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佘山四季市场定位及营销策略报告营销目录定位理念产品形象————————向下，寻找根基————————向上，塑造灵魂————————向内，丰满血肉————————向外，沟通、引导、共鸣————————向前，运动中推进营销定位理念产品形象————————向下，寻找根基土地产品人定位•规模大•非城市主流生活区•自然山水，佘山概念定位————————向下，寻找根基产品南北差异户型规划建筑景观配套定位————————向下，寻找根基土地产品人定位定位————————向下，寻找根基•规模大•非主流城市生活区•自然山水，佘山概念•高级住宅•产品形态丰富•缺乏个性，无明显特征人北地块南地块定位————————向下，寻找根基从产品出发找客源从土地出发找客源谁是主力客源从产品出发找客源从土地出发找客源谁是主力客源人北地块南地块定位————————向下，寻找根基从产品出发找客源主打产品————————经济型别墅•地处市郊的Townhouse，在国内称为别墅，实为中产阶级的典型居所。•是符合国际潮流的，比市区内高档公寓更舒适、更健康、更人性、更自然的先进居住形式。•是中国日益壮大的中产阶层未来住宅消费的趋势，将会是身为这一阶层的特征之一。人北地块南地块定位————————向下，寻找根基从产品出发找客源主打产品————————经济型别墅•交通成本(时间/金钱)尚在有车中产阶层的承受范围之内，可以支持第一居所的居住要求。•别墅称谓和产品的经济性使得名声价格比高，与中产阶层的消费心理相符。人北地块南地块定位————————向下，寻找根基从土地出发找客源佘山泗泾板块•佘山是声名远播的高档别墅区，上海的富人区，在地域上归属这一区域是身份和地位的象征，是标签，是品牌，是渴望被认同被尊重的中产阶层向往的居住地。•泗泾的现实地域属性在置业成本上为中产阶层搭了一个体贴的台阶，既有了面子，也保住了袋子。人北地块南地块定位————————向下，寻找根基从土地出发找客源佘山泗泾板块•佘山泗泾板块自然条件在上海首屈一指，是难得的有山有水的风水宝地，崇尚自然的中产阶层当然心向往之。•生态环境好，空气质量好，健康、环保、绿色，完全符合中产阶层对新城市节点生活的期望。人北地块南地块定位————————向下，寻找根基谁是主力客源新中产(上中层)•上海新生代中产阶层•30—45岁之间•事业有一定成就，处于成长当中•二次或多次置业•渴望阶层的认同和接纳•消费注重符号化与品质的并重•崇尚以西方生活标准为特征的生活•经济所限，寻求价值与价格的平衡人北地块南地块定位————————向下，寻找根基谁是主力客源新中产(上中层)购买理由•住在佘山,离城不远—用上海顶级高尚住宅区为背景，拉高社会地位/阶层属性,又可安然城市生活。•泗泾置业成本在别墅类市场中处于中下游水平，该项目经济型别墅性价比高，名价比更高。•项目环境自然条件优厚，有山有水，空气清新，是健康生态生活的理想居所。人北地块南地块定位————————向下，寻找根基从产品出发找客源综合性高档大社区•一期(北片)的中产聚居形象树立了榜样，成为社会新生力量——未来的中产们行动的标杆。•新城市,大社区，4000多户家庭带来欣欣向荣生活气息，是多层次中产们理想的家园。•高层现代建筑具有时代精神，是中产乐于接受的新鲜居住形态。•自然环保的社区环境顺应他们健康生态的生活方式。人北地块南地块定位————————向下，寻找根基从土地出发找客源轻轨泗泾站•如果没有轻轨的话，泗泾板块公寓产品的现实消费群很难突破泗泾及周边。但轻轨的建设使项目消费群豁然开朗，向上海西区范围内工作的准中产们敞开怀抱。•同等价位、距离条件的项目还有其它数条轨道交通沿线，但相比之下，既有可以接受的价位和轨道交通，更有一套准则的新中产生活粞息地，几乎仅此一处。