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2009年2月万科金色茗苑项目——营销方案“大坦沙，梦中的香格里拉”——荔湾区区长周亚伟3理解大坦沙从大广州看大坦沙从大荔湾看大坦沙从大品牌看大坦沙4从大广州看大坦沙5大坦沙——市中心最大的商务休闲旅游岛屿广州市中心仅有三个岛屿，一是沙面岛，二是二沙岛，三就是大坦沙岛。其中，大坦沙岛四面环江，水面很宽，一般都有100多米，最宽处将近300米，处于三江交汇之处，面积约4.4平方公里，是二沙岛面积的三倍；将建成一块集商贸、旅游、休闲娱乐为一体的热土。二沙岛：广州顶级豪宅区沙面：欧陆风情名胜岛大坦沙：商务休闲旅游岛屿大坦沙是拥有得天独厚资源的岛屿,最后一块处女岛。商贸区旅游区休闲区6大坦沙——打造广州中心第三江景走廊大坦沙环岛路江景走廊，10公里大坦沙岛规划30米宽的环岛路沿大坦沙岛周边而建，全长约10公里，投资估算11.55亿元，建成后将为继西堤、滨江东后又一条绿树婆娑、轻波荡漾的集休闲观光的环岛江景走廊。大坦沙四面环江，江景资源丰富，独有环岛江景走廊7从大荔湾看大坦沙从“大荔湾区位”看从“白鹅潭经济圈”看从“光电产业”看从“双地铁交汇”看从“海角红楼”看从“沙面小学”看8从“大荔湾区位”看原芳村大坦沙荔湾区原荔湾心荔湾——大坦沙东接荔湾老城区、南联原芳村区，正处于大荔湾的核心位置。新荔湾——大坦沙自2002年与芳村一起并入荔湾区，对大坦沙进行全新规划；大荔湾的合并是我们项目最大的市场机会。9从“白鹅潭经济圈”看“白鹅潭经济圈”东起人民南路，北沿六二三路、黄沙大道、珠江大桥，南至芳村大道，东到沙涌，总面积约650公顷，包括“六区一港”：1、沙面总部经济区；2、滨水商务区；3、商务休闲旅游区；4、新型商住区；5、商贸旅游区；6、文化创意产业区；7、南方电子数码。大坦沙的南部位于“白鹅潭经济圈”的商务休闲旅游区内，将建成游艇会、渔人码头、五星级的商务酒店配套；大坦沙的南端是白鹅潭经济圈的重要组成部分，集中商务休闲旅游资源丰富。10从“光电产业”看广东光电科技产业基地总占地面积约450亩，包括广东光电科技产业园、中华液晶城、海角红楼商务配套区三大部分，将打造全国平板显示器产业基地。广东光电科技产业园已完成了第一、二期近40000平方米的厂区升级改造房，另有近30000平方米的厂房正在改造建设中。“光电科技产业将成为老区荔湾新的经济增长点，5年后其年产值有望超过500亿元，相当于再造当前全区一半工业总产值。”——荔湾区区长周亚伟大坦沙明确的产业定位，是荔湾未来的经济增长点。11从“双地铁交汇”看广州地铁五、六号线在大坦沙站交汇，说明荔湾政府着力打开大坦沙与市中心区域的联系，为大坦沙的未来发展注入强劲的动力。地铁将拉近“大坦沙”与全市各区的距离，大大提升区域发展潜力。地铁网络：让居住向外部圈层扩展地铁交汇：处聚集人气形成区域商业中心12从“海角红楼”看“海角红楼”作为西区最大型的豪华休闲康体中心，长期服务于西关、南海、佛山一带的富豪。“红楼”五变，辉煌不变！“海角红楼”从上世纪四、五十年代辉煌年代至今经历五次变革，虽然发展方向不断地在调整，但市民对它的追捧程度依然不变。现在的海角红楼是一个集康体、娱乐、餐饮、度假、旅宿于一体的西区大型休闲场所；而未来将是一个拥1公里江岸线的广州最大、最豪华的游艇码头；未来的海角红楼拥有超过70年历史“海角红楼”，是撼动三代荔湾人的印记。现状海角红楼——康体现状海角红楼——酒店“海角红楼将设码头，珠江游终点从原白天鹅延至海角红楼”——海角红楼封开萍董事长13从“沙面小学”看沙面小学，荔湾区内位列前茅的名校，它与大坦沙联姻，也说明荔湾政府对提升大坦沙区域综合居住素质的决心，以及对大坦沙未来区域形象打造非常重视。大坦沙引入众多的名校，反应了荔湾政府打造大坦沙决心与姿态。