市各月纯商品房、住宅批准预售情况1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月商品房84.6567.4624.1547.8932.667.9659.6773.9764.1695.3288.86117.74住宅74.931.9618.1136.8226.245.1649.6758.4059.0173.2956.6786.071月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月商品房71.6371.1964.0676.8388.4783.3672.0879.8641.6867.0982.0472.89住宅62.9664.655.768.2235.9872.7265.5171.9338.1751.2674.5459.842007年长沙市各月纯商品房、住宅销售情况2007年长沙市各季度商品房、住宅批准预售情况•从各月情况来看，全年单月商品房批准预售平均值为67万㎡，上半年除1月外，其他各月预售量均小于平均值；下半年除7月、9月外，其余各月预售量均大于平均值，表明在开发商在经历了上半年政策观望期后，重新部署了年度推盘计划，从而形成了下半年、特别是10月、11月、12月楼市集中放盘现象。215.03166.78108.1144.97301.92197.7138.35166.26070140210280350第一季度第二季度第三季度第四季度住宅商品房2007年长沙市各季度纯住宅销售量与供应量对比185.64175.61176.94183.26215.03166.78108.1144.97070140210280350第一季度第二季度第三季度第四季度住宅销售量住宅供应量•从年初第一个季度我们可以看出强劲的需求态势注定2007年长沙楼市迎来一轮较大涨幅，其主要原因是前段时间被压抑较久时间的消费潜能和长沙与周边省会城市相比较较低的房价共同导致一轮长沙楼市价格恢复性上涨。而房源供应量在强烈消费需求下呈现出你追我赶的追涨态势，而第三季度成为本年最为引人注目的楼市转折点，经过前三季度市场对消费需求消耗逐步步入平稳期，再加上国家紧缩宏观政策的执行力度不断加大，而楼市供应量仍保持一定的惯性上涨，在这三方共同压力下第四季度首次季度销售态势出现供大于求的局面。2007年长沙市各月纯商品房、住宅供销比例趋势1.420.761.431.550.810.750.620.730.800.540.331.191.621.081.671.540.930.880.700.850.630.811.180.380.000.501.001.502.00一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月住宅供销比商品房供销比•从单月商品住宅供销比来看，今年供销比在3月达到极低点后，从4月起开始缓慢回升，但直到8月，单月供销比仍徘徊在1以下；进入9月份后，住宅供销比突增，达到今年最高点1.55，随后10月、12月供销比也较高，供应量分别超过销售量的43%、42%。下半年单月供销比的持续放大，对第四季度的房屋去化起到了一定的遏制作用。2007年长沙纯商品住宅户型供销关系分析表（单位：套）项目户型供比例（%）与去年同期比例差（%）销比例（%）与去年同期比例差（%）供-销供销比=60㎡1112119.29+1.591226618.75+2.60-11450.9160-90㎡1011517.55+2.591037715.86+2.47-2620.9790-120㎡988817.15-2.491182518.08-1.80-19370.84120-144㎡1696329.43-1.561942729.70+0.75-24640.87144㎡955316.57-0.131152517.62-4.00-19720.83合计57640100.000.0065420100.000.00-77800.88从不同套型的字面供销比来看，120平米以上的大户型产品供销两旺，受到市场追捧，120平米以下的中小户型产品同样受到市场的认可。易居认为：造成这样局面的主要原因在于新政效应逐步显现的今天，大户型产品短期内处于“奇货可居”的状态。但随着房屋单价的攀升，置业者的置业理念必然随之回归到“实用”的层面。•随着宏观调控政策的不断显现，市场的主力供给产品也将产生质的变化。36.84%29.00%33.00%25.00%30.00%35.00%40.00%2005年2006年2007年两年来90M2以下住宅面积增长态势2007年长沙纯商品住宅销售价位分析表（单位：套）项目户型销比例（%）与去年同期比利差（%）=2500元/㎡1022315.63-18.962500-3000元/㎡1248919.09-12.453000-3500元/㎡1561723.87+6.883500-4000元/㎡1184418.10+8.354000-4500元/㎡658110.06+5.324500-5000元/㎡40516.19+4.71=5000元/㎡46157.05+6.13合计65