土地产品人定位定位————————向下，寻找根基•规模大•非主流城市生活区•自然山水，佘山概念•高级住宅•产品形态丰富•缺乏个性，无明显特征•中产文化•5000多户小社会•满足多元生活土地特性人的特性定位————————向下，寻找根基对策对策对策产品特性定位土地特性定位————————向下，寻找根基对策定位•规模大•非城市主流生活区•自然山水，佘山概念•以规模优势，完善各种机能，化解非城市主流生活区域在生活便利度和完整上的劣势。•借佘山高贵,造新城市/新阶层的概念和标签拔升区域形象和档次高、大产品特性定位————————向下，寻找根基对策定位•高级住宅•产品形态丰富•缺乏个性，无明显特征•合理分步分区开发，理顺不同形态产品间的上市关系形成层次丰富，又有共同特点和文化的大型住宅集群。•从生活中寻找产品特色，使产品各有特色又有其区域共性。丰富人的特性定位————————向下，寻找根基对策定位•中产文化•5000多户小世界／大社会•满足多元生活•是生活的集群，也是文化的集群，根据这群人的生活理想，生活文化来塑造项目。•这是一个有共同特质又层次多元的小社会，生活也是多元的，要给他们多元的舞台。多元，文化定位————————向下，寻找根基定位多元，文化大、高丰富上海／一座自然都市节点/新中产阶层标签化生活的新城关键词：新城/两个世界/四季精彩未来城市／佘山泗泾/人文/第一/大盘营销定位理念产品形象————————向上，塑造灵魂理念————————向上，塑造灵魂城市节点理念————————向上，塑造灵魂安居生活社交精神理念城市节点不光是个空间上的区域，而要满足主力客群（新中产阶层）在其中安居、生活、社交并承载他们的文化。它必需是一个可以运行的生活体系，一个社会性的复合领域。城市节点理念————————向上，塑造灵魂安居生活社交精神理念关于城市节点运作启示：与城市规划有机结合,未来城市升级发展方向安全问题是核心，物管要求高完善基础生活配套，商业先行便捷出行方式，外界沟通便利教育医疗俱全，无后顾之忧挖掘地脉价值，提升区域认知树立核心理念，彰显生活方式社交型商业及小区景观塑造增大推广宣传，引起市场关注城市节点理念————————向上，塑造灵魂安居生活社交精神理念安全•应用先进的高科技安保系统，确保非城市主流生活区如此大盘的生活和社会安全。•以天然河道做为社区屏障，如同护城河一样，给人皇家级的安全感。•发挥开发商资源，由先得坊物业管理公司提供优质服务。理念————————向上，塑造灵魂交通•能保证顺利到达工作地，并良好的保持与城市主流区的通达，消除晚间出入的不便，是安居的重要条件。•建立三通交通方案，即：现有公共交通+公交专线+社区班车。城市节点安居生活社交精神理念理念————————向上，塑造灵魂基础商业•满足业主基本生活需要的商业形态必需先期启动，创造新安居先决条件，让客户用体验感受标签生活。•建议北片设置集约式综合商业区。用阶层化的商业品牌和多元化的商业束集力量构建阶层新势力，成为大区域内商业平台的彪炳。城镇安居生活社交精神理念理念————————向上，塑造灵魂生活商业•尽量周全的采集与主力客群日常生活息息相关的商业形态，如药店、餐厅、西饼店、美容美发店、熟食店、音像店等。•建议以新加坡都市邻里中心的形式。城镇安居生活社交精神理念理念————————向上，塑造灵魂教育•孩子是新中产家庭的未来核心，无法解决孩子教育问题的地方是没有延续性的阶层生活，就是不适合生活的地方。•建议发挥新加坡资源，引进新加坡知名品牌幼稚园和沪上知名双语小学。不仅完全解决业主教育问题，更成为项目一大特色，增加项目领导盘气质，提升附加值。城镇安居生活社交精神理念理念————————向上，塑造灵魂会所•城市必然拥有社会交往的场所。对本项目而言，不仅仅是主力客群社交的场所，更是展示阶层标签的舞台（时尚聚会/文化交流/结盟）。•会所是最主要的形式，会所可与都市邻里中心结合，发挥复合的空间优势。设置茶社、咖啡馆、书店、酒吧、棋牌室、台球室、美容院、健身房等。•建议引进一些阶层标签式知名连锁店，如ｓｔａｒｂｕｃｋｓ咖啡、虎牌啤酒屋、克丽缇娜美容等。