上海协和城丽豪酒店公寓营销策略报告69P

XINYUANMODERNCITYCENTRALURBANAREA协和城一期公寓XINYUANMODERNCITYCENTRALURBANAREA协和城丽豪酒店公寓【营销策略报告】XINYUANMODERNCITYCENTRALURBANAREA协和城一期公寓非常感谢贵公司给予我行参与“协和城丽豪酒店公寓”项目投标的机会，公司全力以赴地进行了本项目的市场调研、产品分析和营销思路分析等工作，并倾注了大量的心血，由于时间过于仓促，可能对产品的了解、策划概念的把握不尽完整，因此报告中如有不尽之处，还望贵公司予以谅解并予以指正。开篇CENTRALURBANAREACENTRALURBANAREACENTRALURBANAREAXINYUANMODERNCITYCENTRALURBANAREA协和城一期公寓CONCENT目录PART1市场分析PART2项目解析PART3目标客户PART4营销策略PART5价格建议XINYUANMODERNCITYCENTRALURBANAREA协和城一期公寓静安区整体住宅走势分析从静安区的价格走势情况来看，虽然整体房地产市场在2010年受政策整体影响相对明显，但中心城区由于地理位置优势明显，加上供应相对有限使得产品的平均价格仍然保持了稳步上扬的态势。从成交情况来看，由于整体可开发地块相对有限，加上区域价格的持续上涨，使得一手房市场的惜售现象相对明显，整体成交量保持在较低的位置。XINYUANMODERNCITYCENTRALURBANAREA协和城一期公寓长宁区整体住宅走势从长宁区的价格走势来看，由于整个长宁区域呈东西向分布，整体区域范围相对较广，其区域内项目价格差距相对明显，这使得整个区域在成交重心不同的时候成交均价会出现比较大的波动。从成交体量来看，年中受政策预期影响明显，整体成交量出现大幅度萎缩，近几个月由于政策一直没有落实使得需求市场对政策的预期有所下降，成交体量出现了一定程度的回升。XINYUANMODERNCITYCENTRALURBANAREA协和城一期公寓600002.5650016500高层城市一品苑600004.040148160000小高层、高层西康锦城900002.935000100000小高层远中风华950004.3583825000高层御华山460004.71454367790高层君御豪庭780004.8525225000高层经典茂名公寓700003.01006629864高层晶品公寓900005.01500075000高层嘉里华庭报价(元/平方米)容积率占地面积(平方米)建筑面积(平方米)产品形态楼盘名称从周边区域项目分布情况来看，除晶品公寓外其它项目相对本项目均有一定的距离，加上在周边配套，社区规模上的差距，使得各个项目的可参考性均具有一定的局限性。区域一手项目概况XINYUANMODERNCITYCENTRALURBANAREA协和城一期公寓从价格表现情况来看，多数项目今年的成交均价都明显低于产品的报价，说明各个项目的价格在今年都出现了不同程度的上涨。从价格分布情况来看，区域内各个项目价格自南向北逐渐降低。区域一手房价格走势XINYUANMODERNCITYCENTRALURBANAREA协和城一期公寓从区域现有一手房的供需结构来看，除去价格过高的“御华山”，“嘉里华庭”及下半年刚上市的“西康锦城”，其它项目的消化率均超过了90%，整体市场处于比较明显的供不应求的态势。区域一手供需结构分析XINYUANMODERNCITYCENTRALURBANAREA协和城一期公寓从现有已知区域内项目的未来供应情况来看，现有整体区域周边待开发面积为23.4万平方米，按现有缓慢的开发节奏来看，这些供应也仅能满足2年内的市场需求，且由于未来供应相对集中，多数板块中将出现明显的供应断层现象。区域一手房未来供应情况XINYUANMODERNCITYCENTRALURBANAREA协和城一期公寓一手房各案普通住宅商品房供应面积段分布0100000200000300000400000500000600000700000400384007040102401344016640198402304026240294403264035840390单位:平方米嘉里华庭远中风华西康锦城御华山君御豪庭王子晶品6080100120140160180200220240260280300320340360380400420440460480500以上经典茂名公寓从单套户型的供应面积段来看，现有区域市场上的产品还是以90—220平方米的常规户型为主，非常规产品的供应量相对较少。区域一手房面积段结构分析XINYUANMODERNCITYCENTRALURBANAREA协和城一期公寓一手房各案普通住宅商品房供应总价段分布0100000200000300000400000500000600000700000400384007040102401344016640198402304026240294403264035840390单位:平方米经典茂名公寓嘉里华庭远中风华西康锦城御华山君御豪庭王子晶品5005506006507007508008509009501000110012001300140015001600170018001900200021002200以下以上单套总价情况来看，现有在售主力产品价格还是集中在550-750万及800—1000万之间，市场需求产品的平均总价水平还相对较低，而少数几个高总价的产品在市场上的消化情况则相对一般。区域一手房总价段结构分析XINYUANMODERNCITYCENTRALURBANAREA协和城一期公寓案名：御华山物业地址：静安华山路328号开发商：上海鼎固房地产开发有限公司物业类别：住宅、酒店式公寓建筑类别：高层装修状况：毛坯开盘时间：2009-08占地面积：7119平方米建筑面积：4.2万平方米容积率：5.9报价：95000元/平方米面积范围：327-737平方米总价范围：3200-5300万元项目介绍：该项目位于地处内环内的静安寺板块,属于上海顶级地段的酒店式公寓项目，毗邻希尔顿酒店，由地下3层(停车库和部分商铺)和地上39层高的建筑组成。