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婚房大作战营销思路销售速度可售面积2011年楼市成交“速冻”武汉近15万套存量，按9000套/月的销售速度计算至少需要17个月预计2月过后，大批刚需房源将再度激战市场！！！“对于既能买房、信用又不错的购房者应予以放开，帮助恢复房地产交易量，同时带动上游产业逐渐恢复发展。”鼓励刚需释放——李稻葵《2012.12财富论坛楼市预测讲话》三步调整一个指向降价到位，刚需一触即发根据春节期间盘龙城成交数据显示，刚需的争夺战已经在盘龙城展开2012年约有近1000万对新人结婚。前言本项目周边竞争激烈，无论是在区域、产品、还是品牌上都无法去做核心价值卖点打，由此本项目需要建立新的软性卖点，由此卖点去贯穿整个项目，从而与周边项目建立区隔，起到吸引核心客群关注并且轰动全城的效果。在前期与开发商达成共识，利用鲜明的打婚房路线去贯穿全程，利用婚房的诉求引起共鸣，下面是婚房贯穿全程的思路及方案。相知相识相恋结婚生子2012年通过人生的恋爱过程为主线来贯穿全程，通过各个关键点来作为精神诉求推广和活动配合主线8月4月6月5月11月12月10月7月9月3月2月开盘外展开放营销中心、园林开放蓄客期冲筹期持销期筹备期办卡相知相识相恋结婚生子联合本地交友网站，全城征集单身男女，举办大型相亲活动相亲客户均可参与项目电影包场，周末暖场抽电影券、电玩券网络秒杀求爱户外（炒作跟进报道），认筹砸金蛋，抽爱琴海之旅“你结婚，我买单”送结婚基金，认购客凭结婚证参加折扣大乐透主线联合金宝贝等早教机构举办活动，深挖幼儿园、小学等资源CALL客办卡同时在相识阶段开始申领橄榄卡，每次参与指定活动并可累计购房优惠积分，然后享受相应的购房优惠卡启动申领“橄榄卡”，参加每次节点积购房优惠通过低门槛的办卡方式，增进客户与项目的关联度，筛选客户意向。在项目入市前提前5个月，从4月起正式启动客户的积累储备工作。利用低门槛的办卡策略，快速确定客户关系。蓄客节点操作形式通过多频次的事件节点，保持客户对项目的关注度，筛选诚意客户。筛选客户菱角湖万达展场为主，名航、新华家园、后湖展点为辅操作途经卡蓄客节点4月5月6月认筹启动橄榄卡面市大客户拓展办卡售楼部开放园林示范区开放分展点开放开盘通过快节奏办卡升级，提前完成对积累客户的意向筛选，保证一期开门红。7月8月9月3月升级办卡客户升级、积分卡增强橄榄卡的功能性，保证目标意向客户对办卡过程无抗性。操作形式1、要想人人愿意办，首先，它应该是一张“刚需”卡办卡要办怎样的卡以“橄榄卡”为主题，在4月份与上生活携手办理万润地产联名卡，持该卡可以直接享受额外的购房优惠，还可直接用于市内各大餐饮娱乐消费优惠，还可购买爱帝内衣享受折扣。2、要想更多的人愿意办，它应该是一张“改善”卡在“刚需卡”的基础上，与新开业的奥特莱斯、及周边商家联名办理会员优惠活动，持联名卡不仅能在市中心消费优惠，还能在新开业的奥特莱斯商城享受额外购物优惠，同时享受额外的购房优惠。卡奥特莱斯特惠各商业消费优惠(项目配套利好)（社区配套优势）便民搭乘区域交通补足强大的优惠体系（积分货币化）卡万润橄榄卡积分卡操作途经1、用最好的工具，深挖最重点的客户到哪里去才能办卡营销也符合“二八原则”，写字楼公司大客户及拆迁片区客户是我们办理橄榄卡的重要对象。