2005年，位于大坦沙的荔湾区唯一一所国家级示范性高中——市一中（高中部）已经正式开学，该校区占地面积8.5万平方米，总投入2.6亿元，每年将为该地区提供千个优质高中学位。14从大品牌看大坦沙15万科是房地产企业龙头中国万科作为全国性一线品牌，实施全国性经营布局战略，经过23年的发展与探索，足迹遍布中国深圳、北京、上海、天津、沈阳、武汉、厦门、佛山等重要城市，创造了四季花城、金色家园、城市花园、万科城等系列成熟品牌，为全国100000多个家庭呈现高品质的生活。万科在中国万科在珠三角在珠三角，万科地产有计划、有部署、密集型的覆盖，扩大了区域覆盖的密度，在珠三角范围内从深圳一地扩张到深圳、佛山、广州、中山、东莞五个城市，形成在珠三角强大的影响力；万科在广州进入广州5年，成功打造10个高品质的经典楼盘，一线品牌美誉度深入人心；珠海16从四季花城、金域蓝湾、到康园、荔园，万科不断演绎居住经典，为西城居民带来更高品质的生活。广州万科在广州西部的影响力远远超出其他区域，并赢得西部客户的充分认同，累积丰富的客户资源。万科四季花城万科荔苑万科金域蓝湾万科大坦沙项目万景德项目万科康苑广州万科，根扎西城，影响广州！湖山超大低密度社区——万科四季花城一线大型江景社区——万科金域蓝湾09年万科大坦沙项目西关核心高品质物业——万科康苑、万科荔苑万科必定将高品质的生活带到大坦沙，为西城生活树立新标杆！未来万科万景德项目1717从大广州看从大荔湾看从大品牌看1.广州市中心最大的商务休闲旅游岛屿；2.广州中心第三江景走廊1.大荔湾的核心区域；2.明确的产业定位，是荔湾未来的经济增长点3.地铁将拉近距离，大大提升区域发展潜力4.拥有超过70年历史“海角红楼”，是撼动三代荔湾人的印记；5.众多的名校，提升岛内的教育质量，优化区域形象1.将高品质的生活带到大坦沙，为西城生活树立新标杆！江景资源、岛岸生活荔湾核心，前景广阔居住新标杆大坦沙是有着无可复制的资源以及政府的大力支持，未来发展价值无法衡量。“大坦沙，梦中的香格里拉”18客户眼中的大坦沙19客户深访——取样说明为更清楚认知客户对项目的看法及他们心中的真实想法，我们邀请了不同类型的客户（样本共62个）进行深度访谈，以总结得出对客户的感性认识。访谈客户分类：业内人士一、二手房地产人员区内荔湾区西关长住居民康荔苑客户新生一代及回流客户荔湾新生一代黄岐荔湾客专业市场客户南岸路装饰市场个体经营者清平药材市场个体经营者大坦沙居民一中老师及珠岛业主区外芳村区专业市场客户茶叶市场个体经营者越秀区普通居民白云区普通居民天河区普通居民海珠区普通居民20客户语句摘录：“逸彩新世界的客户是以芳村和荔湾为主，偏年轻一点，主要以刚性需求为主……”“一些老板购买那里的用途是便宜，适合给员工居住……”“当时逸彩周边环境都一般好，很多荔湾客都不喜欢，但是整个小区园林及产品展示到位，地铁开通，打动了很多荔湾买家……”“大坦沙比逸彩要近，但我没有到现场看过，如果开始的展示是好的，相信会吸引一些买家的关注……”“大荔湾的概念宣扬之后，很多原荔湾居民，之前去买了黄岐、南海等地方的那些客户，回流购买的情况明显了……”客户资料：姓名：何小姐背景：逸彩新世界营销负责人年龄：35岁工作区域：东风路住处：广州东山区客户访谈分析——业内人士（一手）语录总结：产品展示非常关键；仍以刚性需求客户为主；大荔湾概念下，老城区客户回流购买情况明显了。21客户访谈分析——业内人士（二手）客户资料：姓名：李先生等5人背景：合富置业西片区负责人年龄：27~35岁工作区域：荔湾区住处：荔湾区客户语句摘录：“珠岛花园没有房产证，大坦沙早期主要是租赁市场，购房客户都来自富力广场分店客户，一般客户买不起富力广场再引导客户看珠岛的物业，因为距离不远，过桥就到了。主要还是价格吸引他们在珠岛置业，毕竟距离荔湾市区不远”“中山八路已经没有前景了，但是大坦沙很有前景，特别是以后规划地铁开通”“如果是有车客户，其实现在大坦沙与中山八路已经是同一个区域了”“大坦沙早期给人的印象仍是治安比较差，特别是提桥中，原来都是些三教九流的人居住。