建筑外立面采用双层“呼吸幕墙”，室内可以全部打通重新排布，所有楼层都架高20厘米，可以按照不同业主的需要任意安排卫生间的位置。区域一手房个案分析XINYUANMODERNCITYCENTRALURBANAREA协和城一期公寓该项目处于华山路上，属于区域内位置相对较好的项目，但单套面积过大，单价及总价定位过高，加上其本身用地属性为商办用地，使得项目在现有市场上的接受度相对较差。区域一手房个案分析XINYUANMODERNCITYCENTRALURBANAREA协和城一期公寓案名：嘉里华庭物业地址：华山路1038弄开发商：嘉里发展（上海）有限公司物业类别：住宅建筑类别：高层装修状况：精装修开盘时间：2009-8占地面积：1.5万平方米建筑面积：7.5万平方米容积率：5报价：90000元/平方米面积范围：245-348平方米总价范围：2100-3200万元项目介绍：项目位于华山路，与30年代建造的老花园洋房为邻。南京西路、徐家汇、淮海路商圈及衡山路娱乐休闲区近在咫尺，周边绿地、学校、医院、百货公司及超市等生活配套一应俱全。小区配套逾4,000平方米高级休闲健身会所，室内游泳池、壁球场、网球场、专业健身室、大型儿童乐园等五星级设施。区域一手房个案分析XINYUANMODERNCITYCENTRALURBANAREA协和城一期公寓该项目处于传统高档住宅区核心，区位及周边环境相对较好，但其定价远高于周边二手房项目的价格，加上其较大的面积定位，使得该项目的市场消化情况相对一般，且其在二手房市场上的价格表现也远低于一手产品报价。区域一手房个案分析XINYUANMODERNCITYCENTRALURBANAREA协和城一期公寓案名：晶品公寓物业地址：镇宁路111号开发商：上海裕昌房产发展有限公司物业类别：住宅建筑类别：高层装修状况：精装修开盘时间：2007-9占地面积：10066平方米建筑面积：29864平方米容积率：3报价：70000元/平方米面积范围：280-290平方米总价范围：1600-1660万元项目介绍：项目北临东诸安浜路，西面是江苏路,为两幢高28层的豪华建筑。每套公寓均以欧洲简约奢华的精致设计风格装修交付，德国当代龙头配以施华洛世奇限量版水晶手柄、天然石材结合德国地板全地暖设施、芬兰通力观光电梯入户。区域一手房个案分析XINYUANMODERNCITYCENTRALURBANAREA协和城一期公寓该项目整体宣传时间相对较长，加上前期造势时间相对较好，使得项目整体的消化情况相对较好，但其实际成交价格要明显低于其报价，产品相对性价比适中。区域一手房个案分析XINYUANMODERNCITYCENTRALURBANAREA协和城一期公寓案名：经典茂名公寓物业地址：茂名北路318号开发商：上海众怡置业有限公司物业类别：住宅、商业建筑类别：高层装修状况：毛坯开盘时间：2005-9占地面积：5252平方米建筑面积：25000平方米容积率：4.8报价：78000元/平方米面积范围：128-199平方米总价范围：970-1550万元项目介绍：该项目紧临南京西路商务商业区，位于茂名路吴江路口，其中地面一层内含有地铁石门一路车站出入口。项目地下三层（主要是停车场）、一至三层为商业、四层为会所（附泳池）、五层至二十九层为住宅，地下室总建筑面积近万平米，商业面积约5000平米。出行往北即是著名南京西路时尚金三角；往南可到达淮海路商业街，吃、穿、住、行、娱、一切尽在家门口。区域一手房个案分析XINYUANMODERNCITYCENTRALURBANAREA协和城一期公寓该项目在区域位置上有相对明显优势，加上其产品价格相对周边项目提升的并不是很多，使得该项目无论在一手还是在二手房市场上都表现的相对较好。区域一手房个案分析XINYUANMODERNCITYCENTRALURBANAREA协和城一期公寓案名：君御豪庭物业地址：西康路633弄开发商：上海兴申房地产经营有限公司物业类别：住宅、寓式酒店建筑类别：高层装修状况：毛坯开盘时间：2007-9占地面积：14543平方米建筑面积：67790平方米容积率：4.7报价：46000元/平方米面积范围：92-180平方米总价范围：477-950万元项目介绍：项目位于位于西康路和昌平路交界处，由4幢高层和1幢公寓式酒店组成，距离南京西路“梅恒泰”商圈仅1000米，与同乐坊一路之隔，步行至在建的轨交7号线昌平路站仅约3分钟左右，步行15分钟半径内，分布多所百年老校，静教院附小、静安区第一中心小学、时代中学、五四中学、培明中学等设施优良的教育机构可供子女选择。区域一手房个案分析XINYUANMODERNCITYCENTRALURBANAREA协和城一期公寓项目前期定位相对平稳，相对周边产品该项目在强销期时的产品性价比相对较高，而现有供应处于尾盘销售阶段，加上边上西康锦城的高价入市，使得其后期产品的价格出现了比较明显的提升。区域一手房个案分析XINYUANMODERNCITYCENTRALURBANAREA协和城一期公寓案名：远中风华物业地址：新闸路1068号开发商：上海远中静安房地产有限公司物业类别：住宅建筑类别：高层,小高层装修状况：全装修 开盘时间：2006-4占地面积：3.5万平方米建筑面积：8.5万平方米容积率：2.4报价：90000元/平方米面积范围：70-166平方米总价范围：378-860万元项目介绍：项目东临泰兴路，南为新闸路，西为昌化路，北靠武定路，整个地块呈现“C”字，绿化率40%，将分三期、分区开发。首期开发住宅面积约5.4万平方米，沿昌化路依次而建，5栋高层呈现北低南高排列，二至五房共430户。远中风华园二期（武定路沿线）将规划建成版式小高层，三期（新闸路沿线）则规划建市