城镇安居生活社交精神理念理念————————向上，塑造灵魂主题特色酒吧•为了使项目独具特色，借助开发商资源，引进来自原产地的海尼根、健力士、虎牌等啤酒，开设一家主题啤酒吧，用多元的啤酒文化内涵，联动和暗喻年轻的中产们在社区内专有的多姿多彩夜生活。城镇安居生活社交精神理念理念————————向上，塑造灵魂半开放式•作为城镇规划的社区，应该是一个半开放式的生活空间，部分生活机能必须依赖于外部，部分社区功能与外部共享。•如社区主题酒吧、茶社、棋牌室、球类娱乐室等休闲娱乐场所，以及学校等社区配套可与外部共享。城镇安居生活社交精神理念理念————————向上，塑造灵魂新生世界多元生活平台产品创新诠释•一个新中产阶级倡导的生活方式，一个拥有对该方式话语权的发言人。•建于原地块自然湿地景观基础上，又高于自然属性的理想世界。不同于上海大都市又源于其脉，是城市未来发展的必由之路。城镇安居生活社交精神理念理念————————向上，塑造灵魂专属新中产阶级的人文自然山水都市节点新城城镇安居生活社交精神理念•定制，强调社区从概念到细节特别的生活状态，强调一个阶层的拥有的属性。•自然，是地段尊贵的一大固有属性，为专有阶层提升价值的基石。•新城，有上升发展空间，代表未来方向；是一座齐备拥有城市各项机理的生活城；可以让一个阶层满足类聚生活、打造社会地位标签的需求，是一个适合生活的地方。营销定位理念产品形象————————向内，丰满血肉产品硬地水系景观国际教育机构产品————————向内，丰满血肉都市邻里中心三通交通方案水陆双安保中产生活户型产品硬地水系景观国际教育机构产品————————向内，丰满血肉都市邻里中心三通交通方案水陆双安保中产生活户型硬地水系景观示意图产品硬地水系景观国际教育机构产品————————向内，丰满血肉都市邻里中心三通交通方案水陆双安保中产生活户型•引进来自新家坡的新型商业服务形态“邻里中心”的概念，配搭多趣味多元专属丰富液态，形成项目特有的复合型新城市节点商业区，使之区域代表阶层风尚的点和展示平台。•它本质上是项目概念包装的战时舞台，是借鉴“商业运做提升城市价值”的操作理念。是符合当地阶层生活需要，可以让社区和外区域共享。•业态如连锁超市、药店、餐厅、西饼店、美容美发店、熟食店、音像店、洗衣店等。产品硬地水系景观国际教育机构产品————————向内，丰满血肉都市邻里中心三通交通方案水陆双安保中产生活户型•都市邻里中心示意图产品硬地水系景观国际教育机构产品————————向内，丰满血肉都市邻里中心三通交通方案水陆双安保中产生活户型•邻里中心业态示意图产品硬地水系景观国际教育机构产品————————向内，丰满血肉组团邻里中心三通交通方案水陆双安保中产生活户型•邻里中心业态示意图产品硬地水系景观国际教育机构产品————————向内，丰满血肉组团邻里中心三通交通方案水陆双安保中产生活户型•主力客群深知优质教育对一生的重要意义，发挥优势，引进一所新加坡知名品牌幼儿园，将极大提升项目附加值。•考虑项目体量巨大，建议同时引进一所上海知名双语小学的分校，加强在国际教育方面的优势，切实解决业主需求。•幼儿园和学校建议为半开放式，即首先满足业主教育需求后，实行对外招生，从而确立项目的高品质形象，增加号召力。产品硬地水系景观国际教育机构产品————————向内，丰满血肉组团邻里中心三通交通方案水陆双安保中产生活户型•从中产阶层的生活形态出发，设计与他们的生活习惯对味的户型。为他们提供展示自己生活情趣的多元舞台。•全地下室的设计，提供给业主一个完整的生活领地，是业主个性情趣发挥的魅力空间。•多露台设计，让业主多角度的亲近自然，各有功能各有特色。产品硬地水系景观国际教育机构产品————————向内，丰满血肉组团邻里中心三通交通方案水陆双安保中产生活户型•中产生活户型示意图产品硬地水系景观国际教育机构产品————————向内，丰满血肉组团邻里中心三通交通方案水陆双安保中产生活户型•针对主力客群的生活工作习惯，组织公共交通、公交