2、分展点——除菱角湖外展外，名航新村、新华家园后湖、盘龙城奥特莱斯，设置分展点作为配合项目线上线下宣传动作的一部分，所有意向客户可至外展点或菱角湖分展点现场办理联名卡。同时安排看房大巴，保证精确的对外渠道，控制营销成本的同时，尽最大努力深挖目标客户。卡筛选客户1、8月初通过售楼部/样板间开放邀约升级办完卡之后怎么办在售楼部、园林展示区或样板间开放之际，邀约前期积累客户至项目现场升级，所有到访客户可享受一定金额的特别优惠积分。2、9月拿到预售后正式启动认筹升级，缴款五千元或一万办理（分A\B\C类）在项目取得预售许可证后，正式启动认筹升级，所有客户至售楼部现场缴款五千元即可办理，持认筹书可享受橄榄城相应优惠折扣。利用节点邀约客户至现场升级优惠，进一步筛选客户意向。更多节点根据后期工程节点情况增加相识联合本地交友网站1、联合知名交友网站，投放广告BANNER；2、在交友网上释放征集消息，宣传本项目；世纪佳缘珍爱网百合网相识全城征集单身男女1、在微薄（建立官方微薄）、论坛发起“征集令”2、派单，单张不仅有项目信息，还有征集令信息3、在得意网发帖、投BANNER征集4、在人流密集商圈设外展征集微薄、论坛征集派单征集得意网征集商圈外展征集相识举办大型相亲活动1、在人流量密集的位置，举办相亲路演，联合交友网站，进行炒作，吸引客群眼球；2、以交友网站为品牌噱头，联合专业相亲公司组织执行，在关键节点举办大型相亲活动；3、周末暖场可以邀约报名男女，前往项目现场参加“8分钟相亲会”；相知“橄榄公民”参加电影包场活动目的：以回馈办护照客户，新品发布会的形式全面提升项目的品质；进一步增强橄榄城人文品牌形象，促进老带新。活动形式：办护照客户免费获赠门票；活动流程：通知客户到场，通过相关凭证领取门票并在现场认领本上签名；活动地点：菱角湖万达；相知周末秒杀电影券，上门抽取电影券、电玩券目的：周末利用网络秒杀、现场转盘的形式抽取电影券及电玩兑换券，来吸引客户上门，促进现场氛围；活动形式：周末情侣上门或论坛秒杀，可获得电影券、电玩券；活动流程：每周末网络秒杀10名，现场来就抽；活动地点：网络、现场相恋网络秒杀求爱户外1、与团购网合作，发起美梦成真板块，将户外求爱，让大家去秒杀；2、秒杀成功者可免费刊登求爱宣言，半个月一个周期；3、同时对主人翁爱情故事进行包装、炒作；4、以“史上最牛求爱”为主题，在各大网站转发；相恋认筹砸囍蛋，抽爱琴海之旅1、冲筹期认筹客户可参加砸囍蛋活动，有机会抽取爱琴海寻梦之旅大奖；2、同时配合网络、派单、报广等线上、线下渠道报道爱琴海之旅的随行报道；3、利用优酷为平台传播爱琴海寻梦之旅的视频故事，利用微薄、QQ空间来传播炒作；结婚慢城围绕“婚房”概念展开一系列相关活动和促销开盘当天双重抽奖。作为5折婚房大抽奖，只有04-08年结婚的客户方可参加开盘当日的抽奖。春交会现场发布项目开盘和促销信息，通过到项目现场办卡可参加婚房抽奖，春交会带来150多批客户，共计成交20套。5月举行“最美新娘”走进慢城婚纱摄影活动。6月慢城三期现场“巴厘岛蜜月之旅”最高抽奖，并联合搜房网举办“最美新娘”盛大颁奖。案例借鉴结婚认购客户凭结婚证，抽结婚基金，5折婚房大抽奖1、开盘日，开展“你结婚，我买单！”