06年底的时候曾经有位同事的母亲住珠岛花园，一个月被别人抢了3次”“如果能在汽车站或地铁站有小区巴士接送回小区，那样给人的印象就非常好”“荔港南湾早期有些客户会觉得有时候火车经过，塞车比较不方便。”“黄沙专业市场有部分客户在早期都在南海置业，那边比较便宜，而且他们对区域的要求不高。”语录总结：早期大坦沙主要吸荔湾的低端客户，大坦沙侨中印象最差；22客户访谈分析——西关长住居民客户资料姓名：张先生年龄：42岁背景：已购买两套康苑（一次性付款），从事化工物资行业住处：荔湾工作区域：荔湾客户语句摘录：“大坦沙以前治安非常差，摩托车多，抢东西很多。以前晚上6点后都不敢去。桥中地区是荔湾最多民警的区域，可想而知。”“印象中大坦沙的江景比较差，周边都是城中村，很难接受。”“桥中的农民分地赚了不少钱……周边鞋场加工企业主也较有钱，。”“坦尾的印象要比桥中好，毕竟那边的人没有这么杂”“小区配套和园林要做好，那样就不用经常出去，担心周边环境和治安。”“逸彩新世界也会去考虑，距离那边比较近，西关人可能还接受点，毕竟成熟些。”“我以前很多老街坊都因为周边环境、管理水平变差，住得不舒服，被迫选到其他区住去了，不过他们现在想喝下早茶都不好找地方，都说还是住荔湾区的好；“1万就贵了点，我可能会买光大或者恒荔，但是如果与金沙洲对比，我就另可选择大坦沙，但价格……”语录总结：对地段接受程度较低，治安问题尤为突出，大坦沙置业非首选。23客户访谈分析——西关长住居民客户资料姓名：司徒先生年龄：43岁职业：公务员住处：荔湾工作区域：荔湾客户语句摘录：“去过大坦沙好几次了，几年前已经拼入荔湾区，可是整体的发展还是比较慢，现在还是好像城中村，特别是桥中地区…那边就是红楼泳场比较出名，以前去过游泳“那边感觉还是比较偏，而且外来人太多、太杂…”“大坦沙里有个楼盘，好像是叫珠岛花园，早些年有同事在那买了，环境挺不错的，价格又便宜，好像近两年又搬出来，说交通不方便，但他们都不愿离开荔湾区，大家都是西关人，在这边生活习惯了，只想找个更好点的环境，交通又方便的…”“有打算换房，但我还会在（原）荔湾区买房，住习惯了，亲友都住在附近，离开了反而不习惯…”“有地铁、可以望江的话，价格可以接受8-9千元，带上装修，120方三房大约100万搞定…”“金色茗苑……这个名字听起来有点不大吉利”语录总结：荔湾人情结较深，对大坦沙接受程度低，区域印象差；不认同项目名。24客户访谈分析——荔湾新生一代客户语句摘录：小时候经常到去大坦沙岛，很了解周边。岛上私人加工厂较多，如皮鞋、鞋底、纺织、化妆品，但规模很小，老板不是很有钱，工人多在周边租屋住。珠岛花园早期业主多为拉丝厂的工人回迁，后来西关人买珠岛较多，主要是便宜。其实珠岛里也有不少有钱人，他们换房的需求还是很大的。大坦沙与金沙洲比，会考虑在大坦沙置业。因为金沙洲距离还是远了点，将来的人口密度肯定高过大坦沙，而且大坦沙属荔湾，一桥之隔而已。大坦沙与芳村对比，芳村近年的配套建设是快过大坦沙的，而大坦沙治安差，交通不完善，整体感觉差些。但如果以后通了地铁，多些公交车，多些配套就会好些。如果万科做好配套与交通，那我真的会考虑买。”大坦沙江景比荔港南湾好，而且荔港太密集、名声又不好。8000~9000元比较合适，今年那边地铁开通，应该会升值。客户资料：姓名：张先生职业：外贸年龄：30岁工作区域：越秀住处：恒宝华庭语录总结：周边工作老板经济承受能力有限；本地人存在地域情结，地铁开通会对生活带来便利，对万科改造周边的期待值较高；珠岛业主换房需求大；25客户访谈分析——荔湾回流客户语句摘录：01年十甫路拆迁，当时钱不多，买不起西关，黄岐的楼才3、4千多元，距离西关又近，所以在黄岐买。”近几年都很想搬回荔湾住，上年看过万科的金色康苑，但没买到。今年看看荔湾有没有便宜一点的房子，芳村都可以。其实很多西关人都会跟我一样，只要在荔湾区里能有个交通方便、管理