活动，凡是成功认购客户，均可参加结婚基金抽奖活动，以折扣的形式返还给客户作为结婚基金；2、并且还有5折婚房大抽奖，只有2012年结婚的客户方可参加；3、后期举行“最美新娘”走进橄榄城婚纱摄影活动，并联合搜房网举办“最美新娘”盛大颁奖，爱琴海寻梦之旅大奖；生子联合早教机构举办亲子活动，深挖幼儿园、小学资源CALL客1、针对白领圈层联谊金宝贝、星期八小镇等早教机构，开展亲子活动；2、深挖幼儿园、小学等教育机构客户资源，进行CALL客、拓客；辅助扫街老带新电商谍战截流启动“全民大富翁”活动，无论业主、新老客户，老带新认购即获赠物业费或佣金启动“沙漠风暴”行动，在拆迁或人流密集区域派发折扣优惠券单张（穿广告衫）联合搜房网开展“0元秒杀”活动，充分利用搜房网电商资源(春季攻势、婚博会）收买竞品销售员，每周定期收购其来电、来访资源进行CALL客常规安排若干销使在竞品门前进行蹲守截流，严格反截流短信、夹报、车身、公交站亭等，包装在售楼部设置新颖的电子设备宣传；商业尽快完成临街商业的包装展示，传递项目未来的生活意境，尽快完成主力店的签约工作传唱制作橄榄城精神歌曲，利用网络进行传唱宣传老带新启动“全民大富翁”老带新认购即获赠物业费或佣金。1、启动“全名大富翁活动”无论业主、还是新老客户、还是世联员工、还是合作商，只要老带新转介成功认购，转介方即可获赠等额物业费或佣金；2、多带多得，有跳点机制；3、现场易拉宝宣传，展点派单、短信、夹报等渠道传递政策；扫街启动“沙漠风暴”行动，在拆迁或人流密集区域派发折扣优惠券单张1、启动“沙漠风暴”行动，召集PT身穿橄榄城文化衫，前往商圈密集区，拆迁区，进行风暴式派单，扫街、插车、扫铺；2、文化衫颜色醒目，其中还有美女销售大使派发购房优惠券，可安排美女COS成新娘站在街头拿着花和展板，来宣传本项目，引起舆论；电商联合搜房网开展活动，充分利用搜房网电商资源婚房大调查参加完这个婚礼，我特别想结婚婚房翻翻翻婚房看房团青年置业大讲堂我为婚房计划3计划4计划5计划6计划1计划2狂谍战收买竞品销售员，每周定期收购其来电、来访资源进行CALL客1、收买每个竞品的销售员一名，每周定期购买其收集的竞品来电来访资料，进行CALL客；2、购买金额面谈，按照收集的数量来定；截流安排若干销使在竞品门前进行蹲守截流，严格反截流F学府1、安排若干销使在竞品门前蹲守截流，拉客上门有提成；2、并在自己项目门口做好反节流工作；传唱制作橄榄城精神歌曲，利用网络进行传唱宣传1、聘请专业人员为橄榄城作词作曲，并邀请网络歌手演唱；2、利用优酷网、土豆网，进行传唱，让橄榄城深入人心；商业尽快完成临街商业的包装展示，传递项目未来的生活意境咖啡厅、花店、英伦家装软饰儿童用品店橄榄城的地中海生活橄榄城的孩子们橄榄城的青年们杂志期刊店、西餐厅兼具城市气息与地中海风情的商业展示针对临路建筑进行设计，在一期高层在售阶段，同时进行针对性的商业展示包装，帮助客户描绘未来即将拥有的都市地中海生活。商业商业展示橱窗空间示意儿童店立面展示花店立面效果图商业新品入市前尽快完成主力店的签约工作1、社区超市主力店招商在项目临街商铺建设期间，同步与中百、华润苏果等超市进行洽谈，尽早完成社区超市主力店的签约进驻，进一步加强项目在生活便捷度上的优势。2、社区餐饮主力店招商在保证社区超市主力店落实的同时，引进品质相对较好的品牌餐饮店，进一步拉大项目与周边竞品项目间的配套差异，拉升项目形象。常规短信、夹报、车身、公交站亭、电影贴片等常规渠道节点，电影贴片到本项目公交沿线车站牌公交车身公交广告电梯框架夹报短信群发IPAD内置销售资料升降模型电子滚动屏区域地图全息投影3D户型全息投影电子触屏介绍包装利用科技十足的宣传道具，打动客户，让客户竟可能久的停留在项目现场接受洗脑TAHANKS